地块区域价值分析报告

地块区域价值分析报告

一、 长沙市房地产各区位（板块）分析：

随着城市化建设进程的加快，楼市发展越来越快，楼盘规模不断扩大，各区

域楼盘主要是围绕东塘板块、烈士公园板块、城南板块、人民东路板块、城北板

块、河西板块、五一商圈板块这八大板块展开。

1、各板块分析：

⑴东塘板块：

代表楼盘有名都花园、亚华·香舍花都、曙光大邸、书香名邸、鑫天鑫城、

维一星城、明星村、鸿鸣中心等，主要分布在劳动路沿线，规模较大，以高层建

筑为主，因地处于东塘成熟商业圈内，配套设施完善、商业繁华、乃寸金之地，

均价一般处于2800元/平米以上。

成熟的商业和明显的地段优势是该板块先天的优势，也决定了该板块楼盘的

高档市场定位。在楼盘的产品开发特别是环境和户型方面，从维一星城到亚华香

舍，该板块始终走在最前列，代表着长沙房地产高档产品开发和销售的最高水平。

⑵烈士公园板块：

代表楼盘有梦泽园、王府花园、公园11号、滨湖嘉园、都市先锋、新华联

家园、泰时新雅园、四季花城。该板块中高档楼盘比较集中，供应量大，竞争相

对激烈。在环境方面主要依托烈士公园的自然环境以及与火车站的近距离，规划

都为高档住宅，以小高层和高层建筑为主，另有少量的别墅（梦泽园）。目标消

费群主要为三湘、南湖大市场的个体私营业主，均价在2600元/平米以上。

⑶城南板块：

代表楼盘有华丽家族、翡翠林居、湘中海·星之都、华盛家园、湘银嘉园、

白沙花园、万事佳景园等。该板块的楼盘主要分布在芙蓉南路两侧和赤岭路南侧，

在交通方面主要依托已建成的芙蓉路、二环线和规划的书院路。在同档次产品开

发上，该板块各楼盘的品质都较高，该板块在长沙消费者心中已形成高品质中、

高档商品房区域的形象，因此，该板块楼盘在同档次的市场竞争中有一定的优势。

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⑷人民东路及体育新城板块：

代表楼盘有南都·西街花园、仁和·香堤雅境、星城世家、水云间、颐美园、

佳润新城、朝阳欣园、美林景园、绿城·桂花园等项目。该板块主要集中分布在

人民东路两侧依托人民东路的交通，以马王堆专业市场和长沙火车站附近专业电

脑市场经营管理者为主要目标消费群，因此，该板块的楼盘定位都在中高档，均

价在2800元/平米左右。在激烈的竞争中，颐美园在该板块占据了制高点，其价

格在该板块最高（均价达3000元/平米）但由于其地理位置的优势使得其销售状

况最好。

⑸城北板块：

代表楼盘有左岸春天、金鹰·圣爵菲斯、智邦·城市花都项目、新家园、江

滨玫瑰园、锦绣华天、顺天•北国风光、滨江丽园、天健项目、珠江等项目。该

板块的楼盘主要集中于芙蓉北路开福区政府附近，因其地理位置较偏的原因，此

地区在配套方面不太完善；环境方面主要靠小区自己的园林设计，因此中、高档

供应量相对较少，目标消费群体主要以白领为主，均价在2400—2600元/㎡之间。

⑹河西板块：

代表楼盘有新外滩花园、阳光100、金牛山庄、香格里·麓山、卓越蔚蓝海

岸等项目，其目标消费群主要为学校教师和高新产业开发区的经营管理者，因此

在供应上处于两极分化的状况。定位中低档的有咸嘉新村和静园山庄，定位为中

高档的有江景楼盘江岸景城、沁园春以及别墅荷塘月色•世博城、悦喜国际山庄。

其中，由于城西高层消费群规模相对小而江景楼盘均价2600元/㎡相对河东过

高，销售状况较差。以湘江、岳麓山和橘子洲为天然景观，具有先天的人文和自

然环境优势，均价一般在2800元/平米以上。建筑以高层为主（便于观景），且

建筑密度较大，容积率较高，销售状况一般。

⑺五一商圈板块：

代表楼盘有BOBO国际、青年公寓、五一新干线、英尚国际、曼哈顿新贵。

这里有众多的商业地产项目欲喷薄而出，住宅小区则可遇难求，极为稀缺。

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2、本区域项目所在板块详细分析：

随着对接长株潭三市交通的“黄金干线”——芙蓉路的全线贯通，使得芙蓉

南路沿线的土地迅速增值，带动了南城房地产开发的热潮，同时，韶山路改造工

