买房四注意

房改房交易 买家必须注意四件事

导读：想在老城区置业的人，因为“囊中羞涩”经常会因商品房价格

昂贵而却步，房改房就不失为一个不错的选择了。然而，有的房改房

存在“历史遗留”问题，对于它，很多人担心买起来很麻烦：如有没

有正规的房产证？过户办手续是不是很麻烦？

想在老城区置业的人，因为“囊中羞涩”经常会因商品房价格昂

贵而却步，房改房就不失为一个不错的选择了。然而，有的房改房存

在“历史遗留”问题，对于它，很多人担心买起来很麻烦：如有没有

正规的房产证？过户办手续是不是很麻烦？如果楼龄很长，又没有写

明是70年产权，会不会存在使用的风险„„日前，记者采访了合富房

地产交易中心权证部经理梁文耀，他指出，在房改房交易中，买家有

四件事必须要留意。

查册

要知道房改房有没有正规的房产证，能否正常出售，查册是一个

必要手段。据了解，所谓“查册”，就是以房地产的地址、地号、房

地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产

的权属状况。通过查册，买家可以获取房地产的权属人、面积、结构、

有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

梁文耀说，如果是单纯的查册，只需要业主提供房产证的登记字

号及物业的准确地即可。而买家完全不需要自己费时费力去查，一般

情况下，中介都有帮忙办理查册业务，请业主提供相应的产权资料，

并免费将查册结果给买家看。若买家需要将查册结果拿走，通常需要

支付查册费用。

补地价

很多想买房改房的人，都是看中它位于市区而价钱便宜。可放盘

价看合适了，最后付钱却可能多出来一笔。梁文耀说，这多出来的一

笔往往就是“补地价”的钱。由于土地原先价值和现在价值存在差

额，以前这部分差额由单位承担，现在业主要出售，则必须到房管局

补足差额才能成交，而房管局之后会将资金划拨回单位。

需要提醒的是，和商品房不同，房改房的房产证上无论有没有写

明70年产权，卖房时都必须按房管局系统出示的评估价补上1%的地

价，除非房产证上注明了“已征收土地使用权出让金”。而就目前情

况看，很多房改房的业主都是实收，即所有税费由买家支付，包括补

地价的钱，因此，看楼时买家就要多个心眼，了解清楚放盘价是不是

实收的费用，否则很可能空欢喜一场，最后为了成交不得不忍痛“割

肉”。

补分摊和成本价

在房改房的房产证上，还有一栏是“有没有补分摊”。业主若购

买了分摊面积，则这一栏会注明“已补分摊”并盖章。而梁文耀表示，

不少房改房都没有补分摊，按规定，对未补分摊的房改房，转手他人

时必须要由业主补分摊才可继续交易。而这笔费用最后经常落在买家

的身上，因此，买家要事先了解清楚，做到心中有数。

另外，房产证上有没有写“按成本价购买”，也一定不能忽视。

梁文耀说，以前市民购买房改房有两种付款形式：一是标准价，二是

成本价。标准价购房比成本价购房低，这种房改房上市出售，业主按

规定需将增值额的20%交回原产权单位，即在房管局补交成本价。这

是一笔很大的费用，就算业主支付了，最后也往往会由买家承担，对

此要引起注意。

交付房款

房子不是普通的商品，尤其在市区，动辄就要花掉上百万甚至几

百万元，这么多的钱给出去会不会有风险，其实不少人都心有惴惴然。

梁文耀表示，如何付款应在合同上写清楚，按合同办事，一般不会有

太大的问题。但不可以交由中介代收房款。买家现金付款后要索取收

款收据等证明，若选择银行划账，也应把汇款或转账的流水单或相关

证明保存好，以备不时之需。