贵阳市住房分配货币化改革方案

贵阳市住房分配货币化改革方

贵阳市人民政府关于印发《贵阳市住房分配货币化改革方案》的通知

1999-1-25 0:0 来源：法律教育网 【大 中 小】【我要纠错】

发文单位：贵阳市人民政府

文 号：筑府发[1999]4号

发布日期：1999-1-25

执行日期：1999-1-25

各区、市、县人民政府、市政府各工作部门、

市各人民团体、中央、省在筑行政企事业单位、

市属各企事业单位：

《贵阳市住房分配货币化改革方案》经省人

民政府批准，自1999年1月1日起实施。现印

发给你们，请认真组强实施。在执行过程中出现

的问题，请尽快向省、市房改革办反馈。

一九九九年元月二十五日

贵阳市住房分配货币化改革方案

为贯彻落实党的十五大关于加快住房制度

改革的精神，根据《国务院关于进一步深化城镇

住房制度改革加快住房建设的通知》（国发

[1998]23号）和《省人民政府关于进一步深化

城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（黔府

发[1998]40号）的要求，结合贵阳市实际情况，

制定本方案。

一、住房分配货币化的时间从1999年1月

1日起，停止实物分房，全面实行住房分配货币

化，同时实行新的公有住房租、售价格标准。

二、住房分配货币化涉及的有关概念存量补

贴：是指对全民所有制和集体所有制单位职工过

去工资构成中住房消费含量不足的补偿，是将存

量住房资产按现值评估后，根据工龄职级给予职

工的一次性补贴。

增量补贴：是指将国家和单位每年用于职工

住房建设投资的各种隐性支出转化而来的资金，

补贴给职工用于住房消费。这种补贴将逐步理入

职工工资中。

投资收益率：是指将职工在过去房改中购买

住房视为房地产投资，并参考同期银行最高储蓄

存款利率测算的一种收益率。它体现了早改早受

益的原则。

三、实行住房分配货币化的原则坚持按劳分

配和效率优先、兼顾公平的原则。坚持因地制宜、

量力而行，把改革力度控制在各方面都可以承受

的范围之内。坚持综合配套、平稳过渡，保持房

改政策的连续性。区别不同人群，照顾困难职工，

确保城镇居民的住房水平通过住房分配制度的

改革能够普遍得到明显提高。

四、住房分配货币化基本办法按照“资产职

工分头算帐，过去将来两相衔接，存量按照工龄

补偿，增量分步理入工资，租售价格统筹调整，

多种支付并存过渡”的总体要求，考虑土地收益

和合理的租售比价，统筹调整租、售价格。同时，

针对职工工资构成中住房消费含量不足的状况，

给予职工存量和增量两种住房补贴。职工使用工

资、公积金、住房补贴和贷款等多种形式支付住

房费用。

五、存量补贴的对象及标准（一） 存量补

贴的对象对经劳动、人事部门认可，1998年12

月31日前在全民所有制或集体所有制单位就业

的在册职工（含离、退休职工），按照工龄和现

任职级计算存量补贴。计算工龄的最高年限为

40年。

（二）存量补贴的标准

1、各类人员存量补贴标准如下：

算公式存量补贴=现职级年补贴额×1998年前实

有工龄（含1998年）

六、增量补贴的对象及标准从1999年1月

1日起，凡本市全民所有制和集体所有制单位的

在职职工，均享受增量补贴。为确保住房资金良

性循环，我市近期增量补贴采用提高单位住房公

积金缴交率的过渡办法。原个人住房公积金缴交

率5%不变，单位住房公积金缴交率调整为15%.

