美术馆物业管理方案报告范本

美术馆物业管理方案报告范本

目录

第一章项目分析、拟采取物业服务模式和机制3

第一节项目分析3

第二节物业管理服务模式4

第三节物业管理服务机制5

第二章项目人员配置、选聘和劳资管理、培训7

第一节项目人员配备及部门、岗位职责7

第二节项目物业服务人员的配备和选聘17

第三节项目人员的素质承诺18

第四节项目人员的劳资管理19

第四章安全护卫服务27

第一节保安服务范围27

第二节整体安全防范措施28

第三节保安员岗位管理29

第四节消防管理31

第五节管理规定和管理作业规程35

第六节应急处理预案57

第五章房屋及设备设施管理标准及措施63

第一节工程管理服务范围63

第二节房屋建筑的日常养护标准及采取措施64

第三节供配电系统设备运行管理维护标准及措施67

第四节弱电系统设备运行管理维护标准及措施70

第八节设备机房、值班室、管井等清洁管理标准及措施81

第六章房屋及设施设备维护修缮计划及实施细则82

第一节房屋建筑维护修缮计划及实施细则82

第二节供配电系统设备维修83

第三节弱电系统设备维护修缮计划及实施细则85

第四节给排水系统设备维护修缮计划及实施细则86

第五节暖通空调系统设备维护修缮计划及实施细则87

第六节消防系统设备维护修缮计划及实施细则88

第七章工程档案管理、计算机应用和工程管理制度90

第一节房屋及设备档案的建立90

第二节房屋及设备档案资料的管理93

第一章项目分析、拟采取物业服务模式和机制

第一节项目分析

一、项目概况和功能分析

某某美术馆：位于XX市某区，某年新建项目，建筑面积XXXX平方米，

地上四层，设备设施先进精良。主要设备：楼宇自控系统、消防监控

系统、安防监控系统、电子巡更系统、空调制冷系统、供配电系统、

给排水系统，供暖系统、电梯系统等。

二、项目管理重点和难点分析

根据上述项目概况和功能分析，我司认为某某美术馆项目有以下管理

重点和难点：

1、某某美术馆的管理重点：略。因此物业管理服务要做到以下几点：

★确保美术馆区域内财产安全万无一失、保密工作万无一失、人身安

全万无一失、消防管理万无一失；

★保障美术馆设施设备运行良好、维护保养有计划、按时间、保质量、

有记录；

★通过优质规范的物业管理服务树立美术馆节约、开放、亲和、文明

的公众形象。

第二节物业管理服务模式

我公司在该项目设立美术馆项目管理处，实行以项目主管负责制为基

础，公司统筹各部门协助为补充的管理模式。接受馆方主管部门的监

督检查，为馆方提供国际化、专业化标准的物业管理服务。

1、某物业公司将根据美术馆的具体情况和与之最终签订的委托管理

合同条款，制定各项详细的服务标准和管理目标。依此标准和管理目

标，公司与项目管理处签订《目标管理责任书》，并按《目标管理责

任书》的内容检查、监督项目管理处的工作，定期进行考评和验证，

并依此对项目管理处进行奖惩。

2、针对物业管理工作的具体内容，项目管理处将目标和服务标准进

3、日常行政管理：美术馆项目管理处每周召开一次工作例会，制定

每周详细的工作计划，各职能部门每日召开15分钟晨会，布置当日

工作，明确工作目标，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提

出解决办法。

4、宣传教育：通过各种宣传教育手段，培养员工的敬业精神、责任

意识，树立员工与公司利益、员工个人发展与公司发展一致性的认同

感。加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。

三、三体系管理认证

美术馆项目管理处根据公司通过认证ISO9001质量管理管理体系、

ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系，三体

系要求，依据《三体系手册》、《程序文件》、《岗位职责手册》、

《作业手册》（含《综合手册》、《服务作业手册》、《工程作业手

的后勤生活服务，鼓励员工对服务工作和公司的管理提出意见和合理

化建议，增加服务意识和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决，让员

工满意。

3、对因员工服务质量造成业主投诉等问题，在了解实事、明确责任

后，采取纪律、经济处罚，不思悔改或情节严重的，可采取行政方法、

法律手段予以解决。

五、管理工作的控制方法

1、严格岗位责任和管理作业规程的有效实施，实行责任目标控制。

2、由人力资源部采用量化考核办法，以严格的考核制度、竞争上岗

制度和末位淘汰制度实行控制。

3、实行公司月检、检查、监督、催办，使项目管理处运作控制更为

严谨。

4、用严格的标准和规范，通畅严密的运作流程，环环相扣实施控制。

第一节项目人员配备及部门、岗位职责

针对美术馆项目的特点及管理服务要求和标准，在人员编制上我们坚

持“管理层精练、高效，操作层专业、优质”的原则，以保证管理工

——负责对涉及工程项目供方的评审和选择工作。

——完成上级安排的其它工作。

2、岗位职责

★项目管理处主管

——主持美术馆项目管理处管理资源配备，贯彻公司总经理负责制的

管理体制和层级管理原则，决定美术馆项目管理处组织机构的设置及

其职权与相互关系。

——负责美术馆项目管理处管理资源配备，决定主管以下员工的录

用、考核、奖罚、晋升及人事变动。

——组织编制美术馆项目管理处年/月度工作计划并组织实施，审批

——负责组织完成馆方及公司交办的其它工作。

★安全护卫组班长岗位职责

——负责组织、落实美术馆项目管理处的安全、护卫和消防等各项任

务。

——负责美术馆项目管理处护卫员、中控室值班员、楼宇自控室值班

员的思想教育、行政管理、违纪查处工作。

——负责美术馆项目管理处护卫员日常勤务的组织实施、检查、指导、

讲评。

——负责护卫组勤务值班，突发事件的组织指挥和各项处置方法的拟

制、方案的演练。

——负责拟制护卫员职责、规范、标准，并指导护卫人员贯彻执行。

★工程组主管岗位职责

——在美术馆项目管理处的领导下，贯彻执行房屋及其设备设施和能

