不动产登记是什么意思

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不动产登记是什么意思

你们知道不动产登记是什么意思吗?下面是由为大家整

理的“不动产登记是什么意思”，欢迎大家阅读，仅供大家

参考，希望对您有所帮助。

指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关

不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为

物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行

为而非登记机关的行政管理行为。

例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管

理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动

产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。

不动产物权登记是权利人申请国家职能部门将申请人的不

动产物权事项进行核实，并确认其不动产物权合法性的程

式。不动产登记制度产生于欧洲。最早的登记制度就是出现

于1722年的《普鲁士抵押与破产法》，之后在1795年法国

制定的《抵押法》也规定了不动产抵押的登记制度。

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土

地定着物，因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他

物。土地和房产是民众最关注的不动产。

一、含义

1.登记是依当事人申请的行为。

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2.登记是国家专职部门的活动。

3.登记内容为不动产物权及其变动事项。

4.登记事项须记载于不动产登记簿。

权利

(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取

特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。

性质

不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。

关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说、

(2)证明行为说、(3)私法行为说。

不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为

产生私法效果的事实行为。

二、主要内容

不动产登记的目的是通过登记，使潜在的交易当事人能

清晰地识别标的物上的权利内容。具体地说，不动产的登记

就是向公众公示不动产之本身的状态(即标示，包括面积、

位置等)与不动产物权的变动情况(即物权的设立、移转、变

更和消灭等)，以及不动产上所成立的负担情况等。

1.不动产之本身的状态。不动产之状态指用文字(图、

表)反映一宗或数宗不动产的状态情况。包括不动产的位置、

权属、界限、面积和用途等基本情况。

对不动产的界定指的是在外观上可以清楚界定，并以某

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种方式加以利用或经营的土地及其地上建筑物。但物权法中

的不动产概念除了“土地，附着于土地的建筑物及其他定着

物、建筑物的固定附属设备为不动产”外，更重要的是法律

意义上的界定，即是一种纯形式的界定。这种界定，以对不

动产之官方记录(地籍册)为基础;同时此种界定自身又成为

以不动产在不动产登记簿中进行登记的基础。因此，“法律

意义上的土地，是以地籍块方式进行测量与标记的，并在土

地登记簿中以‘土地’进行登记的——如建立专门的土地登

记簿簿页，或在共同登记簿簿页中置于专门的号码之下——

地球表面的一部分”。

2.物权的设立(取得)。不动产物权的设立或产生，是指

物权与特定主体相结合，即某一主体取得对某物的物权。不

动产物权的设立或产生，从获得物权的主体而言，又称物权

的取得。物权的取得包括原始取得与继受取得两种情况。不

同的取得其具体方式和效果也有不同。除了极少数法定物权

以外，不动产物权取得都以公示为条件，公示方法一旦不存

在，则不动产物权制度也就不存在。通过公示，公众可以了

解物权的有无。

3.物权的移转。物权的移转是指已经存在的物权在民事

主体之间的流转，即某一物权从一个权利人转移至另一个权

利人。而物权的移转也是通过公示体现出来的。如果某个物

权虽然已经发生移转，但没有通过公示予以显示，则在法律

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上并没有真正完成物权的移转。从法律效果来看，只要作为

公示内容的物权现状没有变动，便可以视为物权移转未曾发

生。反之，如果登记簿记载的某项物权已经发生移转，而事

实上并没有移转，但在法律上则认为物权已经发生移转。通

过公示，公众可以了解物权的动态。

4.物权的变更。物权的变更从广义上说，包含物权的主

体、客体和内容等要素的一项或数项的变更。但主体的变更

主要涉及物权的取得与丧失，故物权法上的物权变更通常指

狭义的变更，即仅指物权的客体与内容的变更。客体的变更

如建筑物的增减、用途的改变等，也需通过公示，使公众了

解不动产物权客体的真实情况。

5.物权的消灭。物权的消灭是指物权的终止或丧失(包

括标的物的灭失)，即物权与其主体分离。当某一项物权由

于某种原因消灭时，应当将不动产物权在不动产登记簿上注

销。即通过公示，阻止此类物权再进入交易市场。

6.物权的负担。物权的负担是指在一项不动产之上设立

的其他物权(如设立抵押权、用益物权等)，导致该不动产权

