房屋二级市场发展研究报告

广州市房屋二级市场发展研究报告

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

从1978年开始至今，广州市房地产市场发展已有27年。自1998

年起，每年广州的二手房成交面积均保持双位数的同比增长率。2004

年，广州市原8区二手房屋成交58063宗，二手房屋交易面积达到

1

601.35万平方米，成交金额为184.45亿元，分别比2003年增长

41.25%、44.13%和39.34%，原8区的二手房屋成交面积占了原8区

房屋总成交面积的44.70%。

原8区房改房上市交易仍保持大幅增长，2004年房改房上市成

交17518宗，成交面积为122.72万平方米，成交金额为32.38亿元，

分别比2003年增长24.65%、28.62%和28.94%。

在房改房大量上市的影响下，广州房屋二级市场发展迅速。按照

理论推算，在未来的2年内，广州市房屋二级市场的发展步伐将会超

过房屋一级市场。预计到2006年年底，原8区的二手房屋交易面积

将达到1000万平方米，其市场占有份额也会超过50%。

在房屋二级市场的重要性逐步提升的情况下，一级市场和二级市

场的发展趋势及其互动关系究竟如何，是相互促进，还是此消彼长，

已成为政府和业界关注的焦点问题。

一、广州市房屋一、二级市场发展历程

在整个房屋市场的发展过程中，房屋一级、二级市场的发展虽不

同步，但彼此之间却紧密相联且相互作用，故本文也对房屋一级市场

的发展作简单叙述。

1

1999年番禺、花都两县级市并入广州作为行政区（合共10区），但因该两

区的可比数据比较少，故本文把广州房地产市场的研究范围界定在原8区内。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1．房屋一级市场的起步与发展

1978年底，十一届三中全会首次将房屋定位为一种“商品”，允

许上市流通。在其后的数年内，广州市房屋一级市场在房屋供应量逐

渐增多的情况下发展起来。

1992年开始，不少外商到广州发展并购房落户，同时楼市出现

“炒楼”现象，豪宅不断涌现，在其后的5年内，广州的房屋一级市

场达到了空前的繁荣，1996、1997年连续两年成交量同比增长率超

过70%。

1998年，由于亚洲金融危机的影响，一级市场的前进步伐开始

放慢，同比增长34.1%和21.61%，而平均楼价则较之1997年下跌

9.31%。

从1999年至2003年，广州原8区房屋一级市场的交易量未出现

过两位数的同比正数增长率，在2000年和2001年甚至出现负增长率。

而商品房的平均楼价也呈逐年下滑趋势。 2004年，交易量和价格开

始小幅回暖。

经过27年的发展，无论是交易规模抑或是市场成熟程度上，广

州房屋一级市场都发生了翻天覆地的变化。特别是1999年底福利分

房的终止，使商品房市场的潜在需求再一次得到释放，2004年原8

区商品房成交量达到743.96万平方米，交易金额达435.25亿元，同

比增长17.61%和30.48%，广州的房屋一级市场已进入平稳发展阶段。

房屋一级市场的成熟，为房屋二级市场的发展打下了坚实的基础。

2．房屋二级市场的发展历程

（1）萌芽阶段

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1979年，广州市重新开设房屋交易所，恢复房屋买卖业务，逐

