房地产发展史

房地产发展史

一、 房地产发展历程

中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房

地产市场大约划分为三个阶段：

起步阶段。

1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的房地产业有两个关键词：

一是“无序”，二是“调控”。

由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，

只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等

地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土

地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发

商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。

针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”

的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。

直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的

增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。

提速阶段。

1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停

止福利分房”，二是“按揭贷款”。

这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅

度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。

调控阶段。

2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策

多，时效短”，“保障房”。

“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”

（90平方米占比必须在70%以上）所替代。其中最重要的一项法规是“截至2004年8月

31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31

大限”。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭！也是行业的资本属性开

始显露“推手”面目的起点

这一阶段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”启始之年，启动了“五年建设

3600万套保障房”的宏伟计划。这一计划标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时

期。

通过上述三个阶段的发展，中国新建各种住宅近200亿平方米，其中超过100亿平方米

的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平。2013年，全国商品房销售总额

已突破8万亿元，如加上每年投入使用的400余万套保障房部分，规模更加宏大。

2003年-2014年房产十年的风雨变迁

长时间以来，房地产业为我国GDP增长做出了巨大贡献，但有人言，它支撑不了一个大国

的崛起，这是专家应该研究的问题。但我们不能否认，它确实给中国经济带来了变化，是国

民经济的支柱产业。在现在中国的一个家庭中，主要的财富和重要的投资也是房产。2014

年6月28日，著名经济学家陈志武在投资者保护高峰论坛上就表示，中国家庭资产配置中，

有79%投资于房地产。不难看出，房价的上涨与下跌，关乎着家庭财富的增长与缩水，同

时牵连着国人的投资方向。

2003年以前，国人对房地产的投资少之又少，从2004年开始连续数年房价快速飙升，接着

到2008年的金融危机，进入一段时间的低迷后再续升势，直至现在的颓势尽显。十几年来，

房地产投资犹如一部跌宕起伏的大片，购房者便是电影里的演员，总是徘徊在什么时候该买

房、什么时候该卖房、买什么样的房的纠结中，拿捏得准的人便赚得盆满钵满。

2003年以前：投资房地产是一个冷门专业

2003年以前，特别是1998年以前，大多数国人对“商品房”究竟是一个什么样的概念，

基本是处于一个懵懵懂懂的状态，拿钱买房最多是自住，对于投资房地产就更是一个冷门专

业。

2003年至2008年：房地产投资的黄金五年

2003年被称为是“换届年”，2003年至2008年，被认为是房地产投资的黄金五年。2003

年8月，国务院发布“18号文件”，明确将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业

之一。随着房地产市场化的推进，房地产开发企业如雨后春笋般在全国各地兴起。与此同时，

一个“拉帮结派”的群体——炒房团也走入了楼市。在大量资金涌入的情况下，中国房地产

业发展开始步入快车道。

炒房团最初是从温州（楼盘）人开始，最初他们也只是从自家门口开始炒起，后来延伸

至周边的上海（楼盘）、杭州（楼盘）等地，然后再转战珠三角和环渤海一带，最后演变成

了“全国炒房团”。曾经有媒体报道，温州瑞安一个地道的农民，2005年开始炒房，这已经

是很晚起步的了。他先是拿出200万元积蓄，在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万元，

比辛苦采沙好赚多了，回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。之后，他与同

