我国各种房产问题调研报告

我国各种房产问题调研报告

目前城市住房的种类繁多，有一般商品房、房改房、经济适用房、

央产房、军产房、承租公房等不同性质的房产。根据统计，XX年至

XX年上半年，北京市第一中级人民法院以判决方式共审结离婚纠纷

案件815件，其中涉房产问题案件约690件，占比85%左右。而城市

房产因种类繁多，约有450件，占涉房案件65%。其中涉一般商品房

约190件、经济适用房约100件、承租公房70件、房改房45件、央

产房25件、军产房20件。这些房产自身的特性加之与物权法、合同

法及国家政策存在的协调统一问题，使之成为了审判实务中疑难问题

多发的领域。如婚前按揭商品房的权属及增值利益如何认定分割、房

改房中工龄优惠是何性质、军产房分割时非一方居住权如何保障

等。

在相关法律和司法解释无法穷尽裁判规范、理论研究亦存在不足

的情形下，实务中对于这些问题的处理方式不尽相同，甚至有矛盾冲

突。如何在这些案件中区分情形，进而正确适用法律、统一裁判标准

成为亟需解决的问题。本课题以房产性质为区分标准，对城市中涉及

的各类房产在实务中反映出的典型问题进行系统梳理，力求在现有法

律框架基础上，总结归纳出具有指导意义的裁判规范。

一、婚前按揭商品房的权属认定及分割

1

(一)存在的问题：权属认定不一，分割标准混同

当前离婚诉讼中，婚前按揭房屋成为当事人争议的焦点之一，争

议的内容主要在于此类房屋权属如何认定，以及如何确定相应的增值

利益归属和分割标准。法院在处理此类案件时，尺度并不统一。对于

权属认定为是夫妻共同财产还是个人财产存在分歧，标准不一，甚至

采取了回避的态度，而在此基础上对于房屋增值利益的处理，也存在

着按照出资比例作为夫妻共同财产分割、一方给予另外一方补偿、不

予考虑以及平均分割等多种情形。

关于房屋的权属争议，具体分为以下情形：如有判决认为，诉争

房屋的所有权登记及房屋所有权证书虽然于婚后办理取得，但是房屋

买卖合同的签订、购房首付款及相关税费的交纳均发生于婚前，故房

屋应当为当事人婚前购买，属于婚前个人财产;另有判决认为，房屋

虽系一方于婚前签订购房合同，并支付购房首付款及部分按揭贷款，

但婚后亦以夫妻共同财产支付了部分按揭贷款，且于婚姻关系存续期

间取得房屋所有权证，故该房屋应认定为夫妻共同财产。而在更多的

判决中，法院对房屋是属于夫妻共同财产还是个人财产并不加以表述。

此外，即使在认定为个人财产的判决中，对于认定标准的表述也并不

一致。如有判决表述为：诉争房屋系一方婚前购买，属其个人财产;