利人的权利行使受到相应的限制，故也称物权的限制。登记

提供给社会的法律讯息为全面的讯息，当然也可能包括对其

不利的内容。在德国法中，登记中就有对权利人不利的内容，

如“异议抗辩登记”、“权利限制登记”等等。这样做的目的，

是为社会作不动产风险的警示，让社会尤其是不动产取得人

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了解不动产的全面情况，然后自己决定是否与登记的权利人

进行有关的法律行为。这一点在不动产抵押制度中显得非常

重要。因为，依据民事权利意思自治的原则，法律对抵押权

人对自己是否成为抵押权人以及成为第几顺位的抵押权人

的事宜无权做出禁止性规定;那么在抵押物之上如果已经存

在着顺位优先的抵押权，或者顺位优先的其他物权如用益物

权时，抵押权人权利的取得要么实现困难，要么很不经济。

但是如果不动产登记簿已经给抵押权取得人提供了足够的

警示，使其了解了设立后序顺位抵押权的风险，这就为其判

断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助。公示的警示效

力的作用就在于此——通过公示，可以向公众发出警示。

7.物权的处分限制。物权的处分限制是指于一定范围内

限制登记名义人任意处分其不动产之权利，以保全可能实现

之不动产权利。如一般的处分禁止、查封、扣押、破产记载，

等等。限制登记并不直接导致物权变动，只是限制了登记名

义人处分其不动产的权利。广义上的限制登记包括异议登

记、预告登记、查封登记、扣押登记、破产登记，等等。狭

义上的限制登记主要指查封、扣押、破产等。在中国现行登

记制度下，权利人最常接触的主要是民事诉讼中的财产保

全，即由法院在执行中实行的查封。

三、主要模式

1、契据登记制度

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契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的

变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对

抗第三人。

契据登记制度具有以下法律特征：(1)登记为物权变动

的对抗要件。(2)登记与否不予强制。(3)登记实行形式审查

主义。(4)登记无公信力。(5)登记簿采人的编成主义。(6)

登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的状态，

而且登记物权变动事项。

2、权利登记制度

权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依

法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生

效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、

奥地利、匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。

权利登记制度具有以下法律特征：(1)登记为物权变动

的生效要件。(2)登记采实质审查主义。(3)登记具有公信力。

(4)登记采用强制主义。(5)登记簿采物的编成主义。(6)登

记以不动产权利的静态为主。

3、托伦斯登记制度

托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质

审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产

物权转移的登记制度。

托伦斯登记制度具有如下法律特征：(1)登记不实行全

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面的强制主义。(2)登记采实质审查主义。(3)登记具有公信

力。(4)交付权利证书。(5)登记土地上的权利负担。(6)设

置赔偿基金。

四、条例实施

《不动产登记暂行条例》从2016年3月1日起施行。

中国全面启用统一的不动产登记簿证样式。作为物权归属根

据和不动产登记信息查询主要内容，统一的不动产登记簿证

样本2016年2月26日正式对外公布。今后，包括集体土地、

房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全国范围内进行

统一登记。专家称，将来楼市有望全面摸清家底。国土资源

部表示，下一步将抓紧出台不动产统一登记实施细则，尽快

颁布使用统一的簿册证书，同时启动不动产统一登记信息平

台建设。

五、登记部门

2016年1月11日，为实施以土地为核心的不动产统一

登记制度，国土资源部按中央部署，协调有关部门建立部际

联席会议制度，加快组建不动产登记局，扎实开展不动产统

一登记。

六、职责法责

1、登记机关的职责

登记机关的职责是指登记机关在进行不动产登记时依

法享有的职权与应履行的义务。关于不动产登记机构的职

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责，不同国家或地区的立法有不同的规定。德国法律规定不

动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利

之外，对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。

中国物权法既没有去试图界定什么是实质审查，什么是

形式审查，更没有去回答物权法要求不动产登记机构去进行

实质审查还是形式审查，而是在听取各方面意见的基础上，

针对中国不动产登记的实际情况，对不动产机关应当履行的

职责作出原则性规定。该法第12条规定：“登记机构应当履

行下列职责：

1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;

2.就有关登记事项询问当事人;

3.如实、及时登记有关事项;

