土地出让金案例

土地出让金案例

【篇一：土地出让金案例】

民 事 判 决 书

（2010）沪二中民二(民)终字第2338号

上诉人(原审原告)张某某。

被上诉人(原审被告)史某某。

上诉人张某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法

院(2010)黄民四(民)初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院

依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明，史某某系上海市淮海东路某号1712室房屋(以下简

称系争房屋)的产权人。2009年10月29日，张某某与史某某签订

《上海市房地产买卖合同》，约定，史某某转让系争房屋给张某某，

合同价款为人民币3,451,600元(以下币种均为人民币)，史某某于

2009年12月1日前腾出该房屋并通知张某某进行验收交接，查验

后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；双方确认，在2009年

12月20日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补

充条款约定，待买卖合同签订，贷款申请审核通过，史某某名义之

抵押登记已经注销后的第一个工作日内，张某某、史某某双方应赴

有关房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记(若有)手续，张某

某收执收件收据；合同附件三约定，首期房款1,600,000元，合同签

订当日，张某某直接支付史某某定金100,000元，签订合同叁个工

作日内，张某某再支付1,500,000元交由中介方，由中介方直接支付

给产证上的抵押权人，还清史某某尚欠贷款余额(若有剩余，转交史

某某，若有不足，史某某自行补足)；待史某某将房屋交付张某某且

与张某某签署《房地产交接书》后叁个工作日内，张某某支付第二

笔房款125,800元；其余部分的房款1,725,800元，张某某需贷款，

由张某某的贷款银行直接支付史某某；若张某某在取得产证后一个

月内，银行未能支付贷款金额给史某某，则张某某也需在一个月内

自筹资金解决，若两个月内还未付清余款，则史某某有权取消合同。

同日，双方签订《补充协议书》，约定，张某某支付1,600,000元后，

史某某同意将系争房屋门钥匙交张某某供其装修之用；交钥匙前，

双方先核实物业费，扣除未支付的物业费后，张某某支付第二次付

款125,800元；交付钥匙后，张某某承担以后的物业费，并承担装

修风险；若张某某过错造成买卖落空，装修费由张某某承担，若史

某某过错造成买卖落空，则张某某装修费由史某某承担，但史某某

最高对该责任不超过100,000元；对付款方式和交接房屋若与买卖

合同不符，以此协议为准。

上述合同及补充协议签订后，张某某依约向史某某支付了100,000

元、1,500,000元和125,800元，并支付了2009年11月18日至

2009年12月31日的物业管理费5,060.60元，史某某则将系争房

屋的钥匙交与张某某。

2009年12月18日，张某某发邮件给中介公司并请转交史某某，称

目前黄浦区房地产交易中心由于房产证的问题暂不受理该房产的过

户手续，因而无法如期办理过户手续，鉴于上述原因已经给张某某

的装修和入住造成了实际困难和损失，请史某某及时处理该问题并

尽快予以解决。2010年1月6日，张某某通过邮件要求史某某于

2010年1月11日上午共同办理房屋过户手续。2010年1月10日，

史某某通过邮件回复，称张某某需要相关贷款申请审核通过的证明

材料，史某某会及时配合办理过户手续。2010年1月12日，张某

某、史某某同去黄浦区房地产交易中心，史某某被告知系争房屋过

户要交土地出让金，当日过户未成。之后就土地出让金的支付问题，

双方曾进行沟通，最终未达成共识。

2010年3月15日，张某某诉至原审法院，请求判令史某某赔偿装

修费70,000元；判令史某某支付从2009年12月21日开始至履行

过户手续当日止的以1,730,860.60元为本金按日0.1%计算的违约金；

判令史某某支付土地出让金，履行房屋买卖合同；若史某某不履行

合同，请求确认张某某为系争房屋的所有人，强制过户，由张某某

代史某某支付土地出让金，并从张某某购房款余款中抵扣。

原审审理中，就本案合同履行过程中涉及土地出让金一节，张某某

认为，第一，根据合同的特别告知内容第八条，划拨土地上的房地

产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用

权出让金，史某某应选择合同第三条第二项即“转让房地产时，土地

使用权按照法律、法规、规章及有关规定，张某某应当办理土地使

用权出让手续并缴纳土地使用权出让金”，而事实上，史某某选择的

是合同的第三条第一项即“转让房地产时，出让合同载明的权利义务

一并转移给张某某”，故从合同约定可以表明，双方买卖的是史某某

已支付土地出让金后的房产，史某某作为卖方，明确承诺了房屋及

土地使用权的性质。合同签订后，张某某通过贷款银行才得知，系

争房屋的土地性质实质上为划拨而非转让，但当时双方合同约定的

是按转让性质来交易过户，系双方的真实意愿。第二，根据当时的

规定，系争房屋若是划拨性质，则史某某需要缴纳土地出让金才能

过户，由于史某某当时不同意缴纳土地出让金，史某某违背了在合

同中其所承诺的义务。即使目前可以办理过户手续，但史某某应当

支付土地出让金的义务不能免除。第三，因为史某某的违约行为，

张某某被迫取消银行贷款和房屋装修工程等，致张某某遭受经济损

失，史某某应承担赔偿责任。史某某认为，如按张某某所说的合同

的特别告知内容第八条，应当缴纳土地使用权出让金的是买受人即

应当为张某某。之前史某某受让该房屋时，不存在要支付土地出让

金的问题，本案合同价款中也不包括土地出让金的价格。当时交易

中心的工作人员告知史某某，在2009年7月才因为政策原因暂时不

能过户，要等文件，现文件已出，房屋可以过户。另之前张某某也

没有按合同约定提供银行贷款申请审核单。只要张某某付清余款，

史某某同意办理房屋过户手续。

原审法院认为，史某某是通过转让的方式取得系争房屋的产权，现

没有证据证明当时转让时史某某是需要缴纳土地出让金的。双方在

签订系争房屋买卖合同时，系争房屋也是按当时的权属状态约定进

行交易的，故对是否需要缴纳土地出让金一节，双方在签订合同时

均不清楚且无约定。在《上海市房地产登记技术规定(试行)》颁布之

前，系争房屋是可以正常交易过户的，该过户不存在登记技术上的

障碍，即原产证土地使用权来源一栏记载“转让”的房屋交易后买受

方产证土地使用权来源一栏仍记载为“转让”，但根据新规定，原产

证土地使用权来源一栏被取消，“转让”的记载方式也被取消，改为

建设用地使用权取得方式一栏，而本案系争房屋的建设用地使用权

办理交易过户手续，史某某也表示只要张某某付清余款，愿意履行

过户义务，因此，双方应继续办理系争房屋的过户手续，同时，张

某某应付清尚未支付的房款。张某某要求史某某承担违约赔偿责任、

支付土地出让金和违约金的诉讼请求，基于前述理由，不予支持。

原审法院据此判决：一、张某某与史某某应继续履行关于上海市淮

海东路某号1712室房屋的《上海市房地产买卖合同》，张某某应于

判决生效后十日内支付史某某剩余房款1,725,800元，支付房款同时，

史某某应与张某某共同办理上述上海市淮海东路某号1712室房屋的

交易过户手续；二、张某某的其余诉讼请求，不予支持。

原审判决后，张某某不服，向本院提起上诉称：史某某承诺系争房

屋已缴纳过土地出让金，在本次交易中无需再支付；而办理过户手

续时，交易中心要求系争房屋必须缴纳土地出让金，因史某某拒绝

缴纳，导致未能按约过户，相应的违约责任应由史某某承担。请求