程的完成，南城的交通状况也得到了极大的改善。随着芙蓉路的全线贯通，其两

厢土地也将以此为载体，迎来大量的人流物流。这条黄金干道，使得原来荒凉之

地顿成投资兴业的热土，其地价一路飙升。诸多地产开发商敏锐地捕捉到了这一

巨大商机，纷纷抢滩圈地，大兴土木，芙蓉南路周边的房地产开发呈现出前所未

有的热潮。

上海城、白沙花园、名城、华盛家园、湘中海·星之都、柠檬丽都、万事佳·景

园、湘银嘉园、富绿新村、翡翠林居等，一大批楼盘相继出场，让南城消费者感

觉到了乱花迷眼的无从挑选。20多个房产项目将芙蓉南路紧紧包裹，经济适用

房、中高档商品房、商住楼等楼市题材争奇斗妍。围绕南郊公园、围绕芙蓉南路，

一个崭新的南部楼市生态住宅区逐步成形。仁和家园的销售最先一空，其负责人

表示，选择在芙蓉南路附近做楼盘，就是看准了南郊公园的生态、休闲和城市南

移这个趋势，目前楼盘已经升值。 更激烈的竞争在后面——芙蓉南路与环线交

接处，种种迹象表明，更多隐密的资本正拟有所动作。湘中海·星之都、柠檬丽

都等新楼盘，其倾情打造的长沙 “都市新庭院”在芙蓉南路两厢挺拔的天际线

后节节拔高。甚至，这种板块雏形的发展，感染并辐射到了二环沿线的物业，从

韶山路一径延伸过来的华银园、到香樟路附近的德馨园，以及井湾子附近绿荫家

园、佳园星城、景湾小区等多个经济适用住房楼盘，甚至是因此而纳为了内陆湖

的同升湖山庄，将整个南城的地产大战点染得生机勃勃。

芙蓉南路、雨花大道、南大桥及二环线的拉通，特别是芙蓉路的改扩通车、

体育新城的兴建和省政府南迁，使近年来城南市政建设日趋完善。众多品牌地产

的进驻提升了区域居住品质。上海城、智邦家园、创远景园、翡翠林居、华盛家

园、湘银嘉园、万事佳·景园、都市阳光等，运用不同的设计理念，给这一区域

的楼市产品增添了新的色彩，购房者们也因此有了更多选择。

南城楼盘以前普遍定价较低，一方面与众多的经济适用住房拉平了南城房价

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有关，另一方面，较为低廉的地价，让开发商有了比较弹性的定价空间。但是项

目中的上海城、柠檬丽都等项目已经已经开始拉升南城的房价。

据悉，目前在天心生态新城的各类开发建设项目共有43项，其中行政事业

单位用地项目13个，房地产项目22个，工业企业办公总部4个，大型市场1

个，其他3个，总用地面积7832亩，总投资达69亿元。

二、 项目区位的介绍：

1、区域描述：

南长沙是省会长沙的南大门，是长株潭经济一体化的前沿阵地，为长沙拓南

扩城的“桥头堡”。随着省政府机关大院南迁，一批重大文化设施、配套公益设

施将在城南拔地而起。在规划中，省政府新址、省地质博物馆、省青少年活动中

心、省群众艺术馆、会展中心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、

建筑群落，将使这里成为省会行政文化中心，从而为南长沙的发展提供了无尽的

空间。

长沙南城——是长沙市“繁北拓南，西文东市，实现城市中心区扩容提质；

繁北提质，拓南兴城，以大建设带动大发展”以及“长株潭经济一体化”的核心

代名词，也是长沙市城市化、城市扩容的重要战略部署之一，是长沙市城市发展

的热点区域。特别是随着芙蓉南路的拉通、韶山南路的改扩建、政府部门逐渐进

驻办公、大量住宅项目开发，区域发展更是呈现出一派火热局面，可以预见，该

区域在近期之内，从区域影响力来说，会成为全城瞩目的焦点，从城市发展角度

来说，会以更快的速度真正意义上成为城市的中心，未来的新城市中心将向南长

沙转移。

2、区域规划发展分析：

从市政规划来看，区域所在的天心区也对区域发展提出了更高质量的规划。

天心区政府将南部新城区定位为生态示范区，提出以省政府新址为核心，以芙蓉

南路为轴线，力争用5至15年的时间，建设一个生态环境优美，区域布局合理，

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基础设施完善，经济实力一流总面积约57平方公里的生态示范城。示范城以信