有条件的单位经省、市房改办批准，可高于此标

准。房价收入比（即一套建筑面积为60平方米

的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平

均工资之比）在4倍以下的企、事业单位，经批

准可以减发或不发增量补贴。

七、新老房改政策的衔接过去历年按房改政

策以成本价或标准价购买住房的住房，继续享有

原政策规定的全部产权或部分产权的权益。本方

案实施前经批准并已开工、在1999年12月31

日前竣工的集资建房，允许职工按已核定的房改

成本价购买，并给予全产权。上述房改房上市交

易时，继续按照《国务院关于深化城镇住房制度

改革的决定》（国发[1994]43号）的规定，补

交土地使用权出让金或所含土地收益。过去按房

改政策购买部分产权住房的职工，继续按原规定

办法补购全产权。1999年6月30日（含6月30

日）前补购全产权的，按1998年房改成本价用

现金缴交购房款。1999年7月1日以后补购全

产权的，按该住房所处地段当时的经济适用房价

用现金缴交购房款。

八、补交土地收益的办法为加快培育住房市

场，允许和鼓励已按房改价购房的职工提前补交

土地收益，即补交包含土地收益的房价与原实付

购房款之间的差额。为体现早改早受益的精神，

在计算差额时对已购房职工给予适当政策优惠。

该差额按届时相应地段微利住房价格减去职工

已交购房款及其投资收益，再减去存量补贴所得

的数值核定。购房职工补足土地收益后，到省、

市房改机构办理“房地产交易市场准入许可证”，

在进行房地产交易时不再缴纳土地收益。为简化

操作，对差额在1998年底一次核定，以后每年

按银行基准利率加算利息。

（一）优惠 政策凡在本方案颁布后6个月

内一次性补足房款差额的，可享受应补款10%的

优惠折扣；6个月以后一年内一次性补足差额的，

可享受5%的优惠折扣。

（二）计算公式差额=[各地段住房价格×（1-

年折旧率×折旧年限）×住房建筑面积]-[原购

房款×（1+i）n+夫妻双方存量补贴] 1、各地段

住房价格为该地段微利价住房平均价格，近期选

用经济适用房价格，考虑不同地段的土地收益差

额，共分为五档。基准地段为四级地段，其1999

年经济适用住房价为1200元/平方米。各地段房

价标准如下：

地 段 房 价（元/平方米）

一、二级 1400

三级 1300

四级 1200

五级 1050

六级 950

微利住房价格和土地收益，按有关法规和政

策定期调整，届时由市人民政府公布。

2、砖混结构住房年折旧率为2%，其它结构

住房按建设部规定执行。折旧年限从房屋竣工次

年计算至补款当年止。竣工后超过30年的房屋，

计算折旧统一按30年处理。

3、i为投资收益率，1992-1998年期间为

15%. 4、n指实际购房年限，从购房交款时间算

至1998年12月31日止。

5、分期付款购房和按换房抵扣办法购房，

按其交款时间分段计算。

（三）缴交办法职工可用现金、国家发行的

债券、公积金、存量补贴、增量补贴以及公积金

贷款、银行贷款等一次补足差额，也可以采取用

上述资金分期补交或用其增量补贴和公积金逐

月抵交的办法。已购全产权而没有补足土地收益

差额的职工，其增量补贴由省、市住房资金管理

机构从职工个人帐户划入住房资金专户，可以按

抵交差额计算。

银行贷款办法按《市人民政府关于批转市房

改办及人行、建行、工商行市分行〈职工住房抵

押贷款试行办法〉的通知》（筑府发[1997]20

号）精神和有关规定执行。

（四）住房超标部分的补差办法对于已购住

房超标面积不到10%的部分按经济适用住房价格

补交，超过10%的部分按完全的市场价补交。

九、住房租金调整办法（一）公有住房租金

标准公有住房租金标准，按照租、售比价趋于合

理的原则实行政府定价。1999年1月1日起我

