西樵新城可研报告简要版

新城项目可行性分析报告（精简版）

一、项目概况

本地块位于南海西樵崇民路及樵金路交汇，位于新城片区，配套越趋成熟，片区规划前景优越，新城附近设地

铁站。地块共58852.96m2，地块总体容积率3.2，绿地率大于等于30%，总建面约238279m。

2

二、项目经济数据及敏感度分析

1 2095 2916 3369 3650 3844 4103 4276

2 2320 3229 3732 4043 4258 4545 4736

3 770 770 770 770 770 770 770

AB合计楼板价格

（计容面积单位价格）

B地块分摊楼板价格

（计容面积单位价格）

B地块分摊代建工程造价

（计容面积单位价格）

B地块实际土地楼板价格

（计容面积单位价格）（2、34 3090 3999 4501 4812 5028 5315 5506

项之和）

竞拍价格总价(万元) 5 38796 75996 79196 53996 62396 67596 71196

单价（万元/亩） 6 437 856 892 608 703 762 802

土地相关费用（含大市政配套

费，契税变动忽略）

土地总成本(万元) 8 42529 82929 57729 66129 71329 74929 79729

项目总成本（万元）不含土地 9 80698 80698 80698 80698 80698 80698 80698

项目总成本（万元） 10 123227 138427 146827 152027 155627 160427 163627

单位总成本，含地库（元/平米） 11 5121 5752 6101 6317 6467 6666 6799

单位收入，含地库（元/平米） 12 8399 8399 8399 8399 8399 8399 8399

单位利润（元/平米） 13 3279 2647 2298 2082 1932 1733 1600

投资回报率 14 64.03% 23.53% 46.02% 37.66% 32.96% 29.88% 25.99%

土地溢价率 15 0.00% 39.18% 60.83% 74.24% 83.51% 95.89% 104.14%

7 3733 3733 3733 3733 3733 3733 3733

三、经济及市场运行情况

（一）广佛经济及社会运行发展情况

佛山市2013年；南海区2013年GDP达到2172亿元，比上年增长10.2%。

GDP产值7010亿元

佛山常住人口总量729万人，其中南海区266万人。西樵地处佛山南海西南部，常住人口21万人，是著名的

1

纺织之乡，是全国第二大纺织产业集群镇。西樵旅游资源非常丰富，旅游业十分兴旺，逐步奠定了西樵在南海西南

片的商贸中心地位。

（二）佛山商住用地市场分析

佛山商住用地：佛山土地市场相当活跃，楼市的火热、资金回笼的顺畅刺激着房企的预期，因而拿地补仓积极，

高总价地块频出，区域单价地王纪录不断被刷新。2013年，佛山成交占地面积766万㎡，同比上升25%，住宅可

建面积2398万㎡。南海商住用地：成交增速迅猛。2013年，南海成交占地面积302万㎡，总建面积847万㎡.西

樵土地成交占地24万㎡，但听音湖片区土地体量较小，其余对本项目威胁影响不大。未来二至三年，西樵新增商品

房住宅69万㎡，加上15万㎡存量，未来二到三年合计供应量约84万㎡。

（三）佛山商品房住宅市场分析

佛山市2013年商品房住宅供应量979万方，同比上涨9.78%；成交量807万方，比去年上涨35.02%；供求

比1.21：1；成交均价9226元/方，比去年全年增加9.57%。

南海区2013年商品房住宅供应量415万方，成交量275万方，较去年上涨24%。供求比1.50：1，成交价

格9518元/方，较去年全年增加7%。

西樵总体供不应求，总体供求比为0.54：1，但成交总体在30~35万方/年，成交均价稳步上升。

（四）竞品市场分析

项目区域内直接竞争楼盘较少，主要为凰樵假日、滨城珑湾等项目。雅居乐都荟天地：2013年全成成交671

套，月均成交56套，户型以91-116方以主，价格为6500-7000元/㎡（毛坯，50年产权，已售罄）； 滨城珑湾：

2013年成交347套，月均销售量约32套/月，价格6500-7500元/㎡（毛坯，30年产权）。

（五）主要市场指标

1、已成交未上市土地未来住宅供应量