另有判决表述为：诉争房屋系一方婚前合同签订、支付首付款并办理

2

贷款，认定为一方个人财产。由此产生的问题是，认定为是一方个人

财产的具体标准是什么?是需要签订合同、支付首付款、贷款办理这

些程序部分具备即可还是全部兼备，并不明确。

实务中，各地法院对此出台的指导性意见也存在较大差异。如上

海市高院就是以房屋产权登记为判断标准，并不考虑是否在婚姻关系

存续期间取得，只要房屋产权登记在一方名下，原则上都认定为一方

的个人财产。即便另一方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，也

仍然以登记为标准，登记在一方名下的都是个人财产;江苏省高院采

取的标准是将房屋产权取得时间与婚姻关系缔结相联系。房屋产权婚

后取得的，该房产为夫妻共同财产，婚前取得的，则为登记一方的个

人财产。

在房屋权属认定不统一的情形下，关于房屋的增值利益，也存在

很多问题：第一，关于房屋增值利益的法律性质：司法实践中有判决

将增值利益认定为夫妻共同财产、有判决认定为一方的个人财产、还

有判决没有确认其法律性质;第二，关于房屋增值利益处理：在认定

诉争房屋属于个人财产的情形下，在有的案件中，法院认定在双方夫

妻关系存续期间共同偿还的贷款及其相应增值的部分应为夫妻共同

财产，予以分割;在有的案件中，法院认定双方婚后共同还贷支付的

款项，应由一方对另一方进行补偿;还有的案件中，对于共同还贷部

分，只判决归还本金，对于对应增值利益的主张，未予支持。在认定

3

诉争房屋属于夫妻共同财产的情形下，有判决考虑共同还贷支付的款

项及对应财产增值，根据照顾子女和女方权益原则判决一方给另外一

方补偿;另有判决则对于房屋的增值利益平均分割，未考虑当事人的

具体出资情况。

(二)问题的分析

1、立法层面原因

婚前按揭房屋的权属性质目前在我国目前法律层面上尚属空白。

我国婚姻法第十七条和十八条虽然对夫妻共同财产和一方个人财产

进行了区分，但限于立法技术，均采取列举加概括的方式予以规定。

第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。

“所得”针对简单商品社会下的财物而言，容易操作。但是，按揭房

屋作为新型商品，显然不在婚姻法颁布之初所能预料的范畴。由于婚

前按揭房屋涉及房屋买卖合同的签订、首付款的支付、按揭贷款办理、

房屋产权证书取得等多个环节，购房的款项中有一方个人出资还有夫

妻共同还贷，相关法律关系横跨婚前婚后，整个环节涉及多种行为，

首付款的交款行为是所得的根据，还是入住是所得的根据，还是取得

房产证是所得的根据，没有明确的规定。婚姻法解释三第十条主要针

对此类房屋，但对于房屋权属这一基础性问题却采取了回避的态度，

没有从根本上解决问题。按照该条规定，婚前按揭房屋在离婚时由双

4

方协议处理。无法达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登

记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同

还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三

十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。该规

定虽然提供了一个分割房屋时的原则，为解决执法统一起到积极作用。

但是，由于该条对房屋权属认定没有涉及，且婚后双方共同还贷的部

分一旦超过个人首付部分，适用婚姻法解释三第十条产生的不公平与

法官良心发生冲突时，法官会本能回避该条的适用，进而司法不统一

的问题依然存在。

2、司法理论层面原因

法律上的不明确导致司法理论上对此类房屋权属认定有较大分

歧。概括起来，目前主要有个人财产说、共同财产说以及混合说三种

理论。

根据个人财产说，房屋属于登记一方的个人财产，离婚时尚未归

还的贷款为购房一方的个人债务。主要的理由是离婚诉讼中按揭房屋

的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方

在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，

买卖房屋的合同义务已经履行完毕，一方在婚前就取得了房产的全部

债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚时将按

5

揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。

根据共同财产说，我国《物权法》的规定，不动产登记簿是物权

归属和内容的根据。所以，不管购房人签订购房合同或按揭贷款的时

间如何，房屋的产权只能以房屋登记簿和取得的时间为准来进行判断，

而不应考虑其他的因素，否则房产登记就会失去其物权公示的意义。

另外，财产所有权的取得如果都要以引起其变动的原因来判断的话，

那么在婚后取得的财产中(比如工资、奖金、知识产权等)有相当一部

分都是由婚前一方的个人劳动所引起，这些财产是否也是一方的个人

