吕凤明与北京市佳开原物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

吕凤明与北京市佳开原物业管理有限公司物业服务合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同

纠纷

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【审结日期】2022.07.25

【案件字号】(2022)京03民终7127号

【审理程序】二审

【审理法官】刘茵田璐陈文文

【审理法官】刘茵田璐陈文文

【文书类型】判决书

【当事人】吕凤明;北京市佳开原物业管理有限公司

【当事人】吕凤明北京市佳开原物业管理有限公司

【当事人-个人】吕凤明

【当事人-公司】北京市佳开原物业管理有限公司

【代理律师/律所】李爽北京市龙基律师事务所

【代理律师/律所】李爽北京市龙基律师事务所

【代理律师】李爽

【代理律所】北京市龙基律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】吕凤明

【被告】北京市佳开原物业管理有限公司

【本院观点】对于吕凤明提交的上述证据的证明效力本院将结合其他证据及查明事实予以综

合认定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，

应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。首先，吕凤明主张的北京市相关文件通知

系2014年国家出台“三供一业”分离措施之前的政策文件，不再适用于本案的情况；而案涉

房屋所在的小区的物业费收费标准已经生效判决作出相应的认定，自2014年开始为每月每建

筑平方米0.98元。首先，关于佳开原公司的物业费用的收费标准问题，前文中已经进行了相

关论述，吕凤明主张2015年1月1日至2019年12月31日期间其应当按照原交付标准或按

照职工小区经管房。

【权责关键词】撤销不当得利违约金诚实信用原则证人证言证据不足新证据关联性合法性证

明责任（举证责任）诉讼请求反诉维持原判执行诉讼时效

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】对此本院认为，首先，关于佳开原公司的物业费用的收费标准问题，前文中已

经进行了相关论述，吕凤明主张2015年1月1日至2019年12月31日期间其应当按照原交

付标准或按照职工小区经管房收费标准交费，佳开原公司退还多交的费用的反诉请求，缺乏

充分的事实和法律依据，本院不予支持。其次，对于2010年1月1日至2014年12月31日

期间的物业费，吕凤明已经于1999年2月1日取得涉案房屋产权，而关于房改房的物业费用

由业主个人负担的国管房改文件出台时间系2014年，吕凤明亦已经按照每月每建筑平方米

0.98元的标准交纳了佳开原公司截止至2019年12月31日的物业费用，且一直未向佳开原

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公司主张过返还多缴物业费用，现吕凤明以自己对于收费标准的相关政策知情较晚、应当按

照20年计算诉讼时效为由主张该部分诉讼请求并未超过诉讼时效，于法无据，本院不予采

信。 综上所述，吕凤明的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华

人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吕凤明负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 18:02:48

【一审法院查明】一审法院认定事实： 吕凤明系北京市通州区xx室(以下简称涉案房屋)的

业主，房屋建筑面积为73.67平方米。佳开原公司原为涉案房屋所在小区的物业服务企业，

服务期至2021年12月31日。

【一审法院认为】一审法院认为：民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。当事人应当遵循

公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋业主应

当按照国家有关规定和当事人之间的约定及时交付物业费用。本案中，佳开原公司为涉案小

区的物业服务提供方，吕凤明系涉案房屋的业主，已实际享受到佳开原公司提供的物业服

务，双方之间已形成物业服务合同关系，吕凤明理应交纳相应物业费。 关于物业费价

格，佳开原公司已通过合法途径进行涨价，并经法院生效判决认定为自2014年开始为每月每

建筑平方米0.98元。根据国管房改［2014］504号文件文件，2015年起房改房的物业服务费

应由业主自行交纳，故佳开原公司要求吕凤明按照每月每建筑平方米0.98元的标准交纳

2020年1月1日至2020年12月31日的物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法

院予以支持。吕凤明主张2015年1月1日至2019年12月31日期间按照每年88元的标准交

费，要求退还多交的费用的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。对于2010年1月1日

至2014年12月31日期间的物业费，佳开原公司认为吕凤明的反诉请求超过了诉讼时效，一

审法院认为，吕凤明已于1999年2月1日取得房屋产权，知晓涉案房屋为房改房，且已正常

交纳物业费至2019年12月31日，现吕凤明未提交证据证明其曾向佳开原公司主张过相应权

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利，故一审法院认定吕凤明要求退还该期间内的多收取的物业费的反诉请求，已过诉讼时

