北京二手房交易税费计算

北京二手房交易税费计算

买方

1、契税：成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房,二次购房或大于144平米的税率为3%)

2、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元

3、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0. 05%

4、产权转移登记费：50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)

卖方

1、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元

2、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0. 05%

3、土地出让金：成交价或评估价(高者)×1%

4、解困房：成交价或评估价(高者)×1%

5、商品房：土地出让金按基准地价× 3% × 未交土地出让金的建筑面积

6、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)

7、个人所得税：成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征)

8、营业税及附加税：成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)

北京二手房交易注意事项

(1)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房

屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和

全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在

其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，

而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分

国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很

多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(4)土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无

偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如

果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权

为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

(5)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，

可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

(6)福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些

房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

(7)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴

纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠

下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

(9)中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付

的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可

能自己都要承担。

(10)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合

同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。[4]

二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根

据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个

人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理

费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税

率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税

率。

北京二手房交易法律要点

一、买方交易安全

必须注意：一个目的和八个必须。

一个目的，是指所有的交易行为都必须服从将受让的房地产的物体权利和法律权利能按约到手这个目

的。

八个必须是指：1、订立房地产买卖合同特别是支付定金时必须搞清楚自己要买的房产的权利是否已被

抵押、查封、冻结等(可花30元人民币，到房屋所在地的交易中心查询需要交易的该房地产权利的信息);2、

支付房款(或支付大部分房款时)必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具的受理收件单;3、

必须留有一定数额的房款，在收房查验符合合同的约定时方支付;4、订立买卖合同时必须同时要求对方将

转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户;5、如遇将买房首付款用于

卖方归还银行借款的，必须把握自卖方归还贷款，银行因此解除抵押至房地产交易中心出具受理交易收件

单间的期限(该期限越短越好，因为如果卖方涉讼，那么该期间会立即遭法院的查封);6、必须全面了解受

让的房地产是否存在出租;7、在支付定金和房款前必须搞清楚签约的主体是否是全部的房地产权利人;8、

订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出

所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定。

卖方交易安全，必须注意：一个目的和三个要点。

一个目的，是指一切交易行为都必须服从房屋买卖的价款能如数到手的目的。

三个必须是指：

1、在未收到大部分房款时，原则上不应当申请交易，如已经交易的买方未付房款前不得将交易收件单

交给买方，七天内仍未付款的 应当采取包括诉讼在内的补救措施;2、交房并交付全部钥匙时，应当收齐

全部房款;3、如买方以与卖方订立的买卖合同作为抵押贷款，并且以该抵押贷款作为支付卖方房款，在申

请交易前，贷款银行应向卖方出具保函，或由买卖双方和银行共同约定所贷款项由银行直接支付给卖方。

北京二手房交易交易流程

北京二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

(1)买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括

房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的

必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权

状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋

买卖合同。

(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手

续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分

产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限

逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所

俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适

用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送

到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(7)对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银

行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双

方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。[6]

(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合

同全部履行完毕。

北京二手房交易风险如何避免

1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约

赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。

2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签

订合同。

3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处

分的证明。

4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。

5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看

房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易

不受法律保护。

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五大关

北京二手房交易交易五大关

定价关

二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，

定低了又会使自己蒙受经济损失。

建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出

较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根据

房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。

合同关

二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细

节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。

建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，

这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和

供暖费，为下一环节立契过户做好准备。

过户关

办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续

繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事

情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。

建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，

经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。

付款关

付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受

巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问

题，会拿不到产权证;卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。

建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保

管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给

卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。

交验关

物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对

房子负有责任了。

建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：

物业是否与合同约定的一致;所售房屋里的家具等是否已搬空;钥匙是否已交付;水电费、煤气费、电话费、

有线收视费等杂费是否已经结清等。

北京二手房交易十大技巧

选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但现实存在的

种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以

大公司作为第一选择，一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。

专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的

是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。

两种代理方式各有利弊委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代

理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理

销售。

据介绍，比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两

种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交

易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。

代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办?这就需要在签定合

同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢?