财产?答案显然是否定的。

根据混合说，此类房屋实际上是婚前个人财产(婚前个人支付首

付及还贷部分)与婚后共同财产(婚后双方共同还贷部分)的混合体，完

全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平。一方用婚前

财产支付了首付款或者偿还了部分银行贷款，这部分财产属于婚前财

产，并不因婚姻关系的缔结而消灭，也不因婚姻关系的缔结而转化为

夫妻共同财产，按照婚姻法关于婚前财产归个人的规定，应该予以确

认和保护。婚后取得的房屋所有权的价值中，含有按揭贷款一方的婚

前财产。另一方面，买受人婚前支付的首付款或者偿还的银行贷款，

只是房屋所有权价值的一部分，而婚后夫妻用共同财产偿还的银行贷

款，也凝结在房屋所有权的原始价值之中，从而构成了房屋所有权价

值的另一方面。

6

以上三种理论中，个人财产说认为应当注重对个人财产的保护，

并从债权自然转化的角度进行了阐述，具有一定的合理性，但物权设

立登记制度在此不予适用的正当性难以让人信服。同时，虽然离婚诉

讼只是夫妻双方之间的争议，但对房屋权属定性的结论却可能涉及到

第三方的利益，仅将研究局限在夫妻之间过于理想化。共同财产说将

物权法上的物权登记适用到婚姻法中夫妻共同财产所得认定上，实现

了婚姻法和物权法之间的衔接，避免了二者适用上的冲突，但容易引

发的争议在于放大了不动产权利证书的取得时间对于房屋权属的影

响，易发生显失公平的现象，特别是对于产权登记一方的利益保护不

够。混合说从房屋资金来源的角度将个人财产与夫妻共同财产严格区

分，对于权属分析具有积极的意义，但是混合体并不是一个法律上的

概念，在现行法律框架内，对其本身如何准确界定即是一个问题。

由于房屋权属界定上存在着较大的分歧，在关于此类房屋增值利

益的性质认定及分割问题上，司法理论上也存在个人财产说、共同财

产说及合理补偿说三种观点。个人财产说认为，在婚前按揭房屋属于

夫妻一方个人财产时，房屋的增值部分属于夫妻个人财产，离婚时不

应参与分割，应当归房屋所有人个人所有。因为房屋增值分为主动增

值和被动增值，主动增值属于夫妻共同财产应当予以分割，被动增值

属于夫妻个人财产不予分割。按揭房屋的增值是由于市场变化所致并

不存在共同经营共同努力的情况所以应当属于被动增值不予分割。

7

共同财产说认为，增值利益应当属于夫妻共同财产，由夫妻双方

享有并予以分割。该观点认为，根据婚姻法解释二规定，“一方以个

人财产投资取得的收益”属于“其他应当归共同所有的财产”，由于

房屋本身的特点使其往往具有投资和消费的双重属性，二者一般难以

区分，所以将购买抵押贷款房屋的行为视为一种投资行为，将投资性

房产的增值部分认定为夫妻共同财产应当予以平均分割。这符合公平

正义理念，也符合另外一方在缔结婚姻和共同还贷时对信赖利益的期

待。

合理补偿说在基于房屋属于夫妻一方婚前个人财产的基础上认

为，房屋的增值不是孳息也不属于投资性收益，是由于市场变化，国

家宏观调控等政策性原因造成的，应当属于夫妻一方的个人财产由房

屋所有权人享有。但是在婚后另一方参与了共同还贷对房屋的增值保

值作出了一定的贡献，因此夫妻婚姻关系解除时，对于房屋的增值部

分应当由房屋所有权人对另一方配偶予以合理补偿。

个人财产说与合理补偿说在界定房屋的权属性质为个人财产的

基础上，结合增值利益的产生原因对分割原则进行了阐述，二者的区

别在于个人财产说不考虑共同还贷的增值，合理补偿说则从平衡夫妻

双方利益的角度予以了考虑，就此而言，个人财产说过于僵化，合理

补偿说更加符合情理，在实务中更具可操作性。共同财产说认为应当

8

秉持公平正义保护配偶一方利益予以分配值得肯定，但是其认为增值

利益属于投资性收益并不准确，而且完全平均分割漠视了一方婚前个

人出资的增值，也并不是真正意义上的公平。

(三)问题的解决

婚前按揭房屋及其增值利益的权属认定、分割原则等所涉问题应

当在逻辑统一的基础上，综合予以分析。房屋权属的确定是前提，直

接关系到房屋增值利益的归属等问题判断，必须首先对权属作出清晰

的界定，并以此为基础，合理进行分割。房屋权属认定应当把握的原

则：一是具有法律上的依据，二是便于实务中的操作。以此为指导，

我们认为，以房屋物权取得时间和购房财产来源为标准，将婚前按揭

购买，婚后共同还贷，产权婚后登记在婚前购买一方名下的房产认定

为夫妻共同财产更加合理。

我国物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依

法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变

更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿

时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。婚前按揭房屋

作为不动产，其物权设立应当遵循物权法的规定，只有完成了不动产

登记，权利人才由债权实现了物权，取得了真正物权上的权利，而这

是确定权属性质的前提。在此基础上，才能进一步确定是夫妻共同财

9