离婚房子怎么分?10起典型案例+超详解析

离婚房子怎么分？10起典型案例+超详解析

对于将要离婚的夫妻来说，如何分割房子无疑是一个非常重要且麻

烦的问题了，如果双方无法协商一致，那么因房子分割而闹上法庭

的，不是少数。

▌法官提醒：

为妥善分割房屋、避免矛盾二次激化，法官提醒公众，在婚姻走

到尽头时，平等协商，互相尊重，互相谅解，本着公平合理的原

则，友好协商房屋分割。

法官说：“房产分割应当在此基础上照顾子女和女方权益，应

当尽可能分配给离婚后直接抚养子女的配偶方，并坚持保护妇

女合法居住、使用权益。在双方具备均等分割房产的前提下，

尊重房屋的既往居住历史、购买和居住年限等实际情况，倾向

于照顾生活上没有或低收入配偶方，照顾无房方和居住困难

方。”

本期为您推送十大典型案例，法律其实很简单，一讲就懂。

▌典型案例1、首付支助非权属，莫将资金当房屋

由于购房压力比较大，很多年轻人都靠父母资助买房，有的是全

款购房登记在自己子女名下，有的则是资助首付。

小王是家中独子，2008年与小刘登记结婚，两年后小王父母拿

出100万元终生积蓄作为首付款为小两口按揭买了一套两居室商

品房。购房合同由小王签署，房贷以小王的住房公积金办理，一

直由小王支付按揭贷款。好景不长，因感情不和导致二人离婚，

小刘认为房屋应当作为夫妻共同财产进行分割，小王当然不同

意，强调这房子是父母对自己的个人赠与，属于自己的个人财

产。但是官司打到法院，法院最终认定房屋为夫妻共同财产。

法官分析：小王的父母对所购房屋仅支付了首付款，属于部分出

资，无法取得房屋的所有权。小王的住房公积金在二人婚后也属

于夫妻共同财产，小王实际上一直用共同财产在偿还按揭贷款，

但具体分割时应当根据公平原则，酌情考量小王父母的出资情况

对其适当多分。

《婚姻法司法解释三》第7条规定的“婚后由一方父母出资为子

女购买不动产并登记在出资方子女名下的，视为对己方子女的个

人赠与，房屋认定为出资方子女的个人财产”这一条款应当做限

制解释，这里所称的出资应当仅指全额出资。

法官解释：虽然该房屋实际交付和办理产权登记发生在结婚后，

这只是售房方单方履行义务。小马婚前支付的购房款只是在婚后

发生了形式上的变化，变成了房屋产权而已，该房屋仍应当为小

马的个人财产。

《婚姻法司法解释一》第19条规定夫妻一方的个人财产不因婚

姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。结合《婚姻法》第18条

的规定婚前财产属于一方个人财产。

▌典型案例3、民间仪式虽隆重，民政登记方有效

现实生活中，特别是在农村，先办仪式，后登记的情况也很多。

王先生和赵小姐恋爱多年于2010年9月按照家乡风俗举办了隆

重的婚礼，2011年6月办理结婚登记。在此期间，王先生父母

以儿子的名义全款出资购买了一套学区房登记在王先生名下。这

桩婚姻走到尽头，赵小姐能分房吗?

