商业综合体项目建设风险管理分析

商业综合体项目建设风险管理分析

摘要：近些年来，随着全球化趋势的加快，商业地产行业迅猛发展，在我国

经济发展中占有十分重要的地位，其中商业综合体也发挥着不可忽视的作用。商

业综合体项目建设能够获得丰厚收益的同时也会面临很多潜在的风险，管理难度

大，影响深远，为此还需要采取合理化措施策略，对商业综合体项目建设中的风

险进行全面、科学的管理。本文主要对商业综合体项目建设中的风险管理状况进

行阐述分析，以供参考。

关键词：商业综合体；项目建设；风险管理

商业综合体项目的出现与建设极大的推动了城市经济的发展，吸引

游客，塑造良好的城市形象。但是由于商业综合体项目建设的规模大、周期长、

功能要求多、施工难度大等，也让其风险管理的难度增加，若管理不善、不当，

就必然会对工期、成本目标等实现产生不利影响，为此需要对商业综合体项目建

设的风险进行科学管理研究，采取科学化的风险措施进行防范和控制。

一、商业综合体项目风险管理的典型问题

1、环境风险问题

商业综合体项目一般建设周期长，甚至长达一年以上，特别是在雨水较多的

南方地区，夏季容易遭遇暴风暴雨等自然灾害。由于风险级别较低，在项目管理

中往往被掉以轻心。该风险问题通常是不可控的，一旦发生，造成的影响是不可

预估的。

例如：广州市某广场项目，占地面积500亩，商业面积100万平方米。其中

广场地下室基坑开挖本于2020年5月11日完成基坑边坡喷锚。在项目管理过程

中，突遇自然灾害风险——广州突降超百年一遇的暴雨，项目地3小时累计降雨

量达297mm，导致市政停电、雨水倒灌，已开挖的地下室基坑全部被淹没，基坑

进水量达50000m³左右。可见，环境风险问题是不容小觑的。

2、设计技术风险问题

设计技术风险问题往往存在于商业综合体项目建设期的勘察设计阶段中，如

区域环境条件预估不准确、规划定位偏离市场，设计严重缺陷，导致项目造价增

加等问题。譬如：在广东省中山市某项目，设计工作经招标由上海市某设计院承

接，该设计院不熟悉广东珠三角区域的地质情况，设计桩基采用灌注桩桩基，该

设计桩基不适用项目当地的地质情况，导致工程造价增加730万元。

3、市场与金融风险问题

商业综合体项目多数存在以高价竞得地块、公寓与写字楼等产品以低价出售

的问题，从而形成投资收益风险。其次，容易受国内外市场供需和宏观政策等因

在商业综合体项目建设中，环境的风险是无法准确预测的。在项目管理中，

需要对建设期中可能遭遇的自然灾害风险作出预判并制定相应的可行措施，切忌

以“过往没有遭遇过就忽略”的态度预判风险，并在管理过程中及时、实时的对

环境的变化情况进行跟踪，对无法承受的风险、不必要的风险进行科学的规避。

必要时，可以采用工程保险的方式转移风险。

前文所述的“广州市突降暴雨导致项目基坑淹没”案例，项目管理方在暴雨

停止后当天组织施工单位调配500Kw柴油发电机一台,立即恢复施工现场用电，

迅速组织挖机三台，沿基坑周边开挖临时排水沟，新调配200m3/h水泵4台抽排

基坑积水，由于项目管理方前期作了预判及准备充分且调配物资及时，历时一周

就恢复正常施工。

2、设计技术风险管理的应对措施

第一，在商业综合体项目建设之前，建设方需要从自身出发制定短

期以及长期的发展目标，制定科学合理的工程项目规划，将不同阶段工程项目的

建设时间、进度、质量以及成本、盈利等情况进行细致的规划，确保项目规划

[1]

定位切合市场。

第二，强化设计管理者水平，提高其设计、工程技术、市场以及成

本等能力。设计管理者能够及时鉴别设计缺陷，根据项目的实际情况，对设计

[2]

进行优化，减少不必要的资源、成本等浪费，确保企业能够获得最大的回报。。

3、市场波动的风险管理措施

第二，科学合理制定融资需求，如融资的具体资金以及需要的时间

等，避免筹资过多或不足的风险出现。

第三，对于把控资金的问题，建设方需要有一定的偿债能力，使项

目在前期负债经营以及后期可以做到盈利平衡，避免资金链出现断裂，出现无法

挽回的损失。

4、完善风险管理架构及系统

第一，建设方要与其他各方有效合作，形成优质项目，需要有完善

的风险管理架构及制度，建立公开透明的信息分享平台，确保整个工程项目的建

设中，参与的各方都能够在相互合作中获得统一的、科学的规范，约束自身行为，

保证所有工作都是有效的。

第二，建立考核与奖惩制度，明确责任，落实到人。企业应将风险

意识渗透给员工，提高员工对风险管理工作的重视，使其树立较强的风险意识，

确保每个员工都能够及时的预判风险，提出科学化的措施有效应对风险。并将绩

效与奖惩相挂钩，确保责任到人，进而提高风险管理能力。

总而言之，商业综合体项目的建设能够创造良好的经济、社会效益，所以对

于商业综合体而言，其升值潜力是极大的。但是商业综合体项目的开发建设由于

周期长、功能需求多、影响力大，因而也具有很大的风险。为此作为建设方应提

高对商业综合体项目的风险管理，采取多元化的措施对商业综合体项目建设的风

险问题进行处理，保证商业综合体项目的价值顺利实现。

参考文献：

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