源管理方面的工作，贯彻公司的方针、政策规章制度。

——组织拟定设备操作、维护和运行管理的规章制度和技术规程并监

督执行。

——监督、检查、指导项目房屋及其设备设施的维修和运行管理工作。

——组织和审批监视和测量设备的购置、检验、效验、失准和报废工

作。

——负责设备的管理、选型、检查、报废工作，组织对设备设施的更

新改造。

★消防中控室岗位职责

1、坚决贯彻执行上级关于消防安全工作的指示和规定。

2、熟练掌握消防设备的构造、性能及操作程序，管好资料，熟记工

作电话号码，熟悉火警报警方法与程序，保证救灾时操作有序，准确、

★安防中控室岗位职责

12、完成上级领导交付的其他任务。

★楼宇自控岗位职责

负责项目楼宇自控系统日常监控，保障项目照明、空调运行正常具体

1、综合维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修及保养规程。

必须服从综合维修工程师的领导和指挥。

2、每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一

1、以所辖各弱电系统及其所有设备，必须清楚了解其性能，检查方

法，控制范围及运行状况。必须服从弱电维修领班及系统工程师的领

导和指挥。

10、维修人员工作完成后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需

要外，不得在美术馆范围内走动，不得进入任何草坪绿地。

11、维修人员不得在美术馆范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。

★设备运行技工岗位职责

1、设备运行技工必须清楚了解本系统情况、所辖设备的性能及控制

范围。熟练掌握各类设备运行、操作及维修保养规程。必须服从运行

领班及系统工程师的领导和指挥。

2、认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并

7、必须保持各设备间的环境及各类设备的清洁，每班至少清洁一次，

须做到所有设备、管线、门、窗、窗台、地面、柜顶、桌面等无尘土、

无污迹、无杂物、无积水。

8、与工作有关物品须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品。

9、各类记录须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据须保持清洁完

整，不得损毁。须保持本系统各类设备正常运行，做到三干净（即设

备干净、机房干净、工作场地干净）四不漏（即不漏电、不漏水、不

漏油、不漏气）五良好（即使用性能良好、密封良好、紧固良好、润

滑良好、调整良好），各设备如有损坏必须立刻修复，如因客观原因

不能修复时，须立即报告领班及工程师。

10、值班人员不得在任何设备机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自

离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告领班或系统工程师离岗原因、

去向及时间，获得批准后方可离岗。

11、本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移

交给接班人员，接班人员必须协助交接人员完成工作后进行交接班。

13、值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，值班室及各设备间

严禁吸烟。

★空调运行技工岗位职责

1、按照管理处制定的空调运行时间表，开关空调制冷机组并严格按

照机组操作程序、规定、进行开机、运行、关机操作。󰀂

2、充分了解、熟悉制冷机和附属设备的性能及操作方法。

★护卫员职责

1、上岗必须穿着统一制服，佩带规定装备和工作牌。认真检查设备

设施，认真做好“四防”（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）工作，

发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管领导，确

保小区安全。

2、熟悉本岗位任务和工作程序，坚守岗位，提高警惕，执勤过程中

要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发

生，对突发火灾、刑事案件等实施具体的应急工作。

3、爱护设施设备、公共财物，对美术馆内的一切设施、财物不得随

便移动及乱用，熟悉美术馆消防系统及消防器材的安装位置，熟练掌

6、对美术馆的人员、车辆及其携带、装载的物品，按美术馆规定进

行验证，制止未经许可的人员进入美术馆。

7、严格执行交接班制度。

第二节项目物业服务人员的配备和选聘

一、人员选聘、配备原则

1、坚持效率优先的原则：根据该项目人员配备需求和公司人力资源

规划，面向社会和公司内部公开选聘，公平、公正，择优录取。

2、坚持确保质量的原则：立足于该项目的概况和特点，用优秀的企

业文化、广阔的职业发展空间吸引优秀人才，注重人员的专业水平、

发展潜力、综合素质、实践经验、求职动机和创新、进取、奉献精神。

3、坚持考评审批的原则：根据美术馆项目管理处所需人员的不同层

上，充分发挥团体精神，取长补短，共同进步，创造良好的职业生涯，

使企业增值。

第三节项目人员的素质承诺

一、美术馆项目管理处管理服务人员素质承诺

1、管理人员：所有管理人员要求大专以上学历，持物业上岗证或其

它相关管理岗位资格证书，有五年以上相关管理经验，工作任劳任怨，

熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，善于沟通和协调、分析、

处理问题，与客户处理好各种关系。

2、工程人员：持有相关岗位证书，具有扎实的专业基础、丰富的实

践经验、较强的操作能力，责任心强，能吃苦耐劳。派往该项目的工

程人员需要有2年以上的相关工作经验，持有专业技术证书“双证”

