物业秩序作业指导书

物业秩序作业指导书

一. 目的：

为保障小区日常生活秩序正常运行，提高物业管理服务水平，加强小区内出

入车辆、人员、物品、治安、居室装修等各项管理，维护小区物业产权人和使用

人的合法权益，规范操作树公司形象，创XX物业品牌。

二. 职责：

1、XX物业管理有限公司总经理对各小区物业管理部的工作实行全面指导、

监督。

2、物业公司副总经理直接负责各小区物业管理部的全面管理工作，包括各

种疑难事务的处理、协调，各项物资的增购、配发，工作人员的任免、分配等。

3、各小区经理主管本小区的工作，包括日常事务处理、工作对接、协调住

户关系、人员招聘、安排等全面物业管理工作。

4、各小区经理助理主要协助经理做好本小区护卫队员的日常管理服务工作。

5、各小区门岗班长、巡逻岗班长主要负责协助经理助理做好日常护卫工作。

6、护卫队员主要负责做好日常的执勤、巡逻、消防、车辆指挥、疏导等工

作，保证小区正常的生活秩序。

三. 范围：

适用于XX物业管理公司各小区物业管理部护卫队门岗、巡逻岗和相关人

员。

四. 内容：

1、护卫队各岗位工作内容及标准

1.1负责门岗工作的护卫员人数根据小区大小自行设定，除正常上岗执勤的护

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卫员外，其他护卫员按“周工作计划”参加训练和学习。

1.2门岗分为三组上岗，根据季节变化，执行“三班四运转”制度，4小时一换

岗，或“三班六运转” ，6小时一换岗，以上两种制度均实行24小时轮流上岗，

每人每天工作8小时，8：00—12：00为第一组；12：00—16：00为第二组；16：

00—20：00为第三组；20：00—0：00为第一组；0：00—4：00为第二组；4：

00—8：00第三组，以此类推、循环执勤。

1.3每次交接岗均由带班员带队，按规定着装、佩戴好执勤用品接岗，接岗时

互相敬礼，交清岗位情况后，当班人员方可离岗。

1.4交接班时应检查对讲机、电池、充电器、警具、头盔的使用功能和状态及

岗亭、玻璃、桌面、路面等卫生是否符合标准，并由代班员签字认可。

1.5门岗的管理内容包括：人员（住户、非住户、外来人员、装饰施工人员、

执法人员等）；车辆（住户车辆、非住户车辆、外来车辆、特种车辆、摩托车、

三轮车、自行车等）。

1.6出入小区门口的物品主要是指：住户搬家的家具，家用大件电器及生活用

品、较大件的贵重物品或设备、家庭大件装修材料等物品，公司单位的办公用品，

电器设备、机械配电、建筑装修材料商品物资等。

1.6.1出入小区的物品必须办理出入手续，凭出入手续单据接受门岗查验，

核实后准予放行，否则不予放行。物品持有人应积极配合，未办理任何手续又未

经许可，强行出入小区的，当班护卫队员应立即制止并查清事由，必要时扣押物

品、报告公安机关处理并追究当事人责任。

1.6.2对出入小区门口不办理登记手续的，公司相关人员不得循私说情，阻

碍护卫队员执行公务，对因此放行而造成影响和经济损失的追究当事人责任，必

要时追究法律责任。

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1.6.3门岗要认真进行出入物品登记手续，并留存放行证明信，每月汇总小