息、金融、医药、高科技农业等一批低污染、高附加值的新兴产业为主，辅之以

旅游、文化、休闲娱乐产业，适合于高素质住宅社区的开发。同时，随着省政府、

区政府、各大企事业单位的进驻，区域“中央政务区——CPD”的形象正在形成，

住宅与商业的升值空间变得显而易见。

从开发成本来看，由于南城概念的炒热，特别是随着芙蓉南路的全线贯通，

其两厢土地也将以此为载体，其地价一路飙升，大道两厢可供开发的6000余亩

土地不但全部被开发商圈走，地价更是超过100万/亩，开发成本逐渐高升。这

预示着长沙南城房地产项目的开发成本提高，未来将有一大批高素质、上档次、

规模开发的社区会在该区域出现，突显“羊群效应”。南城作为长株潭核心区域

的地位日益凸显，随着各种文化、教育、娱乐、医疗设施的不断完善，随着城市

经济的迅速发展、城市空间的纵深拓展和人们生活方式的分化，南城势必成为一

个生态优越、人文高尚、生活便利的理想片区，极为适合城市主流人群居住、工

作、消费、娱乐、健身。

据了解，目前仅芙蓉南路沿线，就有柠檬丽都、金秋盛德城、万博城等十多

个项目在建。南城的大型居民区不但数量众多，而且大多数在建，所以现在看起

来，南城是个大工地，但这些大居民区的交房高峰期在明后年，随着交房高峰和

居民的大批入住，南城将在极短的时间内形成巨大的人流和购物需求；随着生态

新城的形成，南城居住中心的形成，大量的中高收入人群涌入南城，将会在短时

间内极大的拉升南城区域的消费水平。

未来一段时间，南部生态新城区域将陆续投入上百亿，建设一个基础设施完

善、区域布局科学、生态环境优美、产业结构合理的新城区。建成之后，南城将

成为21世纪人与自然和谐发展的新型生态城、生态型的省级行政文化中心、长

株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所。

3、区域配套及发展：

区域的文化、公益设施非常丰富，以省府绿化广场为中心，省地质博物馆、

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省科技馆、省群众艺术馆、省青少年活动中心等一大批省、市级重大文化设施正

在紧锣密鼓的筹建中。一部分高标准的医院、全日制学校、社会福利院等一批社

区公益设施也将相继落户到此，它们将极大地推动该区域住宅项目的开发速度。

目前该区域还没有形成就业中心和商圈的概念，不过随着省政府和区政府的迁

入，该项目周边将打造未来长沙最大的就业中心和商圈——南长沙生态商务区。

从交通结构来看，外部交通虽然比较发达，但相对单一，长沙市两大城市主

干道韶山路、芙蓉南路贯通区域，但可以让现在的城市中心与地块所在区域的物

理距离在拉近，同时让老百姓的心理距离也逐渐地在缩小。地块内部交通组织体

系完善，贯通各城市机能组织，具有极好的生活组织系统发展前景。

有关人士分析，未来长沙政治、经济、文化中心区域必然会以五一大道和湘

府路两条东西向迎宾大道为横坐标，芙蓉路、韶山路、火星大道三大南北主动脉

为纵坐标，交错形成六个财富原点，形成长株潭经济一体化进程中的财富助推引

擎。 五条城市主干道中有三条就贯穿本区域之内。

三、 项目地块土地价值研判：

1、湘府路地块

1）地理位置介绍及土地性质介绍：

⑴地理位置介绍：

本案地块位于长沙市南城的中心位置，紧邻政府职能部门的核心办公区域，

项目地块北临湘府路，东临新联路，与省政府隔路相望，距省政府新址仅500

米。西部邻近湘江风光带。向东位省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺

术馆、会展中心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、建筑群落；

南临长沙市环保工业园等一批连接“长株潭”城市经济带的产业基地；项目周边

集中了近16所大中小学校；大量的住宅小区；所以，从规划前景看，本地块处

于集政治、文化、经济三位一体的中心区域，是长沙未来的中央政务区（CPD），

发展前景不可限量。

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项目地块与80米的城市主干道——湘府路接壤，通过湘府路与芙蓉南路、

韶山南路相连，距（市中心）贺龙体育中心仅需10分钟。

⑵土地性质介绍：

项目地块为典型的江南丘陵类型，地形高低起伏变化较大，而且地势高，整

体上均高于周边项目，地表多为原生灌木丛及山林。整个项目地形呈不规则的“V”

字形，所有待开发土地大部分为山丘、原生山林和小型水库、鱼塘以及高升村农

用地。

2）地块周围的景观和环境：

⑴绿化环境：

由于项目地块地处天心生态新城的核心区域，同时，省、区政府的绿化建设

造就该区域的得天独厚的环境优势，加之周边地块均为丘陵地型，有大量的原生

灌木丛、山林、小型水库等，项目的东面的省政府绿化广场，西部的湘江风光带，

在芙蓉南路的西面还将新建新开公园和石冲公园，周边环境非常的好，特别适宜

于居住。

⑵周边历史人文：

项目区域虽为新城区，但文化氛围较为浓厚。项目周边大中院校众多，周边

还有省、区政府的公务员小区，芙蓉南路沿线东侧几乎全部是大中院校，周边的

人口的文化素质和生活档次相对比较高，形成高尚居住区域。本项目所面临的人

文环境得天独厚，非一般项目可比拟。

⑶周边居住环境情况：

项目北部为天兴区政府及拟建的写字楼、酒店等公建；项目西部为天兴区政

府公务员小区、省医疗中心等一些市政机关单位或是文化娱乐用地；项目东部为

拆迁安置房，向东1-2公里为汽车南站；项目南部为规划发展用地；项目向东三

公里为省植物园、项目向西1公里左右为省政府绿化广场，项目自身还将规划一

个占地面积2万平方米的社区绿化广场，因此整个项目的居住环境在未来来看还

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是非常好的，而且，该区域属于未来规划的生态居住区，整体环境质量较高。