或“多证”者优先。

3、护卫人员：年龄20-25岁，身高1.75米以上，高中以上文化，部

队退伍，录用时持有部队的推荐信，并以“党员优先、班长优先、

有立功表现优先”的“三优先”为招录原则，保证保安员品行端正，

素质过硬。

第四节项目人员的劳资管理

一、美术馆项目管理处严格按照《劳动法》及北京市有关劳动保障法

规要求和公司的《人力资源管理办法》、《劳动工资管理办法》的规

定，对人员的招聘和录用、试用转正定级、内部调动、调薪、任职、

薪酬、福利、员工的培训、员工的辞（离）职等进行严格管理。

二、按照《劳动法》和北京市社会保险相关管理规定，协助公司对美

术馆项目管理处人员进行社会保险的管理工作。

三、公司将与美术馆项目管理处所有员工均签订定期《劳动合同》，

明确岗位职责和内容，规范双方的权利和义务。劳资按不同技术工种、

不同级别分别实行日薪、月薪和年薪制。

四、公司将与美术馆项目管理处领班以上人员签订《聘岗协议》和《目

标管理责任书》。实行年薪制与管理业绩挂钩的方式，以此促进员工

的主观能动性和创新精神。

五、对所有转正定级人员均进行人身意外伤害保险的参保。

1、新员工入职培训

结合入职培训基础性、适应性、非个性化的特点，由人力资源部集中

组织或各单位自行组织培训，要求新员工培训考核合格后方能上岗。

★培训内容：公司概况、企业精神、质量方针、目标、服务理念、

《员工手册》、安全知识、职业道德、岗位操作交底书及各项管理规

章制度。

★培训内容：物业管理相关政策法规、管理动态、物业管理各项服

务规范、标准、各类上岗证书的取证学校、知名公司的参观学习、管

理人员定期研讨、撰写物业管理体会。

★培训时间：每半年至少组织一次，具体时间据政府主管部门培训

通知和实际工作情况定。

★培训方法：采取外派参加专题培训和内部研讨相结合的方式。

4、结合该项目实际情况，在正式接管前，将组织美术馆项目管理处

全体员工进行岗前培训。

★培训内容：项目基本情况、项目物业管理各项要求、方法及标准、

项目重点问题的解决方案、相应岗位的技能见习、美术馆项目管理处

★其它人员达到岗位技术要求。

二、人员的岗位考核

通过组织定期考核，充分发挥激励、提高的作用，优胜劣汰，从而增

强员工的危机意识和进取精神，推动物业管理工作水平的提高。

1、月度考核

★考核时间：每月8日前完成上月度的考核、评定。

★考核内容：各职能部门领班以上人员填写《月度考核绩效报告》，

参加美术馆项目管理处统一考核；各操作岗人员均由各职能部门分系

列制定《月度考核表》进行考核。

★考核程序：统考人员每月15日前填写《月度绩效报告》，由直接

领导和美术馆项目管理处领导进行公正的、实事求是的考核、评定；

各操作岗员工于每月5日前填写《月度考核表》，由领班和职能部门

主管进行考核、评定。

★考核方式：采取自我月度工作总结、鉴定和主管领导考核、评定

相结合的方式。

2、年度考核

★考核内容：结合各岗位员工的月度考核成绩，分层次、分系列制

定《年度绩效考核表》，进行全员性的考核。

★考核程序：各岗员工完成自我工作总结、鉴定，由直接领导和主

管领导进行考评、评定（具体按年度考核实施办法执行）。

★考核方式：采取自我工作总结、鉴定和主管领导考核、评定相结

合的方式（具体按年度考核实施办法执行）。

3、考核结果的处理

组织考核的目的是不断激励、改进、提高员工队伍，优化管理服务水

平，提高管理服务质量。因此，在考核结果的处理上，美术馆项目管

误，连续两个月以上被评定为“C级”的员工，美术馆项目管理处将

按照“末位淘汰制”对其淘汰或留岗察看一个月，同时完成补岗工作。

★年度考核

——年度综合考核评定为“A级、B+级”的员工，可作为年终表彰先

进个人的候选人，作为晋级、加薪的参考条件。

——年度综合考核评定为“B级”的员工，继续在现岗工作。

——年度综合考核评定为“B-级”的员工，做留职察看处理，对其提

出不足之处及改进措施，限期改正。

——年度综合考核评定为“C级”的员工，美术馆项目管理处将按照

“末位淘汰制”予以淘汰，同时完成补岗工作。

第三章物业管理日常服务标准、承诺指标及措施

第一节管理总目标及承诺

★为馆方员工提供舒适、温馨的综合服务；

★为馆方外来参观人员提供热情、周到的接待服务；

★为馆方树立美术馆的良好形象。

说明：表中未列指标，按“全国物业管理示范大厦”标准执行。

第四章安全护卫服务

第一节保安服务范围

一、美术馆项目保安服务范围

第二节整体安全防范措施

一、的整体安全防范

针对该项目的不同特点，安全防范总体原则手段为：全面布控，区域

分隔，重点设岗与不间断巡查相结合，人防与技防相结合进行管理。

辖区内安全管理设置治安中控岗、大门岗、巡视岗，同时制定全面、

严格的管理制度和科学、有效的作业程序，以确保美术馆整体安全防

范工作。针对各种可能发生的突发时间制定具体的应急方案，经常组

织护卫人员进行专业训练和消防演练，提高护卫人员的综合素质，对

人员、物品进行严格管理和提供安保服务，做到在物业管理责任范围

内“安放设施无故障、监视控制无死角、巡视检查无遗漏、执勤上岗

无杂念”，保证无因管理责任引发治安，火灾责任事故和刑事案件。

第三节保安员岗位管理

5、严守值班制度，负责各类异常情况的处理，维护信息控制中心安

全。

二、消防监控岗管理

1、消防中心实行24小时轮班制度，值班员必须坚守岗位，不得随意

离开值班室，保持高度警惕性，做好值班记录。

2、值班人员熟练掌握报警设备的操作程序，必须持有有效操作证上

2、严格按治安监控操作规程进行操作，没有上级指示，不得私自更

改操作程序。

3、认真监视监控画面，发现可疑情况立即报告并妥善处理。

5、严格执行本区域内的巡查制度，检查各层卫生间、茶水间、地下

室、消防通道、水、电、气、施工现场人员公共设施等重点部位，做

到及时发现不安全隐患，果断处理或报告上级领导。

第四节消防管理

结合美术馆的特殊性和重要性，我们将消防安全管理工作列为该项目

的安全防范重点工作，摆放在各类安全防范工作的首位。为了确保该

项目的安全，针对消防安全管理工作制定如下措施：

一、消防管理机构及安全检查

1、成立以管理处主管为组长的消防责任领导机构：组建一支由全体

护卫员为主的义务消防队伍和管理处全体员工参与的消防安全知识

宣传防范队伍，24小时待命，根据该项目的特点，制定相应的防火

3、项目护卫员每班负责对管辖区域内的消防设施进行巡查一次；每

周有安全护卫组织对管辖区域内的消防器材、设施巡查一次；每月有

管理处主管组织各部门府管辖区域内的消防设施进行一次防火普查；