市实行住房分配货币化后，砖混结构标准套房基

准成本租金水平确定为每平方米使用面积8.00

元，各级地段租金标准如下：

地 段 租金标准（元/平方米/·月）

一、二级 10

三级 9

四级 8

五级 7

级 6

各类、各等级住房实际租金，在此标准的基

础上按《贵阳市公有住房出租租金暂行办法》执

行。

按规定不宜出售的公有住房，租金标准可适

当低于其他同类住房，具体办法另行规定。

（二）公有住房租金的缴交和减免办法1、

职工住房面积在规定控制标准之内的，其原租金

的130%必须用现金支付，其余部分可用其公积

金、增量补贴和存量补贴逐月抵交。存量补贴用

完以后，只能用现金、公积金和增量补贴支付，

确有困难的可以向有关部门申请减免，住房面积

超过控制标准的部分，租金不能免交也不能用存

量补贴抵交。

2、经劳动部门认定的困难企业职工，经批

准后可在一定时间内免交新增租金需用增量补

贴缴交的部分。

3、经劳动部门认定的下岗职工、民政部门

确定的社会救济对象和非在职的优抚对象及人

均生活费低于民政部门确定的我市最低生活标

准的职工，租金标准仍按《市人民政府关于调整

我市公有住房租金标准及售房成本价意见的批

复》（筑府通[1998]38号）的规定执行。

4、离休干部用现金缴纳租金的咸免办法仍

按原房改政策执行。

5、已按房改政策购买部分产权住房的职工，

（含集资建房）有关问题的通知》（黔房改办字

[1997]64号）规定，对原产权单位所有的部分

产权实行有偿使用，按本方案确定的房租标准缴

交房租。

6、逐步推行银行代收房租的制度。原产权

单位和管理机构要积极做好各项工作，对不按规

定缴交房租的，移交司法部门依法处理。

（三）廉租住房市政府每年将提供一定数量

的廉租住房，解决家庭人均收入达不到民政部门

确定的社会最低生活保障线且人均住房使用面

积不足6平方米的生活、住房困难户（即“双困

难房”）的住房问题。具体办法按《贵阳市廉租

住房管理试行办法》执行。

十、住房的出售和上市交易继续鼓励职工购

买现公有住房。职工购买住房按届时经济适用房

价执行。对在本方案公布后6个月内购买自住房

或腾空房的职工，一次性付款给予10%的优惠折

扣。机关、学校大院内住房，分隔为独立住宅区

后可以出售。对居住按规定不宜出售住房的职

工，应优先安排他们选购经济适用住房或其他腾

空的旧住房。

取得完全产权并获得上市交易许可的住房，

产权所有人可以按有关规定自由出售、出租和置

换。为促进住房交易市场发育，市政府在自己的

职权范围内给予税费优惠，具体办法另定。

十一、住房补贴资金的管理和使用（一）住

房补贴资金的管理各单位出售公有住房回收的

资金，包括职工购买现住房和购买腾空房收回的

资金，一律存入住房资金管理机构，转为存量补

贴资金。

各单位（含各物业管理公司）出租公有住房

的租金，在扣除维修费和管理费之后，一律存入

住房资金管理机构，转为存量补贴资金。

房改资金周转的增值资金，转为存量补贴资

金。

公有住房按规划征地拆迁时开发公司支付

的土地使用权出让金和拆迁费，一律存入住房资

金管理机构，转为存量补贴资金。对职工个人的

补偿按存量、增量补贴办法处理，由住房资金管

理机构安排实行货币还迁。

省、市住房资金管理机构按分管范围，通过

指定的银行为职工开设个人存量补贴帐户、增量

补贴帐户，记录和监督个人住房补贴资金的收

支。

属财政预算内的行政事业单位，增量补贴由

省、市住房资金管理机构按年度提出计划，各级

财政列入预算并拨入补贴资金专户，分别存入住

房资金管理机构在银行为职工个人开设的住房

补贴资金帐户；非财政拨款的企、事业单位，其

增量补贴资金直接存入住房资金管理机构在银

行为职工个人开设的住房补贴资金帐户。

困难企业暂时无力发放增量补贴的，可采用