佛山：2398万平方，近三年年均消化量为705万方，消化周期为3.40年。

南海：847万平米，近三年年均消化量为233万方，消化周期为3.64年

西樵：69万平米，近三年年均消化量为35万方，消化周期为1.97年

2

2、在售项目存量（含可售未售及未开发量）

佛山市目前在售项目住宅存量约1550万方，近三年年均消化量为705万方，消化周期为2.20年。

南海目前在售项目住宅存量约973万方，近三年年均消化量为233万方，消化周期为4.17年。

西樵目前在售项目住宅存量约15万方，近三年年均消化量为35万方，消化周期为0.43年。

3、2013年土地及住宅供求比

（1）土地市场

2013年佛山土地市场供应面积为万方，成交面积为万方，供求比为1.38：1；

1059766

2013年南海土地市场供应面积为378万方，成交面积为302万方，供求比为1.25：1；

2013年西樵土地市场供应面积为24万方，成交面积为24万方，供求比为1：1。

（2）住宅市场

2013年佛山住宅市场供应面积为979.44万方，成交面积为807.92万方，住宅供求比为1.21：1；

2013年南海住宅市场供应面积为415万方，成交面积为275.06万方，住宅供求比为1.50：1；

2013年西樵住宅市场供应面积为19万方，成交面积为35万方，住宅供求比为0.54：1；

4、人均可支配收入与房价比率

2013年佛山城镇居民人均可支配收入38040元，商品房住宅成交均价8250元/平米，比率为4.61：1；

2013年南海城镇居民人均可支配收入 39843元，商品房住宅成交均价9518元/平米，比率为4.18：1。

四、项目客户来源分析

1、70%以上的客户来自西樵本地，客户类型以刚需客户为主，因为工作、人际等关系想定居西樵，具有本土

情节，另外有少了投资客户，看中区域潜力。

2、20%的客户来自西樵区外，客户类型以刚需及改善型客户为主，偏好西樵良好生活环境，看好片区发展。

 西樵镇交通环境巨变：龙湾大桥、新西樵大桥即将投入使用，与中心城区交通瓶颈彻底打通；季华路西线、

崇民路西线打通新城区交通。

 依托西樵山良好的生态环境，将休闲度假、商务会议、文化体验、生态宜居等功能有机融合，通过5年时

3

间创建5A景区，城市规划与之配合，西樵将通过城市规划、改造和建设、管理，通过5年或更长时间，

将西樵变成一个5A城市。

 佛山城区人口密集，消费群体极为庞大。中心城区土地、商品房住宅整体供应量较少，商品房住宅售价比

西樵高，价格差距极为明显。

3、10%以上的客户来自其他区域。刚需客户及投资客为主，交通改善带来的消费力。

五、项目价格研判

（一）住宅价格研判

1、市场静态比较现阶段价格：周边项目按照目前节点进行评估，各要素对比分析后，本项目（以毛坯作为测

算基准）目前节点的静态预测均价9000元/㎡。

2、区域成熟度及同类型区域经验比值

初步预计本地块在2015年期间住宅上市，商业于2016年上市。目前新城片区已初见成效，地铁2号线预计

2018年开通，在新城片区设站。西樵目前以本土小开发商为主，产品以100方以上大面积居多，均价在8000-9000

元/㎡。对具品牌和园林优势的颐景园来说，甚至可以超过9000元。

3、结论：基于上述原因，我司将新城项目高层产品未来售价定为9000元/㎡。

（二）商业价格研判

1、本项目位于樵金路、崇明路交汇，目前商业氛围一般，但龙湾大桥连通外区，片区规划前景好，未来商业

价值较高；

2、西樵目前在售商铺有樵山明珠临街商铺，一线铺位3.5-4万元/方，二线铺位价格约2-3万万元/方；

3、本项目商业围合式2层底商，定位面积1万平方米，为镇区时尚娱乐型商业，以辐射本区消费为主，完善

区域商业功能，服务本楼盘社区生活需求为辅。

4、基于上述说明，本项目商业分段定价，总体均价2.65万元/㎡，其中一层3.5万元/㎡，二层1.8万元/方。

（三）车位价格研判：本项目总可售车位1780个，其中产权车位1495个，人防车位约285个，产权车位按

照16万/个计算，人防车位按照9万元/个计算，均价约13.66万/个。

4

六、 项目去化速度研判

本项目销售周期按照2年测算。高层合计17.8万方，月均销售0.74万平方米，约60-70套，产品良好，符

合市场需求。

七、 结论意见

力争理想拍卖价格：整体分摊楼板价2600元/㎡

八、 竞争对手情况

暂不详。

九、 投融资管理中心实地考察后的意见

十、 敏感度分析

参见附件。

5