本院撤销原审判决，改判支持张某某在原审中的诉讼请求。

被上诉人史某某答辩称：史某某与张某某办理系争房屋过户手续时，

交易中心告知系争房屋的过户手续暂停办理。按照双方合同约定，

应由张某某支付土地出让金。现按照法律规定系争房屋已不需要缴

纳土地出让金。原审法院判决正确，请求本院予以维持。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，双方在洽谈和签订系争房屋的买卖合同之时，均认为系

争房屋无需缴纳土地出让金。但在办理过户手续时，双方得知系争

房屋需暂停交易或者缴纳土地出让金后再过户，对于土地出让金应

由何方负担，双方产生争议，以致引发本案诉讼。因系争房屋被暂

停交易或被要求支付土地出让金，为双方订立合同之前未能预知的

事项，故本案系争房屋未能按期过户的责任，不能归责于任何一方，

张某某要求史某某承担违约责任，赔偿装修费损失和按照已付房款

支付逾期办证的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上

所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民

代理审判员 王 伟

二○一一年四月二十八日

书 记 员 仇祉杰

【篇二：土地出让金案例】

【】土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土

地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出

让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地

管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使

用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入

股和投资，按规定补交的土地出让价款。

根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这

与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住

宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六

七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人

建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地

出让金自然也就水涨船高。

（一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金

标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让

合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。

2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订

出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。

标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域

因素、个别因素等修正。

案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山

中路x号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权

证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一

级区，基准地价5670元/平方米。

其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地

使用权，则其土地出让金=5670元/平方米 100平方米 30%=170100

元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，

则其土地出让金=5670元/平方米 100平方米 60%=340200元。

（二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让

的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新

村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，

按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。

标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进

行期日、容积率、影响因素等修正。

已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再

补交土地出让金。

案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村x号，用

地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出

让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价

5670元/平方米。

其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米 15平方米

10%=8505元。

（三）拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准由政府统一实施的

拆迁安置房，按申办转让手续之日的标定地价计算：

1.被拆迁户原土地为1990年5月19日以前取得划拨国有建设用地

使用权的，拆迁安置房转让应补交的土地出让金，按申办转让手续

之日的标定地价的30%收取土地出让金。

2.被拆迁户原土地为1990年5月19日（含当日）以后取得划拨国

有建设用地使用权的，拆迁安置房转让应补交的土地出让金，按申

办转让手续之日的标定地价的60%收取土地出让金。

标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进

行期日、容积率、影响因素等修正。

被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，其拆迁安置房转让不再

收取土地出让金。拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出

让金。

案例：市民陈先生有一拆迁安置房，地址位于丰泽区坪山路西侧某

安置小区 号，用地面积15平方米，已取得现有房屋的土地使用权证

及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅

用地级别图三级区，基准地价2600元/平方米。

其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地

使用权，则其土地出让金=2600元/平方米 15平方米 30%=11700元。

如其在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则

其土地出让金=2600元/平方米 15平方米 60%=23400元。

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【篇三：土地出让金案例】