步开放房地产市场，广州的房屋二级市场开始萌芽并发展起来。发展

初期，广州房屋二级市场的交易量都相当小，1989年，广州的二手

房屋成交较多的区域是老4区（荔湾、越秀、东山、海珠），成交对

象多数是广州解放前兴建的砖木房。

（2）缓慢发展阶段

90年代初期，荔湾区和天河区西部（体育中心周边）的房屋成

为市民购臵的主力对象。就规模而言，房屋二级市场的状况与当时还

是处于高速发展阶段的房屋一级市场相差甚远。

从1993年至1997年这数年间，尽管房屋一级市场相当火爆，但

对房屋二级市场的促进作用并不大。又因当时二级市场的政策还没有

充分放开，故房屋二级市场的交易量并没有太明显的增长。1997年

底，广州房屋二级市场交易面积为20.45万平方米，同比增长为

-0.05%。

（3）快速发展阶段

1998年，受香港楼价急泻影响，广州房屋一级市场发展步伐放

缓，大批香港“负资产”人士把原来在广州购臵的物业委托地产中介

放售，由于楼价较低，很多中产人士开始把臵业目光投放到房屋二级

市场。同年，广州市国土房管局公布新规定承诺在45个工作日内办

理房屋过户登记手续，政府部门这一举措极大地激发了楼市买卖双方

的热情，1998年底，原8区的房屋二级市场交易面积达到40.65万

平方米，比1997年增长98.78%，实现了近一倍的增长。

1999年2月，第一批已购公房（房改房）开始上市。至1999年

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

底，房改房的储备量达到639361套，总建筑面积为3945万平方米，

由于房改房具有极大的价格优势，在其后几年内，房改房的交易量逐

步增加。1999年8月， “房屋交易契税从3%降低至1.5%”的利好

消息出台，房屋二级市场的交易量不断放大。1999年底，房屋二级

市场成交量为63.05万平方米，同比增长55.1%。

从2000年至2004年，政府部门陆续推出一系列便民政策，如“交

易过户在10个工作日内完成”、“房产评估采用估价模块”、“个人住

房公积金的贷款额度最多可达25万元”、“交易、登记两所合署办公”、

“交易即发房产证”、“部分事权下放到芳村区房管局”，以及二手楼

宇按揭、拍卖按揭、公积金贷款、地产中介发展等，不断激发广州市

民在二级楼市内的购买热情，二级市场交易量连续7年（1998～2004

年）保持超过36%的年同比增长率。

图1 1993年至2004年广州市原8区房屋二级市场交易面积图

（单位：万平方米）

700

600

500

400

300

200

100

0

601.35

417.23

304.91

223.32

11.04

15.82

17.59

1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年

20.4620.45

40.65

63.05

125.47

二、房屋一、二级市场之间的互动关系研究

1．互动机理

在西方的房屋市场中，并不明确区分一级市场和二级市场，这主

要是因为房屋存量的交易占绝大多数，新建量只是对供给进行微小的

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

调整。在我国，由于历史的各种原因，在相当长的一段时间里新建量

主导了房屋市场中的供给，存量的交易很不活跃，直到近几年这种现

象才稍有改观，但新房交易的比重仍很大。在此背景下，房屋市场被

明显地划分为了一级市场和二级市场，前者指增量房屋（商品房）的

交易，后者指存量房屋（二手房）的交易。

一级市场的需求量和二级市场的需求量之间存在着一定的关系，

即两者之和是整个市场的总需求量，该总需求量主要随居民收入、人

口结构等因素的影响。同时，存量房屋和增量房屋都能够满足居民的

居住需求，相互替代很强，一个市场中价格的上升会使需求向另外一

个市场流动。在目前我国城市中房屋二级市场刚刚起步的情况下，二

级市场对一级市场还可能会存在较大的促进作用。这是因为，房屋的

拥有者可以通过在二级市场销售已有房屋，利用售房所得在房屋二级

市场或者一级市场购买更符合自己需求的房屋，而对新建房屋暂时缺

乏支付能力的消费者也能够首先在二级市场中进行选择，从而加快房

屋资源的流动，扩大市场的需求。因此，房屋二级市场的开放能够使

房屋需求获得更合理的满足，同时活跃两个市场，使房屋资源得到更

有效的配臵。

如果从价格的角度出发，则房屋一级市场交易价格和二级市场的

交易价格（这里统计数据给出的是均价），则是反应两个市场供求平

衡的指标。首先两者的价格受到的是各自市场的供求影响，其次两个

市场之间的供求关系也相互影响，最后结果也是表现在价格上面。即

在市场需求基本不变的情况下，如果一级市场供大于求的话，则价格

下跌，二级市场需求相对进入一级市场，二级市场价格下跌，导致整

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

个市场价格下跌。此时由于一级市场需求增加的时候，价格上升，二

级市场需求就会增加，导致二手房价格也上涨，最终和房屋市场总体

供需关系平衡。两个市场互动，互为润滑剂，搞活了整个市场的交易。

如果二级市场由于房改房等低价位房屋的增加导致供给增加，则效果

和机理同上。并且随着市场的发展，两个市场的同步互动关系应该更

加明显。