效，一审法院不予支持。 佳开原公司主张逾期违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不

予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人

民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时

间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、吕凤明给付北京市佳开原物业管理有限公司

2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费866.4元，于判决生效之日起七日内执

行清；二、驳回北京市佳开原物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回吕凤明的反诉请

求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案二审期间，吕凤明

向本院提交如下新证据：关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通

知[国办发(2016)45号文件]，证明佳开原公司收费不合理，把我们的房子按照商品房收费是

不对的，我们是不认可的。佳开原公司对吕凤明提交的证据真实性认可，关联性、证明目的

不认可；第一条明确说了2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担

相关费用。本院认为，对于吕凤明提交的上述证据的证明效力本院将结合其他证据及查明事

实予以综合认定。

【二审上诉人诉称】吕凤明上诉请求:1、请求依法撤销(2021)京0112民初26182号民事判决

书；2、请求法院依法改判退回3108.27元或者发回通州区人民法院重新审理；3、本案诉讼

费用由佳开原公司承担。事实与理由：一审法院判决认定事实错误，佳开原公司的物业费标

准提升与否与吕凤明无关。根据《关于按房改政策出售公有住房和安居(康居)住房物业服务

费缴纳问题的通知》：在《北京市物业服务收费管理办法(试行)》实施前，按房改政策出售

公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人，仍应按

照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收

费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。吕凤明可以提供之前的部分物业费票据，以

此来证明之前的物业费均为88元每年。吕凤明认为一审法院引用的(国管房［2014］504)与

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吕凤明的物业费之间不存在直接联系，法律适用不当。对于佳开原物业公司的涨价行为，吕

凤明认为材料虚假、程序存疑，多处材料相互矛盾。请法院审查材料真实性、合法性。佳开

原公司不当得利收取的费用应退回。综上所述，吕凤明认为一审法院判决认定事实错误、判

决理由错误，请法院依法处理。 吕凤明上诉提出按照其主张的物业费收费标准计算，佳开

原公司应退还本业主多缴的物业费3108.27元。关于时间效力，根据民法典的规定，应当适

用20年的诉讼时效。

吕凤明与北京市佳开原物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2022)京03民终7127号

当事人 上诉人(原审被告、反诉原告)：吕凤明。

委托诉讼代理人：赵亚利(吕凤明之妻)，住北京市通州区。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京市佳开原物业管理有限公司，住所地北京

市通州区群芳一园28号楼一层104。

法定代表人：孙宝国，董事长。

委托诉讼代理人：李爽，北京市龙基律师事务所律师。

审理经过 上诉人吕凤明因与被上诉人北京市佳开原物业管理有限公司(以下简称

佳开原公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2021)京0112民初

26182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现

已审理终结。

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二审上诉人诉称 吕凤明上诉请求:1、请求依法撤销(2021)京0112民初26182号