公司安保部每季度对该项目进行一次防火安全检查；对查出有问题的

及时纠正，并认真按标准分被填写《消防安全日检记录》、《消防安

全周检、月检记录》、《消防安全季检、年检记录》，记录统一由安

全护卫组存档。

4、展览期间增加安全检查频次；由管理处主管现场组织各部门对管

辖区各展区公共区域进行防火普查，重点对电器、废弃易燃物、消防

设施设备的性能等检查，护卫人员不间断对占领区进行防火巡查，并

填写巡查记录，确保发现隐患及时排除。

5、护卫人员协助项目工程技术人员每日对消防系统进行检查一次；

每周对消防系统设备设施按标准进行维护保养一次；每月由公司的工

程部组织专业技术人员对项目消防系统设备设施按《国家消防设备设

施维护标准》进行检查维护一次，定期进行检测检查，及时排除隐患，

7、定期组织有业主参加的大型消防演习，宣传消防知识，提高物业

管理人员和业主的防火自救能力和安全消防知识。

8、配合上级部门的检查和抽查，保证符合公安消防部门的要求（法

律和规定）。

二、消防设备的检查、维护、保养

1、消防监控主机。按主机复位键，检查主机系统是否有异常、故障

的显示，然后按消声键消去控制器的声音，再立即按复位键或恢复到

机器报警前的正常状况。

2、消防泵、喷淋泵。电源是否正常，主阀门是否处于常开状态，逆

流阀关闭是否正常（喷淋泵还要检查水压是否正常），清洁情况如何，

消防联动柜直接启动是否正常，每年年底做一次流量试验。

6、喷淋头。检查有无漏水情况，外观是否正常，观察监控主机喷淋

系统是否良好。

7、消防栓。检查栓门是否良好，封条是否完整，拴内部件是否齐全，

固定是否良好。

8、双速风机。检查电源是否正常，启动低速状况，联动柜无报警时

处于联动状态，消防中心可随时启动高速状态。

9、防火卷闸。检查卷闸下面有无物品阻挡，操作箱是否上锁，操作

开关电源是否处于联动状态，启动联动柜测试完好率达100%。

14、防排烟阀。检查电源是否正常，模块显示巡检是否正常。

15、灭火器。检查压力、重量是否符合要求，喷管有无破损，检查外

观有无明显锈蚀，推车式灭火器需检查行驶机件是否灵活，伸展胶关

有无破损。

16、消防通道。检查通道是否畅通无阻，无任何物品堵塞。

施工用电安全。检查是否有超负荷用电。不规则的电源走线，施工现

场的防火措施是否符合要求。

17、气体灭火系统。检查控制器电源是否正常，停电时能否自动切换

备用电池供电，气瓶连管情况如何，联动装置电源是否正常，检查控

制面板的各开关、指示灯的功能是否正常。

★安全护卫、消防组综合制度

A、安全护卫概述

一、定义：为了物业范围内人身和财产的安全，由物业管理企业负责

实施的，维持正常的治安、交通秩序，防止发生各种人为或非人为事

故的系统工作。

二、性质：物业管理是服务行业，安全护卫是物业管理的内容之一，

他所提供的产品仍然是无形的产品——服务，是服务性质的工作。安

全护卫工作不具备警察、军队等国家机器的职能，不具备强制性。安

②建立合理、精干、有效的管理组织。达到组织反应迅速，信息反馈

畅通。

③建立健全各项规章制度、程序、规程。使任何情况应对自如。

④合理而严密的岗位设置，使治安防范有效及各项管理服务到位，同

时防止人力资源浪费，降低管理成本。

⑤人本化的管理，创造一个企业内部员工和外部的服务对象人人心情

舒畅和谐共处齐心努力共创文明社会秩序的局面。

2、技防方面：

2、管理处结合具体物业的特点，根据公司制定的质量方针和管理思

路以及规范，编制符合具体物业实际的管理规程并予实施。

7、对携带匕首、三棱刀等管制刀具或自制火药枪及其他形迹可疑的

人，有权进行盘查、监视，并报告当地公安机关处理。

8、对正在实施违反治安管理处罚条例行为的人，有权劝阻、制止和

批评教育，但没有处罚的权力。

9、对正在发生的违法犯罪行为有权予以制止，但无处罚、裁决的权

力。

10、对有违法犯罪行为的嫌疑人，可以监视、检举、报告，但无侦察、

6、值班期间严禁携带传呼机、手机等个人通信器材，禁止向外打私

人电话，接听私人电话时间不超过一分钟。

7、不准在岗位上会友聊天，未当班人员不得在岗位上逗留，接待业

主（住户）时不得闲聊与工作无关的话题。

8、不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊，不准赌博。

3.1.2制定年度护卫员培训计划，并对各管理处落实培训计划情况实

施指导、监督和考核。

3.1.3对各管理处的安全护卫工作定期或不定期进行检查考核。

3.2管理处

3.2.1安全主管具体贯彻落实公司制定的各项安全护卫规章。

3.2.2具体组织实施本管理处的安全护卫工作。

3.2.3处理安全护卫服务过程中出现的不合格。

3.3护卫班

3.3.1安全护卫服务具体操作由护卫班负责。

管理处通常下设三个护卫班，即：护卫一、二、三班。每班通常分为

四个组，即：大堂护卫组，巡逻护卫组，车库（场）护卫组，道口护

卫组。

特殊情况下，可增（减）班、组设置。

3.3.3实行三班轮流，二十四小时全天候值班制，早班7时到15时；

中班15时到23时；夜班23时到次日7时，特殊情况可自行调整。

3.3.4早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即：每月1日、11日、

21日为轮换日，特殊情况可自行调整。

3.4大堂护卫作业流程

3.4.1做好作业前准备工作。

3.4.2来人来访登记。

3.4.2.1对外来人员一律实行凭有效身份证件登记后进出大厦的制

度。

3.4.2.2按有关应急规程妥善处理不登记强行进入大厦等意外情况。

3.4.3开启电子门锁

3.4.3.1及时为本大厦内的业主（住户）开启门锁。

3.4.3.2电子门锁由微机控制的应尽量让其使用磁卡开启门锁。

3.4.3.3当业主（住户）搬运物品出入大厦，或遇火情必须敞开电子

3.5.1做好作业前准备工作。

3.5.2车辆进出库场，必须认真履行规定手续并做好记录（不设道口

岗的单位，车辆进出库时按道口岗护卫作业流程执行）

3.5.3保管。

3.5.3.1每班不定时的巡查车况，发现问题，做好记录，及时处理。

3.5.3.2每班对车库（场）内防盗、防火设施检查一次。

3.5.3.3保持车库（场）的清洁卫生。

3.6巡逻护卫作业流程

（公、检、法、军、警等执行公务的车辆除外，但应在登记表上作记

录）。

3.7.3车辆出场：须对出场车辆的停车卡、行驶证和司机、车型等进

行核对，确认无误后方可放行（公、检、法、军、警等执行公务的车

