某市温泉养老项目可行性报告范本

某某温泉养老基地项目

可行性分析报告

某市某某温泉养老基地有限公司

年 月 日

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目 录

一、总论

二、需求预测和拟建规模

(一) 市场需求预测

(二) 建设规模

(三) 项目总投资、资金筹措

三、项目建设条件及公用配套设施情况

（一）项目已经具备的条件

1、项目用地资源条件

2、天然资源条件

3、公共资源条件

4、项目选址及公共设施配套情况

四、项目建设基本情况

（一）园项目已完成建设的工程

（二）项目改造计划

（三）项目扩展计划

五、项目投资预算

（一）改造、建设设计方案

（二）投资预算

（三）新建项目投资11亿元

六、资源开发利用与环境评价

（一）温泉资源的开发利用

（二）

生态环境影响分析

七、企业组织、劳动定员、人员培训

（一）企业组织构架图

（二）劳动定员

（三）人员培训

八、经济、社会效应分析

2

（一）经济效应分析

（二）经营成本分析

（三）经营策略分析

（四）社会效应分析

（五）养老方式正悄然发生改变

九、投资风险分析

（一）投资风险分析

（二）政策、行业竞争等因素导致的风险

十、结论

十一、附件

1、项目单位营业执照扫描件；

2、并购企业营业执照、信用代码证扫描件；

3、园项目的土地证；

4、用地规划证；

5、建设规划许可证；

6、建设施工许可证；

7、园项目的环境评价报告；

8、股权转让协议；

9、项目效果图；

10、。

某某温泉养老基地项目

可行性分析报告

一、总论

“某某温泉养老基地”项目是某市某某温泉养老基地有限公司经过充

分的调查研究之后，决定通过并购、改造、完善的方式投资的重大养老项

目。项目总投资达20亿元。这样的项目不仅在某市是第一家，在山东省也

是第一家，全国也是第一家。这个项目具有如下特点：

（一）利用原“温泉度假村”项目已经建好的公寓、酒店、娱乐设施

进行改造、扩建成为养老公寓，半年时间即可投入经营； 在此基础上，建

设一座三甲标准医院，实现医养结合。该项目审批手续齐全，只需重新办

理项目立项和定点，这两件事情都已经办妥。

（二）某市最近10年来一直是全国“最适宜居住的城市”，享有“这

里的空气可以原装出口”的美誉，其生态环境、社会文明、城市管理都是

全省一流。威海温泉更是独此一家。这里的生态环境、气候条件、天然资

源、人力资源优势都十分突出。

（三）项目位置优势突出，某市的交通方便，民航、高铁、高速公路、

轮船四通八达，项目所在地距离机场、高铁站、高速出口、轮船码头的路

程都在20分钟内到达。

（四）市场优势更加明显，山东省就有65岁以上老人1400万，需要

托管照顾的占25%以上，这些都是无子女的老人、孤寡老人、身边无子女

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的留守老人、自愿加入以房养老、保险养老的老人、残障老人、荣誉

