国有企业家属区“三供一业”分离移交物业设施改造标准及费用实施方案

国有企业家属区“三供一业”分离移交物业设施改造标

准及费用实施方案

为推进驻X央企、省市属国企职工生活小区物业设施移交工作，

根据国家实施国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作相关政

策，结合我市实际，特制定本实施方案。

一、指导原则

国有企业职工家属区“三供一业”分离，物业移交前应进行整治，

确保住宅小区配套完善、设施设备齐全、环境整洁，建立健全长效管

理机制，营造舒适、优美、宜居的居住环境。

二、测算依据

（一）《建筑给水排水采暖工程施工质量验收规范》（GB50242

—X）；

（二）《建筑给排水设计规范》（GB50015—X）；

（三）《给水排水管道及竣工验收规范》（GB50268—97）；

（四）《给水排水设计手册》；

（五）《X省新建住宅供配电设施工程建设收费管理办法》（X

价房〔X〕83号）；

（六）《住宅建筑电气设计规范》（JGJ242—X）；

（七）《X省建筑工程消耗量定额》（FJYD—101—X）、《X

省装饰工程消耗量定额》（FJYD—201—X）、《X省安装工程消耗

量定额》（FJYD—301～313—X）、《X省市政工程消耗量定额》

（FJYD—401～407—X），《X省建筑安装工程费用定额》（X版）；

（八）《X省房屋修缮工程预算定额》（X版）；

（九）《民用建筑设计通则》（GB50352—X）；

（十）《住宅建筑设计规范》（GB50096—X）；

（十一）《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—X）；

（十二）《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现

代化提高住宅质量若干意见的通知》（国办发〔X〕72号）；

（十三）《关于X市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费

基准价格的通知》（X建房〔X〕41号）；

（十四）《外墙外保温工程技术规程》（JG-J144—X）；

（十五）《建筑涂饰工程施工及验收规程》（JGJ/T29—X）；

（十六）《外墙饰面砖工程施工及验收规程》（JGJ126—X）；

（十七）《建筑安装工程施工技术操作规程门窗工程》

（DB21/90012—X）。

三、物业设施维修及费用测算标准

（一）建筑部分

1．房屋维修

拆除隔热层防水层每平方米30元，找平层、SBS防水层维修每

平方米60元，屋面拒水二合一保温隔热板每平方米80；女儿墙维修

每延长米55元；平屋面屋檐维修每延长米300元；瓦屋面维修每平

方米150元。

2．墙面维修

钢制防火门每平方米700元（含拆旧门安装新门、补门洞），

电子对讲门每平方米500元，楼宇门对讲电话每套3200元（线管配

到各户、含主机，不含户内分机）；楼道墙面、天棚维修，刮白每平

方米15元，外墙面旧面砖、外墙面旧面砖装饰层拆除每平方米15

元，水泥砂浆装饰层拆除每平方米5元，外墙面搭设外墙脚手架每平

方米30元；外墙面抹灰面（或水泥砂浆基层）每平方米28元；外

墙面保温层（不含基层和脚手架）每平方米38元；外墙面涂料（不

含基层和脚手架）每平方米38元；外墙贴面砖（不含基层和脚手架）

每平方米88元；外墙阳台维修每个900元（墙体开裂弥缝、墙皮脱

落恢复）；楼道窗户维修窗户每平方米330元，雨水管维修每延长

米60元；楼梯栏杆维修除锈油漆每延长米30元；公共地面铺地面

防滑砖每平方米85元；

3．小区内维修

散水坡维修每平方米30元；排水明沟维修每延长米40元；排

水明沟盖板每延长米50元；排水井维修每个600元；清掏排水井每

座60元；化粪池清掏每车300元；化粪池拆除翻修每立方米X元；

疏通排水管线每延长米30元；拆除旧砼路面并外运垃圾每平方米22

元，沥青路面每平方米95元（含拆除旧地面砖）；混凝土路面每平

方米105元；彩砖地面修复每平方米100元（含拆除旧地面砖）；

石材地面修复每平方米150元（含拆除旧石材地面），砖围墙维修

每延长米300元；小区方钢大门每平方米400元。

（二）排水部分

1．排水维修

一层埋地排水管维修每延长米225元；室内排水立管及连接卫

生洁具维修每户500元；地面及局部装饰物拆除和恢复每户600元。

2．室外排水管道维修

排水管道维修每延长米325元（含道路拆除及恢复，管材采用

双波纹排水管DN300）；混凝土路面室外污水井盖维修每套320元；

室外污水井井盖维修每套700元（铸铁井盖）。

给水部分参照供水设施改造标准及费用实施方案执行。

（三）电梯维护

乘客电梯一般维护保养费用每月500元。

（四）消防器材

灭火器每台264元（含灭火器内装干粉灭火器2具）；室内消

火栓每个60～80元，成套消火栓普通单栓每套320～450元，联体

消防柜每套450～500元；消防破拆工具每套210元。

（五）家属区庭院改造

以竣工20年左右，总建筑面积小于2万平方米，容积率≤2.0，

建筑密度≤35%，绿化率≥35%的旧住宅小区为例，分项计算单位估

算如下：绿化工程（种植适合当地的乔木、灌木、绿篱、草皮，保证

园区覆盖效果）每平方米100元（实际绿化地面积）；增设健身文

化娱乐设施，按照园区档次约每组8000元；安装挡车器每处5000

元，按车辆车牌识别管理系统（一进一出）道闸每处40000元；新

建门卫室每平方米1900元；修建自行车棚每平方米500元；安装园

区监控探头、设备每平方米100元（按用地面积测算）；设置垃圾

箱每个250元；简易宣传栏每平方米500元，独立带雨篷不锈钢栏

楦亭每平方米1800元；园区路灯每座800元，信报箱每户150元。

上述维修改造费用是以普通装饰标准、按X年4月份测算的含

税估算价格作为指导参考价格，项目实施时根据具体施工图进行工程

预算并经审核部门审后预算单价为准。

四、物业管理用房

（一）按照移交房产建筑面积十万平方米以下的不少于总建筑面

积千分之四，且单个物业区域最少不低于五十平方米；建筑面积超过

十万平方米的，超过部分按照千分之二配置物业管理用房。物业管理

用房必须具备正常使用功能。

（二）移交职工家属区配套设施设备，包括为物业管理及其人员

提供服务保障的房产、公共用房和场所。

五、其他费用

（一）住宅专项维修资金。房改房维修资金多层住宅按照售房款

总额的20%计算，高层住宅按照售房款总额的30%计算。

（二）物业管理过渡期补贴费用。自物业分离移交协议签订之日

起确定3年过渡期，物业实施市场化管理。相关国有企业按照《关于

X市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格的通知》中

三级物业管理服务标准，向接收企业支付过渡期补贴费用，具体物业

服务项目和金额由交接双方协商确定。

（三）物业管理分离移交中涉及的违章建筑拆除后再移交。

（四）新建物业用房按建筑面积1800～2500元/㎡，旧建筑物

改造按500～800元/㎡，原有物业用房改造100～300元/㎡。

六、其它

本意见由X市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交专项工

作领导小组会同市、区住建部门负责解释。