房改房物权价值的重塑——基于高校房改房视点

第９卷第４期

２０１１年４月

西南农业大学学报（社会科学版）

Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｓｏｕｔｈｗｅｓｔ Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒａｌ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓ０ｃｉａｉ Ｓｃｉｅｎｃｅ Ｅｄｉｔｉｏｎ）

Ｖｏ１．９，Ｎｏ．４

Ａｐｒ．２０１１

房改房物权价值的重塑

——

基于高校房改房视点

尹勇

（重庆大学资产与后勤管理处，重庆４０００３０）

摘要：作为经济模式转轨时期特殊产物的房改房在理论方面的研究比较薄弱，特别鲜见对高校存在的房改房在物权方面的研

究。与教学区域不能明显分开的房改房不能上市再交易，这样就给售后取得产权的房改房在物权方面产生了限制 在自物权方

面，房改房所有权在法律上应具有的权能出现了缺陷；在他物权方面，房改房缺失用益物权和担保物权。在目前市场化进程不断

深入，房改房法律地位日趋完善的环境下，应以完全物权的价值取向对高校房改房重新进行法律定位，补齐所有权应具有的占有、

使用、收益、处分的法律权能，注重其完整性和统一性，并着力完善其排他性和对世性。

关键词：高校；房改房；所有权；物权

中图分类号：Ｆ２９３．３ｌ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７２—５３７９Ｉ ２０１１）Ｏ４—００３２—０５