等。全国各地、世界各地可望到某市养老的客源也不少。项目公司刚刚启

动就受到许多人的关注，纷纷表示会申请入住到基地内的养老公寓。

投资“某某温泉养老基地”项目，实现多种安置方式并存，医养结合

是十分必要的，可行的，不仅促进了某市的养老产业发展，为解决当地养

老难问题起到积极的促进作用和引领作用，给山东省发展养老产业提供新

的思路和榜样，具有十分重要的现实意义。

（五）项目建设单位及项目基本情况

1、项目单位介绍

某市某某温泉养老基地有限公司，是由四个股东（两个自然人股东和

两个企业法人股东）共同出资注册成立的有限责任公司。注册地址： 。

注册资本 元。法人代表 。经营期限 年。

某市某某温泉养老基地有限公司虽然在某市刚刚注册成立，股东却都

是具有20多年企业经营管理经验的行家，实力雄厚，在 市乃至山东省

都享有一定知名度，旗下更是人才济济。

某市某某温泉养老基地有限公司是为了投资某市的某某温泉养老基地

项目而专门成立的。公司的宗旨：创建一流的养老养生基地，全心全意地

为老人服务，为国家繁荣、社会和谐作贡献。公司的经营范围：养老服务，

医疗服务，住宿服务，餐饮服务，水果蔬菜种植、销售，水产养殖、销售，

会议服务，展览展示服务。公司将以经营温泉养老公寓、康复医院、老年

人休闲旅游为主业，兼营温泉酒店。

某市某某温泉养老基地有限公司的股东早就看中了 项目，双方在

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年 月就公司股权并购事宜进行了积极的沟通磋商，并达成并购协