目前由于我国的一、二级市场都尚处于快速发展阶段，两者之间

的互动关系并不能同上面的理论完全符合，有的时候甚至会出现相悖

的情形。譬如在1994年，国家严控房地产开发，前期过度开发的新

房存量房由于宏观调控而导致需求受到限制，一级市场价格大跌，而

当时房屋二级市场的开放程度并不大，其效应不能在一级市场中体

现，因而无法显著影响一级市场。同时，一级市场中的新建房屋流入

二级市场会对二级市场中的供应量产生冲击，但此效应存在一个滞后

期。又如1996年广州市二级市场价格下跌的主要原因就是前两年大

量的新房开始进入二级市场，导致市场上的中等价格楼房数量剧增。

图2描述了11年来广州房屋一级市场和二级市场的价格变化趋势，

可以发现广州的两个市场在开始阶段是不同步的，其互动关系从1999

年后正在逐步进入同一个轨道，市场供给的结构性差异也正在逐步消

除，即二级市场可以逐渐从各个层次上成为新房的替代品。两者之间

的相似性会随着市场互动的摩擦而逐渐增大。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

10000

8000

6000

4000

2000

939495969798990001020304

新房价格二手房价格

图2 广州市1993年～2003年新房、二手房成交价格变化图

2．互动关系研究结论

利用1993年到2004年数据，依据其互动机理，分析了广州市一、

二级房屋交易市场的互动关系，得出了某一市场的变化对自身和另一

市场影响的预测。

（1）交易量互动影响的分析：一级市场交易量的上升对自身有

着随时间减弱的正效应，而对于二级市场交易量则在短期产生少许负

效应，长期有着稳定的拉动作用。而二级市场交易量的增加则对一、

二级市场都存在正效应，对于自身有着长期的指数型拉动作用，对于

一级市场的正效应甚至大于一级市场本身的作用。

（2）交易价格互动影响分析：一级市场价格的上升对于自身有

微弱的持续正效应，而对于二级市场也有着小幅的拉动作用。而二级

市场价格的波动不仅会对自身，而且会对一级市场产生冲击，产生具

有周期性的正负效应。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

（3）对于一级市场中新增供给量（年房屋竣工面积）的影响分

析：年房屋竣工面积对于两个市场交易量地影响都不大，而反过来二

级市场交易量对一级市场的新增供给反而有周期性起伏的拉动作用，

说明二级市场交易量的增加对于开发商来说更加是一个利好的市场

信息，能够有效带动一级市场的活跃。

总的来说，对于房屋二级市场，虽然其规模和价位目前尚不及一

级市场的力度，但是二级市场有着很好的吸纳能力，能够作为一级市

场变化的缓冲剂，并从长期的角度来说可以很好的从正面影响一级市

场的交易量和价格，拉动市场整体交易量上升。从市场有效性的角度

出发，二级市场更好的传递了交易信息，使得资源配臵更加合理，市

场发育更加有序，其波动将会影响到整个市场的行情。所以说，二级

市场的发展从长期来说，是不可避免的趋势，并且其市场主导能力和

市场空间会更趋庞大，直到和一级市场达到很好的平衡。

三、广州市房屋一、二级市场未来发展预测

根据要求，可以选择拟合效果较好的价格和交易量变化模型进行

预测（见图3）。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

单位：万平方米 单位：万平方米

Forecast

10001400

800

600

400

200

00

AREA1AREA2

住房一级市场交易量

住房二级市场交易量

1200

1000

800

600

400

200

19941996199820002002200420061994199619982000200220042006

单位：元/平方米 单位：元/平方米

PRICE1PRICE2

住房一级市场交易价格

住房二级市场交易价格

100006000

9000

8000

5500

5000

4500

7000

4000

6000

50003000

19941996199820002002200420061994199619982000200220042006

3500

图3 广州一、房屋二级市场交易量、价格预测图

假定广州经济按照现有规模发展，收入、人口等因素稳定发展，

没有突发事件发生。则至2006年，交易量和价格将有如上图的变化

趋势。新建房屋价格将上涨至6000元/平方米以上，二手房均价为

3800元/平方米左右，交易量将上升，尤其是二手房交易量将突破

1000万平方米（这里对于新房的交易量估计从数据上较为乐观，即

需求保持在2004年上升势头的前提下，实际情况应该有所折扣），房

屋市场化程度进一步提高。

至于房屋二级市场的发展，从广州市的数据看出，其发展势头是

在1998年，即一手房市场开始出现发展缓慢的情况下开始的，而其

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

价格变化同新房有着同样趋势（符合市场供求关系理论）。总的来说，

二手房是在一定需求下对一手房的补充，其中需求受到居民收入水

平、城市经济发展的限制，但短时期内是基本稳定的。当某区域的一

手房供给不足时，有可能是量上的不足，也有可能是结构上的不足，

这都会导致该区域的二级市场发展。这与近几年来广州市某些区域