⑷项目地块对周边项目的影响：

项目所在区域的影响为区域地标，新的省政府、天心区政府已经成为长沙市

民关于该区域的地标认识。项目区域为长沙新城区的焦点，在经济地位上有着新

城区发展核心的经济作用。

3）周围的交通状况；

项目地块与芙蓉南路、湘府路接壤。项目前的湘府路东西贯穿于整个项目地

块，东接芙蓉南路，西连韶山南路。

湘府路现已开通了805线公交车，并且省政府也给公用事业局下了文件，要

求全面开通湘府路、芙蓉路沿线的公车路线。预计在05年这里将会相继开通几

路公交车线路，届时交通将会得到进一步的改进及完善。

据悉，天心生态新城内共规划市政道路51条，其中36米宽以上的13条，

30米宽的15条。“六纵六横”的路网骨架业已成型，“六纵”即书院路、芙蓉

南路、韶山路、石竹路、新姚路、韶高路；“六横”即二环线、友谊路、韶洲路、

湘府路、杉木冲路、绕城公路，它的建设为天心生态新城的崛起提供了先决条件。

现“六纵”只有石竹路尚未动工。

⑴芙蓉路：

芙蓉路属于长沙南北方向的重要交通动脉，又位于长株潭三市融城的核心黄

金地段，这条大道曾被高度评价为“三湘第一大道”；湖南省政府新址的南迁，

更是关键性地强化了这条大道的“命脉”作用。这条大道在整个湖南的版图中，

都将具有红色的中心地位。这里既是全湖南省的行政中心，又是长株潭三市融城

的核心区域，将成为南城的城市综合功能发展轴。芙蓉南路几乎与南城的大部分

道路相接或是相临，如与建设中的友谊路、韶洲路相接，与湘府路相接，与规划

中的杉木冲路、桂花坪路等路相接，它能方便各处的人流、车流来到湘府路上，

增加人气，还能促进湘府路段上的住宅、商业进一步地发展。

芙蓉路路宽100米，全长46公里，绿化带占了50米，是长沙绿化率最高的

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道路。芙蓉南路修建以前，长沙城仅仅局限于二环线以内。随着芙蓉南路的拉通