议，基本完成并购之前的全部准备工作。

2、项目要达到的目的

某市某某温泉养老基地有限公司的股东具有雄厚的实力，投资某市的

温泉养老基地项目，目的是搞活国内养老产业市场，创建新型养老体系，

把养老行业做好做大做强，吸引国内外的老人到某市来养老、疗养、休闲、

娱乐。从而打造世界一流的养老基地。

3、投资养老项目的重要意义

众所周知，全世界老人比例逐年提高，尤其是中等以上发达国家的老

人比例更高。2015年山东省的老年人（65岁以上）达到1200万，占人口

比例的25%，比其他省份的还要高一些，仅次于上海、江苏。老年人养老

的安置能力严重不足，不到应安置老人的15%，而且管理粗放，导致社会

矛盾也日益突出。因此，满足老年人的需要，增加养老设施的供给，打造

一批专门为老年人服务的管理人才成为当务之急。

某市某某温泉养老基地有限公司通过并购鲁能海源置业有限公司及其

“温泉度假村”项目，就是要凭借某市良好的自然生态环境、良好的社会

环境，以最快捷的途径进入养老产业。根据国家标准对该项目进行改造、

建设，使之成为符合国家标准的养老公寓；还配套建设一座三甲医院和急

救中心（含直升飞机的）。全部项目建成之后，这个养老基地将成为国内外

一流的养老养生、康复疗养、度假旅游、休闲娱乐的圣地！某市某某温泉

养老基地有限公司将成为世界一流的养老行业之航空母舰！

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二、需求预测和拟建规模

（一）市场需求预测

山东省现有65岁以上的老人约1350万，其中某市就超过了30万，这

么多的老年人，如何解决老有所养、老有所医、安度晚年的问题，关系到

国家的长治久安和社会和谐。引起了党中央和国务院的高度重视，国家为

了鼓励各种渠道的资金进入养老产业，采取宽进严管、民办公助的扶助政

策，完全放开投资准入。某市的养老产业跟山东省其他地方一样，也迎来

了快速发展期，可以预料，产业的前景十分诱人。

据调查得到数据表明，需要进入养老机构安度晚年的老人占总数的25%

左右，也就是说兴办5000张床位的养老基地，仅仅某市就得投资15个才

能满足安置需要。

目前在某市，能集中安置1000人以上的养老机构还没有。环境优美配

套齐全的能够提供优质服务的养老机构，成为迫切需要。

调查得到的数据还表明，对于养老安置有三种需求：基本型养老，对

那些孤寡老人、享受低保的老人，他们需要基本的养老安置；委托照顾型

养老，指那些无子女的老人，或者子女不在身边的留守老人，荣誉等，

这些老人对养老的要求会高一些；享受型养老的老人，他们是一些参加了

以房养老、保险养老、异地养老、疗养计划的老人，他们对居住的环境、

提供的服务要求较高，对于不同需求的客人，基本型养老的需求较大，但

是会逐渐减少；委托养老的需求会越来越大，逐渐成为主导；享受型养老

的需求稳定增长，尤其是环境优美的养老机构越来越受到青睐，成为争相

前往的地方。

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（二）建设规模

“某某温泉养老基地”项目占地199.06亩，其中的99.06亩已经取得

土地使用证，需要新征地100亩（已经列入政府规划），计划建设：

1、养老公寓15万m,设床位5000张，安置5000个老人入住；

2

2、高度智能化（超三甲标准）的康复医院一座约4万m,设置病床550

2

张，日接诊量在1000人次以上；

3、一个配备有直升飞机的具有高机动性能、服务范围覆盖达500公里

的急救中心；

4、温泉酒店、休闲娱乐中心设施5万m；

2

5、与基地配套的道路、桥梁、供排水、供电、供气、环保、园林绿化、

通信信息网络等设施。

（三）项目总投资、资金筹措

“某某温泉养老基地”项目总投资20亿元。

“某某温泉养老基地” 项目所需资金由企业与某投资公司合作解决。

三、项目建设条件及公用配套设施情况

（一）项目已经具备的条件

1、项目用地资源条件

“某某温泉养老基地” 项目的前身是“温泉度假村”项目，已经取得

项目用地99.06亩，其中公寓区占地约54.26亩，洗浴中心占地约35.57

亩，酒店占地约9.22亩。

规划建设温泉度假公寓78500㎡；别墅844㎡；酒店19034㎡；室内

温泉娱乐中心12800㎡；室外温泉娱乐中心16000㎡。

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项目配套用地100亩已经列入政府的建设规划当中，等项目资金到位

之后，由国土部门办理完招拍挂、公示手续即可征用。

2、天然资源条件

某市某某温泉养老基地有限公司的“某某温泉养老基地”项目位于某

市温泉镇，这里自古以来就是天然温泉洗浴中心，金代就以温泉命名并设

温泉镇，是中国矿业联合会评定“中国温泉之乡”（全国仅19个）。

“某某温泉养老基地”项目所在地——温泉村坐落在温泉镇旅游度假

区的中心地带，该处温泉井出水温度达到摄氏53℃ ，出水量大，矿化度极

高，含有非常丰富的有益身体健康的微量元素，是难得的疗养、保健，养

生的天然资源。经过改造后的养老公寓可以户户通温泉，为老人疗养，度

假、保健、娱乐的首选之地。

温泉旅游度假区内规划有湿地公园、温泉博物馆，生态园，采摘园，

垂钓区。可以方便游客参观、学习和休闲、放松身心。

“某某温泉养老基地” 项目已经取得温泉《采矿许可证》和《取水许

可证》。

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3、公共资源条件

“某某温泉养老基地” 项目所需的用水、用电、用油、用气都是按照

项目要求设计、安排的，并且已经布置到位。

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4、项目选址及公共设施配套情况

“某某温泉养老基地” 项目所在地——温泉镇，地处某市未来城市发

展的中心地带及交通枢纽，距离机场、火车站、汽车站仅20分钟车程，是

至荣成、文登、乳山、青岛的必经之地。“某某温泉养老基地”项目周边的

道路通畅，街道整洁，公交公司已经开通班车到达基地内的温泉酒店。某

市四座高尔夫球场就近在咫尺。

四、项目建设基本情况

“某某温泉养老基地” 项目是利用原有的休闲度假项目再经过改造、

扩建而成，原项目选址就充分考虑了当地环境的承载能力，既有利于资源

利用，又符合城市规划要求，优势十分明显。

项目的功能转变其容量并没有改变，城市规划也没有改变，没有增加

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环境的负担。因此，让休闲度假村转变成“某某温泉养老基地” 是科学的