4.法律、行政法规规定的其他职责。

具体来说，物权法要求中国的登记机构在进行不动产登

记时应当履行下列职责：

(1) 查验申请人提供的必要材料。

(2)询问申请人有关登记事项。

(3)如实、及时进行登记。

(4)法律法规规定的其他职责。

为保证登记机关更好地履行登记职责，物权法在规定登

记机构应当履行的职责的基础上，又对其禁止从事的行为作

出明确规定。

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2、登记机关的法律责任

(1)登记机关法律责任概述。登记机关的法律责任，是

指登记机关因登记错误给当事人造成损失而依法应当承担

的民事赔偿责任。

(2)登记机关赔偿责任的归责原则。侵权行为的归责原

则，就是指归责的一般规则，是据以确定行为人承担民事责

任的根据和标准，也是贯穿于侵权行为法之中，对各个侵权

行为规则起着统帅作用的立法指导方针。

(3)登记机关赔偿责任的构成要件。根据无过错责任的

归责原则，中国不动产登记机关承担赔偿责任须具备以下要

件：

1.存在登记错误。所谓登记错误是指除了登记申请人弄

虚作假，登记机关尽到了审查职责之外的情况，都属于登记

错误。

2.存在损害事实。所谓损害事实是指因一定的行为或事

件使某人受侵权法保护的权利和利益遭受某种不利益的影

响。损害事实的存在是侵权赔偿责任构成的前提，“无损害

即无赔偿”。

3.损害事实与登记错误之间有因果关系。

3、登记机关赔偿范围及其追偿。登记机关赔偿责任的

范围应根据当事人因登记错误造成的实际损失来确定，包括

主权利受损害的赔偿、利息及当事人或利害关系人主张权利

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的费用，如申请更正登记、异议登记的费用，进行诉讼的费

用，等等。

七、登记范围

纳入登记的不动产权利包括：集体土地所有权;房屋等

建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草

地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域

使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权

利。

八、特殊类型

更正登记

更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记

与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部

进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的

登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定

与交易安全。

根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件：

(1)不动产登记事项记载错误。

(2)须权利人或利害关系人申请。

(3)须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确

有错误。

异议登记

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产

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登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。异议登记制度的

目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真

正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。

根据物权法的规定，异议登记应具备如下要件：

(1)不动产登记事项被认为错误。

(2)登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。

(3)须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。

异议登记并非不动产物权变动的登记，而只是一种对登

记事项存在异议而异议记载于登记簿的制度。但是该制度具

有阻却登记公信力的作用，其效力主要有如下几项：(1)权

利保全效力。(2)风险警示效力。

回复登记

回复登记，是指与实体权利关系一致的登记，因不当原

因而从登记簿上消灭，对消灭的登记予以回复，以保持原有

登记的效力。回复登记氛围灭失回复登记和涂销回复登记。

灭失回复登记是指登记薄的全部或一部因地震，水灾等原因

发生物理上的灭失，而予以回复的登记。灭失回复登记是对

灭失的登记的一种回复保存行为，不设计新的权利义务的变

动，权利顺位而不发生变动，涂销回复登记是指因登记的全

部或一部被不合法涂销，而使登记回复到涂销前的状态而为

的一种记载。涂销回复登记，是对错误登记的矫正，也未有

新的权利关系的变动，其顺位依被涂销的登记为准，但因登

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记的公信力，在回复登记以前，得有第三人善意取得的保护。

预告登记

预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要

的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项发生的不动产

物权变动为目的的请求权而进行的登记。不动产预告登记最

早为德国中世纪民法所创， 《德国民法典》加以继承，并

为瑞士、日本民法和中国台湾地区“民法”所继受。

因预告登记要发生物权的排他效力，故根据物权公示原

则，预告登记必须具备如下要件：(1)经预告登记的不动产

物权变动的事项，须是可以本登记的事项。预告登记是为本

登记作准备的，它只是一种请求权的保全，本身不具有独立

的效力，只有在进行本登记后，才能发生当事人所期待的物

权效果。(2)须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。

预告登记作成后即具有如下法律效力：(1)权利保全效

力。(2)顺位保全效力。(3)破产保护效力。

九、登记时间表

国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志2016年8

月27日表示，2017年不动产登记实现信息共享，依法公开

查询。

从2016年开始，力争1年左右时间基本完成各级职责

整合和基础制度建设;2年左右时间逐步衔接过渡，统一规范

实施;3年左右时间全面建立并完善各项制度;4年左右时间

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建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。即2016年

基本完成各级职责整合，建立基础性制度;2016年健全配套

制度，平稳有序实施;2016年全面形成制度体系，正常有效

运行;2017年实现信息共享，依法公开查询。

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