南宁市四家班子宿舍区危旧房改住房改造实施办法

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南宁市四家班子宿舍区危旧房改住房改造实施办法

为解决干部职工住房困难问题，市委、市政府决定对市四家班子

宿舍区进行危旧房改住房改造。根据自治区人民政府《关于印发广西

壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》（桂政发[2009]16

号）、自治区房改委《关于印发危旧房改住房改造有关问题的处理意

见的通知》（桂房改[2009]7号）等相关文件精神，结合市四家班子

各宿舍区实际情况，制定实施办法如下:

一、危旧房改造范围和对象

（一） 市淡村路4号市政府宿舍区房改住房和公有住房（包括

宿舍区内的市政源印刷厂、第4栋一楼铺面）。

（二） 市新民路65号市委2号院办公用房、宿舍区房改住房

和公有住房。

（三） 市民主路45-1号市委泗壕塘宿舍区房改住房和公有住

房。

（四） 市东葛路28号原市人大办公用房和宿舍区房改住房（包

括南宁威宁公司出租给玉兴酒店的房产）

（五） 市新民路8号、10号、12号市政府宿舍区房改住房和

公有住房。

以上五个改造宿舍区简称为五个宿舍区。

二、房改房产权核实和认定

（一） 已办理个人产权证的核实和认定

1、 核实内容

房屋所有权证编号、房屋所有权人和共有人姓名（包括配偶姓

名）、建筑面积等。

2、 认定办法

由市四家班子办公厅、市机关事务管理局对住户《房屋所有权

证》标明的内容及其家庭户口本进行核对确认。

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（二） 未办理产权证的核实和认定

1、 核实内容

房改房公摊面积、单位统一扩建面积、车库面积、杂物房及公

有住房、办公用房面积等。

2、 认定办法

（1） 公摊面积、扩建面积、车库面积、杂物房面积等，由市

房地产测绘队负责测量，市机关事务管理局将测量结果统一报市房改

办确认。

（2） 公有住房和办公用房由市四家班子办公厅、市机关事务

管理局、市财政局审核确认。

三、房改房产权置换、货币补偿、安置补助

对还建户，原则上实行产权置换，并给予临时安置补

助费。

（一）房改房产权置换

1、以下面积列入还建面积范围：

（1）房改住房建筑面积（按照《房屋所有权证》标明的建筑面

积，或根据《国有住房出售收入专用票据》标注面积、购房金额及《购

房者产权比例确定书》的产权比例确定）。

（2）公摊面积。

（3）单位统一扩建面积。

以上所列的房改住房建筑面积、公摊面积、单位统一扩建面积

按1：1.3置换还建新房。但公摊面积必须按购买房改房时的价格购

买。

２、还建户目前住房面积小于其级别住房标准的，如果选择住

房建筑面积大于还建面积，原住房面积与级别住房标准的差额部分按

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该宿舍区改造成本价计算（已领取住房补贴的须退还市财政），其余

部分按非还建价格计算。还建户目前住房面积已达到或超过其级别住

房标准的，如果选择住房建筑面积大于还建面积，其超出部分按非还

建价格计算。

3、选择住房建筑面积小于原房改住房建筑面积的，其差额部分

由建设单位给予货币补偿〔补偿标准详见本实施办法第三部分第（二）

条货币补偿第1款〕。

4、公有住房处置。公有住房可先由产权单位将本宿舍区内公有

住房出售给本单位没有享受过房改购房政策的干部职工（价格按有关

规定办理），然后以个人名义参加危旧房改造。否则，将由市财政局

按国有资产处置。

（二）房改房货币补偿

房改房改造原则上在原地进行产权置换，经产权人同意也可以

实行货币补偿。

1、货币补偿标准。由南宁市机关事务管理局（以下统一称“建

设单位”）组织有资质机构对房改住房的区位、用途、建筑面积、成

新、楼层等因素进行评估，按评估结果给予补偿。

2、选择货币补偿方式的原房改住房产权人不得再购买非还建住

房。

（三）房改房装修补偿

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房改住房装修补偿按套内面积每平方米400元计算，如住户认