民事判决书；2、请求法院依法改判退回3108.27元或者发回通州区人民法院重新审理；

3、本案诉讼费用由佳开原公司承担。事实与理由：一审法院判决认定事实错误，佳开原

公司的物业费标准提升与否与吕凤明无关。根据《关于按房改政策出售公有住房和安居

(康居)住房物业服务费缴纳问题的通知》：在《北京市物业服务收费管理办法(试行)》

实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房

改、安居(康居)购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物

业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。吕

凤明可以提供之前的部分物业费票据，以此来证明之前的物业费均为88元每年。吕凤明

认为一审法院引用的(国管房［2014］504)与吕凤明的物业费之间不存在直接联系，法律

适用不当。对于佳开原物业公司的涨价行为，吕凤明认为材料虚假、程序存疑，多处材

料相互矛盾。请法院审查材料真实性、合法性。佳开原公司不当得利收取的费用应退

回。综上所述，吕凤明认为一审法院判决认定事实错误、判决理由错误，请法院依法处

理。

二审被上诉人辩称 佳开原公司辩称：同意一审判决，不同意吕凤明的上诉请求。

吕凤明提到的多收的物业费，一审已经认定了，2010年到2014年的已经过了诉讼时效；

根据国管房改［2014］504号文件，2015年起房改房的物业服务费应由业主自行交纳，

我们没有多收，也不应退回。

原告诉称 佳开原公司向一审法院提出诉讼请求：1.吕凤明立即支付2020年1月1

日至2020年12月31日的物业费866.4元；2.吕凤明支付逾期违约金37.69元；3.吕凤

明承担本案全部诉讼费用。

吕凤明向一审法院提出反诉请求：1.判令佳开原公司退还多支付的2010年1月1

日至2019年12月31日的物业费5389.8元；2.案件受理费由佳开原公司承担。

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一审法院查明 一审法院认定事实：

吕凤明系北京市通州区xx室(以下简称涉案房屋)的业主，房屋建筑面积为73.67

平方米。佳开原公司原为涉案房屋所在小区的物业服务企业，服务期至2021年12月31

日。

经查，涉案房屋为房改房，1998年12月88日，吕凤明(买方、乙方)与通州区计

划委员会(卖方、甲方)签订《协议书》，约定甲方将坐落于通州区xx号居室单元楼(建

筑面积73.67平方米)出售给乙方，吕凤明于1999年2月1日取得房屋所有权证。

另查，2014年开始佳开原公司将物业费价格涨至每月每建筑平方米0.98元。2019年，

佳开原公司曾将涉案小区欠交物业费的十几位业主起诉至一审法院，欠交物业费期间主

要集中在2016年至2019年。该十几起诉讼中，双方争议的焦点即为物业费收费标准问

题。一审法院经审查后认定佳开原公司按照每月每建筑平方米0.98元的标准收取物业费

并无不当，并判决前述十几位业主均按照每月每建筑平方米0.98元的标准给付佳开原公

司物业费。一审判决后，上述业主不服本院关于物业费收费标准的判定，上诉至北京市

第三中级人民法院(以下简称三中院)。二审过程中，业主向三中院提交了以下证据：

“证据1.2016年9月24日—9月25日业主公示小区物业公司提供给法院《调整物业费

调查表》现场的视频及照片，证明上涨物业费未经业主同意。证据2.胡某、李某、苏某

等34名证人证言及视频，用以证明《调整物业费调查表》上并非其本人签字。证据3.涉

案小区周边小区视频，用以证明物业费过高。证据4.涉案小区视频，用于证明物业服务

不达标。证据5.吴某的证人证言，用以证明签名系伪造。”佳开原公司向三中院提交了

《调整物业费调查表》原件。三中院经审理后，对前述十几起上诉案件均判决“驳回上

诉、维持原判”。三中院作出的二审判决维持了一审法院关于涉案小区物业费标准为每

月每建筑平方米0.98元的认定，现相关判决均已生效。

2014年11月6日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政

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部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部发布《关于在京中央和国家机关职工住