区物业管理部办公室备存，到一定时限由物管部自行销毁。

1.6.4住户或公司单位运出本小区需要维修或处理的物品不须办理其他手

续，由当班护卫队员确认住户身份后登记放行即可。

1.7住户车辆管理；门岗实行24小时出入车辆登记制度，对出入小区的各类机

动车车型、车号、驾驶人、出入时间予以登记方可放行。

1.8认真履行外来人员联系登记制度，来访人员问清楚找谁住几号楼，住户姓

名必要时由巡逻岗联系，确认无误后放行其进入小区。

1.9外单位人员无论团体或个人学习参观，门岗应请示办公室批准同意后方可，

但必须进行详细登记，不允许在小区内拍照摄像。

2.巡逻岗（流动岗）工作内容及标准

2.1巡逻岗人员编制：（根据各小区管理面积参照执行范畴自定）。

2.2巡逻岗每组“101”为带班员，全面负责本班岗执勤期间小区的秩序维护情

况。

2.3巡逻岗固定交接岗位置；“101、102、103、105、106”自定。

2.4巡逻岗上岗时间同样执行“三班四运转”，即4小时一换岗，24小时轮流上

岗，每人每天工作8小时。

2.5巡逻岗工作交接要求：

2.5.1每班岗在下岗前10分钟检查本人执勤期间的岗上情况，并在交接记录

本上详细注明，接岗人员提前10分钟做好岗前准备，由带班员统一整队，按规

定着装并配戴好执勤用品。

2.5.2交接岗时护卫员相互之间要行举手礼，并按指定位置进行交接，检查

交接物资如对讲机、电池、充电器、警棍、自行车是否完好，公共设施设备有无

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异常，确认后签字认可。

2.5.3接岗后按巡逻路线负责所管辖区内的人员、车辆，检查公共设施、设

备的完好状况，记录消防器材是否完好。

2.5.4巡逻过程中要善于发现问题，绝不放过一个细小疑点，重点巡查部位

包括各楼道、楼前后草坪、干道、绿化带、小径、车棚车库、围墙、死角地带。

2.5.5巡视过程中要有保洁意识，随时将各类杂物、纸屑、烟头、果皮捡入

果皮箱。

2.5.6对违反小区管理规定、损害公共设施的人员要及时制止批评教育，必

要时视情节责令照价赔偿，或及时报告管理部办公室。

2.6巡逻岗车辆管理：

2.6.1巡逻人员必须熟悉小区车辆及停泊位置，小区内车辆按泊位停放，杜

绝外来车辆进入小区后不按规定停放，对损坏公共设施的车辆按规定处理，发生

交通事故报交通管理部门处理。

2.6.2保证车库车道畅通无阻，非机动车禁止乱停乱放，巡逻人员在巡视过

程中发现乱停乱放现象要随时检查并对住户耐心说服。

3、巡逻岗工作流程及防范重点

3.1第一组巡逻岗巡视路线流程：对讲机编号“101”早8：30—9：00接岗后在

自己所管辖区内巡视一遍，检查车辆停放情况；9：00—10：00查看公共设施是

否完好、有无损环现象并做好记录；10：00—10：30在自己的责任区边巡视边

疏导车辆，及时处理岗上问题和住户投诉；10：30—11：00上楼巡视检查各单

元配电箱，消防器材是否处于良好状态；11：00—11：30安排“102”上楼巡视，

11：30—12：30在责任区整个巡视一遍，在岗亭汇总本班值班情况写交接记录，

准备交接岗。

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3.2第二组24小时巡逻时间流程：对讲机编号“102”。

3.2.1早8：00—9:00接班后在责任区内认真检查一遍有无可疑现象，是否与

上班岗交接情况一致。

3.2.2早9：00—10：00在固定位置巡视发现问题；10：00—11：00检察责

任区车辆；在“101”上楼巡检时代管好“101”区域，随时保持与门岗“02”的沟通联

络，必要时呼叫“01”。

3.2.3 11：00—11：20检查各单元地下室自行车摆放情况。

3.2.4 12：20—12：30填写交接记录并准备交接岗。

3.3第三组24小时巡逻路线流程：对讲机编号“103”，参照“102”路线执行。

注：“101、“102”、“103”上楼巡视时间必须交叉进行，由带班员使用对讲机

合理安排、调整训是时间，对外必须保密。

3.4无论是流动岗还是固定岗，上岗执勤要密切配合、同心协力、共同防患，

将小区治安隐患消除在萌芽状态，及时控制事故苗头，给住户提供一个安全祥和

的居住空间。

4、各岗位工作标准

4.1门岗工作标准

4.1.1保证岗位质量高标准、严要求、规范操作，岗上设施无丢失无损坏。

4.1.2无不明身份人员或车辆进入小区，无不合格装修材料进入小区。

4.1.3无住户不良投诉。

4.1.4无违法乱纪、无物品丢失。

4.2巡逻岗工作标准

4.2.1小区车辆停放整齐到位、按泊停放、无扰民现象。

4.2.2公共设施无损坏、完好率100%。

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4.2.3按程序操作，服务规范、文明执勤、礼貌待客、无不良投诉。

4.2.4保护住户隐私，做到“三不”即“不该问的不问、不该听的不听、不该

看的不看”。

4.2.5 发现问题及时处理，做到“四勤一闻”即：腿勤，勤在自己责任区流

动，眼勤，善于发现问题；嘴勤，对违规和不熟悉人员敢问敢管；耳勤，听是否

有异常声音；闻，闻是否有煤气泄露及其他异味。

4.2.6小区案发率为“零”

支持性文件：

《护卫员执勤纪律》

《护卫员文明值勤、礼貌用语的规定》

《仪容仪表要求及用语规范》

《护卫队员执勤物品管理规程》

《护卫工作手册》

《护卫员奖惩规定》

《突发事件或异常情况处理程序》

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