为超此标准装修的，由住户申请，建设单位统一聘请具备相应评估资

质的机构进行评估，按实际评估价补偿。

（四）搬迁安置和补助

在临时安置期内，原则上产权人自行安排住房，建设单位支付

临时安置补助费。

1、搬迁补助费按现住房建筑面积每平方米16元计算。搬迁误

工费500元；电话宽带迁移费360元；有线电视迁移费336元；窗式

空调迁移费每台100元；分体空调迁移费每台150元；柜式空调迁移

费每台200元；太阳能热水器迁移费每台250元；燃气热水器迁移费

每台50元，电热水器迁移费每台100元。

2、临时租房租金按现住房建筑面积，每户每月每平方米租金按

改造时所住地点的同类地段价格计算（最低按60平方米计算）。其

中：市淡村路市政府宿舍每月18元/m；新民路市委2号院宿舍、市

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民主路市委泗壕塘宿舍、市新民路市政府宿舍、东葛路市人大宿舍每

月25元/m。租房租金从住户搬迁之月起到通知领取新房钥匙之日三

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个月内，由建设单位按标准支付，逾期自负；

异地选房置换的，分两种情况处理：由改造宿舍区选择到其它

宿舍区的，其临时租房租金自所选宿舍区改造时间计算起始时间，其

费用列入该改造宿舍区项目改造成本，由建设单位支付；由其它宿舍

区选择到该改造宿舍区的，其临时租房租金按所住宿舍区改造的时间

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计算起始时间，其费用列入原所住宿舍区项目改造成本，由建设单位

支付。

四、新建住房供应范围及申购程序

（一）购买非还建住房的范围和条件

属市四家班子办公厅干部职工（含离退休干部职工），且符合

以下条件之一的，可购买非还建住房：

1. 未享受过房改购房政策的；

2.享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的。

除用于还建和上述对象购买非还建住房后还有剩余住房的，由

市四家班子宿舍区危旧房改住房改造工作领导小组商市房改办调剂。

（二）新建住房的供应：

1. 未享受过房改购房政策的干部职工，按非还建价格购买。

2. 五个宿舍区内的住户原则上在原地进行住房产权置换新

房，根据实际情况也可以在五个宿舍区内任选一个宿舍区进行住房产

权置换。房改住房已达标的，如能将其房改住房交由建设单位处置的，

可按房改住房的建筑面积1：1.3比例给予还建，如选择住房建筑面

积大于还建面积的，超出部分可按非还建价格购买；房改住房未达标

的，如能将其房改住房交由建设单位处置的，可按房改住房的建筑面

积1：1.3比例给予还建，如果选择住房建筑面积大于还建面积的，

原住房与级别住房面积的差额部分按本宿舍区改造成本价计算，已领

取住房补贴的须退还市财政，其余部分按非还建价格计算；如其房改

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住房不能交由建设单位处置的，不能跨宿舍区选房、选车位，待所在

宿舍区改造时，按还建户处理。

3.五个宿舍区以外的享受过房改购房政策但住房建筑面积未达

标的干部职工（含离退休干部职工），如能将其房改住房交由建设单

位处置的，可按房改住房的建筑面积1：1.3比例给予还建，如选择

住房建筑面积大于还建面积的，原住房与级别住房面积的差额部分按

本宿舍区改造成本价计算，已领取住房补贴的须退还市财政，超出部

分可按非还建价格购买；如其房改住房不能交由建设单位处置的，在

有剩余房源的情况下，可按非还建住房价格购买。

（三）非还建住房申购程序：

1.个人申请：干部职工根据购买非还建住房条件，向所在单位

提出购房申请。

2.房源分配：由市四家班子宿舍危旧房改住房改造工作领导小

组审定。

3.资格审查：由市四家班子办公厅和机关事务局初审，并报市

房改办审批。

4.购房手续：建设单位或其选定的代建单位与购房户签订购房

协议等。

五、选房、选车位顺序

（一）选房范围

还建户可在五个宿舍区选房、选车位，但原还建户优先选房、

选车位。先期开工建设宿舍区的还建户必须在不影响其宿舍区动迁改

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造（应先签订“同意改造意见书”并同意搬迁）的前提下方可在其它

