关于遗产继承转移登记被认定违法的案例及剖析

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关于遗产继承转移登记

被认定违法的案例及剖析

●案例

１９９８年，刘某通过房改取得了某市中心区 政府法制办申请行政复议，要求撤销李先生的房

的房屋一套，房改计算工龄时计算了刘某已故前 产证，法制办在复议过程中了解该房产继承纠纷

妻王某的工龄（其前妻王某于１９９３年去世，按该 已进入法院二审程序，８月２６日中止审理。

市房改的相关政策规定，遗属工龄加去世职工工 ２００７年１２月，中级人民法院驳回胡女士的

龄之和计算工龄折扣）。２００２年５月，刘某与胡

女士再婚。２００４年７月５日，刘某立遗嘱，并于 ２００７年ｌ２月１８日，市政府法制办恢复行

同日进行了遗嘱公证，明确表示该房屋的全部产

权由其妻子胡女士一人继承，该市公证处出具了

公证书。２００５年２月１ｌ曰刘某去世。胡女士于 于公证处出具了有瑕疵的公证书，造成房产局为

２００５年３月２日向房屋权属登记部门申请转移

登记，并提交了规定的资料，同年３月１６日，房 限定房产局在６０日内重新做出具体的行政行

屋权属登记部门为胡女士颁发了房屋所有权证。 为。基于上述事实，房产局根据《城市房屋权属登

２００５年８月，已故刘某的两个继子女王甲、

王乙姐弟与胡女士因该房产继承纠纷向某市区

级人民法院起诉，称该房屋是其继父刘某与其母 决定后，向法院提出行政诉讼，法院维持了房产

王某的遗产，胡女士无权处置该房产。２００７年１

月区级人民法院作出判决，认定：王甲、王乙拥有

该房产一半的继承权，另一半由王甲、王乙、胡女

士各享有３３．３３％的继承权，同时法院认定遗嘱

公证有瑕疵，不具有证明力。胡女士不服提起上

诉。

２００７年５月１８日，胡女士将该房产卖给李

先生，并在房屋权属登记部门申请办理产权登记

＿］办理转移登记时，未收到任

该房产的限制文件，也不知该

５日，登记部门为李先生核发 其后刘某与胡女士的婚姻关系；三是王甲、王乙

２００７年８月１４日，王甲、王乙向该市人民

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与刘某的继承与被继承关系；五是胡女士与李先

生的房屋买卖合同关系；六是房产局对行政相对

人胡女士和李先生两次登记申请所作出的具体

产局为李先生核发房产证并无不妥。

问题出在胡女士申请产权转移登记时的要

件“公证书”上，经过法院终审认定胡女士所提供

行政行为。这六个主要的法律关系存在前因后果 的“遗嘱公证有瑕疵，不具有证明力”，行政复议

的关联。本案诉争焦点有两个：一是继承权诉讼

中王某是否拥有房改房产权；二是行政诉讼中李 登记时申报不实。根据《城市房屋权属登记管理

决定也认为该公证书有瑕疵，造成胡女士在申请

先生是否为善意第三人。要理清它们，必须从第

一

个法律关系谈起，也即问题一：刘某房改时，其

已故前妻是否对房改房拥有产权？

婚姻关系是一种身份关系，随着王某的去

世，刘某与王某的婚姻关系终止，刘某与王某的

共同财产也以王某去世时为准。因为根据《婚姻

法》的法理，夫妻婚姻关系存续期间实际取得或

者已经明确可以取得的财产性收益，为夫妻共有

财产（约定为一‘方所有的除外）。刘某所购房产在 那么，在李先生对房产局的注销决定提出行

王某去世时是公产，二人只是租住，有使用权，并

无房产所有权。王某去世在先，刘某参加房改取

得房屋所有权是在王某去世几年之后，不是在二 待该案例的角度也应有所不同。房产局权属登记

登记的公信力，在该交易中李先生并无过错。如

前所述，该登记中的主要问题在于胡女士向登记

机关提供了有瑕疵的公证书。作为登记机关，有

理由相信该公证书的公信力，因此，在核准胡女

士的转移登记申请行政行为中，房产局也无过

●专家点评 、

本案例中要理清的两个关键问题：一是该房

屋所有权属刘某和已故前妻王某共有，还是属刘

某单独所有。其本质是在房改售房过程中，配偶

方去世，另一方因享受了按照去世方的相关条

件计算的折扣，所购的房屋去世方是否拥有所有

权问题。二是行政机关做出行政复议决定、人民 该行政复议决定和行政诉讼发生在２００７年１０

一

错，但是依据申报不实的材料作出了错误登记。

月１日之后，根据《物权法》第二十一条规定，“当

事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害

的，应当承担赔偿责任”。“因登记错误，给他人造

成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机 明确，该房屋应属于刘某单独所有。这一观点虽

构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”因

此，李先生应当要求胡女士承担赔偿责任，也可

以要求登记机构赔偿。、登记机构先行赔偿后，应

向胡女士追偿。

不动产善意取得保护如何体现？在房地产交 才有助于真正通过案件，明法、知行。

易十分活跃的情况下，维护交易安全和社会主义

市场经济秩序，明确物的归属，保护权利人的物

权，显得尤为重要。不仅在继承的房屋产权转移

时，其他产权如夫妻共有产转让时，也非常容易

出现类似的纠纷。如房产登记在夫妻一方名下，

单方进行了房产处分，另一方确实不知或明知该

处分都有可能引起纠纷。确实不知会引起纠纷；

明知产权处分，在反悔交易时另～方也会以不知

情为由要求撤销转移登记。尤其在房价波动较大

时，这种纠纷更容易出现。因此，法院在审理这类

案件时，应要求案件的利害关系人（相关的行政

相对人）提交受让方非善意取得的证据。在证据

不确定时，应严格执行《物权法》第一百零六条的

规定，判决已登记的受让方取得房屋产权，维持

登记机关对受让方的权属登记行政行为。登记机

关应将判决情况记载于该产权的登记簿。

对该案例的补充分析：

１．该案例之所以出现后面的行政复议和行

政诉讼，在于王甲、王乙在提起继承权诉讼时未

房地产市场

遏制房价过快上涨之长效机制研究

楼江李静同济大学

一

、

近年来房地产价格上涨过快的原因 不跌的预期，这种消费心理也会推动房价的上

１．城市化进程加快，房屋需求量不断扩大

涨。

据估计，未来１０年，我国城市化率将以每年

４．住房拥有型消费观念推高房价

少１．５％的速度增长，即每年将新增城市人口 据资料显示，加拿大房屋私有率为６７％，美

近２０００万人。若以人均需求住房面积３０平方米

国房屋私有率为６９％，欧洲… 些国家的住房私有

计算，每年新增城市人口的住房需求约为６亿平

率维持在４０％左右，但是在中国，这个比率己赫

方米，这是房价保持坚挺的主要动力。

然飙升至７２．８％。造成中国住房高私有率的一个

２．旧城改造加速，被动需求增加

重要原因就是“住宅拥有型消费”的传统观念。

大规模旧城拆迁及改造所带来的大量住宅 这是助推房价上涨的无形动力。

需求，成了房价上涨的直接推手。这是由于政府

５．成本逐步攀升使房价居高难下

给居民的补偿大多是位于市郊的大面积住房，而

房地产开发成本主要包括土地成本、建安成

事实上，绝大部分居民更愿意选择在基础设施完