个人住房转让税收相关政策及操作流程

个人住房转让税收相关政策及操作流程

一、税收政策

（一）个人将购买(de)住房对外销售

1、营业税：

（1）不足5年(de)按转让价格（房地产交易所(de)评估价）全额计征.

（2）超过5年（含）(de)普通住房免征营业税.普通住房按东地税发[2005]

125号文规定(de)标准界定.

（3）超过5年（含）(de)非普通住房按差额计征营业税.

转让价格指市房地产交易所出具(de)东莞市房地产交易登记证明书上注明

(de)价格,属于拍卖(de)按拍卖成交确认书上注明(de)价格.

“按差额计征”是指以转让价格减去购买价格(de)差额为计税金额,购买价

格指购房发票价格,不包括其他相关税费.

“按差额计征”必须凭发票或法院文书进行抵减.法院文书是指：法院判决

书、裁定书、调解书,以及可由人民法院执行(de)仲裁裁决书、公证债权文书.

2、个人所得税：

（1）个人转让自用达五年以上,并且是唯一家庭生活用房取得(de)所得免征

个人所得税.

（2）若能提供购置发票原件(de),必须按税法规定计算征收个人所得税,即：

个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）20%.财产原值是指购置该房屋

时实际支付(de)房价款及交纳(de)相关税费（契税、印花税等）,必须凭发票、

税票、财政票据减除；合理费用是指：纳税人按照规定实际支付(de)住房装修

费用、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费等费用.以上费用必

须凭税务发票或财政票据按规定扣除.装修费发票不仅要求发票上所列付款人

姓名与转让房屋产权人相一致,且发票上必须列明(de)装修房号(de)详细地址,

经税务机关审核后,才可按规定比例扣除.

（3）不能提供购置发票原件(de),按转让价格全额带征个人所得税,即：个

人所得税=转让价格带征率（目前为2%）.

3、土地增值税：

（1）当购置原值大于等于转让价格时,不征收土地增值税.否则,可计征或

按%预征.购置原值必须凭发票确认.

（2）个人销售普通住房,免征土地增值税.普通住房按东地税发[2005]125

号文规定(de)标准界定.

（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向地方税务机关

申报核准,凡居住满五年或五年以上(de),免征土地增值税；居住满三年未满五

年(de)减半征收土地增值税.不满三年(de)全额征收土地增值税.征收方式为计

征或按%预征.

4、印花税：按转让价格(de)%分别对交易双方征收.

（二）个人自建自用住房首次销售

“首次销售”是指：第一次销售.也就是说个人将自建住房继承、赠与或夫

妻财产分割给他人后,拥有人再销售,也是首次销售,也可享受自建自用住房销

售(de)优惠政策.

1、营业税：

市区（包括莞城、东城、南城、万江）(de)每户按占地面积减免50平方米,

其它各镇每户按占地面积减免60平方米.超出部分征收营业税.

2、个人所得税：

（1）个人转让自用达五年以上,并且是唯一家庭生活用房取得(de)所得免征

个人所得税.

（2）若能提供自建发票原件(de),必须按税法规定计算征收个人所得税,即：

个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）20%.财产原值是指实际发生(d

e)建造费用及建造和取得产权时实际交纳(de)税费（契税、印花税等）,必须凭

合法票据（发票、税票、财政票据）减除；合理费用是指：纳税人按照规定实

际支付(de)住房装修费用、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费

等费用.以上费用必须凭税务发票或财政票据按规定扣除.装修费发票不仅要求

发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致,且发票上必须列明(de)装修

房号(de)详细地址,经税务机关审核后,才可按规定比例扣除.

（3）不能提供自建发票原件(de),按全额带征个人所得税,即：个人所得税=

转让价格带征率（目前为2%）.

3、土地增值税：

（1）当房屋原值大于等于转让价格时,不征收土地增值税.否则,可计征或

按%预征.房屋原值必须凭发票确认.

（2）个人销售普通住房,免征土地增值税.普通住房：按东地税发[2005]12

5号文规定(de)标准界定.

（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向地方税务机关

申报核准,凡居住满五年或五年以上(de),免征土地增值税；居住满三年未满五

年(de)减半征收土地增值税.不满三年(de)全额征收土地增值税.征收方式为计

征或按%预征.

4、印花税：按转让价格(de)%分别对交易双方征收.

（三）个人首次转让房改房

“首次转让”是指：第一次销售.也就是说拥有房改房(de)个人将房改房继

承、赠与或夫妻财产分割给他人后,拥有人再销售,也是首次转让,也可享受房改

房转让(de)优惠政策.

1、营业税：免征.