合理的。不仅可以大大缩短建设期，降低建设成本，还可以大幅提高运营

效率。

（一）原项目已经完成建设的工程

1、度假别墅2套、公寓540套计34000㎡，户型以55㎡、60㎡、75

㎡为主力户型。温泉进户，户内设大面积洗浴间，在户型设计上突出温泉

疗养功能。目前度假公寓及别墅已竣工，具备交付入住条件。

2、公寓式酒店规划总建筑面积19304㎡，其中地下7622㎡，地上11682

㎡。地上12层，地下2层，共有酒店公寓约180套，每套面积约55㎡，

温泉进户、可分户出售。一层、二层设餐厅、会议等设施，地下一层、二

层设辅助用房和停车库。一层设餐饮包间10个，二层设500㎡宴会大厅，

105㎡大会议室1个，80㎡中型会议室1个，42㎡小型会议室4个。

3、温泉娱乐中心分为室外及室内两部分。

A、室内温泉娱乐中心总面积12800㎡，有以下几个功能分区：

（1）男、女更衣区。

（2）男、女独立高、中低泡池。

（3）公共盐雾浴、超音波、冲击泉、按摩浴、漩涡池、干蒸、湿蒸、

桑拿、火龙浴的特色洗浴。

（4）健身、练歌房、网吧、茶吧等娱乐服务区

（5）螺旋滑梯、游泳戏水区、游艺室等娱乐区。

（6）理疗、推拿、健身房、VIP客房、休息厅等健身服务区：

（7）餐饮、客房等服务区。

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B、室外露天温泉娱乐中心总面积约16000㎡，有以下功能分区。