住房体制改革至今，居民住房由单一的国家统

一

住房，房改房的叫法是一种俗称，并无法律上的明确

定义。从法律性质上讲，房改房实际上是代表国家

行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特

建设单位组织计划调配模式逐步变化为以住房市

场商品化取得为主的多元化发展方式。在此进程期

间，理论界从法律、经济、行政管理、税收等方面对于 殊共有关系上的产物。考虑到广大普通职工的经济

居民住房出现的一系列问题给予了较为深入的讨 承受能力等因素，在政府确定的“房改房”成本价和

论，主要包括：住房体制改革的作用和发展思路，房 标准价中，都没有包含土地的使用价格。因此从实

改房的性质，港澳地区及国外住房调配制度的借鉴，

质上说，房改房的土地使用权仍在国家手中。特别

是高校房改房，由于高校用地属于划拨土地，国家拥 房改房出售管理办法（产权产籍管理，二手房交易程

有绝对的所有权，教职工房改房的处置权是受限制

的。但作为国有土地的主人，每一职工家庭又理应

享有合理使用安居用地的权利。所以，按房改政策

购买规定面积“房改房”的教职工家庭，无须缴交土 过商品房、房改房、经济适用房、廉租房的导向调控

序），房改房财产分割的有关诉讼判决，房改房纳人

社会物业管理方式等等方面 Ｊ。可以说，经过近２Ｏ

年的探索和发展，我国的住房体制改革日趋完善，通

方式，已经走向了中国特色社会主义的居民房屋社

地使用费用，就自动地享有了规定范围内的住房土

地使用权。

以往在对居民住房体制改革中包含的关于高校 见对高校的房改房出售后的产权属性及再交易有关

教职工住房出售的研究中，更多关注的是住房补贴

发放机制和售后二级市场平台搭建的方面。李同宪 ２００９年，全国共有普通高校和成人高校２ ６８９所 Ｊ，

认为，教职工住房出售后的一个重要特点是取消实 普通高校教职工２１１．１５万人）、涉及类型多、隶属部

物性分房，实行住房分配货币化，这是实现住房制 门交叉，而就高校教职工房改房出售后的产权产籍

度改革的一项根本性措施。。Ｊ。改革以前，以单位为

主实行福利分房，那时社会经济不发达，人们居住

会调配的发展之路。但在众多的房改房讨论中却鲜

问题的研究。高校住房固定资产涉及面广（截至

变动的政策导向和法律权属问题进行的研究是滞后

的，成为房改房管理的盲点。房改房指职工根据国

家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革 面积和环境不平等程度较高（单位好的分好房子）；

政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有 改革以后，取消福利分房，实行货币化分配，人们住

收稿日期：２０１０—１１—２４

作者简介：尹勇（１９７３一），男，上海市人，重庆大学主任科员，硕士，研究方向：高校国有资产管理。

第９卷第３期 尹 勇：房改房物权价值的重塑——基于高校房改房视点

房的途径和机会均等。后来，学者又探讨了市场化 下讨论高校房改房产权存在的物权上的缺陷 ，并

改革的过程中，房改房出售后中介平台在再交易市 提出应对的建议。

场中的作用。市场融合论认为，市场经济使机会变

得平等了，高校房改房应获得相同机会参与市场交

换并由此获利。而权力维续论认为，行政权利在转

型经济中仍是产权共有的必要条件，不应将单位分

房机会（指在国家事业单位拥有的分房福利）通过再

交易使国有资产变相地固化予私人。社会经济转型

的过程决定了居民住房统筹机制的复杂性，因此，

影响房改房上市的因素也相应是多元化的。黄英锋

在《高校房改房产权交易问题刍议》中就提出了以现

阶段房改房交易的制约共性分类为基础，以高校现

实利益、特殊性政策、管理和服务、交易税费为标准

来划分影响交易的制约因素 。后来也有学者探讨

了这些因素之间的相互影响和相互转化，并且认为

建立高校内部相对独立的产权交易二级市场是解决

高校住房体制改革如何与社会市场接轨问题的决定

性因素。笔者曾经撰文 分析了在社会转型时期建

立校内住房二级交易市场是对于高校新进成员以及

产权置换意向人产权资源获得的重要途径。笔者认

为，建立学校内部的住房交易二级市场不失为突破

政策性局限（１９９８年教育部、建设部为了保证高校

教学环境和秩序发布文件《关于进一步深化学校住

房制度改革、加快解决职工住房问题的若干意见》

（教发［１９９８］２３号）明确规定：“采取有效措施，确保 属关系甚至学历等难以控制的因素，导致产权主体

按优惠政策建购的住房供教工居住。向教职工出售

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基础上对更换产权所有权持有人的交易和对产权处

分过程受到的限制，房改房产权在享有所有权的出

改房权证注册程序虽然同其他财产权相同，作为不

动产由学校房管部门向房地产产权产籍管理行政主

管部门提出申请，由产权产籍管理部门办理相关的 售、转让、租赁、继承、赠予权益时附加了许多限制条

件，在上市时间、交易对象和合理收益等方面严格限

制产权人自由处分的权利。例如，房改房出售单位

具有优先购买权；依标准价取得的房改房不得出售； 殊注记印章，其目的就是迎合教育部文件的精神，相

教职工出售房改房只能出售给学校；以成本价购买

房屋产权权属证明，但是不同的是，在高校房改房产

权证上由发证机关特别地加盖了“校内产权房”的特

应地这也给高校房改房所有权权能的排他性、支配

的房改房需使用一定年限后方可进人市场；在补交 性等对世权套上了枷锁，使其所具有的权能不能如

土地使用权出让金及所含土地收益和按规定交纳有

关税费后，才能由个人自由交易。 限制，相应地以他物权为基础建立的担保物权和用

（三）对所有权享有的用益物权和担保物权收益

加以限制

这主要是指产权人在支配、处分住房所有权，享

有所有权收益过程中受到的约束。例如，产权交易 关行政法规没有明确房改房产权的合理定位造成

的增值部分全部或部分交归学校；禁止房改房租赁、 的。由于行政管理对法律权证的干预，使得房改房

经营、抵押；学校单职工对住房进行产权分割时，本