（荔湾、越秀、东山）一手房供给量小的同时，二手房交易量上升的

实际情况符合，也与上面的数据分析结论吻合，即两个市场在短期存

在着结构性互补，共同分享着同一个客户群。可以这样认为，广州市

的二级市场规模已经走出了1997年之前的混沌状态，逐渐与新房市

场走在了同步发展的轨道上。

图4是预测的年变化率，在这里要指出，该预测仅仅基于短期市

场以目前稳定情况发展的前提，并且在房屋交易契税的下降、房改房

市场批准上市等政策基本不变的前提下，分析一级市场和二级市场的

发展趋势。房屋一级市场的交易量增长将逐渐稳定房屋二级市场的交

易量仍然保持高速发展的势头；房屋一级市场的交易价格将有小幅上

升和房屋二级市场的交易价格将逐渐趋于平稳。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

AREA1 (%)AREA2 (%)

%） 新房交易量增长率（%） 二手房交易量增长率（

120100

100

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0

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19941996199820002002200420061994199619982000200220042006

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% %

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PRICE1 (%)PRICE2 (%)

%）新房交易价格增长率（

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%）二手房交易价格增长率（

19941996199820002002200420061994199619982000200220042006

图4 广州房屋一、二级市场交易量、价格年百分比变化预测图

四、广州市一、二级市场交易量之间比例的发展趋势

1．二级市场交易量与一级市场交易量之间关系的定性分析

无论是一级市场，还是二级市场，其中的需求者都可以分为两类：

一类是本已拥有住房，但希望“更新换代”，再次购买住房的家庭；

另一类是本来并无住房，而是第一次买房的家庭。在一级市场中，本

来并无住房的家庭购买新建住房，并不会对二级市场产生影响。而已

有住房的家庭购买新建住房，其原有住房就很可能会被放在二级市场

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

中出售，当然也可能会是用于出租或者仍被该家庭持有。如果是前一

种情况，则一级市场的交易量就“传递”至二级市场，这种传递存在

着“衰减”效应（因为有的家庭原来并无住房，有的家庭并不把原来

的住房出售，而是出租或空臵）。同时，这种传递并非一次性的，因

为购买了这些家庭出售的二手房的家庭，如果之前也拥有住房，同样

可能会把自己原先的住房在二级市场上出售，从而形成了一种“链式

反应”。一级市场的交易量就是通过这种链式反应带动了二级市场的

交易。而二级市场本身的交易量，同样也会产生这种衰减的链式反应，

一套住房的出售可能会带来若干套住房的交易。正是由于这种链式反

应，随着二级市场发展的逐渐成熟，其交易量肯定会超过一级市场，

并最终占据房屋市场交易量的主导。

2．广州市二级市场交易量和一级市场交易量之间比例的估算

通过对广州市的淘金、五羊新城等地域的物业成交数据抽取样本

研究得到，第一批一手房进入二级市场大约要经过2年的时间，每

100套一手房单位内，住户收楼后第二年会有19套单位进入二手市

场，第三年会有16套进入二手市场。五年内，在最初的100套一手

单位里面，约有53套已在二级市场内流通，而这53套单位，也许已

在二级市场内产生买卖行为超过一次了。当然，如果把房屋租赁行为

也考虑在里面，流入二级市场的新房数量会更多，而具体到不同地域，

其一手房进入二手房的时间也稍有不同。一手房屋成交量的增加，将

会直接导致二级市场的储备量的迅速上涨。

从图5中可以看出在上世纪90年代前期和中期，房屋二级市场

交易量基本保持不变，房屋一级市场比较活跃，市场基本以一级市场

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

为主，二级市场尚未发育。1998年之后，由于有关二手房政策的完

善与推动，二级市场迅速发展。从交易量变化趋势来看，房改房交易

量的变化基本同新房交易量的变化同步，即这两部分交易基本在一个

稳定的比例趋势上，扣除这部分交易的二手房交易面积上升得相对较

快，说明商品房屋当中有相当一部分流入到二级市场中。图6显示出

二手房交易量占新房交易量的比例，这一比例从1998年起逐年上升，

如果按照这个水平，即房地产市场稳定发展，价格按照2004年的趋

势稳定上升，二手房交易量和一手房交易量之比将在2006年底达到

1:1，甚至更高。

图5 广州房屋一、二级市场各指标变化图

800

700

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1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年

