名词解释

名 词 解 释

【不动产】指土地以及建筑物等土地附着物。它相对于动产的最大区别就是，不动产

权利的取得是以登记为前提。

如：房屋、桥梁、电视塔，生长在土地上的植物等等；植物的果实尚未采摘、树木尚未

砍伐之前，属于不动产，一旦采摘、砍伐下来，脱离了土地，则属于动产。

【房地产】是指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，

他包括了房产和地产。

【土地】是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。

【建筑物】是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，

包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不

可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整

性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

【房屋】一般指上有屋顶、周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在

其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，屋商一般在2。2

米以上的永久性场所可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

【房产按性质分为】：商品房（包括非住宅）、房改房、经适房、公房、单

位产权房、集资房等。主要体现的是取得的方式，拆迁回迁房和拆迁补偿房按

所拆房屋的性质来分类。

【房产按所有权分类】： (l)国家所有房产；(2)劳动群众集体所有房产；(3)公民私

人所有房产；(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有房。

【房产按用途分类】：住宅、非住宅、商住，

住宅分为：普通住宅、非普通住宅；

非普通住宅包括：大于140平方的住宅、排屋、别墅。

非住宅包括：写字楼、商铺、车库、储藏室、厂房、公共设施等。

别墅 也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或

二、三层小楼，多为单独，也有连体建筑密度很低，一般为高收入者购买。

排屋 主要有连排和叠排，它有拥立车库等特点和别墅相似，密度比别墅高点，连排

为一楼到顶楼都是一户人家，两户或多户连在一起，从外观上和别墅很难区分；

叠排为1—2（3）层为一户，3（4）—4为一户，叠式结构。

【土地按性质分为】：国有土地、集体土地、私有土地等。

【土地按取得方式分为】（也称使用权类型）：出让、划拨。

【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿

舍等。但不包括住宅楼中作为其它用途不住人的阁楼地下室等，也不包括托儿

所、病房、疗养院、宾馆等有专门用途的房屋。

【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋（包括了

住宅和非住宅）。

【房改房】已购公有住房，是指城镇职工根据政策规定，按照成本价或标

准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，

按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

【公房】也称使用权房，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政

府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

【经适房】即经济适用房，是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设

的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让

金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微

利的原则砍定。

【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权

房、系统房。

【私房】也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或家庭购买或建造的住宅，

是住宅按权利分类的类别之一。包括：商品房（不包括非住宅）、自建房、房

改房、经适房、集资房等。

集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有草拟土地用作建房用

地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建

成后归职工所有，不对外出售，产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时

间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。

【存量房】是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

【增量房】是指还未取得所有权证书的房屋，即新增房屋。

【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，

第二次交易则为“二手“。

【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证

大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应

签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍

采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地

产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消

费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是

指项目已经竣工可以入住的房屋。

【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施

的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外

墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权

利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、

收益和处分的权利。

【共有房产】【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对

全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空

置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入

房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过

正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，

或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公

共服务设施、道路和公共绿地的总称。

【其它房产名称】大家只大概了解一下，微利房、平价房、解困房、再上

市房，廉租住房、安居工程房、商业用房、经营用房、外销房、内销房等。

公寓式住大多数是高层，每一层内有若干单户独用的套房，供一些常常往来的中外客商

宅 及其家眷中短期租用。

商业用房 是指各类商店、门市部、等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

经营用房 是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。

【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商无法回收前期投资，更无力进行后

续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用

的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等

的统称。

【建筑结构】主要有：钢结构、钢混、钢砼、混合、砖混、砖木等。

钢结构 是指承重的主要求构件是用钢建造的

钢、钢筋混是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

凝土结构

钢筋混凝土是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构

结构 及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋

混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

砖木结构 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木

柱建造的。

其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

【房屋层数】1—7（8）层，多层，垂直交通多数为楼梯，

7—12层，小高层，垂直交通多数为电梯，

13层以上，高层，垂直交通为电梯，

1—3层，也称为低层，

房屋房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以

层数 上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋

总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、

装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

地下是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），

室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

下室

假层 是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底

层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。

塔式 高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

单元 式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

通廊 式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

跃层 住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

【房屋面积】

建筑面积、分摊面积、套内面积，得房率=套内面积/建筑面积。

建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括

阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2。20M

（含）以上的永久性建筑。

公摊面积：也称分摊面积，包括楼梯、电梯、过道、首层大堂、电井、管

道等，有的楼盘公摊面积还包括了水房、电房、保安亭等配套设施的分摊。

使用面积：也称实用面积，建筑面积—分摊面积。

注：我们日常说的套内面积、使用面积，实际指的是建筑面积—分摊面积，

它还包括了本套房屋内的分隔墙体及管道等所占的面积，并不准确指学术上所

称的使用面积、套内面积。

房屋的产房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面

权面积 积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。杭州为建筑面积

房屋预测预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国

面积 家规定预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

房屋实测实测面积是指商品房竣工验收后，实际工资际测量计算而得出的面积。是开发

面积 商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

套内阳台套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封

建筑面积 闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算

建筑面积。

【房产交易税收】

房地产契税 是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产

权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

营业税 指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

营业税附加 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收

的城市维护建设税与教育费附加。

印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种

税赋。

纳税保证金 指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，

（个人所得税） 按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

房地产交易手续是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房

费 屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

房屋权属登记费 即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职

能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房

屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘

丈）费用。

土地出让金 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让

人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用

期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，

或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转

让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地增值税 是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位

和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计

税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地

产的行为。

【房屋内部】主卧室、次卧、客房、起居室、书房、娱乐室、客厅、餐厅、

厨房、卫生间、储藏室、保姆房、阁楼、地下室、阳台、露台、阳光房等。

层 高 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在

1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑

层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系

可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净

高”。

露 台 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳

台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

架空房屋 指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。

阁 楼 指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不

足该层面积的暗楼，不计层次。

单元式房屋 指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用

部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。

阳 台 泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的

房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况

分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；

根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

封闭阳台 原设计及竣工后均为封闭的。

非封闭阳台 原设计或竣工后不封闭的阳台。

房屋总层数 房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采

光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层

高在2.20米（含）以上的计算层数。

房屋地上层数 一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高

在2.20米（含）以上的，计算地上层数。

房屋地下层数 指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层

数。

自然层 一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。

假 层 指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如

屋面层。

自然层数 按楼板、地板结构分层的楼层数。

容积率：总建筑面积/总土地面积

建筑物的各项比率

建筑容积率 是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑

(建筑面积毛密度) 面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，

但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度 即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地

的比率(%)。

绿化率 绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。

绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿

地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

房屋权属登记 是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵

押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

总 登 记 是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行

统一的权属登记。

初始登记 指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房

屋所有权登记。

转移登记 是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原

因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

变更登记 是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权

登记。

——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；

——房屋面积增加或者减少的；

——房屋翻建的；

——法律、法规规定的其他情形。

他项权利登记 是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。

注销登记 是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。

房屋的所有权 是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、

使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

房屋权利人 是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权

利的法人、其他组织和自然人。

房屋权利申请是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法

人 人、其他组织和自然人。

房屋权属证书 是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的

唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、

《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有

权证》、《房地产他项权证》。

所有权证 指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利

的证书。

共有权证 指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各

持一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。

他项权证 指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。

房屋部分产权 职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给《房屋所有权

证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：

××元，售房单位：××××，产权比例为：××（个人），××（单位）。”