房产百科:2015新二手房交易过户流程

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房产百科：2015新二手房交易过户流程

导读:

本文介绍在房屋卖房，二手房过户事宜的一些知识事项，

如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

3.30新政指出，二套房首付降至四成。二手房交易赢来

利好。二手房交易流程相较于新房来说要复杂的多。如果一

些流程不懂的话购房者可能吃大亏。2015二手房交易过户流

程是怎样的？今天就为您整理了二手房交易过户的整套流

程，以及买二手房必须知道的注意事项。新手买房必备。

1、2015二手房交易过户之买方咨询

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及

产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、

身份证件及其它证件。

2、2015二手房交易过户之签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金

(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订

房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对

房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋

交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份

的房屋买卖合同。

3、2015二手房交易过户之办理过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审

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查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门

要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办

理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人

书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、2015二手房交易过户之立契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按

交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双

方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房

地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、2015二手房交易过户之缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比

如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构

成是不一样的。

6、2015二手房交易过户之办理产权转移过户手续

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记

后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通

知单到发证部门申领新的产权证。

7、2015二手房交易过户之银行贷款

对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后

由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的

资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额

度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方

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领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、2015二手房交易过户之打余款完成交易

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋

并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完

毕。

2015二手房交易注意事项

一、2015二手房交易注意事项之房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭

共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签

订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，

买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下

一般是无效的。

二、2015二手房交易注意事项之土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是

出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让

是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权

利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权

仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应

该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就

有点不划算。

三、2015二手房交易注意事项之房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有

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房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风

险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将

来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以好选择有房产

证的房屋进行交易。

四、2015二手房交易注意事项之交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。

如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存

在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用

的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，

也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一

点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人

利用从而引起较多纠纷。

五、2015二手房交易注意事项之福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的

政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性

质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要

避免买卖合同与国家法律冲突。

六、2015二手房交易注意事项之市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年

左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采

光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买

时应全面了解详细情况。

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七、2015二手房交易注意事项之物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气

(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的

费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能

要全部承担。

八、2015二手房交易注意事项之单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职

工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转

让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能

会和房主一起侵犯单位的合法权益。

九、2015二手房交易注意事项之中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，

为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款

均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如

果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

十、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全

面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权

利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订

日期等等问题均应全面考虑。

本文结束，感谢您的阅读！

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