2、个人所得税：

（1）个人转让自用达五年以上,并且是唯一家庭生活用房取得(de)所得免征

个人所得税.

（2）若能提供购置发票原件(de),必须按税法规定计算征收个人所得税,即：

个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）20%.财产原值是指：原购房改

房标准面积部分房价（标准面积部分房价=标准面积2000元/每平方米）,加上

原购房改房超标准面积实际支付(de)房价款以及向财政部门（或原产权单位）

交纳(de)所得收益及相关税费（契税、印花税等）,必须凭财政票据、税票减除；

合理费用是指：纳税人按照规定实际支付(de)住房装修费用、住房贷款利息、

手续费（中介费）、公证费、评估费等费用.以上费用必须凭税务发票或财政票

据按规定扣除.装修费发票不仅要求发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人

相一致,且发票上必须列明(de)装修房号(de)详细地址,经税务机关审核后,才

可按规定比例扣除.

（3）不能提供购置发票原件(de),按全额带征个人所得税,即：个人所得税=

转让价格带征率（目前为2%）.

3、土地增值税：免征.

4、印花税：按转让价格(de)%分别对交易双方征收.

（四）个人将住房赠与政府社会福利单位

营业税：不征.

个人所得税：不征.

土地增值税：不征.

印花税：免征.

（五）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得(de)住房对

外销售

这种情况下,购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割前(de)购房时间确

定.购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割前(de)购房原价确定.根据上述

规定,明确如下：

1、各税种按照第（一）点(de)规定征收（个人将购买(de)住房对外销售）.

2、计算其购买（居住）是否满五年,按发生受赠、继承、离婚财产分割前

(de)购房时间确定其购买（或自用(de)起始）时间.

3、对超过5年（含）(de)非普通住房按差额计征营业税,其购房价格按发

生受赠、继承、离婚财产分割前(de)购房原价确定.东地税发[2005]125号文中

第七点(de)第（四）小点(de)“个人将受赠或继承等非购置(de)住房在销售时,

应全额征收营业税”(de)规定停止执行.

4、计征个人所得税时,房屋原值按发生受赠、继承、离婚财产分割前(de)

购房原价及交纳(de)相关税费确定.

（六）注意事项：

1、“个人”(de)类型包括：国内个人、外籍个人（含港澳台）、个体工商户

（国内）、个体工商户（涉外）.

2、营业税时间(de)界定：（一）、购买时间：个人购买住房以取得(de)房地

产权证或契税完税证明上注明(de)时间作为其购买房屋(de)时间,房地产权证

与契税完税证明上注明(de)时间不一致时,按照孰先(de)原则处理.房地产权证

上注明(de)时间是指：房地产权证核准登记日期；契税完税证明上注明(de)时

间是指：契税完税证填发时间.（二）、转让时间：以房地产交易机构受理该住

房转让申请之日作为其转让住房(de)时间.具体指东莞市房地产交易所出具(de)

东莞市房地产交易登记证明书上注明(de)日期.

3、个人所得税（土地增值税）自用（居住）时间(de)界定：(一)房屋自用(d

e)起始时间：以个人取得(de)房地产权证、契税完税证明或地税部门监制(de)

发票上注明(de)日期为准；对下列情况可出具相关资料确定房屋自用时间：（1）

对购买房改房(de),可按东莞市职工购买公有住房申请审批书上注明(de)审批

日期为准；（2）对自建住房(de),可按房屋档案记载(de)竣工验收时间为准；（3）

对通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得(de)住房,按发生受赠、继

承、离婚财产分割行为前房地产权证、契税完税证明或地税部门监制(de)发票

上注明(de)日期为准.若上述证明文件上所注明(de)时间不一致(de),按照孰先

(de)原则处理.房地产权证上注明(de)日期是指：房地产权证核准登记日期；契

税完税证明上注明(de)日期是指：契税完税证明上注明(de)填发日期；发票上

注明(de)日期是指：发票(de)开具日期.（二）房屋自用(de)终止时间：以房地

产交易机构受理该住房转让申请之日作为其转让住房(de)时间.具体指东莞市

房地产交易所出具(de)东莞市房地产交易登记证明书上注明(de)日期.

二、操作流程

1、纳税人提出申请,并填写东莞市个体工商户、个人住房申报表,提供相

关资料,报分局经办人员审核.

2、分局经办人员对纳税人提供(de)资料进行审核,审核无误后将数据录

入电脑并打印审核表.

3、如有涉及减免税情况时,需经分局长审核并加具意见.

4、纳税人完税后,分局经办人员为其开具税务机关代开统一发票和办证

证明.并将税票号码和办证证明号码填写在申报表上.

5、分局经办人员需将已办理(de)资料整理好并存档备查.