宅区物业管理和供热采暖改革的意见》(国管房改［2014］504号)。该文件第一条规定，

坚持责权利一致，建立谁住房、谁交费机制，兼顾职工基本福利的基本原则。第五条规

定实行物业服务、采暖补贴制度。在京中央和国家机关向职工发放住房物业服务、采暖

补贴。职工住房物业服务、采暖补贴属于改革性补贴，补贴办法由国管局、中直管理局

会同有关部门制定。第七条规定，职工和其他业主按照物业服务、供热采暖合同，采取

自行交纳、委托所在单位从工资中划转等方式，向物业服务、供热单位交纳物业服务、

采暖费，无正当理由逾期不交纳的，应承担违约责任。在京中央和国家机关不再交纳或

者报销职工的物业服务、采暖费。第十五条规定，本意见所指在京中央和国家机关，包

括党中央各部门，全国人大机关，国务院各部委，各直属机构，全国政协机关，最高人

民法院，最高人民检察院，各民主党派中央和全国工商联，各人民团体，及其所属人员

经费由政策补助的在京事业单位。中央和国家机关各部门所属其他在京事业单位参照本

意见执行。第十七条规定，本意见自2015年1月1日起施行。

庭审中，双方认可吕凤明已交纳2010年1月1日至2019年12月31日期间的物

业费6465.44元，未交纳2020年1月1日至2020年12月31日的物业费。吕凤明主张

其于2010年之前一直按照88元的标准交纳物业费，佳开原公司表示，2010年之前确实

由其个人负担88元，但是剩余部分由其单位交纳，自2010年之后全部由吕凤明个人交

纳。

一审法院认为 一审法院认为：民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。当事人应

当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

房屋业主应当按照国家有关规定和当事人之间的约定及时交付物业费用。本案中，佳开

原公司为涉案小区的物业服务提供方，吕凤明系涉案房屋的业主，已实际享受到佳开原

公司提供的物业服务，双方之间已形成物业服务合同关系，吕凤明理应交纳相应物业

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费。

关于物业费价格，佳开原公司已通过合法途径进行涨价，并经法院生效判决认定

为自2014年开始为每月每建筑平方米0.98元。根据国管房改［2014］504号文件文件，

2015年起房改房的物业服务费应由业主自行交纳，故佳开原公司要求吕凤明按照每月每

建筑平方米0.98元的标准交纳2020年1月1日至2020年12月31日的物业费的诉讼请

求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。吕凤明主张2015年1月1日至2019年

12月31日期间按照每年88元的标准交费，要求退还多交的费用的反诉请求，依据不

足，一审法院不予支持。对于2010年1月1日至2014年12月31日期间的物业费，佳

开原公司认为吕凤明的反诉请求超过了诉讼时效，一审法院认为，吕凤明已于1999年2

月1日取得房屋产权，知晓涉案房屋为房改房，且已正常交纳物业费至2019年12月31

日，现吕凤明未提交证据证明其曾向佳开原公司主张过相应权利，故一审法院认定吕凤

明要求退还该期间内的多收取的物业费的反诉请求，已过诉讼时效，一审法院不予支

持。

佳开原公司主张逾期违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民

共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉

时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、吕凤明给付北京市佳开原物业管理有

限公司2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费866.4元，于判决生效之日

起七日内执行清；二、驳回北京市佳开原物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回

吕凤明的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民

共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案二审期间，吕凤明向本院提交如下新证据：关于国有企业职工家属区“三供

一业”分离移交工作指导意见的通知[国办发(2016)45号文件]，证明佳开原公司收费不

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合理，把我们的房子按照商品房收费是不对的，我们是不认可的。佳开原公司对吕凤明

提交的证据真实性认可，关联性、证明目的不认可；第一条明确说了2019年起国有企业

不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。本院认为，对于吕凤明提交

的上述证据的证明效力本院将结合其他证据及查明事实予以综合认定。

本院查明 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所

依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人

未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不

利的后果。

本案中，双方当事人的争议焦点为：

一、吕凤明向佳开原公司支付涉案房屋的物业费的收费标准？

吕凤明上诉主张佳开原公司的物业费标准提升与否与吕凤明无关，根据相关政策

规定，按房改政策出售公有住宅的，物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维

持不变，国管房［2014］504文件与吕凤明的物业费之间不存在直接联系；佳开原物业公

司的涨价行为，材料虚假、程序存疑，多处材料相互矛盾，请法院审查材料真实性、合

法性。

对此本院认为，首先，吕凤明主张的北京市相关文件通知系2014年国家出台

“三供一业”分离措施之前的政策文件，不再适用于本案的情况；而案涉房屋所在的小

区的物业费收费标准已经生效判决作出相应的认定，自2014年开始为每月每建筑平方米

0.98元。而根据国管房改［2014］504号文件文件，2015年起房改房的物业服务费应由

业主自行交纳，故一审法院认定涉案房屋按照每月每建筑平方米0.98元的标准交纳2020

年1月1日至2020年12月31日的物业费，并无不当，本院予以支持。其次，吕凤明虽

在庭审中主张案涉小区属于职工小区、涉案房屋与其他生效判决中认定的房屋性质存在

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区别，应当适用国管房改［2015］171号的规定，按照经管房的标准来收取物业费，但佳

开原公司对此不予认可，吕凤明亦并未提交充分证据证明其该项主张成立，且吕凤明亦

已经按照该物业费标准实际交付多年，故对于其该项上诉主张，本院不予采信。

二、吕凤明关于退还物业费的反诉主张是否应当得到支持？

吕凤明上诉提出按照其主张的物业费收费标准计算，佳开原公司应退还本业主多

缴的物业费3108.27元。关于时间效力，根据民法典的规定，应当适用20年的诉讼时

效。

本院认为 对此本院认为，首先，关于佳开原公司的物业费用的收费标准问题，前

文中已经进行了相关论述，吕凤明主张2015年1月1日至2019年12月31日期间其应

当按照原交付标准或按照职工小区经管房收费标准交费，佳开原公司退还多交的费用的

反诉请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。其次，对于2010年1月1日至

2014年12月31日期间的物业费，吕凤明已经于1999年2月1日取得涉案房屋产权，而

关于房改房的物业费用由业主个人负担的国管房改文件出台时间系2014年，吕凤明亦已

经按照每月每建筑平方米0.98元的标准交纳了佳开原公司截止至2019年12月31日的

物业费用，且一直未向佳开原公司主张过返还多缴物业费用，现吕凤明以自己对于收费

标准的相关政策知情较晚、应当按照20年计算诉讼时效为由主张该部分诉讼请求并未超

过诉讼时效，于法无据，本院不予采信。

综上所述，吕凤明的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由吕凤明负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款

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审 判 长 刘 茵

审 判 员 田 璐

审 判 员 陈文文

二〇二二年七月二十五日

法官助理 徐 仙

书 记 员 张晓华

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