乡8个人携2000万元本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，

两个月后转手，盈利就高达25%。接下来，他就转战到了全国其他地方，一天下来，能卖

几套房子，盈利就有几百万元。

“可怕的温州人”买房更是跟买菜一样，出手相当阔绰，所到之处，必然“掳走”大量

房产，同时也会引起当地房价暴涨。到底有多少温州人在全国各地购房、炒房，有多少民间

资金在流动，得到普遍的认同与最广泛引用的一种说法是“10万人1000亿元”。

受到温州炒房团赚钱的刺激，全国其他地方的炒房团也开始蔓延开了，大量资金纷纷抛

向了楼市。《投资与理财》记者综合了多家媒体报道的一些案例，我们可以一起看看那些年

炒房团投资房地产的疯狂：

有人是抱着暴富的心态，有人是出于从众的心理，当看到房价猛涨，其他人赚钱的时候，

一些非炒房团的散户也将自己的资金投入到了楼市。

哪里有需求，哪里就有市场。炒房团不但促涨了房价，同时也促涨了地价。在开发商逐

利的助力下，一批又一批的“地王”价格刷新。当然，促涨地价的不仅仅只是炒房团，不过

地价的提高，除了直接抬高了房价，同时也吸收了更多的资金进入楼市。

2008年至2013年：房地产业的暴利晚餐

房价经过多年的飙涨，在2008年受挫了。2008年，金融海啸席卷众多国家，中国楼市

同样未能幸免，但是经过短暂的低迷之后，很快又苏醒了。

金融危机，让股市跌跌不休，从2007年10月16日的6124点跌至现在的近2000点。

这期间，一部分老练的股民，较早抽身离了股市，损失较少，在经受了股市的“虚”之后，

便将资金转移到了相对比较“实”的房子上。

受金融危机的影响，中国政府在2008年11月份，推出4万亿元刺激经济计划，大量无

处安放的资金，面对股市的萎靡不振，最终选择直接或间接流向了楼市。

2009年，在炒房团、“地王”等2007年楼市牛市的余温下，股市大量资金的转入和4

万亿元计划的刺激，让中国楼市再次火了起来，并陷入了一发而不可收的地步。

在金融危机中，房价不但不跌，居然还逆势上涨，这也给那些受金融危机影响的游资指

引了投资方向，2008年曾被媒体广泛报道的“制造业资金流入楼市”现象就属于这一类。

2010年注定是楼市不平静的一年。这一年，在国内各大城市房价狂飙的情形下，中央

终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控，将高温的楼市一下子打入了冰窖。

各地房地产市场交易严重萎缩，中国房地产业的暴利时代开始走向终结，网络纷纷传出温州

炒房团资金被套牢，“跑路”和跳楼现象频频出现。直至后面几年，商品房限购加码、土地

出让遇冷、二手房交易疲软……“楼市悲情”剧目一直在上演。

2013年至今：全民炒房风光不再楼市冰火两重天

无论是被称为“一直能预见内地房地产市场”的大佬，还是普通国民，多年的楼市不景

气，让他们对中国楼市激情锐减，楼市出现了“一半海水，一半火焰”的现象。

自2013年8月以来，李嘉诚和其子李泽楷就开始抛售旗下在内陆的物业。有媒体报道

说，这表明了李嘉诚及其子李泽楷看跌中国房地产。

对于李嘉诚的举动，万科董事会主席王石在微博上表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、

上海等地的物业，这是一个信号。小心了！”内地房产大佬的回应，可谓意味深长。

一线城市房价磨磨唧唧的不褪色，三四线城市却“山雨欲来”，部分城市开始闹“鬼城”。

2013年以来，国内相继有鄂尔多斯（楼盘）、营口（楼盘）、常州（楼盘）、惠州（楼盘）等

城市爆出严重楼市泡沫。

对房产持有者来说，现阶段持有还是抛售，这是个问题，“闭着眼睛卖都会赚”的年代

已经过去了。对于想购房的投资者来说，“闭着眼睛都能买”的年代也已经过去了。按照房

价现在的情况，加上需要承担的房贷，有买房的一大笔钱还不如去买一款理财产品，也还有

个5%-10%的收益。

二、 房地产2004年到2014年房地产量价走势

1. 商品房销售面积及新开工面积

由上表可知，2004年至2007年，房地产销售面积一路增加，商品房销售面积的从2004年

33820万㎡上升到2007年的69104万㎡，增长了一倍还要多。到了2008年房地产市场受挫

了，金融海啸席卷众多国家，中国楼市同样未能幸免，2008年房屋销售面积经过多年的增

长，首次出现下跌，但并未持续太久，中国政府在2008年11月份，推出4万亿元刺激经济

计划，大量无处安放的资金，面对股市的萎靡不振，最终选择直接或间接流向了楼市。2009

年，房屋销售面积出现井喷式增长，一直持续到今天。

而供销比一直在1.1和1.5之间上下浮动，基本处于相对稳定的状态。

2. 2004年-2014年房价走势

由上表可知，2004年至2014年，除了2008年受到全球金融危机的影响房价略有下降外，

其他年限可以说是一路飙升，尤其是2009年，房价出现了井喷，当年房价涨幅高达23.2%，

创历年新高，2010年，中央对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控，至此房价上涨幅度

开始减缓，2014年更是下降到1.38%，尽管2014年中央出台了一系列的救市政策，但从房

价走势和房地产销售来看，效果并不是特别理想。

附：2014年和2015年政府出台的相关政策

2014年以来的房地产松绑政策，明显可以分为四轮

第一轮：各地的松绑限购政策。

第二轮：央行的限贷政策调整及降息。

第三轮：各地纷纷发布购房补贴及央行的再次降准。

第四轮：两会前后开始鼓励自住及改善需求的政策，主要在公积金政策、回购库存商品房

做保障房等。第四轮房地产松绑政策主要以二套房贷松绑为标志。

2015年政策

1、2015年2月28日，央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基