一手房成交面积二手房成交面积二手住宅交易面积房改房交易面积

图6 广州二手房与一手房交易量之比变化图

1.00

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1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年

根据其它国家和地区的经验，在成熟的房屋市场中，二手房的交

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

易量往往远超过新房的交易量。粗率估计，美国的房屋市场交易中，

存量交易与增量交易之比是3∶1，香港则高达5∶1，一些西欧的房

地产市场，二手房交易更是占了交易总量的95%以上。当然，我国目

前还处在大众继续改善居住条件，城市化快速发展的时期，新房在一

定程度上是解决长期以来福利住房制度和目前高速城市化所导致的

住房严重紧缺问题。从长期趋势看，存量房的交易将会成为主导，更

多的人将会在广阔的、市场结构完备的存量房市场中寻觅居住和投资

的机会。“存量调整、增量推动”的市场联动效应也会因为二级市场

的发展，信息公开化的培育，以及中介机构、市场监管和法律制度的

完善而充分体现。

五、结论及建议

1．结论

本文在对房屋一级市场和二级市场之间的互动机理进行理论分

析的基础上，利用1993～2004年这12年广州一级市场和二级市场的

价格、交易量、新增供应量等数据，对两个市场之间的互动关系进行

了实证分析，并对未来发展趋势进行了预测，主要得出如下主要结论：

（1）房屋二级市场已经成为广州市房屋市场中极其重要的组成

部分，它与房屋一级市场之间存在着十分显著的互动关系。房屋二级

市场有着很好的吸纳能力，能够作为一级市场变化的缓冲剂，从长期

的角度看可以很好地从正面影响一级市场的交易量和价格，拉动市场

整体交易量上升，同时提高两个市场的交易活跃程度。二级市场能够

更好地传递了交易信息，使房屋资源的配臵更加合理，市场发育更加

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

有序，同时其波动将会影响到整个市场的行情。

（2）从预测的角度看，假定广州经济按照现有规模发展，收入、

人口等因素稳定发展，无突发事件发生，则至2006年底，新建房屋

价格将上涨至6000元/平方米以上，二手房均价为3800元/平方米左

右，交易量将上升，原8区二手房交易量将突破1000万平方米，原

8区二手房和新增房交易量之比将在2006年底达到1：1，甚至更高。

2．政策建议

由于从长期来看，房屋二级市场的发展是不可避免的趋势，并且

其市场主导能力和市场空间会更趋庞大，因此促进和规范房屋二级市

场的发展，其意义不仅局限于二级市场本身，同时还会作用于房屋一

级市场，从而带来整个房屋市场的繁荣。鉴于上述情况，下面提出有

关进一步推进房屋二级市场持续健康发展的若干建议，以供参考。

（1）加快促进事权下放工作。过去，广州市八区的房地产交易

和权属登记业务须统一在广州市房地产交易中心办理，而二级市场的

快速发展将引起频繁的产权变更，进而增加交易中心的工作压力，增

加交易双方在交易中所花费的时间成本和经济成本，也不利于活跃距

离市中心区域较远地区的二级市场。2004年9月28日，广州市房地

产交易中心将芳村区的持证房地产交易和权属登记事权下放到芳村

区国土房管局办理，这次改革收到了良好成效。下一阶段应加快促进

其它各区的房地产交易和权属登记事权下放工作，为进一步活跃二级

市场创造良好的制度环境。

（2）进一步优化业务流程，提高办事效率。2003年底，根据市

场发展的需要，广州市房地产交易中心搬迁至珠江新城华就路31号。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