辆除外）。

4.1物品的搬入

4.1.1当业主/物业使用人或其他人往大堂内搬运物品时，值班护卫

员应礼貌地询问是何物品，搬往何处。必要时可委婉地提出查验，确

认无危险物品后，可予放入。

4.1.2当确认搬入物品属危险品时，值班护卫员应拒绝搬入。无法确

认时，可报告班长或管理处。

4.2物品的搬出

4.2.1业主需要搬出物品，则应提前到管理处办理手续，说明需要搬

出的物品名称、数量及大致时间，并留下本人身份证复印件，在《放

行通知单》的存根上签字认可，管理处按照业主/物业使用人提供的

情况出具《放行通知单》。物业使用人搬出物品则应由业主到场签字

认可，方能办理。

4.2.3若业主/物业使用人搬迁物品时未办理《放行通知单》，护卫

员应予提示并拒绝放行。特殊情况可立即报告班长或管理处处理。

F、巡逻岗工作规程

1.0目的：全方位监视和巡查管理区域，保证管区的安全和良好秩序。

2.0适用范围：管理处巡逻岗护卫工作。

3.0作业前准备：同大堂岗

4.0作业规程：

4.1值班制度：同大堂岗

4.2巡查各岗位执勤情况：

4.2.1交接班时，巡逻班长到各岗位巡查一遍，检查各岗位交接是否

4.3巡楼

4.3.1每班巡楼一至两次。

4.3.2巡楼护卫员乘电梯到天台，从上至下认真仔细地巡视一遍，发

现不安全因素或问题及时处理，并报告班长或管理处，做好值班记

录。

4.3.3巡查电梯机房和水箱等门边暗角，发现不安全因素及时和电梯

工、水工等联系处理，并做好记录。

4.3.4从天台走后楼梯逐层巡查至地下室。

4.3.5每巡查五层楼到电表房打卡一次（无打卡钟的应做好巡楼记

录），打卡间隔时间应该执行管理处设定的巡逻间隔时间。

4.3.6巡查每层楼时，要眼睛多看有无异常情况，耳朵多听有无异常

响动，鼻子多嗅有无异常气味等等，当发现有住户室内冒烟并伴有焦

糊味，歹徒撬门行劫行凶，可疑人员在楼道徘徊，室内有水溢出门

外，住户房门大开，呼叫无人应答，住户室内有打闹、哭叫、呼救

声等情况时，应立即采取行动;按有关应急措施的规定处理。

4.3.7及时发现和消除各种隐患。巡逻时要仔细检查房屋本体、公共

4.3.8仔细巡查地下室各机房重地，包括：发电机房、水泵房、高低

压配电房、消防控制中心等重点部位，发现不安全因素，迅速与值班

人员取得联系，及时消除隐患。特别是台风暴雨期间，更要加强巡查，

做好应急准备工作。

G、监控室管理制度

消防控制中心是值班员运用监控设备及早发现火灾，控制消防机电设

备的重要部位，也是管理处领导组织指挥灭火战斗的枢纽。为充分发

挥消防控制中心的职能作用，特制定如下管理制度。

1、控制中心实行专人24小时轮流值班制度。值班员必须坚守岗位，

恪尽职守，认真作好值班记录。

2、严格交接班制度。交接班时，接班人必须检验监控系统工作状况，

并签字予以确认。

3、出现报警信号时，必须立即派人赶赴报警地点查验信号真伪情况。

4、密切监视所有要害部位的监视画面，如有异常情况，立即通知巡

逻护卫员前去处理；

7、除消防安全工作需要外，禁止使用报警联系电话，以免影响消防

2、床位铺面保持干净平整，不摆放杂物，被子按要求折叠方正，床

下的鞋子摆放整齐。

3、帽子、腰带、口杯、水桶等物品均按指定的位置摆放，保持内务

的统一。

4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。

5、室内应保持安静，不许在室内喧哗，以免影响其他队员休息。

四、值班制度：实行24小时值班制，每班提前10分钟进行交接班。

早班：7：00—15：00

中班：15：00—23：00

晚班：23：00—7：00

五、换班制度：早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即：每月1日、

11日、21日为轮换日。

六、就寝时间：每晚23点之前所有队员必须归队就寝。

七、军训时间：每二、四上午9：00—10：30中班人员；下午16：

00—17：30早、晚班人员。

八、按时上下班、就寝、参加军训，无特殊情况不得缺席。

九、严格执行请销假制度，在公司无集体活动的情况下，不论是否当

值或休息，请假时间在2小时以内由本班班长批准；请假时间在2小

时以上24小时以内、晚上23时以前归队。的由安全主管批准；请假

三天以内（含三天）的应向管理处主任批准；三天以上由物业公司批

准。按时返回后须向本班班长、安全主管及管理处主任和物业公司销

假。护卫班长请假一天以内由护卫主管批准。

十、严格执行备勤制度。休息（假）时间，如发生紧急情况，一经召

唤必须立即返回管理处，听候调遣。

I、护卫员着装管理规定

1、服装：纽扣要全部扣好，不得敞开外衣、卷起裤脚或衣袖。领口

及袖口处不得显露个人衣物，制服外不得有诸如纪念章、笔、纸张等

个人物品，衣袋内不得装过大过厚物品。着冬装时，应穿白色或白底

色带暗细条纹的衬衣，结正领带。

2、帽子：戴帽时，（贝雷帽）不得顶在头顶或用手捏出奇形怪状，

应自然戴在头上，下圈黑边要显露在头的周围，右侧靠近耳边，使帽

子的前沿自然倾斜，正面看是左高右低。后面要在枕骨下面，前边距

右眉一指宽，距左眉二指宽，帽子的紧拉带要系好，藏于帽内，不得

显露在外。帽徽端正固定在帽子前硬板的中央位置，并与左眼在一条

垂直线上。

3、精神带（礼仪带）：线带从穗带头上线圈内穿过成一圆圈挂在左

肩上，要压在肩章下，并将线扣扣在纽扣上，前面挂在上衣第一粒纽

扣上，四条线在左胸前均匀分布。

4、武装带：紧扎在腰间，以手不能轻松插入为准。中间以卡子中央

的五星上角对正衣扣中线为准。吊带环前面放在腰带卡子的左侧，吊

带从右肩挎过，后面吊放在腰中央偏右处。挂物环不挂物时，紧靠前

J、护卫员仪容仪表管理规定

为使护卫员上岗时保持良好形象，特对护卫员仪容仪表作如下规定：

1、举止文明、大方、端庄。

2、穿着统一制服，佩带工作牌，服装整齐干净。

11、不抓头、搔痒、掏耳、挖鼻孔，不得敲桌椅或玩弄其他物品。

K、24小时值班制度

1、服务中心开通24小时服务热线，及时处理客户的问询及投诉。

2、工程中心24小时值班，处理客户提出的维修请求，监护设施设备

的运行。对设备房进行定时巡查，做好每日巡视记录；发现问题及时

处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报。

3、消防、监控中心24小时值班，确保消防、监控设施完好，一旦出

现报警，立即通知巡逻人员前往现场查验。

4、护卫24小时值班，时刻维护客户的生命财产安全。