挂帐空转的办法处理，待企业效益好转后，再进

入实转。

增量补贴帐户及住房公积金帐户与存量补

贴帐户合户。自存入之日起增量补贴按住房公积

金存款利率计息。

存量补贴和增量补贴的其他管理事项，参照

住房公积金的管理办法办理。

（二）住房补贴资金的使用存量补贴和增量

补贴只能用于职工购、 建、租住房，其支用实

行申请审批制度。职工个人凭本人身份证和购、

建、租住房合同等有关资料向省、市房改办提出

申请，经审查批准后，到省、市住房资金管理机

构办理有关手续。

存量补贴主要由职工个人用于购、租现住

房。职工购、租非本人现住房且需要兑现其存量

补贴时，由省、市住房资金管理机构根据存量补

贴资金总量情况分年度、按计划安排兑现。近期

重点照顾无房户、等房结婚的大龄青年、住房困

难的老职工和先进工作者，对购房时现金支付比

重大、贷款数额大的职工的存量补贴也给予优先

安排兑现。存量补贴暂时仅限于职工本人和配偶

使用，以后视总的现金流量情况逐步放宽使用限

制。

十二、住房管理在实行住房分配货币化的同

时，全面推进住房社会化，加强物业管理。各机

关、企事业单位都要将公有住房从其总资产中剥

离出来，或出售给职工，或移交给政府指定的公

有住房资产管理部门。各单位要根据具体情况制

定过渡办法，过渡时间一般不超过半年，有特殊

困难的单位可延迟到1999年底。

各单位在建的2000年1月1日以后竣工的

集资建房项目必须转作经济适用房项目处理。

各单位现自用土地中有适于住宅建设的，经

规划部门和房改部门批准，可与经济适用住房开

发机构联系，进行经济适用住房建设。在主要出

售给该单位职工的同时，按一定比例出售给其他

单位职工。

物业管理办法按《贵阳市物业管理办法》的

规定执行。

住房分配货币化后，住房的维修管理办法另

行制定。

十三、培养新的住房消费方式实行住房分配

货币化后，住房作为一种消费或投资，完全由职

工自主决策。原分配给职工的住房，不论是否达

标或是否购买，住房均可按政策规定提出调整申

请。未按规定办理新的的租购手续或闲置的住

房，暂按租房处理，原住房须按新的租金标准交

租。原住房下落不明或连续6个月未交租者，住

房收回重新出售或出租。

十四、建立新的住房供应体系住房分配货币

化与住房建设的商品化应当互相促进。实行新体

制后，政府只负责提供少量的廉租房，行政机关

和企事业单位不再为职工建房、买房和分房。政

府继续鼓励房地产开发商建设经济适用住房。房

地产开发商要不断改进设计、提高质量、增加品

种、完善配套设施，满足城镇居民不断增长的多

样化的住房需求。

十五、加强领导、健全机构、严肃政策出售、

出租公有住房收回的资金、住房补贴资金、公积

金等住房资金的管理由省、市住房资金管理机构

负责。各单位都必须加强对该项工作的领导，安

排专人负责清理单位现有住房资产，核实职工个

人住房、工资、工龄等情况。凡属故意伪造情况，

制造混乱、拒不执行各项房改政策和规定的行

为，都要给予行政和经济上的处罚。处罚细则另

行制定。对于过去住房分配中的违纪违规行为，

由纪检监察机关按有关规定处理。

十六、属地原则和郊区、县（市）房改办法

本方案从1999年1月1日起实施。根据属地原

则，贵阳市地域范围内的党政机关及全民所有制

和集体所有制单位必须按本方案执行。小河、花

溪、乌当、白云四区根据土地级差调整租、售价

格和补贴标准后执行。清镇市、开阳县、修文县、

息烽县按照本方案的精神，结合本市、县的实际，

拟定本市、县实行住房分配货币化的个体意见报

市政府批准后实行。

中国人民解放军、武警驻筑部队按中央

的房改政策执行。

未尽事项，由市人民政府另行规定。

贵阳市人民政府

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