长沙市集体建设用地使用权流转管理办法

长沙市集体建设用地使用权流转管理办法

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正文内容

长沙市集体建设用地使用权流转管理办法是如何制定的下

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长沙市集体建设用地使用权流转管理办法最新全文

第一章 总 则

第一条 为规范集体建设用地的管理，促进土地资源的优化

配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖

南省集体建设用地管理暂行办法》等规定，结合本市实际情况，

制定本办法。

第二条 本办法所称的集体建设用地使用权流转，是指已经

依法批准为集体建设用地的土地使用权，在保持土地所有权不变

的前提下，依照规定的程序，通过有偿、有限期的出让、租赁、

作价(出资)入股、联营、转让、转租和抵押等方式发生转移的行

为。

第三条 本市行政区域内的集体建设用地使用权流转管理，

适用本办法。

第四条 市、县(市)国土资源管理部门负责本区域内集体建

设用地使用权流转的管理和监督工作，财政、建设、规划、民政、

环保、农业、林业等有关部门协同做好相关工作。

各乡镇人民政府、街道办事处应当配合有关部门做好本行政

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区域内集体建设用地使用权流转管理的相关工作。

第五条 市、县(市)农村土地流转交易中心(以下统称交易中

心)负责组织实施职责范围内集体建设用地使用权流转交易工

作。

第六条 集体建设用地使用权的流转，坚持依法、自愿、有

偿、公平、公正和诚实信用的原则，应当进入交易中心公开进行。

第七条 集体建设用地使用权流转必须同时符合下列条件：

(一)符合土地利用总体规划和城市、乡镇、村庄建设等规划;

(二)经依法批准的集体建设用地;

(三)未被司法机关、行政机关限制权利;

(四)已依法登记发证;

(五)界址清楚、面积准确，没有权属争议;

(六)法律、法规规定的其他条件。

第八条 集体建设用地使用权流转必须经本集体经济组织成

员的村民会议三分之二以上(含本数,下同)成员或三分之二以上

村民代表同意。

第九条 通过出让、转让和租赁方式取得的集体建设用地使

用权不得用于开发商品房地产项目和城镇居民的住宅建设。除农

村村民经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地建

设住宅外，按照土地利用总体规划和城市规划或村庄、集镇规划

可以开发商品房地产项目建设用于销售的，必须依法征为国有土

地。

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第十条 集体建设用地使用者应当按照原建设用地批准文件

规定的用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经有批准权的

机关批准，城乡规划部门和土地所有权人同意。

第十一条 集体建设用地使用权转让、转租时，其地上建筑

物及其他附着物随之转让、转租;集体建设用地上的建筑物及其

他附着物转让、转租时，其占用范围内的土地使用权应随之办理

转让、转租手续。

集体建设用地使用权的抵押，应当符合《物权法》、《担保

法》的规定。

第十二条 村民住宅用地使用权及其附属设施流转后，不再

批准新的住宅及附属设施用地。村民购买商品住宅并将住宅用地

及其附属设施进行复垦的，参照本城镇居民购买经济适用房的政

策和标准进行货币补贴，由村民转变为居民，享受城市居民的同

等待遇。

第十三条 集体土地流转实行合同管理和登记制度，以明确

和规范流转各方的权利义务关系。

第十四条 集体建设用地使用权流转合同一般包括下列条

款：

1、双方当事人的姓名、住址;

2、流转土地的名称、座落、面积、质量;

3、流转土地的期限和起止日期;

4、流转土地的用途;

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5、双方当事人的权利和义务;

6、成交价款和付款方式;

7、违约责任;

8、解决争议的方式。

第二章 集体建设用地使用权出让、租赁

第十五条 集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所

有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地

使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地

使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业

的，按集体建设用地使用权出让的有关规定办理。

集体建设用地使用权租赁，是指集体建设用地所有者作为租

赁人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向租赁人支

付租金的行为。

第十六条 集体建设用地使用权出让比照国有建设用地的方

式进行，按许可用途控制在最高年限以内执行。

第十七条 集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定：

(一)对短期使用或用于修建临时建筑物的集体建设用地，应

实行短期租赁，租赁年限一般不超过 5年;

(二)对需要进行地上建筑物、构筑物建设后较长时期使用的

集体建设用地，应实行有期限租赁，具体租赁期限由租赁合同约

定，但最长租赁期限不得超过第十六条规定的集体建设用地使用

权出让的最高年限。

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第十八条 集体建设用地使用权出让、租赁，应当签订书面

合同，合同文本采用制定的统一格式。

第十九条 申请办理集体建设用地使用权出让、租赁手续的，

应当提交下列材料：

(一)集体建设用地使用权流转申请表;

(二)集体土地使用证原件;

(三)集体经济组织出具村民会议三分之二以上成员或三分

之二以上村民代表同意的证明书;