5、值班时按规定着装，做到仪容整洁，语言亲切，服务微笑，文明

礼貌。

6、坚守岗位，忠于职守，服从管理，听从指挥。严禁串岗、脱岗。

严格请、销假制度，有急事外出必须请假。

9、不准在岗位上会友聊天，未当班人员不得在岗位上逗留，接待客

户时不得闲聊与工作无关的话题。

L、交接班制度

监控录像带（或硬盘资料）是对一定时间、空间内所发生的具体情况

的真实记录，对于事后分析事情发生的起因、过程和结果，都有十分

重要的参考作用，并被司法机关列入证据范畴。因此，监控录像带（硬

盘资料）的保管使用应执行以下规定：

1、每盒录像带录制完后，须填写《监控录像保管记录》，并在带上

做好起始时间、地点、部位等标识，保管期限一般为15天，（如果

是硬盘录像，则录像资料保留期设定在10天以上，保存空间充足时，

可以尽可能延长存盘时间）保管期满后，经管理处安全主管浏览，确

认无重要情况需要保留后，方可进入重复使用程序。

2、管理处应备有一盒用于复制、保存重要情况的专用录像带。（如

果使用硬盘录像时，要备有一块专用的移动硬盘，用来拷贝重要的录

像资料。）所谓重要情况录像，系指现场摄制的已经发生的或有迹象

表明有可能发生的治安事故、刑事案件，包括可疑的人或事，并对事

后分析事故（案件）发生的原因、过程、结果和所涉及的人员等，以

及对事后处理事故（案件）能够提供帮助的实况。

3、对有重要情况记录的录像带（硬盘录像），须保留至事情处理完

毕后，再将有重要情况的录像时段，复制到重要情况专用录像带上（或

专用移动硬盘上）。经播放确认复制完成后，报请管理处领导同意，

原带可转入重复使用程序。

4、重要情况专用录像带应编好目录，确定专人妥善保管，定期检查，

防止丢失损坏。

5、重要情况专用录像带（移动硬盘资料）列入长期保存范围，保存

时间不得少于一年。

N、消防中控室工作标准

一、值班人员必须经常打扫卫生，值班室保持干净，整齐，各类控制

台保持无灰尘。

二、消防监控中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，消防

八、每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报消

防主管，遇到重大问题迅速上报消防责任人。

九、消防监控中心出现报警信号，应立即核实信号真伪情况，如属火

灾报警，按“消防应急措施”处理；如属误报的，应进行复位，并

进行记录。

十、消防监控系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自

动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并填写检查记

录。

十一、消防设备出现故障时，值班员应立即通知机电运行部维修人员

进行维修。

U、消防安全“三级”检查制度

一、“三级”检查的组织形式

消防安全检查分为班（组）、管理处、公司三级检查。

一级检查

2、交接班工作完成后，接班人应及时将检查结果报告本班班长。

3、交接班时如因接班人检查不到位或交班人交班不清，其后发现的

问题，主要由交班人负责，交接班时发生的问题，由本岗交接班双方

共同负责。

（二）二级检查

二级检查由管理处组织实施，要求每月检查一次。

2、检查管理处贯彻消防安全法规和要害部位防火安全管理制度执行

情况，对好的单位提。

7、动火前是否按规定办理手续，重点部位、危险场所动火是否符合

“七不”、“四要”、“一清”要求。

8、使用有毒有害物品的场所是否按规定采取了有效的防毒安全措施。

9、消防器材及消防系统的管理与使用情况。消防器材是否定期检查，

管理制度是否健全并严格，责任是否落实到人，是否始终处于临战状

态。

10、是否按规定对来访人员进行询问、登记并禁止运载、携带易燃危

险物品的车辆、人员进入楼层。

11、员工对楼层的消防栓、灭火器的摆放位置是否清楚，使用方法是

4、对一般场所每三年，污染场所每一年进行一次全面维修保养，主

每周巡视检查各层排烟阀门、窗、电源是否正常，有无异常现象，同

时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风

机表面灰尘。

（2）每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，对排烟

机轴承及排烟阀机械部门加油保养，打扫机房，同时按照设计原理对

50%楼层实施自动控制试验。

四、消火栓系统

2、每月巡视检查喷淋头有无漏水和其他异常现象，检查各阀门是否

完好并加油保养，同时进行逐层放水，检查水流指示器的报警是否正

常，水位开关是否灵敏和启动相应的供水泵。

“三看八定”：一看烟火，定方位、定火势、定性质；二看建筑，定

结构、定通路；三看环境定重点、定战力、定路线。

（二）灭火的四种基本方法，冷却灭火法、隔离灭火法、窒息灭火法、

抑制灭火法。

1、喷射水流。应把水流喷射到火焰根部，即把水流喷射到燃烧物体

上，不要喷射到火焰上。在看不见火焰的情况下，不要盲目射水。要

根据火场燃烧情况，及时变换射流角度。

2、喷射泡沫。若是罐内液体火灾，扑救时应朝罐内的罐壁上喷射泡

沫，使泡沫顺内壁自动流淌到液面上覆盖火焰，不要用泡沫直接冲击

燃烧的液面；若是地面疏散液体火灾，应从近处开始，左右两侧同时

喷射，逐步向火场深处推进。

3、喷射干粉。应对准燃烧物体的火焰根部平行喷射。如果燃烧区域

火焰面积较大，可在距火源略5米距离的上风或侧上风的位置，操纵

干粉枪向左右两侧略微平行摆动，使灭火剂完全覆盖燃烧区。向被遮

蔽物覆盖的燃烧物体喷射干粉时，应居高临下，否则不易扑灭。

（三）灭火策略为室内火灾，内攻近战；楼房火灾，分层截击；下层

（四）火场寻人的方法

在火场寻人，主要靠喊、叫、摸、看等方法。要缜密细致地进行观察

判断，做到动作迅速，沉着冷静，注意安全。特别注意如下地点：

1、通向出入口的通道、走廊及门窗附近。

不便人员，要采取背、扛、抬、抱等办法将其救出火场，必要时可连

人带床一起抬走。

4、疏散途径。从消防通道、消防电梯疏散；采取迂回疏散，如从天

台、阳台越过邻楼或从这些部位使用器械降到下层。使用救生绳、缓

降器、软梯、救生网、救生垫等器材救人。

（六）自救。由义务消防员带领或通过楼内通讯指导等方式进行。

义消队员鼓励或带领客户沿着消防楼梯，冲过烟雾封锁下楼；当不能

从预定的消防楼梯疏散时，由消防员带领客户登上天台上风处等待营

救，并组织水流喷射掩护。

对于被困在着火层的人员，应通过广播、室内电话等，鼓励被困

