房改房上市的几点注意事项

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房改房上市的几点注意事项

＿ ｌ —－Ｉ！ 请教—个房改房＝Ｉ她，ｆｊ途的问题。

！ｒ＝ １９８６年通过的《土地管理法》已经明确土地

我任研究ｆＢ售公有住房的可售范围和集资迪

—■ 用途管制了＇但在十年后的房改文件里却没有

提及。现在有些房改房的业主所持有的房产证指向工业

房的合法范旧，自罔矧 《关于深化城镇住房制度改革

的决定》（因发［１９９４］４３号）开始规范ｉｉｉ场，国务院《关

于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发［１９９８］

２３号）强调继续发展，建没部《关于进一步推进现仃

公有住房改革的通知》（建住房［１９９９］２０９号）明确

可售范 ，但均术提及土地用途。请 ：１．公有住房是

否必须建在住宅用地上才可以出售？２．如现任业主持

用地／教育用地上甚至建筑是在宗地里面无法单独分割，

该栋建筑上的房产证就被孤悬起来没法办证了。

以前办过的要尊重历史。

譬

有房产证，土地系工业用地／教育用地，呵否办理不动

按共用宗处理比较妥当。如果是楼外一米五，

那是不是还要考虑共用通行消防通道的问

题呢？

产权订Ｅ书？３．是否有相关允许改变房改房土地用途的

文件予以支持？

既然是房改，住户完全可以享受房改政策。当

住户符合条件出售房改房的时候再说土地性

质的问题。

本地一向是做土地分摊的，还有个证叫“土地

■■分割证”。

房证都发了，不登记土地使用权？不能成空中

１．土地用途按出让或划拔文件上的用途登记．

房屋按规划手续上的用途登记。登记的证据合

法、真实有效。２．不管什么房，出让土地上的可以自由转 主要是涉及计算土地出让金、评估不动产价值

楼阁吧？！

让，划拨土地上的需要县级以上政府批了才可以转让。 等计算金额问题．不然这土地的分摊面积都是

个象征性的数字，只要在证书上记载总宗地的宗地面积

楼主的意思是首次房改的时候土地就解决了＇

但实际中首次房改的时候土地问题都是搁置

的，房改户再次过户的时候才会说土地问题。 『 。 土地出让金才是最重要的。

就行了ｃ

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房改房的土地必须办理出让手续吗？

房改房需要缴纳土地出让金，计算公式为：当

年成本价×建筑面积Ｘ ｌ％。房改房在上市出

噶。 出售的时候就要了Ｉ按说划拨土地上的房屋出

售并且缴纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品

房产权了。

－ 售时都要缴纳土地出让金，现实里很多地方改

为收取一成的划拨收益。

土地用途不一致的按照实际用途为准，用于商

可以保留划拨收益金。 业的另外核算。

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占

根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［１９９４］

４３号）规定，“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府

的重要职责”“城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售

的外，均可向城镇职工出售”。结合房改房出售的实际流程，可以推定

已售公有住房均经地方人民政府审批。

根据国土资源部《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的

通知》（国土资发［２００２］３１号）规定，“职工购买住房，都要由房产管

理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使

用权变更登记手续”“在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按

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规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。可以推定，即使房改所涉房

屋土地使用权取得方式原为出让，在职工以成本价购买时，政府其实

收回了土地使用权，并以划拨的方式重新向买受人供地了。因此，已

镇江市不动产登记局

售公有住房上市出售的，应按照规定缴纳土地收益。

实践中，土地使用权登记滞后于房屋所有权登记。但对于房改售

房的土地使用权确权及登记，宜根据上述两个推定“简化登记手续，

提高办事效率，加快办证速度”。

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