法官分析：只有办理具有法律效力的结婚登记后才能认定为双方

具有法定夫妻关系。当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资

的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，属于个人财产。

按照《婚姻法司法解释二》第22条第一款的规定，当事人结婚

前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女

的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。这里所指的结婚

应当做严格解释，我国法律采取的是登记结婚制，就是只有办理

具有法律效力的结婚登记后才能认定为双方具有法定夫妻关系。

根据传统习俗举行的婚礼、仪式、订婚均不具备登记的法定效

力。

▌典型案例4、协议终归纸上字，赠与还需变登记

李先生和前妻离婚多年，因户外活动和年纪比自己小20多岁的

张小姐相识，两人迅速确定了恋爱关系并于2010年登记结婚，

李先生在婚前有一套登记在自己名下别墅，张小姐大学毕业后就

在北京打拼，但一直没有能力自己购房，为了表示自己对张小姐

的感情，李先生在结婚当天就和张小姐签署了一份书面协议，协

议约定这套别墅产权在婚后归张小姐个人所有，与李先生无关。

巨大的年龄差距让二人婚后矛盾重重，最终导致两人感情破裂。

张小姐起诉至我院，要求与李先生离婚，并按照二人签署的婚内

财产协议判决别墅归自己个人所有。李先生同意离婚，但认为当

初签署协议是为了和张小姐好好过日子，现在两人即将离婚，房

与合同，涉及房屋所有权的，应当适用《合同法》和《物权法》

的相关规定。

《婚姻法司法解释三》第6条的规定正是与上述两部法律接轨的

结果，在约定涉及房屋未办理产权变更登记前，赠与人可以享有

任意撤销权。故本院判决驳回了张小姐要求李先生按照协议履行

变更登记的诉求。

▌典型案例5、违建房屋不合法，离婚只能定居住

石先生和周女士于70年代末经人介绍结婚，婚后一直和石先生

父母一起居住在老人所有的位于西城区某胡同的私产平房内，石

先生父母于2000年左右去世后，石先生通过继承取得了房屋所

有权。2008年，双方婚生子大学毕业后没有地方居住，也搬回

到平房内。石先生觉得居住空间太小，向房屋管理和城市规划部

门申请扩建平房，但因平房属于文保单位未获得批准。石先生和

周女士便找来装修队，在老宅的院落内私自加盖了两层房屋。后

石先生因老年活动认识了康女士后坚持要和周女士离婚，周女士

不同意，石先生便起诉至法院。

周女士同意离婚，但要求依法分割二人共同所有的房屋，包括房

根据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和

消灭经依法登记才能发生效力。无法取得物权登记的违建不受物

权法的保护，不能认定为当事人享有的合法房屋所有权。离婚

时，双方对此类房屋归属产生争议要求分割的，法院不能超越审

判权限，代行政机关确认房屋的所有权并予以分割。

根据《婚姻法司法解释二》第21条的规定，离婚时双方对尚未

取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成

的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判

决由当事人使用。法院据此没有支持周女士要求分割违法新建的

两层房屋所有权的主张，只分割了原房本记载的房屋面积。但考

虑到周女士离婚后生活困难，无房居住，新建房屋确属二人使用

夫妻共同财产建造并具备分开居住的条件，法院判令新建的两层

出资购得，且房改后房屋登记在何先生个人名下，该房屋应当属

于自己的个人财产，不应当作为夫妻共同财产分割。

金女士则坚持认为该房改房屋购买时是两个人以共同财产出资购

得，且折算了金女士16年的工龄和职级，应当按照共同财产予

以分割，故金女士只得起诉至法院要求离婚并依法分割房改房

屋。

法官说法：房改房是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改

革政策出售的房屋，是一个从公有住房到私有住房的产权过渡，

是对城镇无房居民和职工的一种房屋福利，按照规定产权一般只

能登记在原承租人名下。房改房的来源主要分为单位自管公房和

▌典型案例7、经适房屋看政策，认定虽易分割难

周先生和黄女士2009年经人介绍相识结婚，周先生系北京户

籍，黄女士系外地户籍。二人婚前缺乏了解，婚后一直矛盾不

断，2010年周先生经过摇号取得了一套位于大兴区黄村镇的经

济适用房购房资质，周先生以个人名义签订了购房合同并办理了

按揭贷款，以两人共同财产支付了房屋首付款，两人每月用工资

结余定期偿还月供。2016年该房屋办下产权并登记在了周先生

个人名下。

2017年二人因感情不和打算协议离婚，但对这套经济适用房的

分割上却产生了分歧，双方均主张取得该房屋的单独所有权，并

给予对方房价补偿。双方协商未果后黄女士起诉至法院，要求判

决房屋归自己所有，给予周先生价值补偿。

法官说法：根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻在婚姻关系存

