仓储物流建筑工程费用估算明细表

投资规模和资金筹措

1、 建设投资估算

（1）建筑工程费用

经估算，工程费用为

万元。根据德州市及相关地区

2006年~2009年建设的类似工程，结合本项目实际，采用单位造价指

标对土建及建筑装饰、给排水、消防、采暖、电气工程等进行估算。

详见表1-2.

表1-2

建筑工程费用估算明细表

序号 项目名称 计算基数

1 27150

1.1 26750

1.2 400

2 9975

3 1810

4 1810

5 905

6 1810

7 201

7.1 163

7.2 23

7.3 15

合计

地上部分土建及建筑装饰工程

住宅（商品房及拆迁安置房）

配套设施

地下部分土建及建筑装饰工程

给排水及消防工程

采暖工程

电气工程

燃气工程

室外工程

区内道路及广场

绿化

场平围墙大门等其他工程

合计

181000

估计投资

（万元）

43661

177000

4000

33250

181000

181000

181000

181000

5,430

11713.5

注：电气工程包括照明、动力、避雷、电视、电话、保安监视、计算机网络等内容。

（2）设备购置及安装费

经估算，设备购置及安装费 万元，包括给水设备、

电梯、照明设备、室外给排水消防管道、室外电缆等费用。

详见表1-3.

设备购置费及安装估算表

表1-3.

序号 名称 估算价值（万元）

1

2

3

4

5

6

7

8

9

换热站设备

污水及中水处理设备

给水设备

灯具、配电箱

电梯

变配电设备

室外管道

室外电缆

合计

105

53

53

105

84

158

105

53

716

（3）工程建设其他费用估算

经估算，工程建设其他费用 万元，其中：

① 根据相关资料，本项目土地费用包括耕地再造费、土地有

偿使用费、土地管理费、土地契税等，共计 万元；

②

分摊小区公建配套费约 万元

；

③

勘察设计费、建设监理费、可行性研究报告编制费、标底

预决算编制审查费按国家计委、建设部颁发的的收费标准

及山东省、德州市有关规定执行，并参照市场价进行估算。

④ 人防易地建设费按40元/㎡计取。

其他费用估算详见表1-4。

工程建设其他费用估算表

表1-4

序号 费用名称 计算基础 计算标准 总价（万元）

1

2

3

4

5

6

7

8

9

土地费用

分摊小区公建配套费

建设单位管理费

勘察设计费

建设监理费

可研、标底预决算编

制、审查费

城市建设综合配套费

人防异地建设费

合计

工程费用

工程费用

工程费用

181000 255 4616

33250 40 133

10897

1635

107

643

43

100

18173

（4）基本预备费

基本预备费按工程费用及其他费用之和的10%估算，为

万元。

（5）建设期利息

项目拟申请银行贷款 亿元，贷款利率7%，经测算，

建设期利息为 万元。

2、 投资估算表

经估算，本项目建设总投资 万元，其投资构成见表1-5

项目建设投资估算汇总表

表1-5

序号 费用名称 投资额（万元） 估算说明

1

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

2

2.1

3

建设投资静态部分

建筑工程费

设备及工器具购置费

安装工程费

工程建设其他费用

基本预备费

建设投资动态部分

建设期利息

项目投入总资金

74521 95.51%

43661 55.96%

551 0.71%

165 0.21%

18173 23.29%

11972 15.34%

3500 4.49%

3500 4.49%

78021 100.00%

占项目投入总资金

的比例

3、资金筹措及使用计划

（1）资金筹措

项目建设总投资为 万元，由建设单位通过以下方式解

决：

①

单位自筹资金投入 万元。

②

设单位自有资金投入 万元，为项目资本金。

（2）投资及资金使用计划

据项目实施进度、融资方案和资金到位可能性，总投资

需要在项目建设期一年内全部投入。

经济影响分析

因项目属房地产开发项目，故只进行财务分析。

第一节 财务测算

一、 经济效益分析的依据

1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

2、《房地产开发项目经济评价方法》

二、财务基础数据的确定

1、项目计算期 4年，其中建设期2年，销售期2年，第2

年开始销售。

2、项目行业财务基准收益率Ic为12%。

3、收入测算

（1）销售价格

根据乐陵市西部地区商品房及住宅行情和项目地理位

置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅、商

业和地下设施的销售价格如下：

◆高层住宅楼销售均价为3500元/㎡

◆地上商业设施售均价为4000元/㎡

◆办公楼、酒店销售均价为5500元/㎡

◆地下车库每个车位销售均价为15万元/车位

◆地下室销售均价为4000元/㎡

（2）销售面积

项目地上建筑面积为128600平方米，地上商业设施

68000平方米，高层住宅14400平方米，办公楼、酒店46200

平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停车位700

个。

（3）销售收入

销售收入计算表

表7-1

序号 项目 数量（㎡） 平均单价 销售收入（万元）

1 住宅楼 14400 3500元/㎡

2 商业设施 68000 4000元/㎡

3 办公楼、酒店 46200 5500元/㎡

4 地下室 25000 4000元/㎡

5 地下车位 700 15万元/个

合计

5040

27200

25410

10000

10500

78150

（4）销售计划

根据项目实施进度计划，在建设期第二年开展销售工作，

计划项目建成后三年内全部售出，销售期限为3年。每年销

售比例为30%、50%和20%年度销售计划见表7-2.

