房屋产权性质如何划分

房屋产权性质如何划分

买房为什么要查验房屋产权呢?因为产权代表着房主对房屋的各项权利，⽆论是出让转卖还是赠与他⼈，都要先

取得房屋的产权证。

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房

屋财产的占有、使⽤、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和⼟地使⽤权两部分组成，房屋所有权的期限为永

久，⽽⼟地使⽤权根据有关法规为40、50年或70年不等，到期后可重新缴纳⼟地出让⾦获得⼟地使⽤权。

房屋产权性质划分

按照房屋产权性质的划分主要区别是⼟地的由来，主要可分为私产平房、已购公房、经济适⽤房、商品房等类

型。另外，根据国家住房相关政策的规定，房屋按产权性质分为国有房产、集体所有房产、私有房产、联营企业房

产、股份制企业房产、港、澳、台胞房产、涉外房产和其他房产8⼤类。

根据国家住房与城乡建设部和现⾏房产测绘的相关政策规定，房屋按产权性质总共分为⼋⼤类：

第⼀类：国有房产，即归国家所有的房产。具体⼜分三个细类：直管产、⾃管产、军产。直管产⼜分中央级公

产、市级公产、区(县)级公产和拨⽤产。

第⼆类：集体所有房产，指城市集体所有制单位投资建造、购买的房产。

第三类：私有房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国⼈投资建造或购买的房产以及

中国公民投资的私营企业投资建造、购买的房产。

第四类：联营企业房产，指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法⼈型经济实体所投资建造、购买的房产。

第五类：股份制企业房产，指股份制企业投资建造、购买的房产。

第六类：港、澳、台胞房产。具体⼜分为合资产、合作产和独资产。

第七类：涉外房产，指中外合资经营企业、中外合作企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构投资建

造合伙购买的房产，⼜分为中外合资、中外合作、外企产和外产。

第⼋类：其他产。凡不属于以上各类别的房产，都归在这⼀类。具体有四种：其他产、代管产、宗教产和社团

产。

房屋产权所有⼈不同，可分为以下三类

商品房产权：按照商品房性质购买的房屋

经济适⽤住房产权：①按照经济适⽤住房性质购买的房屋;②按照回迁房性质购买的房屋;③部分通过集资建房性质

购买的房屋

已购公房(房改房)产权：①按照房改政策购买的房屋(包括：成本价购买、标准价购买及标准价优惠产权购买);②部

分通过集资建房性质购买的房屋

房屋产权性质不同所销售的对象也不同

由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的，

所以在销售对象上没有什么限制，任何⼈都可以购买。

经济适⽤住房则不同，由于经济适⽤住房是政府为了解决中低收⼊家庭的住房问题，享受免交⼟地出让⾦以及减

免相关税费等优惠政策，所以在销售对象⽅⾯，有⼀定的限制条件。⾸先本市城镇职⼯，其次是家庭年收⼊在6万元

⽤成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职⼯。

了解房屋产权性质有助于购房者在选房的时候知道什么样的房屋可以放⼼购买，什么样的房屋是不可以购买的，

⽐如经适房、房改房这类政策性房源⼀般购房者是不可以购买的，涉外房产也是特定⼈员才有资格选购的。

要了解房屋产权状况，购房⼈要做到以下⼏步：

第⼀步要做的是要求卖⽅提供合法的证件，包括产权证书、⾝份证件、资格证件以及其他证件。

产权证件是指"房屋所有权证"和"⼟地使⽤权证"。

⾝份证件是指⾝份证、⼯作证和户⼝簿。

资格证件是为查验交易双⽅当事⼈的主体资格，例如：商品房出售要查验出售⽅房屋开发经营资格证书;代理⼈要

查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提交其他共有⼈同意的证明书等等。

其他证件是指：出租房产，要查验承租⼈放弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有⼈放弃优先购买权

的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第⼆步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体⽅式是：

查验产权记录。

1)原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有⼈的产权⽐重及拥有权形式;

(2)档案⽂号，即该宗交易的⽂件编号，假如查询者希望获得整份⽂件，可依此编号向有关⽅⾯查阅该份⽂件副

本;

(3)登记⽇期，此⽇期为该宗交易的签订⽇期;

(4)成效价格，即该项交易的成效价;

(5)其他内容，如房屋平⾯图等。

第三步是查验房屋有⽆债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，⾄于该房屋

在经营过程中发⽣的债务和责任，则必需查验有关的证明⽂件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款

额和偿还额度、利息和租⾦的来源，从⽽对该房产有更深的了解。

另外，购房者还需了解的内容有：所购房有⽆抵押，房屋是否被法院查封等。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房⽅索要⼀切产权⽂件，仔细新闻记者外，还要到房屋管

理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的⼀切产权细节，不⾄于有所遗漏。

查验房屋产权以下⼏点需注意

1、有房屋未必有产权，如单位⾃建、农村宅基地建房、社区配套⽤房、违建房等。

2、产权是否登记，如预售房、抵押商品房未登记等。

3、产权是否完整，如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件。

4、产权有⽆纠纷，如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等。

5、有房地产两证未必就有产权,如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发⽣过转让。

房屋所有权登记办理

在依法取得的⼟地上，新建成的房屋权利⼈持有关证明⽂件，到县级以上的房产管理部门申请房屋所有权初始登

记。

办理房屋所有权登记须带证件：

1、房屋所有权初始登记

(⼀)登记申请书;(⼆)申请⼈⾝份证明;(三)建设⽤地使⽤权证明;(四)建设⼯程符合规划的证明;(五)房屋已竣⼯的证

明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。

2、房屋所有权转移登记

(⼀)登记申请书;(⼆)申请⼈⾝份证明;(三)房屋所有权证书;(四)证明房屋所有权发⽣转移的材料;(五)其他必要材料。

第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、⼈民法院⽣

效的法律⽂书，或者其他证明房屋所有权发⽣转移的材料。

3、房屋所有权变更登记

4、房屋所有权注销登记

5、抵押权登记

(⼀)登记申请书;(⼆)申请⼈的⾝份证明;(三)房屋所有权证书;(四)抵押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料

6、抵押权注销登记

(⼀)登记申请书;(⼆)申请⼈的⾝份证明;(三)房屋他项权证书;(四)证明房屋抵押权消灭的材料;(五)其他必要材料。

7、预购商品房预告登记

(⼀)登记申请书;(⼆)申请⼈的⾝份证明;(三)已登记备案的商品房预售合同;(四)当事⼈关于预告登记的约定;(五)其他

必要材料。

8、房屋所有权转移预告登记

(⼀)登记申请书;(⼆)申请⼈的⾝份证明;(三)房屋所有权转让合同;(四)转让⽅的房屋所有权证书;(五)当事⼈关于预告

登记的约定;(六)其他必要材料。

办理房屋所有权登记流程：

申请、受理、审核、收费、发证、记载于登记簿。