大盘崛起!探秘济南东部超级大盘——文旅城

⼤盘崛起！探秘济南东部超级⼤盘——⽂旅城

提起济南的超级⼤盘，很多⼈印象中的都是南部鲁能领秀城。这样产品系齐全且体量⼤的项⽬不仅影响着济南城市化的

进程，同时也在改善着市民的居住格局。

千禧年之后，济南的超级⼤盘概念开始出炉，从2002年的阳光100到2005年的鲁能领秀城，再到2010年的中海国际社

区，这些历经了⼗多年甚⾄近20年的超级⼤盘，如今仍活跃在济南的房地产市场上。

超级⼤盘的出现，不再是单纯的为住户提供居住的房⼦，更多的是将住宅、教育、商业、交通等要素融合为⼀体，打造

出了⼀个配套齐全的“城中城”。

（⽂旅城莲花售楼处）

随着济南中⼼版图的不断扩容，新东站⽚区⼜有了天鸿万象新天，华⼭⽚区也落地了中海华⼭珑城，济南东部也有了⽂

旅城……⼀个⼜⼀个充满现代化⽓息的社区不断涌现，这样的造城运动也刷新了济南市民的居住观。

01 东部超级⼤盘的变更

济南作为⼀个东西狭长的城市，向东发展是近些年来的重⼼之⼀。⽂旅城位于经⼗路与凤鸣路交会处，在落地之初由万

达拿地开建。2016年8⽉26⽇，总投资630亿元的万达⽂体旅游城项⽬落户历城港沟。

（社区实景图）

2017年6⽉30⽇上午，万达集团以约66.75亿元的价格拿下潘⽥⽚区16宗捆绑地块共99.67万平⽅⽶，将在此处建设世界

超级旅游⽬的地——集⽂化、旅游、娱乐、体育、商业、居住等业态于⼀体的万达⽂旅城。其中，10宗住宅地块共

59.27万平⽅⽶，楼⾯价最低为2726.6元/平⽅⽶，最⾼为3509.57元/平⽅⽶，容积率为1.9⾄2.4。

2017年7⽉，济南万达⽂旅城易主，融创接⼿改名为济南融创⽂旅城。

2018年6⽉22⽇，融创以58.17亿元的价格拿下历城潘⽥⽚区13宗⼟地，共计1964亩。包括6宗住宅⽤地，总建⾯

138.79万平⽅⽶；商服⽤地5宗，总建⾯54.98万平⽅⽶；娱乐康体2宗，总建⾯20.87万平⽅⽶，这13宗地块为融创⽂

旅城⼆期⽤地。

02 项⽬在售情况

整体来看，⽂旅城项⽬⾃2018年初⾸开以来，在2年多的时间⾥⼀直不断推出新产品，2020年更是以售出⾯积58.87万

平⽅⽶近5000套的住宅⾼居济南楼盘的成交榜⾸，成交⾦额达86.98亿元。

（⽂旅城地块分布情况）

据置业顾问介绍称，⽬前项⽬在售有⽑坯的D4地块和精装的D5地块。

其中，D4地块在售房源户型⾯积涵盖了110平⽅⽶、130平⽅⽶、145平⽅⽶的刚需户型，价格在13500-14500元/平⽅

⽶左右，在售楼栋有1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#，地块交房时间为 2022年8⽉30⽇。

（D4地块户型）

1#：两梯四户，两个单元，33层，110㎡-130㎡-145㎡

2#：两梯四户，两个单元，31层，110㎡-130㎡-145㎡

3#：两梯四户，两个单元，31层，110㎡-130㎡-145㎡

4#：⼀梯两户，⼀个单元，33层，110㎡-145㎡

5#：⼀梯两户，两个单元，33层，170㎡

6#：两梯四户，两个单元，33层，110㎡-130㎡-145㎡

7#：两梯四户，两个单元，33层，110㎡-130㎡-145㎡

8#：⼀梯两户，⼀个单元，22层，110㎡-145㎡

9#：两梯四户，两个单元，33层，110㎡-130㎡-145㎡

D5地块在售户型⾯积为110平⽅⽶、130平⽅⽶、142平⽅⽶、170平⽅⽶的刚改户型。均价为15800-16500元/平⽅⽶，

值得注意的是，该地块有居住式公寓，售价14500元/平⽅⽶起。⽬前该地块的在售楼栋有1#、2#、3#、5#、6#、7#，

地块交付时间为 2022年9⽉30⽇。

（D5地块户型）

1#：两梯四户，⼀个单元，29层，110㎡-142㎡

2#：两梯两户，⼀个单元，31层，170㎡ （四室两厅两卫）

3#：两梯四户，两个单元，33层，110㎡-130㎡-142㎡

4#：两梯两户，⼀个单元，31层，170㎡ （四室两厅两卫）

5#：两梯四户，两个单元，31层，110㎡-130㎡-142㎡

6#：两梯四户，两个单元，31层，110㎡-130㎡-142㎡

7#：两梯四户，两个单元，30层，110㎡-130㎡-142㎡

此外，D6地块的8号楼还有122平⽅⽶的户型在售，该地块为⽑坯交付，交房时间为2023年6⽉份，⽬前95平⽅⽶房源

售罄，仅有少量122平房源，均价13500元/平⽅⽶左右。

（⽂旅城沙盘图）

03 项⽬利弊分析

作为济南东部的超级⼤盘，济南融创⽂旅城预计全部⼊住后将达10万⼈左右。这样⼤体量的社区造就了⾮常密集的居住

环境，这也是最受购房者吐槽的⼀点，⽂旅城密集的楼栋也让部分地块有居住公寓。

（已经交付的兰亭居）

为了做好⼈群导流，⽬前从经⼗路到旅游路南北向已有双向⼋车道的公路线，且BRT公交的线路已经做好规划。后期沿

经⼗路的地铁开通后，周边的交通线路将会更加便捷。

（密集的楼栋）

整体来看，⽂旅城享受了各种商业和娱乐设施带来的⽣活便利性，但同时嘈杂的噪⾳也是影响居住体验的⼀⼤因素。根

据销售⼈员的讲述，开放式的融创乐园不需要通票，⽽是采⽤了分票制，今年5⽉29⽇将会正式开业。

（酒店群会议厅）

除了便捷的交通和商娱配套以外，对于业主来说更关⼼的就是教育问题，尤其是这样好⼏千亩的超级⼤盘，在项⽬开建

之初就配套规划了10所学校，包括6所幼⼉园、2所⼩学、1所初中和1所九年⼀贯制学校，全部签约历城⼆中，由历城

⼆中教育集团统⼀管理。

（配建的九年⼀贯制学校）

此外，在项⽬的西侧是莲花⼭，项⽬中间还有韩仓河，⽬前景观带的建设也在如⽕如荼的进⾏中，依⼭傍⽔的环境也成

为项⽬的卖点之⼀。

（在建韩仓河景观带）

综合来看，⽂旅城是济南“东强”的桥头堡，各种配套设施后期也会较为齐全，但这个发展过程还需要⼏年时间。从⽬前

已经交付的地块来看，周边的商业多为底商，居民的公共出⾏仍有较⼤的困难，⽽且住宅项⽬⼤多数都是⾼层建筑，整

体的居住密度也⾮常⾼。这样的产品对于刚需群体来说，⽆论从价格还是户型设计上较为友好，但对于追求改善的置业

者来说，⼤平层的售价在22000元/平⽅⽶左右，与莲花⼭西侧汉峪⽚区的项⽬相⽐，竞争⼒还有待加强。