和省政府的南迁，天心生态新城迅速崛起。

在雨新路与芙蓉南路交界处、木莲冲路与芙蓉南路交界处均有地铁入口，且

两入口现阶段均建成约5000平方米的绿地。

⑵湘府路：

湘府路西至湘江大道 (七水厂处)，与新开铺路相接，东至白沙湾路。湘府

路路面宽86米，双向6车道，是南长沙最雄伟的东西向城市主干道。该道路沿

线绿化带比五一大道还宽20米，非机动车道比五一大道还宽10米，为长沙又一

标志性道路，将建设成为南城文化产业发展轴。

在本项目区域湘府路西与芙蓉南路相接，东连通拓宽的韶山南路，构筑了完

善的南城交通网。还与以后规划中的石竹路、高升路相接，不仅服务于省政府的

搬迁和天心生态新城及农博新城的建设，同时为二环线以南地区东西向交通快速

疏散和长株潭三市融城创造了较好的条件。

⑶天心环保大道：

北跨芙蓉南路，南接书院南路，横贯天心环保工业园，将成为加速长沙城南

园区工业发展的交通动脉。天心环保大道全长1.66公里,宽46米,总投资4000

万元,按照城区一级道路标准设计，一期工程全长1.14公里；

⑷本区域道路特点：

A、区域内交通一横一纵(一横：湘府路；一纵：新联路)，两条主干道和数

条干道交叉纵横覆盖项目所在区域，组成立体、通畅的交通网络。

B、本区域内的湘府路、芙蓉路、韶山路均为长沙市的城市主干道，几乎与

市内的大部道路都相接或是相临，交通非常方便，四通八达。而且本区域内的道

路全部为新修道路，路面状况非常好，道路宽敞、车流畅通。

C、区域内的新联路沿线，大部分都为住宅用地，只有小部分为行政用地或

是金融商业用地。

D、随着一些大型场馆的修建及机关单位的陆续南迁，这里的交通将会更加

地完善。据悉，明年在湘府路及芙蓉南路段也将会新增大量的公交线路。

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⑸公交车线路一览表：

芙蓉南路公交线路一览表

线路 运营时间 起止 途径

劳动广场、白沙路口、侯家塘、黄土岭北、黄土

岭南、涂家冲、新姚路口、省电大、友谊路、芙

蓉路口、友谊中路、韶山路口、井湾子、红星、

劳动广场—植物园、汽车南站、省外贸学校、机场口、湖南

134路 6：00—21：00

劳动广场 工程职院、三环线桥、炮兵学院、黑石铺、七水

厂、二豹子岭、1103厂、文化村、新开铺、桥头、

广厦新村、公用汽车厂、金盆岭、毛家咀、火车

南站、大椿桥、1师范、劳动广场

汽车南站－汽车南站、九公里、莫家垅、莫家坳、刘家坪、

105路 07:00－19:00

大托机场 先锋村、机场口、大托机场

湘府路公交线路一览表：

洪山桥、金帆小区、报业大厦、晚报大道口、蓉园

6：00—22：00夏小区、五里牌、火车站、金苹果市场、家润多超市、

洪山桥—

季 曙光路、左家塘、雨花大道西、友谊新村、劳动路

805路 天心区政

6：30—21：00冬立交桥西、劳动路立交桥东、树木岭、雨花分局、

府

季 新星小区、雨花区交警队、樟树屋、香樟路口、林

校、井湾子、红星大市场、高升村、天心区政府

4）地块周围的配套设施情况：

⑴购物场所：

项目地块周边的购物场所有：。

⑵文化教育：

项目地块周边的学校有：铁道学院、省经干院、省烟草技术学校、外国语学

校、税务专科学校、中医学院、林学院、省电大等众多中、高等院校。

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⑶医疗卫生：

项目地块距长沙市中心医院约十分钟车程，地块周边有金沙大药房、全洲大

药房、博雅眼科医院，在芙蓉南路沿线还将兴建一个大型的省医疗中心、黑石医

院和大托医院。

⑷金融服务：

项目地块周边金融机构有：中国建设银行、农业银行、农村信用社等金融服

务营业点。从规划图上可知，以后在芙蓉南路沿线将新建大量的金融服务项目。

⑸邮政服务：

在芙蓉南路与韶洲路交汇处将新建青园邮政通信分局，与和平路交汇处也将

新建梓枫邮政通信分局。

⑹娱乐、餐饮、运动：

目前项目地块周边可供娱乐运动用场所较少，档次不高；餐饮类有：银苑大

酒店、幸福人人家、瓦屋山庄、四海大酒店等，近几年在芙蓉南路与披塘路相交

处和韶洲路与韶高路相交处将新建两个较大的影剧院。

⑺游乐休憩设施：

湖南省植物园位处项目地块东面4公里外，近几年在项目的南面还将兴建两

个大型的桂花坪公园和园艺公园。在芙蓉南路西侧也将新建古冲公园和新开公

园、石牌公园。

5）项目地块的SWOT分析：

⑴项目地块优势：

 项目地处未来规划的城市中心区，是长沙乃至整个湖南省的中央政务区，

发展潜力巨大；

 在绿化环境上，项目的原生资源丰富，开发时适当予以保留，一方面可

以节约日后的绿化费用，另一方面更为项目增添了在环境卖点中的独有优势；

 项目地块为典型的江南丘陵类型，地形高低起伏变化较大，而且地势高，

整体上均高于周边项目；

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 原有良好的环境，减少了项目开发中环境改造的成本，而不存在诸如治