准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率

下调0.25个百分点至2.5%。

2、各地的公积金最低首付调整。

3、3月30日，《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房

贷款政策有关问题的通知》发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且

相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公

积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申

请住房公积金购房，最低首付30%。

4、3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，

通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。

5、4月19日下午，央行宣布从4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1

个百分点。

6、5月9日，次日起降息0.25个百分点，同时扩大银行行存款利率上浮区间，由此前基准

利率1.3倍提高到1.5倍。

7、根据《中国人民银行关于下调金融机 构人民币贷款和存款基准利率的通知》，从2015

年6月28日起，下调个人住房公积金存款利率。

8、8月25日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。

9、9月30日，央行和银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首

次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。同日，央行、

财政部、住建部联合发出通知，明确自今年10月8日起将实施多项举措，切实提高住房公

积金使用效率，全面推行异地贷款业务。

三、 万达成长史

万达商业地产发展三个阶段：

一、商业地产涉足阶段（2000-2002，第一代店，城市包括长春、青岛、济南、哈尔滨、沈

阳、天津、长沙、南昌、南京）。特点如下：

1、拿地选址：以引进沃尔玛作为吸引城市招商引资的合作条件，取得了省会城市商业核心

区域的地块；

2、建筑产品：建筑为4-6万平方米左右，4层楼的BIG-BOX-大盒子；

3、商业业态：以2、3楼超市、4楼家居为主力店，其它散租；

4、赢利模式：一楼散卖、其它部分持有。

这个阶段对于万达来说，建立起了对地方政府的招商需求认知（获取优质土地），商业资源

的对接，以及对商业地产如何赢利模式的初步框架。但商业经验不足，只敢拿市商业中心地，

同时也出现了后续持续经营不善的问题。

二、商业地产调整阶段（2002-2005，第二代店，城市包括武汉、南宁、天津、大连、沈阳）。

特点如下：

1、拿地选址：还是以引进沃尔玛作为合作条件，取得了省会城市商业核心区域的地块；

2、建筑产品：建筑为10-15万平方米左右，多个4层楼的BIG-BOX-大盒子组合；

3、商业业态：除超市、家居以外，增加了百货、影院等主力店；

4、赢利模式：街铺散卖、其它部分持有。

这个阶段对于万达来说，开始出现了经营的成功案例，如南宁、武汉、哈尔滨。也出现了经

营极端失败案例——沈阳。其中，南宁、武汉、哈尔滨等经营成功的一个共同现象就，都外

部引进了连锁知名百货进行合作。万达开始与百货进行尝试重点对接，包括与中国百货元老

——王德明，以及和深圳铜锣湾百货合作，以解决经营问题，但风波重重。当然，直到现在，

万达也没解决这个问题，就是自营百货始终亏损。

大洋百货突然易帜:资金吃紧万达撤股 王德明出走

三、商业地产发展阶段（2006-至今，第三代店，城市。。。）特点如下：

1、拿地选址：是“万达广场”进驻城市作为招商引资的合作为主，取得了城市发展新区地

块为主；

2、建筑产品：建筑为50-100万平方米左右，产品丰富多样，包括步行街铺、住宅、公寓、

写字楼、酒店等；

3、商业业态：包括超市、百货、影院、餐饮、电玩等，业态丰富化；

4、赢利模式：购物中心和酒店持有，其它以快速销售为主。

这个阶段对于万达来说，是从城市中心走入城市周边新区发展的阶段。万达顺应了中国城市

化发展的方向（中国城市化主要以开发区为方向带动，而全国开发区在2006年，达到6800

多个，普遍建设在城市的新区，迫切需要招商引资来拉动）。万达在新区的布点，避免了与

市中心区商业的竞争，极大的减少了万达经营的压力。新区人口随着城市化的增长而增多，

这样实现了政府、消费者、投资商、商户的多赢。换句话说，万达一直头痛的商业经营问题，

随着中国城市化的快速发展，得到了极大缓解或解决。

至于武汉、南昌、长白山等第四代万达城，相关人士认为其个性化更大于复制性，没有深入

研究，因此，在此不再表述。

万达的理念

个人认为，万达的理念思路，就是走中国的市（bu）场（qiu）化（ren）道路：

1、2000年以前，万达积累了房地产的开发经验，但遇到了房地产的主要难题——如何通过

市场化的手段拿地问题；于是，有了通过世界五百强，迎合地方政府招商引资的需要的开发

尝试；

2、2000-2006年，土块的问题解决了，但万达出现了拿地开发销售后的商业无法可持续经

营问题。于是，开始寻找从拿地选址、建筑规划、商业运营的再度尝试；

3、2006-2013年，商业经营模式解决了，但商业人才紧缺，如何通过制度保障该商业模式

能够在全国快速的复制问题。于是，万达通过商业的标准化、IT化的制度建设，解决了项

目的快速复制性问题。

当然，目前万达还存在，持有商业如何变现的问题，到现在还没有解决。