单位职工享有住房优先占有登记权。不管是通过合

同方式对住房债权附加条件，还是在交易时对住房

物权加以限制，都导致了法律赋予的住房所有权权 高校房改房产权内部缺陷的怪圈。

能产生内部缺陷，主要体现在所有权收益和处分权

的剥离。

从分析看来，以上对高校房改房物权法律效力

的３个方面的限制是共通的，只是实施的途径和角

度不同而已。产权一次交易的限制主要从债权角度

加以分析，着眼于交易人之间的相互关系，强调对产

权过渡过程中买受人置换的限制；产权二次交易限

制主要从所有权处分角度加以限制，着眼于产权处

分的相互关系，强调对产权过渡置换过程的限制；产

权收益限制则立足于对产权人管领、支配中的限制，

着眼于产权对世权的相互关系，强调的是对产权人

本身占用使用的限制。三者的处理方式不尽相同，

但内容上却有很大的交叉、重合部分，而且其目的性

是一致的。

二、内部潜在的缺陷

房改房产权的潜在限制主要是指房改房产权内 如何分割，再如产权人去世后的继承或赠予问题；高

部各权能之间的冲突和矛盾，具体来说就是占有、使

用、收益和处分各权能之间缺乏统一性、协调性而导 变换中不可回避的问题，这样会形成管理上的真空。

致的内部缺陷。这一提法的意义在于认识高校房改 马克思说：“私有财产的真正基础，即占有，是一

房产权物权的绝对性和相对性。在实践中，高校房

法律规定整体发挥效能。可想而知，所有权受到了

益物权也就无法实现了。笔者认为，房改房产权的

第９卷第３期 尹 勇：房改房物权价值的重塑一—基于高校房改房视点

社会赋予实际占有以法律的规定，实际占有才具有

合法占有的性质，才具有私有财产的性质。” 住房 向，强化物权观念，建立完善的所有权制度。正如前

物权的对世效力必须通过法律给予确认和保护，高 文所述，在我们现有的管理体系之中，法律体系已经

校房改房的所有权确认不能仅靠行政规章调整，必 有了比较完善的规定和参照物，我国的民法从根本

须通过相关法律加以固定。其中，占有、使用的权能

是无可争辩的，但对于收益和处分的权能，不管是承 内法学理论研究也没有突破传统德国经典法学理论

认，还是否定，都必须从法律方面明确规定或补充 的范畴，比如法律行为理论、物权理论，强调成文法

重塑。

协调两种法律关系的交叉，调整行政管理关系 权法》，可以说，有关房屋的物权性质、产权权利、物

之间的冲突，使之趋向统一协调。产权交易属于平

等主体之间的民事法律关系，应遵守民事法律规则， 法制完备的统一，使房改房所涉及的所有权占有、使

这是一种横向关系；但其中又交叉着经济管理监督， 用、收益、处分权能等都有法可依。问题是行政管理

其交易规程和管理必须执行相应的法规和相关行政 体系十分零散，不成体系，各自为政，尤其是房改房

规章制度，接受管理，这是一种纵向关系。这一交叉

体现了国家宏观调控的方针，发挥了国家机关的行

政服务职能，具有高度的单向性、权威性、严肃性和

强制性。实践中，应该特别注意调整行政管理关系

之间和规章制度方面的冲突。例如，《经济适用住房

管理办法》把集资房、合作建房定位为经济适用住

房，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的

审核等均按照经济适用房的有关规定执行，集资合

作建房纳入当地经济适用房建设计划和用地计划管

理 ，但继“教发［１９９８１２３号”文件对高校房改房交 域内的房屋权属登记管理工作，属于块块管理；而

易加以限制的行政规章出台后却再未有文件明确高

校房改房是否也按照经济适用房的上市方式或参照 定，国土资源管理部门主管全国土地的统一管理工

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性，不能完全按照《城市房地产管理法》和地方房地 所有，不再与原产权单位进行收益分成）。因此，在

产交易管理办法套用，只能根据高校房改房的特点，

未得到肯定的答案以前，只能强化高校房改房所有

权的收益权能，以现在法学物权观为指导，以确认房

屋所有权的明晰度和房屋用益物权、担保物权流转 交易平台再积极地向房地产市场靠拢，通过成熟的

畅通度为双向的二元价值取向，既确认房屋产权人

的财产利益，又设定所有权人与他物权人之间的利

益关系，肯定所有权权能的分离或再分离。通过交 新进人员、引进人才和产权互换的讨论较多，研究交

站在引导高校各项工作加快发展的角度建立自己的

房屋交易市场来得到弥补。需要关注的是，近几年

理论界对关于在学校内部建立房改房交易平台解决

易程序的较多，而注重高校房改房所有权的物权性

易将其存在的物权限制以一定的方法加以消除，从

质的剖析较少。笔者认为，房屋产权交易应从交易

主体、产权的法律性质、交易条件、交易程序几个方

面考虑，特别要注重高校房改房产权的性质的确立。

传统的法学理论中将物权分为自物权和他物权，将

自物权界定为完全物权，将他物权界定为限制物权。

而在当今市场经济体制下，利用他人的财产组织取

得最大限度的经济效益和社会效益的做法普遍存

在，在产权上同时设置自物权和他物权，形成交叉结

合，使所有权的权能与产权人分离的做法也得到有

关法律的支持。然而，任何权利都是有限制的，自由

的条件性又是确定无疑的，离开了限制，这一自由所

期待的利益就不会转化为现实。住房所有权也不例

外，而高校的建房土地属于划拨土地，所以在进行产

权的交易时必须取得国家对于土地处置的认可。对

此，到底如何规范，是以交纳土地出让金的方式变化

土地的存在方式，还是从产权人手中扣除相应比例

的收益弥补福利房建设时的投入？这应该是高校建

立住房交易平台通过实证加以证明和研究的重点。

在此问题上，“央产房”的解禁提供了很好的参照

（２００３年发布的《中央在京单位已购公有住房上市

出售管理办法》明确了对与高校房改房类似性质的

“央产房”解禁，可以上市交易，并规定由产权人补交

土地出让金，已购公房上市收益全部归产权人个人

而使房改房产权通过上市交易完成市场性转换。目

前，部分高校住房交易平台的启动和运作正是这一

方面有益的尝试。

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