安、污染源等难以改造的难题；

 区域内交通两横三纵，五条主干道和数条干道交叉纵横覆盖项目所在区

域，组成立体、通畅的交通网络；

 除了省政府和天兴区政府外，周边规划有省地质博物馆、省青少年活动

中心等一批省、市级重大文化设施、建筑群落，将会极大的改变和完善该区域作

为中央政府区的硬件配套设施；

⑵项目地块劣势：

 从地块的地形上来说，坡地地形在带来一定景观优势的同时，也增大了

施工的土方量，增大了开发成本；

 目前项目周边地区公共交通还不是很完善，出行的资金成本和时间成本

较高；

 项目所在区域在长沙人心目中还属于郊区概念，目前还没有被长沙人认

同；

 项目周边的居住和工作区域还不太成熟，人气不足。

⑶项目地块机会：

 省政府、天心区政府、法院等机关单位已经迁入该地区，近几年还将会

有大量的企事业单位相继迁入，省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术

馆、会展中心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、建筑群落也将

在此建成，它们的到来将极大的提升项目周边的人气；

 天心区委、区政府宏伟蓝图的逐步实施，南部生态新城的打造，将为项

目的发展提供良好的外部环境，成为长沙未来的行政中枢和经济发展核心地带；

 本地块属小丘陵地形，地块内地势起伏不平，土地平整工作量较大；



项目周边有较多的待开发地块，对项目后期开发有一定的威胁；

5）项目地块的价值分析：

（1） 芙蓉南路周边地价情况及发展趋势：

随着2003年芙蓉南路的全线拉通，芙蓉南路周边的土地价格迅速飙升，

由2000年初的20万元/亩左右，迅速上升到80-90万元/亩，好的地块的价

值更是飙升至100万元/亩以上，2004年随着省政府和天心区政府的迁入，

以及沿芙蓉南路八大馆场（配套设施）规划的确定，芙蓉南路周边地价普遍

上涨至100万元/亩，邻近省政府等好地段的价位更始已经上升至150万元/

亩。

（2） 湘府路沿线地价情况及发展趋势：

随着2004年湘府路的贯通，使得芙蓉南路、韶山南路和火星大道连成

一个整体，极大的改善了南城省政府区域的的交通状况，使得省政府新址区

域到市中心各处的时间骤减致10-15分钟，拉近了南城与市区的距离。

随着省政府的迁入，带动了周边开发的热潮，目前湘府路沿线土地已经

基本上被各个开发商拿走，土地价格更是至逼市中心价格，达到100-150

万元/亩。象湘府中路长沙奥林匹克花园地块的土地价格已经超过了100万

元/亩。

（3） 鉴于项目地块的优越位置、良好的交通及配套设施、以及未来南城（天

心生态新城的建设）的巨大发展潜力，该地块的土地价格已经在120

万元/亩，同时，随着周边的不断完善，每年价格还在按照15-20%的

比例上涨。

2、火星大道与芙蓉南路交叉地块

1）地理位置介绍及土地性质介绍：

⑴地理位置介绍：

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本案地块属于南天心环保工业园片区，项目地块西临芙蓉南路，南临火

湖

星大道，东、北方向与湖南天心环保工业园接壤。距湖南省政府新址5分钟车程，

临近湖南环保科技产业园，南临长沙县，本地块处于集政治、文化、经济三位一

体的中心区域和-长珠潭一体化的核心区域，为株洲、湘潭进入长沙的南大门，

发展前景不可限量。

⑵土地性质介绍：

项目地块为典型的江南丘陵类型，地形高低起伏变化较大，项目地块沿芙蓉

南路呈不规则状，南北长，东西短。

2）地块周围的景观和环境：

⑴绿化环境：

根据本片区现状土地利用情况和各功能区之间的关系，结合长沙市的发展

目标，所在片区划分为“一心两园三片”共六个功能分区，拥有独特的生态资

源，根据长沙发展规划，园区绿化采用点、线、面相结合，尽可能成片布置绿

化，片区内绿化树林配置则遵循对比原则，高低搭配、点面结合形成一个立体

绿化系统。

片区内规划出了大面积的东西向南绕城公路环城林带、集中的生态隔离带

外还规划有近56公顷的街头绿地、公园绿地，地块临近石牌公园、长韶公园，

并与长大广场、先锋广场相邻。

⑵周边历史人文：

项目区域虽为新城区，但文化氛围较为浓厚。项目周边大中院校众多，周边

还有省、区政府的公务员小区，芙蓉南路沿线东侧几乎全部是大中院校，周边的

人口的文化素质和生活档次相对比较高，形成高尚居住区域。本项目所面临的人

文环境得天独厚，非一般项目可比拟。

⑶周边居住环境情况：

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项目北部为天兴区政府及拟建的写字楼、酒店等公建；项目西部为天兴区政

府公务员小区、省医疗中心等一些市政机关单位或是文化娱乐用地；项目东部为

拆迁安置房，向东1-2公里为汽车南站；项目南部为规划发展用地；项目向东三

公里为省植物园、项目向西1公里左右为省政府绿化广场，项目自身还将规划一

个占地面积2万平方米的社区绿化广场，因此整个项目的居住环境在未来来看还

是非常好的，而且，该区域属于未来规划的生态居住区，整体环境质量较高。

⑷项目地块对周边项目的影响：

项目所在区域拥有独特的自然和人文生态资源，为长沙的南大门，区域地标，

新的省政府、天心区政府已经成为长沙市民关于该区域的地标认识。项目区域为

长沙新城区的焦点，在经济地位上有着新城区发展核心的经济作用。

3）周围的交通状况；

⑴芙蓉路：

芙蓉路属于长沙南北方向的重要交通动脉，又位于长株潭三市融城的核心黄

金地段，这条大道曾被高度评价为“三湘第一大道”；湖南省政府新址的南迁，

更是关键性地强化了这条大道的“命脉”作用。这条大道在整个湖南的版图中，

都将具有红色的中心地位。这里既是全湖南省的行政中心，又是长株潭三市融城

的核心区域，将成为南城的城市综合功能发展轴。芙蓉南路几乎与南城的大部分

道路相接或是相临，如与建设中的友谊路、韶洲路相接，与湘府路相接，与规划

中的杉木冲路、桂花坪路等路相接，它能方便各处的人流、车流来到湘府路上，

增加人气，还能促进湘府路段上的住宅、商业进一步地发展。

芙蓉路路宽100米，全长46公里，绿化带占了50米，是长沙绿化率最高的

道路。芙蓉南路修建以前，长沙城仅仅局限于二环线以内。随着芙蓉南路的拉通

和省政府的南迁，天心生态新城迅速崛起。

在雨新路与芙蓉南路交界处、木莲冲路与芙蓉南路交界处均有地铁入口，且

两入口现阶段均建成约5000平方米的绿地。

⑵湘府路：

湘府路西至湘江大道 (七水厂处)，与新开铺路相接，东至白沙湾路。湘府

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路路面宽86米，双向6车道，是南长沙最雄伟的东西向城市主干道。该道路沿