专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但

你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。

“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”

中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的

风险，有时反而还会降低交易的效率。

二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理

这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。

不能签“到手价”据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过

麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只

同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。

二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果

只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温

床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要

只签一个“到手价”。

心平气和报房价近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房

房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。

专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑

几家中介去问问，然后综合一下报价。

交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙

交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。

许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃

等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。

不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家

提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。

虽然办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生

一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要

的损失。

合同细节要讲清一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些

细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。

由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在

某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”

了。

十、自售房屋有学问市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲

戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、

手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。

北京二手房交易细节问题

提醒置业者购买二手房时注意七个细节：

1、弄清权属再出手。买房前，一定要弄清楚房屋的权属，究竟是部分产权、共有产权、还是无产权。

若房屋产权不清或存在产权纠纷，房子再好也不宜购入。

2、分清房屋产权不吃亏。只有使用权的房屋在交易过程中存在多种限制。购房时要注意产权证上体现

的是完全产权还是只有使用权。

3、弄清房屋年限很重要。有的房主急于将房子出手，可能会故意隐瞒房屋建成时间，看房时应留意房

产证测绘页上的数据，从而了解房屋大致年限。

4、弄清建筑面积和使用面积。分清房屋的建筑面积和使用面积是否与房屋产权证上一致，是否存在私

搭乱建现象，以免购买的房屋面积缩水。

5、详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给等情况。这些因素可能直接关系到日后的居住

品质。

6、全面考察房屋周围环境。重点了解噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。

7、谨防黑中介。购买二手房要找正规的中介公司，以防自己操作失误或者黑中介从中牟利。

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北京二手房交易合同注意事项

北京二手房交易签订合同注意事项

二手房由于价格普遍较低，因此受到很多买房者的青睐，然而由于二手房权属的多样性和交易方多为

个人之间等因素，使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一

些细节，减少法律风险，那么一般来说签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别关注的呢。

签订二手房买卖合同注意事项：

确认产权的可靠度

1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;

2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;

3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

考察原单位是否允许转卖

1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;

2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;

3、一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;

2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;

3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

确认房屋的准确面积

1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;

2、产权证上一般标明的是建筑面积;

3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

观察房屋的内部结构

1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;

2、管线是否太多或者走线不合理;

3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

考核房屋的市政配套

1、打开水龙头观察水的质量、水压;

2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;

3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;

4、观察户内、外电线是否有老化的现象;

5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;

6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;

7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;

8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

了解装修的状况

1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

查验物业管理的水平

1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;

2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;

3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;

4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

了解以后居住的费用

1、水、电、煤、暖的价格;

2、物业管理费的收取标准;

3、车位的费用。

十、追溯旧房的历史

1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;

2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;

3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;

4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

十一、了解邻居的组合

1、好邻居会让自己生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会

层次;

2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;

3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

十二、算计一下房价

1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;

2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;

3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：

1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可;

2、能提供稳定的收入支付本息的证明;

3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押;

4、所购房屋产权所属真实可靠;

5、支付有关手续费。

十四、请律师

1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠;

2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规;

3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、找代理行

1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作;

2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证;

3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按

揭?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?

是否能保证买到称心的二手房?

十六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证：

1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;

2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。

十七、及时了解政策、程序、费用上的变化

1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化;

2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息;

3、向律师及中介代理行咨询;

4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

十八、产权是否完整

1、确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，

也会出现这样的纠纷;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

十九、小心房款和产权的交接

1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;

2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，

再将房款转入卖方的账户。

二十、保证产权**户

1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都

不算是完成交易过程;

2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于自己，在此之前，卖方随时可以毁约。

契税

（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交

[1]