随着办公环境、配套设施的改善，办公自动化手段的提高，多项业务

的整合简化，交易登记案件办理时限大大缩短。目前，初始登记办理

时限为30个工作日，二手房（含房改房上市）交易过户和发证合并

办理时间最多15个工作日，即房地产交易中心办理房产证的时间为

45个工作日。但一直以来开发商与买家签署的《商品房买卖合同》

中，房产证办理时间一般都是交楼后720日内完成。即两年之后增量

住房才可能进入二级市场。根据对2004年1月2日——2004年2月

9日在广州市房地产交易中心交易的房屋使用年限的统计，使用年限

为2年的住房仅为全部统计样本的1%，使用年限为3年的住房为全

部统计样本的6%。使用年限达到3年的住房进入二级市场数量发生

剧增的一个主要原因就是房产证的限制。房产证的办理要经过多个程

序，其中测绘、送档和存档所占用的时间较多，手续复杂，需要进一

步简化。加快房产证办理速度不仅需要缩短单项业务的办理时限，而

且需要简化房产证办理的程序，提高办事效率。

（3）利用宏观调控措施合理引导房屋二级市场价格和交易量走

势，促进一级市场和二级市场的协调发展。实证分析结果显示，房屋

二级市场的价格波动对一级市场和二级市场都会产生较大的冲击，而

交易量的增加则对两个市场同时产生正向拉动作用。这意味着，应使

房屋二级市场的交易量稳步提升，而价格应保持基本稳定，从而在扩

大市场容量的同时避免市场过度波动。因此政府应着力加强对房屋二

级市场的监控，维持市场的合理秩序，必要时可采用宏观调控手段（如

增减税费等）调节二级市场的价格和交易量走势，使之与一级市场保

持良性互动，引导整个市场的协调发展。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

（4）加大信息公开力度，营造公开、透明的市场环境。房屋自

身的经济特性造成房地产市场信息不完备程度较高、信息不对称状况

较为严重，信息公开和传递机制的不完善又加剧了这一问题。对普通

市民而言，房屋市场的“专业化”程度过高，不利于作出理性决策，

维护自身权益；同时，信息不对称状况的存在，客观上给中介公司和

中介从业人员的违规行为提供了较大的操作空间。政府作为信息资源

的最大拥有者，应加大信息公开的力度，一是增大信息发布量，不仅

公开宏观信息，也应适当公开有针对性的微观层面的信息，建议尽快

在网上公布房屋二级市场的价格指引信息和成交信息，方便市民查

询；二是提高发布信息的质量，形成能够有效反映市场运行状况、引

导公众进行理性决策的指标体系，建议进一步加大对市场分析和各种

专题研究工作的支持和投入；三是保障信息发布渠道的畅通，加强宣

传工作，使各类受众均能及时接受政府发布的信息；四是在无偿公开

大量基本信息的基础上，可尝试为有特殊需要的公司和个人开展信息

的有偿服务，建立多类型、多层次的信息服务体系。

（5）促进成立中介联盟，充分发挥经纪服务业在房屋二级市场

中的作用。在信息不完备程度较高的房屋二级市场中，经纪服务业的

地位非常重要，起着降低交易成本、提高市场运行和资源配臵效率的

作用。广州市房地产经纪服务业从上世纪90年代起发展迅速，但与

发达国家成熟的房地产市场相比，仍存在着部分中介行为不规范、专

业化和规模化程度不高、信息封闭、协作性差等问题。为促进房屋二

级市场的发展，政府应为经纪服务业创造更好的发展空间，首先应加

强对市场秩序的监控，并大力扶持行业协会，形成行业自律机制。其

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

次可借鉴上海等城市的经验，促进信息共享、利益分成的中介联盟的

成立，搭建二手房网上交易服务平台，将全市各中介联盟成员的放盘

信息和求购信息进行自动匹配，撮合成交。这一方法既可有效规范市

场，又能大大提高二级市场成交率。

（6）开拓房屋租赁市场。发展房屋租赁市场有助于增大对二级

市场的有效需求。居民对房屋的消费逐渐形成了“梯级消费”的趋势，

居民往往采取先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后

买高档次的房屋。租赁房屋是居民住房消费的起点，对于带动二级市

场和整个房屋市场都有重要的作用。此外，房屋租赁也为一些居民提

供了投资的渠道，而部分经济实力充裕的家庭可以通过购买商品房或

二手房并将其出租的方式以获取回报。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。