线绿化带比五一大道还宽20米，非机动车道比五一大道还宽10米，为长沙又一

标志性道路，将建设成为南城文化产业发展轴。

在本项目区域湘府路西与芙蓉南路相接，东连通拓宽的韶山南路，构筑了完

善的南城交通网。还与以后规划中的石竹路、高升路相接，不仅服务于省政府的

搬迁和天心生态新城及农博新城的建设，同时为二环线以南地区东西向交通快速

疏散和长株潭三市融城创造了较好的条件。

⑶天心环保大道：

北跨芙蓉南路，南接书院南路，横贯天心环保工业园，将成为加速长沙城南

园区工业发展的交通动脉。天心环保大道全长1.66公里,宽46米,总投资4000

万元,按照城区一级道路标准设计，一期工程全长1.14公里；

⑷本区域道路特点：

A、区域内交通一横一纵(一横：湘府路；一纵：新联路)，两条主干道和数

条干道交叉纵横覆盖项目所在区域，组成立体、通畅的交通网络。

B、本区域内的湘府路、芙蓉路、韶山路均为长沙市的城市主干道，几乎与

市内的大部道路都相接或是相临，交通非常方便，四通八达。而且本区域内的道

路全部为新修道路，路面状况非常好，道路宽敞、车流畅通。

C、区域内的新联路沿线，大部分都为住宅用地，只有小部分为行政用地或

是金融商业用地。

D、随着一些大型场馆的修建及机关单位的陆续南迁，这里的交通将会更加

地完善。据悉，明年在湘府路及芙蓉南路段也将会新增大量的公交线路。

⑸公交车线路一览表：

芙蓉南路公交线路一览表

线路 运营时间 起止 途径

劳动广场、白沙路口、侯家塘、黄土岭北、黄土

劳动广场—

134路 6：00—21：00 岭南、涂家冲、新姚路口、省电大、友谊路、芙

劳动广场

蓉路口、友谊中路、韶山路口、井湾子、红星、

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植物园、汽车南站、省外贸学校、机场口、湖南

工程职院、三环线桥、炮兵学院、黑石铺、七水

厂、二豹子岭、1103厂、文化村、新开铺、桥头、

广厦新村、公用汽车厂、金盆岭、毛家咀、火车

南站、大椿桥、1师范、劳动广场

汽车南站－汽车南站、九公里、莫家垅、莫家坳、刘家坪、

105路 07:00－19:00

大托机场 先锋村、机场口、大托机场

湘府路公交线路一览表：

洪山桥、金帆小区、报业大厦、晚报大道口、蓉园

6：00—22：00夏小区、五里牌、火车站、金苹果市场、家润多超市、

洪山桥—

季 曙光路、左家塘、雨花大道西、友谊新村、劳动路

805路 天心区政

6：30—21：00冬立交桥西、劳动路立交桥东、树木岭、雨花分局、

府

季 新星小区、雨花区交警队、樟树屋、香樟路口、林

校、井湾子、红星大市场、高升村、天心区政府

4）地块周围的配套设施情况：

⑴购物场所：

项目地块周边的购物场所有：。

⑵文化教育：

项目地块周边的学校有：铁道学院、省经干院、省烟草技术学校、外国语学

校、税务专科学校、中医学院、林学院、省电大等众多中、高等院校。

⑶医疗卫生：

项目地块距长沙市中心医院约十分钟车程，地块周边有金沙大药房、全洲大

药房、博雅眼科医院，在芙蓉南路沿线还将兴建一个大型的省医疗中心、黑石医

院和大托医院。

⑷金融服务：

项目地块周边金融机构有：中国建设银行、农业银行、农村信用社等金融服

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务营业点。从规划图上可知，以后在芙蓉南路沿线将新建大量的金融服务项目。