易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首

次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买

和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可

以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

印花税

（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

营业税

（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普

通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买

时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普

通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税

发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。

一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金

的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写

字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

。

城建税

营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。

个人所得税

（税率交易总额2%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯

一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一

年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照

两套房产交易价格较低的2%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作

为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房

（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个

人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差

额的20%

2北京详解

北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：

①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）

②契税

③营业税

④城市建设维护税、教育费附加

⑤个人所得税

⑥土地增值税

税费判断三步走

第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁

房

第二步：看房产证年限，是否超过5年；

第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。

北京市二手房交易各个税种的详解

印花税

A、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里

特指交易印花税

B、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定

征税的其他凭证

C、纳税人：买卖双方

D、税率：0.05%

E、征收范围：所有二手房交易

F、缴纳印花税的计算方式及案例

案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50万元，高先生及李阿姨需要分别

缴纳印

花税250元（500000×0.05%=250）

★房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5

元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。

契税

A、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收

的一种财产税。

B、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋

C、纳税人：买方

D、税率：3%

E、契税优惠政策

（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其

成交价

格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契

税）

（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；

（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；

（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已

购公房

成交价的差额计征契税；

（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；

（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税

（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。

营业税

1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个

人,就其营业收入额征收的一种 税。

2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。

3、纳税人：卖方

4、税率：5%

个人所得税

1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋

出售所得也是应税所得之一

2、征税对象：财产转让所得

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的1%或差额的20%

5、优惠政策：

（1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得

税。

（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现

住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售

额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

土地增值税

1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而

就其增值部分征收的一种税

2、征收对象：增值部分

3、纳税人：卖方

4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收

5、优惠政策：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征

（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡

居住满

5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征

（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税

（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税

土地出让金

1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人，

并向受

让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地

使

用权的交易价款。

2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房

3、纳税人：

——买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要 按照1560×建筑面积×1%

缴纳土地出让金）；

——卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位

按1560×建筑面积×6%支付土地出让金）

4、征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳；优惠价或标准价按1560×建筑面积

×6%缴纳

5、征收范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变为商品房）

综合地价款

1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用

的土地

是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同

2、征收对象：再上市交易经济适用房

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的10%

5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、并以市场价出售的

经济适用房

3个税

二手房个税就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易

[2]

所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是10万，卖方以12万的价格卖给买方，则

要从这两万差价中征受一部分作为税收。表面上看，征收个人所得税是为了限制卖方，抑制

房地产产业过热。但是，卖方会把征收的这一部分税收加在买方身上，使交易成本增加，从

而使房价更贵。

4交易税费

正常过户

交易手续费： 2.5元/平方米×建筑面积 ；

[3]

合同印花税： 房屋成交总额×0.05%；

营 业 税： 普通住宅 5年内：房屋成交总额×5.55% ；5年或5年以上：免征 ；

非普通住宅5年内：房屋成交总额×5.55% 5年或5年以上：差额 ×5.55% ；

个人所得税： 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%；

非普通住宅 房屋成交总额的2%或利润部分×20%；

土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：

房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上：免征；

买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×0.3%；

契税是应由买方交纳的，交税比例是： 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%

的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

赠与过户

1、费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积

⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样

2、所需材料：⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复

印件一份，产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同

正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

继承过户

1、继承房产的费用有：⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费 80元/单 放

弃继承公证80元/人 注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过

只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退

税的政策同样适用。

[4]

2、所需材料：⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身

份证、户口本复印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一

份。 注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有

继承人并且都自愿放弃继承权。

5税费计算

买方：

1、契税：

成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%）

2、交易服务费：

建筑面积（平方米）×3元

3、交易印花税：

成交价或评估价（高者）×0. 05%

4、产权转移登记费：

50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）

卖方：

1、交易服务费：

建筑面积（平方米）×3元

2、交易印花税：

成交价或评估价（高者）×0. 05%

3、土地出让金：

成交价或评估价（高者）×1%

4、解困房：

成交价或评估价（高者）×1%

5、商品房：土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积

6、分摊费用：

成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）

成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）

7、个人所得税：成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用

房的免征）

8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）×5.5% (房产证或购买时契税完税证未

满五年)

二手房税费是指在二手房交易中涉及的所有费用，分为税和费：

（1）税

契税：

普通住宅：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；

非普通住宅：3%，别墅——4%；

印花税：个人购买或转让住房暂免征收印花税

营业税：

普通住宅：不足5年——房屋总价的5.8%，超过5年（含5年）——免征营业税；

非普通住宅：不足5年——房屋总价的5.8%，超过5年（含5年）——房屋总价与该

房屋当时买入价格差额的5.8%；

别墅：不足5年——房屋总价的5.8%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当

时买入价格差额的5.8%；

个人所得税：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳

税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完

整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的

1%。

对个人转让现自有住房并在现自有住房转让2年内按市场价重新购房的纳税人（时间

以新房房产证时间为准），其缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免

税。

具体办法为：个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的，可向所在区地税部门申

请全额退还原来缴纳的个人所得税，购房金额小于原自有住房销售额时，按照现购房金额占

原售房金额比例，向区地税部门申请同比例退税。

规定“个人转让自用满2年且是家庭唯一住房取得的所得，暂不负担个人所得税”

土地增值税：个人转让住房暂免征收土地增值税

（2）费

综合服务费：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面积)；非住宅11元/平方米

产权登记费：住宅80元/户;非住宅550元/户

土地登记费：35元/套

交易评估费：评估价的0.3%

土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的房

改房免收土地收益金)。

工本费：38元

测绘费：建筑面积*1.36元

调档费：20元

（个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收）