宿舍区选房、选车位。

（二）选房、选车位顺序

1.第一批，原地还建户选房选车位。建设单位统一时间集中与

还建户签订改造补偿安置协议，在规定时间内签订协议者优先抽签安

排选房、选车位。抽签由建设单位负责组织，还建户统一抽取选房、

选车位序号，然后再按选房、选车位序号顺序选定房号和车位号。

2.第二批，在其余四个宿舍区内居住而选择至该改造宿舍区内

还建的住户，五个宿舍区以外未享受过房改购房政策的住户、住房建

筑面积未达标而原房改房能交由建设单位处置的住户。由建设单位组

织住户统一抽取选房、选车位序号，然后按选房、选车位序号顺序选

定房号和车位。

3.第三批，五个宿舍区以外享受过房改购房政策而住房建筑面

积未达标且原房改住房不能交由建设单位处置的住户。由建设单位组

织住户统一抽取选房、选车位序号，然后按选房、选车位序号顺序选

定房号和车位。

六、改造的组织实施

（一）建设单位

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由建设单位委托市政府采购中心通过规定的程序，选择一家有

相应资质、资金雄厚、业绩显著、无不良记录的市属国有企业作为代

建单位，在此基础上，按规定的程序选择施工单位。

（三）改造方式

利用5个宿舍区土地，以限价住房方式进行危旧房改造。以限

价住房方式改造的，还建住房和非还建住房属于限价住房，在取得《房

屋所有权证》后可以按照商品住房的有关规定上市交易。

（四）建设规划

1、建设规模

5个宿舍区建设用地面积97.25亩，计划新建21栋住宅楼，总

建筑面积约38.5万平方米，约2616套住房，配备停车位约3253个。

各宿舍区根据实际情况设物业办公用房、社区管理用房、文娱活动室

等配套设施。

2、新建住房户型

5个宿舍区住房户型分为以下五种：

①建筑面积70平方米（二房一厅一卫）；

②建筑面积90平方米（三房二厅一卫）；

③建筑面积120平方米（三房二厅二卫）；

④建筑面积144平方米（四房二厅二卫）；

⑤按1：1.3置换还建面积超过144平方米的（不含144平方米），

根据实际还建面积设计户型（但只能办一本房产证）

以上五种户型的建筑面积均含公摊建筑面积。

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3、容积率：在符合规划相应规定的前提下，充分考虑住房户型、

套数、停车位和成本以及沿街商铺等因素，适当提高容积率，5个宿

舍区容积率分别在4.6-9之间。

4、绿地率：5个宿舍区绿地率在29%-58%之间。

5、公摊面积：5个宿舍区新建住房公摊面积控制在18%以下。

6、计划投资：5个宿舍区计划投资10-12亿元人民币。

7、建设期：从2012年开始建设，计划用3-4年时间，到2016

年全部竣工（其中，淡村路4号市政府宿舍项目改造期为三年）。

建设规划由市规划局、市发改委、市建委等部门审定。

（五）资金筹措

通过下列方式筹措改造建设资金：

1、通过国家有关政策的扶持，争取减免部分有关城市建设配套

等费用；

2、销售非还建住房收入；

3、加强工程建设管理，节约成本，减少安置费用；

4、出售车库回笼资金。

（六）新建住房标准

新建住房参照现行商品住房的建设标准建设（包括入户铁门安

装；铝合金窗户安装；水、电、管道燃气、电话、电视、网络等线管

到位安装；安防系统安装；墙面天棚中级抹灰；地面初级抹灰；公用

电梯安装；小区绿化、节能等）。

（七）非还建价格测算

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非还建价格由以下款项构成：

1、土地出让金；

2、改造补偿安置费；

3、勘察设计和前期工程费；

4、建安工程费；

5、小区基础设施建设费；

6、管理费；

7、利息；

8、代建公司利润；

9、税金等。

非还建住房价格由有资质的审计机构审核，报市房改办确认并

公布，同时报区房改办备案。具体每一套非还建住房的价格，由建设

单位会同代建单位根据户型，朝向、楼层等因素计算确定，但平均价

格不得超过经审定的非还建住房价格。

七、其它事项说明

（一）还建户是指危旧房改住房改造宿舍区的房改住房产权人。

（二）非还建户是指有资格购买非还建住房的干部职工。

（三）非还建住房是指危旧房改住房改造宿舍区的不属于产权

置换的新建住房。

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设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、

税金、利息、利润等构成确定的非还建住房的销售价格。

（五）房改房装修补偿和搬迁安置补助标准参照南宁市政府关

于印发《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法》的通知（南

府发〔2008〕15号）、南宁市人民政府关于印发《南宁市城市房屋

拆迁补偿安置指导意见》的通知（南府发【2011】4号）确定。

八、本《实施办法》由市机关事务管理局负责解释。

市四家班子宿舍区危旧房改住房改造工作领导小组办公室

2012年7月18日

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