⑸邮政服务：

在芙蓉南路与韶洲路交汇处将新建青园邮政通信分局，与和平路交汇处也将

新建梓枫邮政通信分局。

⑹娱乐、餐饮、运动：

目前项目地块周边可供娱乐运动用场所较少，档次不高；餐饮类有：银苑大

酒店、幸福人人家、瓦屋山庄、四海大酒店等，近几年在芙蓉南路与披塘路相交

处和韶洲路与韶高路相交处将新建两个较大的影剧院。

⑺游乐休憩设施：

湖南省植物园位处项目地块东面4公里外，近几年在项目的南面还将兴建两

个大型的桂花坪公园和园艺公园。在芙蓉南路西侧也将新建古冲公园和新开公

园、石牌公园。

5）项目地块的SWOT分析：

⑴项目地块优势：

 项目地处未来规划的城市中心区，是长沙乃至整个湖南省的中央政务区，

发展潜力巨大；

 在绿化环境上，项目的原生资源丰富，开发时适当予以保留，一方面可

以节约日后的绿化费用，另一方面更为项目增添了在环境卖点中的独有优势；

 项目地块为典型的江南丘陵类型，地形高低起伏变化较大，而且地势高，

整体上均高于周边项目；

 原有良好的环境，减少了项目开发中环境改造的成本，而不存在诸如治

安、污染源等难以改造的难题；

 区域内交通两横三纵，五条主干道和数条干道交叉纵横覆盖项目所在区

域，组成立体、通畅的交通网络；

 除了省政府和天兴区政府外，周边规划有省地质博物馆、省青少年活动

中心等一批省、市级重大文化设施、建筑群落，将会极大的改变和完善该区域作

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为中央政府区的硬件配套设施；

⑵项目地块劣势：

 从地块的地形上来说，坡地地形在带来一定景观优势的同时，也增大了

施工的土方量，增大了开发成本；

 目前项目周边地区公共交通还不是很完善，出行的资金成本和时间成本

较高；

 项目所在区域在长沙人心目中还属于郊区概念，目前还没有被长沙人认

同；

 项目周边的居住和工作区域还不太成熟，人气不足。

⑶项目地块机会：

 省政府、天心区政府、法院等机关单位已经迁入该地区，近几年还将会

有大量的企事业单位相继迁入，省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术

馆、会展中心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、建筑群落也将

在此建成，它们的到来将极大的提升项目周边的人气；

 天心区委、区政府宏伟蓝图的逐步实施，南部生态新城的打造，将为项

目的发展提供良好的外部环境，成为长沙未来的行政中枢和经济发展核心地带；

 目前项目周边还处于待开发状态，缺乏较大的房地产项目，更缺乏大的

品牌项目；

 未来几年将是长沙房地产快速发展的时期，从产品品质、价格等方面都

会有一定的提升；

⑷项目地块威胁：

 本地块属小丘陵地形，地块内地势起伏不平，土地平整工作量较大；



项目周边有较多的待开发地块，对项目后期开发有一定的威胁；

5）项目地块的价值分析：

（4） 芙蓉南路周边地价情况及发展趋势：

随着2003年芙蓉南路的全线拉通，芙蓉南路周边的土地价格迅速飙升，

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由2000年初的20万元/亩左右，迅速上升到80-90万元/亩，好的地块的价

值更是飙升至100万元/亩以上，2004年随着省政府和天心区政府的迁入，

以及沿芙蓉南路八大馆场（配套设施）规划的确定，芙蓉南路周边地价普遍

上涨至100万元/亩，邻近省政府等好地段的价位更始已经上升至150万元/

亩。

（5） 湘府路沿线地价情况及发展趋势：

随着2004年湘府路的贯通，使得芙蓉南路、韶山南路和火星大道连成

一个整体，极大的改善了南城省政府区域的的交通状况，使得省政府新址区

域到市中心各处的时间骤减致10-15分钟，拉近了南城与市区的距离。

随着省政府的迁入，带动了周边开发的热潮，目前湘府路沿线土地已经

基本上被各个开发商拿走，土地价格更是至逼市中心价格，达到100-150

万元/亩。象湘府中路长沙奥林匹克花园地块的土地价格已经超过了100万

元/亩。

（6） 鉴于项目地块的优越位置、良好的交通及配套设施、以及未来南城（天

心生态新城的建设）的巨大发展潜力，该地块的土地价格已经在120

万元/亩，同时，随着周边的不断完善，每年价格还在按照15-20%的

比例上涨。

四、 总结：

如果几年前谈及长沙城南区域，给人的感觉是一个偏远的区域，在那里投资、

居家并非星城人士首选。时至今日，随着“拓南兴北”、“长株潭经济一体化”进

程的加快，城南区域作为长沙城市发展的重要地位已日渐凸现。“多年来，长沙

南城的房地产发展一直较慢，其主要原因在于缺乏亮点。”现在好了，随着省政

府与相关单位搬迁规划的正式实施，天心生态城的建设，以及长沙南部将与湘潭、

株洲两城对接，南城将成为长株潭三座城市的中心地带，数年后必将成为长株潭

三市之间的中心城区，使得长株潭经济一体化从规划上逐渐变为现实”。

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新南城作为将来的城市中心区域，都市化程度相当高，尽管尚未完全都市化。

这里人口居住密度较小，从而使得居住区的规划可达到较高的设计标准，而地价

相对城市中心较低。因此，较高的住宅性价比在新南城这个城市次中心区更容易

实现；而与生活相关的购物设施、教育设施、交通体系、卫生医疗设施，在这个

区域也基本形成。

有专家预测，未来三到五年内，将有近30万人陆续迁入该区域生活、工作。

届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气聚集、生活配套便利、居住氛围浓厚的未

来居住中心将在这片活力充沛的土地上迅速崛起。谁都不会怀疑,5～15年内,这

一区域将成为全省行政文化中心,能够代表21世纪省会长沙新形象的生态核心

区域。

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