浅谈机关事业单位公有住房出售后日常维修管理

●房地产业 《经济￣）２０１３年第１２期

浅谈机关事业单位公有住房出售后日常维修管理

●董志勇

摘要：为保障公房出售后的有效使用性能，提高公房售后

服务水平，构建良好的居住条件，努力解决机关事业单位职工的 改变而改变，所以房屋管理与原产权单位有着千丝万缕、无法割

居住之忧，因而切实完善机关事业单位公有住房出售后的维修 舍的联系，Ｅｌ常维护仍由单位服务中心管理，而单位服务中心苦

管理，是一个亟待研究的课题。文章分析研究房改的发展现状及

单位专户上，尤其是职工的工作隶属关系也没有因住房的产权

于没有日常的维修管理资金来源，目前处于待修项目越积越多、

存在的问题，探讨住房维修管理的改革方向和模式，提出具体的

对策措施建议。

关键词：公有住房维修管理模式

中圈分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ

文章编号：１００４－４９１４（２０１３）１２—２８４—０２

从上世纪９０年代初国家开始住房制度改革至今，已走过探

索而曲折的２０多年。房改因涉及面广、难度大，是一项政策性 标准低，那时候主要是为了达到尽快解决、改善广大人民群众居

强、群众性非常广泛的工作，关系到千家万户的切身利益。 住面积紧张的单一目的，致使目前这些存量房屋存在结构缺陷及

按照国家政策的设计，房改的指导思想是按照社会主义市

场经济体制的要求，由转换机制、建立住房新制度人手，从根本 工宿舍楼地下室常年积水，原因一是原设计的院内地势低于院外

上改变我国传统的由政府和单位统包职：［住房的旧体制，以建

立住房公积金为重点，出售公有住房，面向社会、面向行业，建

设、维修、管理向社会化、专业化的方向转变。 人防有关表示此情况他们也知道，但人防工程积水情况较普

按照房改政策向职工住户出售公有住房，售后房屋的管理

主要集中体现在维修养护管理方面，包括共用部位、共用设施的 由于维修经费没有正常而持续的来源，维修工作难以正常

大修，还有就是日常维护维修。住房制度改革的不断运行发展，

遇到的问题随着时间的推移日益突出，既给住户带来许多麻烦 尽量缩小维修规模的无奈之举，职工住户对此意见很大，以至于

和困扰，也使原产权单位在日常管理工作中遇到许多问题难以 影响和干扰到机关职工的正常工作。在此情况之下日常维修基

很好地化解，居住、维修矛盾越集越多。为保障公房出售后的有 本处于向上级打报告申请、以经费定项目的状况。虽然尝试过向

效使用性能，提高公房售后服务水平，构建良好的居住条件，努 居民收取物业管理费，但因所收取的费用与需管理的内容严重

力解决机关事业单位职工的居住之忧，因而完善机关事业单位 不匹配等原因，而未能进行下去。

公有住房出售后的维修管理，是一个亟待解决的问题。现结合一 虽然国家房改政策设计了公共维修基金制度，规定“房屋共

些单位公房出售后的实际情况，就政策执行中存在的问题及解 用部位和共用设施由房屋管理机构负责维修，维修费用从维修

决思路进行探讨。

一

、

房改的发展现状及存在的问题

１．房改的发展、沿革。按照国家住房制度改革的要求，以住房 地缴存的公共维修资金总额已超过万亿元，但使用率却不足

制度改革的为契机，转变政府职能，改变过去政府直接管理方式， ｌ％。使用公共维修基金的项目必须要涉及小区２／３以上的人数。

面向社会、面向行业，把各单位建设、维修、管理住房的体制向社 除此之外，想要动公共维修金这块蛋糕还必须跨过至少两道门

会化、专业化的方向转变．首当其冲和最主要的是切实做好公房 槛。首先就是，小区必须要有业主委员会。其次就是通过小区２／３

售后维修养护管理的实施工作。房改后住户身份变为业主，经由

民主推荐出业主代表成立业主委员会，行使管理之责。按照这一 区不足２０％，也就是说将近八成的小区即使有公共维修基金也

思路，房改一路探索向前、磕磕绊绊走过了坎坷的２０多个年头。 难以使用。维修基金当初收得痛快，用起来却有些痛苦。近年来，

２．存在的问题。美好的设想和严峻的现实往往会产生意想

不到的落差。由于房改实质上采取的是“重售轻管”指导思想和

工作方式，必然导致产生了一系列后续管理不到位的问题，如业 现。”我们在日常的维修中也对此深有感触，办理一次手续齐备

主委员会成立率低，业主委员会运行效果差、维修管理矛盾日益

突出等等。因此，应结合房改２Ｏ多年中遇到的共性问题，总结经 窥一豹而知全貌，试想如果遇到突发抢修项目如何能够实现。

验教训，研究修订完善相应的管理配套政策，及早制定行之有

效、针对性强、操作性强的公房售后维修养护管理机制，这是面

临着的一个紧迫而现实的问题。以某单位为例，在上世纪９０年 遍存在“未老先衰”的状况，面对住房在维修管理方面普遍存在

代职工购买公有住房产权后，产权单位对宿舍的Ｆｔ常管理和维

护基本都不直接管了，这也是大多数单位机构采取的现实而普

遍的做法。但是因为出售的公有住房的大修维修基金在原产权

一

２８４一

维修经费缺口巨大、难以为继的尴尬境地，无法对宿舍实施有效

的维护维修管理。为此也曾多方寻求政策依据，也向行政主管房

地部门领导、专家进行过请教，结合实际工作中遇到的难题后综

合认为，这些问题既有政策设计的缺陷，也有政策执行不到位的

问题，但主要还是政策配套性、可操作性差的原因而导致的。

３．日常维护维修任务艰巨且前景堪忧。房改房大多集中建于

上世纪８０年代或９０年代，由于当时的建设理念落后、设计建造

设施设备严重老化、问题频出、不堪重负的状况。如某单位一处职

道路，排污始终不畅；二是紧邻楼前有一条废弃的人防工程，常年

积水很深。就此问题多次与市政及人防部门反映情况期待解决，

遍，一时难以解决，只能期待下一步城市改造中一并解决。

进行，而只好采取能不修就不修、能小修不大修、只能小修小补

基金中列支”，但是使用之难也是不争的事实。据２０１３年９月ｌ７

日央广网中国之声《新闻纵横》报道，“有统计数据显示，全国各

业主需要签字同意方能使用。然而目前在我国成立业委会的小

各地曝光的房屋质量问题越来越多，为房屋治病的公共维修资

金储备也还丰富，但真正支取出来使用，却手续繁多，难以实

的公共维修资金使用前后得长达几个月，令人十分头痛和畏惧。

二、住房维修管理的改革方向和模式

福利分房、公房出售是个历史阶段的产物，售后房屋目前普

的社会性问题，政府应该不回避、不拖沓，从构建和谐社会的高

度出发，维护职工住户的切实利益，解决职工的后顾之忧，积极

找出切实可行的应对解决之策。为搞好公房出（下转第２８６页）