续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有。本案争议的经

济适用房属于二人婚后以夫妻共同财产支付首付款并偿还月供购

买，应当属于夫妻共同财产。但经济适用房与商品房存在明显区

别，它是本市政府组织开发兴建，并以较为经济的房价向本市城

镇居民家庭销售的房屋。经适房只针对本市城镇户籍中的低收入

群体，取得房产证后5年方可上市交易，交易时需要交纳土地出

与经适房类似的还有“两限房”，即限房价、限套型普通商品住

房。“两限房”和经适房一样，也是本市政府批准，对本市城镇

居民的一种住房福利，购房人同样需要具备本市城镇居民户籍。

使用夫妻共同财产购买的两限房，如果只有一方具有本市城镇户

籍，应当判归本市居民所有，按照公平原则由得房方补偿未得房

方价值补偿。

▌典型案例8、单方处分共有房，配偶如何护权利

许先生和妻子沙女士结婚多年，2011年左右因许先生与婚外第

三者发生不正当男女关系，沙女士和许先生发生争执后两人开始

分居，两人碍于子女和老人的劝阻，一直没有办理离婚手续。许

先生和沙女士婚后于2005年在昌平区天通苑购买了一套商品房

屋，房屋已偿清贷款并登记在许先生名下。

2015年，沙女士从子女口中得知许先生正打算将房屋低价卖给

自己的弟弟，房屋当时市场价大约400万元，许先生和弟弟经中

介公司已经签署了存量房屋买卖合同，约定购房价格为200万

元。沙女士得知后非常气愤，向法院提出了离婚纠纷，根据律师

建议迅速对涉案房屋进行了财产保全，以防止房屋被私下过户，

追认，擅自出售共有房屋，属于超越家事代理权的行为，属于无

权处分共同财产。

按照《婚姻法司法解释三》第11条的规定，并结合《物权法》

关于善意取得的制度规范。除非买受人符合善意取得的三个要

件：1、善意;2、支付合理对价;3、房屋已经办理过户登记，买

受人才能主张对无权处分的共有房屋成立善意取得，配偶方才无

权主张返还共有房屋。

本案中，许先生无权处分共有房屋的行为，其弟弟对该房屋的性

质和许先生夫妇之间的矛盾是明知或者应知的，而其依然与许先

生单方签署购房合同，不能认定其对许先生处分共有房屋属于无

权处分这一事实存在善意。其次，许先生弟弟也没有以一个合理

的对价作为购房款，涉案房屋也并未实际办理过户登记。故法院

最终判定涉案房屋作为夫妻共同依法分割，由许先生和沙女士按

份共有，每人享有50%的份额。沙女士持生效判决通过依法执

行，变更了房屋登记状态，并成为了按份共有人。

▌典型案例9、离婚协议虽履行，未办离婚也无效

林先生和孔女士结婚多年，积累了丰厚的共同财产。孩子上大学

后二人渐渐因生活琐事产生矛盾，几次想要离婚。2015年8

月，两人在一次激烈争执后，决定协议离婚，并签署了一份离婚

协议书，协议书约定二人婚后购买并登记在双方名下的夫妻共同

了分割。签署协议后的次日，双方就前往房管局完成了房屋权属

的变更登记。

由于双方工作繁忙，一直没有前往民政局办理离婚登记。2015

年9月，孔女士发现林先生在婚姻关系存续期间存在出轨情形，

她觉得自己在婚姻中受到了伤害，要求改变原来的房屋分割方

案，林先生应当净身出户。林先生认为自己没有出轨，房屋已经

按照离婚协议进行了分割，已不属于夫妻共同财产。孔女士遂起

诉至法院，要求按照共同财产分割上述两套房屋，均由孔女士个

人所有。

法官说法：离婚协议与一般民事合同存在一定区别，它既有身份

关系的约定，也有财产关系的约定。按照《婚姻法司法解释三》

第14条的规定，当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议

离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离

婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，

并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。离婚协议属于典

型的附生效条件法律行为，只有生效条件(登记或者诉讼调解离

孙先生父母早年离异，一直由爷爷奶奶抚养长大。参加工作后由

于无房居住仍和爷爷奶奶住在一起。老人特别疼爱孙先生，孙先

生也非常孝顺，一直无微不至地照顾老人生活。

2014年孙先生和邓小姐结婚，因双方收入水平均不理想，婚后

两人依然和孙先生爷爷奶奶居住在一起。因邓小姐一直与孙先生

爷爷奶奶存在矛盾，四人一直关系紧张。2015年，两位老人自

感年岁已高，前往公证处立下公证遗嘱，将两人的夫妻共同房屋

遗赠给孙先生，并指明属于其个人财产，与其他人无关。

2016年、2017年两位老人相继离世，孙先生通过公证遗嘱办理

了房屋过户手续，房屋登记在了自己个人名下。2017年年底，

邓小姐以感情破裂为由起诉至法院要求离婚，并要求按照夫妻共

同财产分割孙先生继承的房产。

法官说法：根据《婚姻法》第17、18条的规定，婚内继承或赠

与所得的财产，除非遗嘱或者赠与合同确定只归夫妻一方，否则

视为对夫妻双方的赠与。本案中，孙先生爷爷奶奶通过公证遗

嘱，指定遗产归孙先生个人所有与他人无关的表述，应当属于明

确指定给夫妻一方，不属于夫妻共同财产，故法院驳回了邓小姐