人员增强自救信心，引导其就地取材，选择如下自救方法脱险：一是

先将床单、窗帘、棉布等接连起来做成救生绳，然后把一头紧固在窗

框部位，沿布绳缓缓滑落到下一层；二是爬出窗台，蹲在外墙的突出

部位，等待营救；三是双人互相配合，采用接力方式降落到下一层；

四是密闭门窗，堵塞孔洞，防止烟火窜入房间，用水淋湿门窗降温，

1、重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时，要进行疏散。

特别是客户贵重的和不能用水扑救的物资，必须立即组织抢救和疏

散。

2、易燃易爆和有毒有害物品以及受较大压力的桶、罐等容器或设备，

在火势威胁下有发生爆炸或释出毒气的危险时，要抓紧疏散或加强保

护措施。

3、当有物品阻碍战斗员接近火源而影响灭火行动时，要进行搬移或

疏散。

4、对于能够助长火势蔓延的物品，要予以疏散和保护。

5、火场上，疏散与保护物质要按照主次、缓急，确定先后顺序，行

动要迅速，方法要得当，以避免物资的损坏和丢失，并注意保护人员

安全。首先应当疏散和保护贵重的、有爆炸危险和有毒有害的物品；

其次是处于下风方向的物品；再次是受火势威胁较小的、处于上风方

向的物品和其他物品。在受到火势威胁的情况下，要用水枪掩护疏散

二、演习步骤

2、命令监控中心值班员启动相应的消防系统，监视报警运行信号，

打开应急广播，根据失火方位、火势等情况，通知楼层有关人员紧急

3、严密监控火场和公共场所的活动情况，发现问题及时报告。

4、作好工作记录，保证通讯联络。

（七）扑救组的主要职责

随时听从指挥组的调谴，做好相关工作。

四、演习注意事项

为了保证演习效果，使每位参演人员明确演习任务、方法和要求，必

须做到：演习前有组织、有准备、有计划；演习中有情况、有步骤；

演习后有讲评、有总结。

1、选择恰当时间，尽量不要影响本单位的正常工作。

2、需点火演习的，必须按规定做好安全保护工作。

3、演习时注意疏导围观群众，使其与演习场地保持一定距离，以免

造成伤害。

★重要领导或知名人士来访护卫管理规程

接到通知—抽调护卫员组长专门小组—制定特定应急方案—活动前

五天普查—活动前一天普查楼宇—活动前1小时到位—护卫人员协

助管理或全程控制。

第六节应急处理预案

一、泡水、水侵事故的应急处理

二、停水/电处理预案

三、偷盗或抢劫事件处理预案

（a）发现偷盗或抢劫事件时，首先通过对讲机通知其他护卫员前来

求助；如身上无通讯设备，可大声呼叫，以取得其他护卫员或群众的

支援。同时向上司报告，必要时还应拨打110电话，向市警察机关求

助。

（b）所有护卫员在听到求援信号后，要立即赶到现场并封锁现场出

（e）在市公安部门未到达现场之前，不能离开现场，必须保护好案

发现场（包括偷盗、抢劫现场），任何人不得擅自移动任何东西，包

括罪犯留下的一切痕迹（如指纹、脚印、烟头等），不得让外人进入

现场。

（f）事主或现场人员受伤时，要拨打120电话，向市急救中心求助

或尽快送到就近医院诊治，通知客户服务中心与其亲属联系。

四、斗殴事件处理预案

（a）在项目内发现争吵、斗殴事件时，要用文明礼仪进行劝阻。劝

阻时，不宜将个人观点参与当事人之间的是非之中，同时要注意自身

安全。

（b）劝阻方法可请双方住手、住口；也可以劝导双方或一方离开现

场。同时劝导围观群众离开现场。

（c）若持有器械的斗殴行为，则应当及时拨打110电话，向市警察

机关报警。

五、病危人员急救处理预案

（a）遇见病危人员时，立即通知其他队员（或就近其他人员）协助，

并拨打120电话，请求市急救中心协助。同时报告客户服务中心，由

客户服务中心与其家人联系。

（b）应当尽量用掌握的急救常识进行现场抢救或送至就近医院诊

治。

六、火警火灾应急处理预案流程

七、恐怖袭击事件处理

八、紧急疏散处理

九、防止可疑爆炸物预案

十、破坏性地震应急处理预案

为保证地震应急工作快速、高效、有序地进行，最大限度地减轻地震

灾害损失，根据《中华人民共和国防震减灾法》和《破坏性地震应急

条例》，参照国务院《国家破坏性地震应急预案》和《地震预报管理

条例》等，结合项目实际情况，制定本预案：

ⅲ.物业有关部门先组织转移处于危险建筑中的客户、财物、重要文

件等，对重要设备设施实行管制。不能移动的客户财物进行保卫看护。

ⅳ.做好客户的思想工作，及时发布有关信息，消除社会恐震心理，

安定民心，平息地震谣传或误传，保持项目安定。

ⅴ.迅速通知有关部门，停水、停电、停气，防止发生更严重的损失。

ⅵ.平时应储存大量水和食物及医疗物资，发生地震可以供客户解

急。

第五章房屋及设备设施管理标准及措施

第一节工程管理服务范围

一、房屋建筑日常维护和小修

1、美术馆房屋建筑本体及附属物、构筑物，B2-4层。

2、不包括房屋建筑的大修、中修及更新改造，若发生时馆方可另行

委托。

（1）楼宇监控系统；

（2）有线电视、卫星接收系统；

★房屋设备的维修按照馆方的计划和要求，做出计算和施工方案，

经馆方批准后实施。

★认真履行各项操作规程，保证施工安全，施工完毕后，接受馆方

的检验。

3、花岗石板地面——表面平整、不空鼓、裂缝，无因防潮出现浸湿

色差。

4、木地板——接缝平整，缝口一致，收边留足伸缩余量不小于10MM，

与门槛接口处压条必须平整，不起翘。

5、踢脚线——上口平直、无高差、无开裂，表面平整。

三、墙面日常养护

四、顶棚日常养护

4、玻璃门——窗框安装牢固，窗扇无下垂、变形，开启灵活，封闭

严密，五金牢固，密封胶不老化、不开裂，无渗水。

六、楼顶、屋面日常养护

4、紧急照明箱、DNC控制箱。

5、MB系列母线柜。

二、配备人员和组织落实

1、配电室24小时运行值班，人员持证上岗，配备4人高压值班技工。

2、建立日巡知道，按操作规程操作，保证系统正常运行。

3、维修人员在5分钟内达到故障现场，维修合格率达100％。

4、双路供电不允许停电，如外界或内部检修停电时，必须事先发出

通知，采取应急措施，尽量避开业主用电时间段，按操作规程检修处

理。

5、对用电设备了如指掌，做到合理、安全用电。

6、保证避雷设施完好、有效。

7、注意节约能源，人走灯灭，及时更换已坏的灯具等日常电器。

三、供配电系统设备运行管理维护标准

1、配电室是大楼供电系统的关键部位，电工对其实行24小时运行值

守，未经部门主管的许可，非工作人员不得入内。

2、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意

事项。

