房地产估价师考点:不同类型房地产估价

房地产估价师考点：不同类型房地产估价

2016房地产估价师考点：不同类型房地产估价

居住房地产估价

1.居住房地产及其估价的特点：

居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等，是社会中保

有量最大的一类房地产。从估价角度看，居住房地产的特点具有以下

四个特点：

(1)具有较强相似性和可比性。估价的可比性较强，意味着比较容

易找到足够数量的可比实例，因此市场法是首选方法之一。

(2)不同类型的住房内涵差异明显。在我国城市中，存在着商品房、

房改房、集资房、经济适用住房、廉租房等。从住房保障角度看，分

为社会保障住房和非社会保障住房两类，商品房、房改房、集资房是

非社会保障住房，经济适用住房、廉租房是社会保障住房;从权属角度

看，商品房是完全产权房，房改房、集资房、经济适用住房是限制产

权房(部分产权房)，廉租房的产权属于政府，使用者只拥有使用权而没

有产权。

(3)部分类型住房估价具有特殊性。如房改房中的部分产权房屋可

先按完全产权估价，然后按房屋产权人的权属比例确定其最终市场价

值;对承租人而言，对廉租房估算其市场价值或承租****益价值没有意

义。

(4)我国现在大力推进城市廉租住房建设，对城市政策性、福利性

住房的租金以及经济适用住房实行政府定价。

商业房地产估价

1.商业房地产及其估价的特点：

商业房地产是指用于商业目的的房地产，如商场、购物中心、商

业店铺、超级市场、批发市场等。单纯的餐饮、商务办公、旅馆房地

情形。

商业房地产及其估价特点：①经营内容多，对不同的经营内容(或

者说不同的用途)的各部分房地产要采用不同的报酬率;②出租、转租经

营多，要搞清房地产的产权状况，对其权益因素进行认真分析;③一般

都有装修，而且装修档次较高且较复杂。在进行现场勘察时要弄清原

始房屋装修状况，对不属于房屋产权人的装修价值要进行单独计算，

通常情况下这部分价值不计入房地产总价中;④垂直空间价值衰减性明

显。

2.影响商业房地产价格的因素：

影响商业房地产价格的主要区位因素有：①所处地段的商业繁华

程度，有市级商业中心区，区级商业中心区，小区级商业中心区，此

外还有专业的商业市场区;②交通条件，主要考虑顾客的公共交通的通

达度和停车方便程度以及经营者进货和卸货的交通便利程度;③临街状

况，要注意考虑有效消费人流的问题;④楼层差异。

影响商业房地产价格的主要实物因素有：建筑品质、内部格局、

面积、净高、装修。

值得说明的是，商业房地产价值中的无形价值所占比重越来越大，

在估价时要予以充分考虑。

商务办公房地产估价

物业管理及服务水平。

3.商务办公房地产估价的常用方法：

首选市场法和收益法，也可选用成本法，对于有开发或再开发潜

力的(如重新装修改造)商务办公房地产，还可选用假设开发法。

4.商务办公房地产估价的技术路线及难点处理精析：

商务办公房地产一般是以出租为主的，估价时应注意：①租约问

题，在租约内以租约租金作为计算基数，租约外以市场租金作为计算

基数;②租金内涵问题;③要考虑租金支付方式，不同的租金支付方式计

算出的结果是不同的;④地下车库租金问题。

旅馆房地产估价

1.旅馆房地产及其估价的特点：

旅馆房地产是指主要以提供住宿为目的的商业房地产。如旅店、

度假村、招待所等。

旅馆房地产估价的特点：①转让时一般都是整体转让，所以单独

估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的，而且这样单独估算

的结果必然导致价值的重复计算;②价值体现在接待能力上，在估价中

常用房间数表示。

2.影响旅馆房地产价格的因素：

影响旅馆房地产价格的主要区位因素：①交通条件;②周围环境。

对于以度假为主要目的的旅馆，环境是第一位的，交通条件相比是较

为次要的因素了。

影响旅馆房地产价格的主要实物因素有：设备设施和用具(更新速

度很快)。其他非房地产本身影响因素：如经营者的经营管理水平。