(四)建设用地规划要点、规划总平面布置图等规划资料(不

需要重建或新建的提供建筑物权属证书);

(五)集体经济组织有效证明;

(六)集体经济组织流转委托书和交地承诺书;

(七)地籍调查表、地籍测绘成果和地形图;

(八)法律、法规和规章规定的其他资料。

第二十条 集体建设用地所有者和使用者申请办理集体建设

用地使用权出让、租赁的，由各乡(镇)人民政府(街道办事处)

审核同意，报有批准权的机关批准。经审查批准符合流转条件的，

依法在交易中心进行公开交易后，办理土地登记和领取相关权属

证明。

第二十一条 集体建设用地使用者应当按照城市、乡镇、村

庄建设规划的要求和出让、租赁合同的约定，开发、利用、经营

土地，集体建设用地所有者应当协助做好管理和监督工作。

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经依法批准变更土地用途的，合同双方应当重新签订合同，

调整出让价款或租金，并办理相关土地变更登记手续。

第二十二条 集体建设用地使用权出让、租赁，应当参照国

有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、

拍卖、挂牌等方式进行。特殊情况，经市、县(市)人民政府批准

可采取协议方式。

第二十三条 集体建设用地使用权出让、租赁合同约定的土

地使用年限届满，参照国有建设用地相关法律法规处理。其地上

建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、租赁合同的约定

处理。没有约定或者约定不明的，依照法律、行政法规的规定办

理。

原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届

满前与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，

按本试行办法的规定重新办理集体建设用地使用权流转有关手

续。

第三章 集体建设用地使用权转让、转租

第二十四条 集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地

使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换

和赠与。

集体建设用地使用权转租，是指集体建设用地使用权人将集

体建设用地使用权再次租赁的行为。

第二十五条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面

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合同。

转让合同文本采用国土资源部门制定的统一格式。

第二十六条 集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、

义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履

行原租赁合同，转租人与新的承租人应就有关权利义务事项签订

书面合同。

集体建设用地使用权转让、转租的年限，不得超过原出让合

同、租赁合同约定的土地使用年限的剩余年限。

第二十七条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双

方应当在合同签订后30天内提出申请，向市或县(市)国土资源

管理部门提出申请，经有批准权的机关审查同意。经审查符合流

转条件的，依法在交易中心进行交易后，申请办理土地登记和领

取相关权属证明。

第二十八条 申请办理集体建设用地使用权转让、转租手续

的，应当提交下列材料：

(一)原集体建设用地使用权出让合同、租赁合同;

(二)双方签订的转让合同、转租合同;

(三)双方身份的有效凭证;

(四)集体土地使用证原件;

(五)法律、法规和规章规定的其他资料。

第四章 集体建设用地使用权抵押

第二十九条 集体建设用地使用权抵押，应当符合《物权法》、

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《担保法》及其他法律、法规的规定。

第三十条 集体建设用地使用权抵押的，应当签订书面合同，

在规定的时间内申请办理抵押登记，符合抵押条件的，依法办理

建设用地使用权抵押登记。地上建筑物、其他附着物应一同依法

办理抵押登记。

第三十一条 申请办理集体建设用地使用权抵押登记手续

的，应当提交下列材料：

(一)主合同和抵押合同;

(二)集体土地使用证、房屋产权证;

(三)双方身份的有效凭证;