★高低压配电柜、直流屏、电闸箱——元件齐全，指示灯显示各类

开关正常，动作准确可靠，接地良好，无过热和异味。

★变压器、避雷装置——运行正常、无过热、无杂音异响，避雷带、

网、针焊接牢固可靠，接地良好。

2、电动控制

电动机控制柜——安装牢固、接地无缺相、扫膛，无异常噪声，温度、

电流正常，轴承润滑良好，显示指示正常，动作准确、灵敏，元件完

★工作票——检修时必须正确填写操作票和工作票，并保存完好。

第四节弱电系统设备运行管理维护标准及措施

一、弱电系统设备配置

1、楼宇监控系统

★广播控制柜

★烟感器、温感器

★手动报警按钮、电话

4、综合布线系统

★DDC传感器

★中央操作站

★网络控制器

二、配备人员和组织落实

★工程保障组配备1人弱电技工对楼宇弱电系统设备进行维修养

★保障各级可视对讲系统及保安监控系统等相关设备运行正常、稳

定。

★保障消防自动报警系统及相关设备运行正常，每季进行一次消防

普查，每月一次回路检测。

★一般性故障立即排除，合格率100％，暂不能处理的采取应急措

施并在30分钟内通知有关部门。

★及时发现处理安全和事故隐患，确保不发生安全问题，迅速处理

突发事件。

★能正确判断故障部位、故障元件，不乱换、乱拆、胡拆调整。

★中央控制系统必须提供与项目网络系统连接，中央控制系统必须

与市110联通，项目音像系统联动，系统误报小于0.1％。

★矩阵切换控制器——输入输出电源电压显示正常。

★硬盘录像机——连线正确、防护罩完好、按指定位置录像。

★多媒体计算机——专用软件输入输出使用快捷。

★曼码分配器——正确安装使用。

★控制主柜——程序工作正常。

★广播控制柜——麦克风、切换器、功放器运行正常。

★烟感器、温感器——烟、温感器安装牢固、正确，倾斜度不大于

45°，底座接触良好，外观洁净完好。

2、值班维修人员按已建立的巡查制度保证系统正常运行，设备完好，

防止跑、冒、滴、漏。

3、每年一次对水箱检查清理，保证水位畅通。

4、设备出现故障时，维修人员5分钟内到达现场，维修合格率100％。

5、对污水处理设备设施检查维护，保证正常运转，处理过的污水BOD

指标达到国家规定的排放标准。

6、处处节约用水，确保机房安全，整洁。

三、给排水系统设备运行管理维护标准

1、安排值班人员对水泵房进行日常巡视，经常检查水泵、管道接头

和阀门有无渗漏水。

2、经常检查水泵控制柜的批示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。

在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵的选择开关位置于自动

位置。

3、生活水泵规定每周至少轮换一次，消防泵每月自动和手动各操作

5、水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员保管；透气管应用不

5、室外管网——检查水表井无跑、冒、滴、漏，水表完好，污水井、

雨水井排水通畅，无堵塞，井盖完整无缺，隔油池、化粪池定期清掏

隔油池漂浮物、井盖无破损。

6、污水井——每周巡查清扫、井内无积水、无杂物、排污畅通。

7、化粪池——每季度外委专业清掏队伍实施，池内污物无外溢，沉

淀物清掏彻底，池内排水畅通。

8、潜污泵——检查运转正常、无杂音，出水口畅通无堵塞，液面浮

子高低水位准确，控制起停泵。

9、污水处理设备设施——检查加药设备完好，沉淀状况，处理水出

口通畅，污水漂浮物清理。

10、BOD5指标的日常检查——每季一次检查（20°C水温连续5天的

含氧量）按国家标准规定工厂的废水BOD的最高容许浓度60毫克/

升，

第六节暖通中央空调系统设备运行管理维护标准及措施

一、空调系统设备配置

1、美术馆3台400吨离心式制冷机组

3、板式换热器

4、板换机组、板换循环泵

5、分水器、集水器

6、软化水供水泵

7、自动软化水设备，软水箱

8、自动软化水设备

9、新风机组、送风机组

三、暖通中央空调系统设备运行维护标准

1、空调机房平时应上锁，钥匙由值班空调工保管，未经许可，禁止

非工作人员入内。

2、保持机房内良好的通风和照明

3、空调机运行是，值班人员应按时巡查，检查名项运行参数、状态

冷冻泵进口压力正常，出口压力正常。冷却泵进口压力正常，出口压

力正常。阀门无跑、冒、滴、漏，运行无不正常声音。冷却塔无跑漏

水，风扇转动正常，浮球状态好。

3、盘管——运行无不正常声响，振动接水盘清洁、排水通畅、风速

正常、风口不堵、保温完整不裸露无凝结水溢出。

4、消防水箱。

5、湿式报警阀。

6、气压罐、灭火器。

7、稳压泵。

1、消防监控主机：按主机复位键，主机系统是否有异常、故障的显

示、然后按消声键消去控制器的声音，再恢复到机器报警前的正常状

况。

2、消防泵、喷淋泵：电源正常，主阀门处于常开状态，逆流阀关闭

正常（喷淋泵还要检查水压表保持在11.5－15公斤范围），清洁良

好，消防联动柜直接启动正常，每年做一次流量试验。

3、疏散出口指示灯：指示灯安装牢固，指示灯玻璃面板无划痕无裂

缝，电源指示灯保持常亮状态。

4、温感、烟感：检查与底座接触是否良好，外观是否干净，安装倾

10、防火门：检查开关是否良好，周围无物品堵塞，防火门状况良好。

11、正压风机、排烟风机：电源、开关正常，正压风机测试联动柜启

动符合使用要求。

12、紧急广播：检查电源是否正常，处于运行中按动楼层键后电压正

常，测试音响正常。

13、防排烟阀：阀门关闭良好，外观，制动开关正常，联动柜无报警

显示。

14、灭火器：压力、重量符合要求，喷管无破损，外观无明显锈蚀，

推车式灭火器行驶几件灵活，伸展胶管无破损。

15、消防通道：通道畅通无阻，无任何物品堵塞。

16、气体灭火系统：控制器电源正常，停电时能自动切换成备用电源，

气瓶连管情况正常，联动装置电源正常，控制面板的各开关、指示灯

的功能正常。

四、巡检项目

1、消防泵、喷淋泵、喷雾泵——巡视检查保持灵活转动，手动盘车

3、防火卷帘门——电动传动机构接线正确，启闭灵活，手动拉练轻

松，不卡，滑动自如。

4、排烟风机——对防火阀接线电源处检查测试，手动盘车，运转灵

活，排烟畅通。

4、管理处主管负责日常设备机房、管井、电井、控制箱清洁卫生的

检查。

三、巡检项目及标准

1、设备机房——值班人员每日清洁，机房无跑、冒、滴、漏、管道、

阀门无锈蚀，设备无积尘想象，机房地面清洁卫生，墙面洁净如新。

2、值班室——值班人员每日清洁，值班室地面清洁，值班桌上各种