年销售收入测算表

表7-2 单位：万元

序号 名称 第1年 第2年 第3年 合计

1 住宅楼

2 商业设施

3 办公楼、酒店

4 地下室

5 地下车位

合计

1512 2520 1008

8160 13600 5440

7623 12705 5082

3000 5000 2000

3150 5250 2100

23445 39075 15630 78150

5040

27200

25410

10000

10500

4、 建设成本费用

本项目建设成本费用，由项目开发建设总投资和运营费

构成。

（1） 项目开发建设总投资为45313万元。

（2） 运营运营费用为项目销售费用和管理费用。

◆销售费用为房屋销售过程中发生的各种费用，包括广告

费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的3%计算。

◆管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各

项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各

项税收等，按销售收入的2%计算。

三、税金及附加

（1） 本项目营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附

加分别按营业税的7%和3%计算。

（2） 土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四

级超率累进税率进行测算。

（3） 所得税

企业所得税税率按25%计算。

第二节财务分析

一、 盈利能力分析

经测算，项目在计算期内实现销售收入

78150万元，可获

利润总额为17695万元，税后净利润为12916万元。项目利润总额及

分配见表7-3

1根据利润及利润分配表和总投资表计算出如下指标：

总投资收益率= ×100%=39 .05%

息税前利润

总投资

投资净利润率= ×100%= 28.5%

税后总额

总投资

销售净利润率= ×100%= 16.53%

税后总额

销售收入

项目利润及利润分配表

表7-3

序号 项目 比例（%） 第1年 第2年 第3年 第4年

1 23445 39075 15630

1.1 23445 39075 15630

1.2

2 45313

3 469 782 313

4 703 1172 469

5 1289 2149 860

6 2312 2312 2312

7 18672 32660 11676 -45313

8 26641

9 6019 11676

10 1505 2919

11 0 4514 8757

12 0 4514 8757

13 10 0 451.4 875.7

14 0 0 0

15 0 4062.6 7881.3

16 0 4062.6 7881.3

经营收入

售房收入

租房收入

开发成本

管理费用

销售费用

销售税金及附加

土地增值税

利润总额

弥补上年度亏损

应纳税所得额

所得税

税后利润

可分配利润

盈余公积金

应付利润

未分配利润

累计未分配利润

3、 根据财务现金流量表（详见表7-4）

表7-4

财务现金流量表

项目 第1年 第2年 第3年 第4年 序号

23445 39075 15630 1

23445 39075 15630 2

3

4

5

6

45313 4773 792068737

45313 8

9

1172 1954 782 10

销售税金及附加

2312 2312 2312 12

0 1505 2919 13

14

－45313 3净现金流量

－453134累计净现金流量

1289 2149 860 11

18672 31155875715

-26641 4514 13271 16

18672 32660 11676 17

-26641 6019 17695 18

流量

经营收入

售房收入

租房收入

回收固定资产余值

回收流动资金

其他

2现金流出

建设投资

流动资金

经营成本

土地增值税

所得税

其他

5所得税前净现金流量 －45313

6所得税前累计净现金－45313

计算指标如下：

所得税前：财务内部收益率：

19.55%

财务净现值（IC=12%）： 5094.22万元

投资回收期： 2.6年（含建设期）

上述指标表明，项目建设具有一定的盈利能力

所得税后：财务内部收益率：

15.36%

财务净现值（IC=12%）： 2167.91万元

投资回收期： 2.82年（含建设期）

。

第三节不确定性分析

一、 敏感性分析

该项目作了所得税前投资的敏感性分析，将建设投

资、销售收入等因素作为不确定性因素进行敏感性分

析，详见表7-5和图7-1.

敏感性分析

表7-5

项目 变化率（%） 财务内部收财务净现值投资回收期

益率（%） （万元） （年）

建设投资

+10 13.44 1048.42 2.95

-10 23.72 9140.02 2.68

26 .59 10026.01 2.68 +10

销售收入

-10 13 32 1266.5 2.95

基本方案：内部收益率为19.55% 净现值 ： 5094.22万元

投资回收期： 2.6年

建设投资

40

30

售房价格

基本方案

20

基准收益率12%

10

-10

-5

0

5

10

因素变化（%）

图7-1 敏感性分析图

从表和图中可以看出建设投资和销售收入两个因素对项

目的效益都很敏感。如果销售收入向不利方面变动10%，全

部内部投资收益率降至13.31%，净现值下降为1266.5万元，

投资回收期增加到2.95年。如果建设投资向不利方面变动

10%，全部投资内部收益率下降至13.44%，净现值下降为

1048.42万元，投资回收期增加到2.95年。

二、临界点分析

临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下，

投资方能承受的各种因素向不利方向变动的极限值。根据敏

感性分析，计算各因素临界点详见表7-6

临界点分析

表7-6

临界点计算

敏感因素 基本方案结果

期望值 12%（IRR）

建设投资（万元） 45313 最高值51000

住宅楼（元/㎡）

商业设施（元/㎡）

办公楼、酒店（元/㎡）

最低3300

最低3100

最低3300

三、财务评价结论

从上述财务评价看，财务内部收益率高于基准收益率，

净现值大于零，从敏感性分析看，项目具有一定的抗风险能

力，因此，项目从财务上讲是可行的。