(四)登记机关认为应提供的其他材料。

第三十二条 依法办理抵押登记的集体建设用地使用权被作

为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人可与抵押人协议以

抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物。协商不成的，抵押权人可

以请求人民法院依法处理。

因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、

其他附着物所有权的，应当办理过户登记。处分抵押集体建设用

地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。

集体建设用地所有权人与债权人、债务人协商，可以赎回集

体建设用地使用权。

第三十三条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当

办理注销抵押登记。

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第五章 土地价格及收益

第三十四条 市、县(市)国土资源管理部门负责组织本行

政区域土地分等定级估价工作，并统一制定本区域内的基准地

价、标定地价，报市人民政府批准后定期公布执行。

集体建设用地交易以基准地价(标定地价)加基础设施配套

费作为交易起始价。基础设施配套费由市、县人民政府收取，专

项用于基础设施建设。

有关土地交易税、费和土地收入分配办法参照国有建设用地

土地收入管理办法另行制定。

第三十五条 集体建设用地使用权流转参照城乡一体化地价

体系确定的基准地价或标定地价，交易价格明显偏低的，集体土

地所有者享有优先回购权。集体土地所有者放弃优先回购权时，

市、县(市)人民政府有优先购买权。

第三十六条 集体土地所有者出让、租赁集体建设用地使用

权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，主要用于

本集体经济组织成员的社会保障安排和村内公益设施建设，不得

挪作他用。具体实施办法另行制定。

第六章 监督检查

第三十七条 流转后的集体建设用地闲置的，国土资源管理

部门应当责令限期改正;集体土地所有者对闲置的土地负有直接

责任的，在土地闲置状况改正之前，暂停办理其新增集体建设用

地审批手续。

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第三十八条 违反本试行办法第二十一条的规定，未按出让

合同规定的期限和城市、村镇建设规划的要求开发、利用、经营

土地的，应当予以纠正;拒不纠正的，国土资源管理部门依法予

以查处。

未按集体建设用地批准用途建设、使用的，国土资源管理部

门应当责令限期改正;拒不改正的，依法处理。

第三十九条 集体建设用地使用权不进入土地流转交易中

心公开交易的，交易结果不予认定，并责令限期改正;未纠正的，

不得办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

第四十条 农村土地流转交易中心、农村集体经济组织、乡

(镇)及其他管理部门工作人员弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊、

索贿受贿，进行责任追究，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

土地分户登记发证管理有关规定

为规范土地登记发证工作，依法依规解决分户登记发证中存

在的问题，维护住户的合法权益，保障房地产市场的健康发展，

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》

以及国土资源部《土地登记办法》有关规定，结合我市实际，制

定本规定。

一、分户登记发证的条件及流程

(一)分户登记发证必须具备的条件如下：

1、用户申请登记。需分户单位或业主代表提出分户登记申

请。

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2、土地权属合法。包括土地权属来源、四至界址、面积等

方面。需核实用地审批文件与图件、土地初始登记等相关确权资

料，以及地籍测绘成果与地籍调查表。

3、报建资料完整。包括发改委的立项、城乡规划局的建设

工程规划许可、住建委的建筑施工许可、税费缴款凭证等相关文

件。

4、持有房屋权证。需分户楼栋房屋已分户核发房屋所有权

证。

5、指标符合规定。主要审查建筑容积率、土地用途等指标

与审批情况是否一致。

6、其它条件。

(二)分户登记发证的基本流程如下：

1、由单位或业主代表提出分户登记申请，窗口受理;

2、审核土地的权属资料、报建审批材料和土地使用条件等

内容;

3、审查住户面积分摊表、房屋所有权证复印件等资料;

4、符合条件的办理注册登记，核发土地使用证。

二、不同类型住宅的分户登记发证

(一)福利性住房

1、职工房改房等福利性住房的土地分户登记发证，由行政

机关企事业单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。

2、行政机关企事业单位合并的，由合并后的单位提出申请，

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提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。

3、原行政事业单位已撤销、企业破产或改制的，由留守机

构、改制后的单位或业主代表提出申请，提供登记发证所需资料，

办理土地分户登记。

(二)商品房

1、商品房分户登记发证由房地产开发单位申请，并按规定

提供登记发证所需资料。

2、原商品房开发建设单位已撤销的，分两种情况来处理：

一是土地权属资料完善，出让手续完备，相关税费已缴清的，由

购买单位或业主代表提供登记发证所需资料，以及原开发建设单

位工商登记注销与开发资质注销的证明材料等相关资料，申请办

理登记发证;二是土地权属资料缺失，出让手续不完善，欠缴税

费的，经市政府批准，按程序确定土地权属，然后进行实地认界

测绘确定分户范围，根据购买单位或小区业主代表提供的房屋所

有权证复印件、规划报建手续等相关资料，办理分户登记。

3、出让合同约定为综合用途的土地按以下方式处理：

(1)对于20XX年8月20XX年限维持50年，住宅部分修改至

70年，办理修改出让合同手续。

(2)对于20XX年8月20XX年和住宅用地使用期限70年，办

理修改出让合同手续。

(3)办理修改土地出让合同的，应先缴清土地出让价款，方

可办理土地分户登记发证。

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4、商品房开发项目改变了商住等用途比例、提高了容积率

的，经市政府批准后按有关土地出让政策补办修改土地出让合同

手续，补缴相关土地价款，办理土地分户登记。

5、低层高档住宅根据长政发【20XX年限70年。从开发商

处买地建房的按转让办理，即属于统一规划设计，由用户办理相

关用地手续自建的，在办理土地分户登记时，应先补办土地转让

手续，并缴纳相关税费。由开发商统一建设销售的，可依据土地

初始登记，直接办理土地分户登记。

6、房地产开发单位建设的商品房销售给单位的，其土地按

分户登记办理。

(三)经济适用住房

对于经济适用住房项目的分户登记发证，开发建设单位必须

提供市经济适用住房领导小组办公室的批准文件和核定允许销

售一定比例经营性用房的合法文件。经济适用住房项目销售的经

营性用房应在批准的经营性用房销售比例内，其有偿部分土地使

用权年限一般从项目用地批准时间算起。经济适用房项目补办出

让手续并缴纳土地出让金的，则以补办时间计算土地使用年限。

1、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长

政发【20XX年5月1日起实施，我局原有关于土地分户登记有

关文件同时废止，原有规定与本规定不符的，以本规定为准。

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