（1）水上动感区：该区域包含漂流谷、海浪池、滑梯、儿童娱乐池。

（2）泡池：包含大众泡池、菊花池、玫瑰与百合池、茉莉池、鱼疗池、

中药泡池、牛奶浴等。

（3）桑拿中心：包含布草间、水晶房、土气房、玛瑙房、麦饭石房等。

C、功能服务区：VIP木屋、咖啡屋、休闲广场等服务项目。

（二）项目改造计划

1、根据养老公寓的标准对已经建好的3.4万m公寓进行改造，包括：

2

a、针对老年人居住的要求设计、改造室内装饰，增加无障碍设施，铺

设适宜老年人使用的道路、地板、走廊、卫生间等；

b、配备老年人专用空调系统、电梯；

c、配备老年人使用的床铺、用具、用品、卫生洁具、门窗等；

d、配备针对老年人的管理服务设备；

e、配备针对老年人的信息管理系统；

2、根据老年人的特点对1.9万m温泉酒店、2.88万m洗浴、娱乐设

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施进行改造，确保老年人使用安全。

（三）项目扩建计划

新增建设用地100亩，用于建设：

1、养老公寓10万m，新增床位3500张，使总数达到5000张；

2

2、医疗康复（三甲医院）设施4万m，设病床550张，日接诊量达到

2

1000人以上；

3、一个有通用航空机场并且配备直升飞机的具有高机动性、服务范围

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覆盖达500公里的急救中心；

4、配套相应的道路、供排水、供气、供电、园林绿化、通讯等设施；

5、配套相应的管理、运输、医疗、急救装备、设备；

6、配套相应的智能化、信息化管理系统。

五、项目投资预算

（一）改造、建设设计方案

“某某温泉养老基地”项目的改造、建设设计方案执行标准：

《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340

《老年人建筑设计规范》JGJ122

《老年养护院建设标准》和《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50

MZ008-2001《老年人社会福利机构基本规范》。

（二）投资预算

1、股权转让费用

并购鲁能海源置业有限公司的股权（含项目）费用3亿元。

2、购置土地费

为养老基地配套建设康复医院所需的土地100亩，需1亿元。

3、项目装修改造 5亿元。

（1）外墙装修工程 3000万元

酒店部分外墙整体采用美观使用的高档玻璃幕墙，结合欧式风格装饰，

古典稳重中不失现代气息。营业点采用一体化霓虹设计，醒目、大气，辨

识度高。酒店楼顶安装大型电子屏幕广告牌，进一步加强智能商务气息。

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（2）内部土建装修工程 5000万元

包括度假公寓34000平方米及酒店19304平方米的室内装修改造。

度假公寓装修主要包括大面积温泉洗浴间，基础地面及墙面装修；

酒店包括住宿间隔断及装修，卫生洗浴设施及给排水设施安装，墙面

装饰，餐饮包间隔断及装饰，宴会大厅装饰，会议中心各会议室装修及设

备设施安装等。

（3）温泉管道供水工程及设备 5000万元

为保证温泉洗浴给、排水的通畅，需独立供水管道及相应所需的设备，

并使用专业设备与室内给、排水接口对接。

（4）配电工程 3000万元

包括供电线路工程和地下室备用电源机房建设。机房建筑采用低噪音

装修，安装柴油发电机组，参数要求：常用1000KW，备用1100KW/1375KVA。

具备自动、手动两种启动模式，能够保证按设定程序发电机组自动启动，

并向负载供电，并能够自动根据负荷情况加载或减载。

（5）温泉洗浴设备 5000万元

温泉娱乐中心分为室外及室内两部分——

A、室内温泉娱乐中心总面积12800平方米，主要包括：男、女更衣区；

男、女独立高、中、低泡池；公共盐雾浴、超音波、冲击泉、按摩浴、漩

涡池、干蒸、湿蒸、桑拿、火龙浴的特色洗浴；健身、练歌房、网吧、茶

吧等娱乐服务区；螺旋滑梯、游泳戏水区、游艺室等娱乐区；理疗、推拿、

健身房、VIP客房、休息厅等健身服务区；餐饮、客房等服务区。

B、露天温泉娱乐中心总面积约16000平方米，主要包括：漂流谷、海

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浪池、滑梯、儿童娱乐池；大众泡池、菊花池、玫瑰与百合池、茉莉池、

鱼疗池、中药泡池、牛奶浴等；桑拿中心的布草间、水晶房、土气房、玛

瑙房、麦饭石房等；以及VIP木屋、咖啡屋、休闲广场等服务项目。

（6）智能化工程 1亿元

A、弱电智能化系统工程 5000万元

酒都各服务点及包间、住宿房间等均配备智能化物联网系统，能实现

远程监控、远程遥控、声音识别及声控设备、自动点餐、智能空调、智能

感应灯光、自动窗帘、脸孔自动识别门禁等特色服务。

系统包括楼宇自控系统、数字程控交换机系统、视讯综合服务系统、

电视监控系统、电子巡更系统、区域110报警联网分系统、背景音响及紧

急广播系统、灯光控制系统、会议系统、酒都管理软件系统、智能车辆管

理系统、局域网络（LAN）工程、卫星电视系统、综合布线系统、系统集成

（IBMS）等。

B、无线集群通信调度系统 5000万元

包括主机系统和便携式终端机6000部，员工工作时每人配备便携机一

部。另外为满足团队旅游和商务会议便于人员管理的需求，可向顾客提供

无线集群通讯调度服务，免费提供便携机。

（7）地下冷库工程 3000万元

采用新型模块化组合式冷库系统，建设周期短，安装快捷，结构耐久，

符合食品卫生要求。冷库规格为5×10×3，约150立方，其中高温冷库约

80立方，用于存储蔬菜、鲜果、牛奶等保鲜食品；低温冷库约70立方，用

于存储羊肉、海鲜等冷冻食品，其中包含一个约20立方的速冻库。

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（8）自动停车系统及相关设施安装 3000万元

地下停车场自动停车管理，包括感应式卡读写系统、发卡系统、监控

系统、智能管理及收费电脑等设备以及VIP车库等设施安装。

（9）电梯安装工程 2000万元

公寓、医院、酒店安装高速客用、货、医用等电梯30部。

（10）中央空调工程 5000万元

采用地源热泵式中央空调冷暖机组，绿色、环保、节能。

（11）厨房、餐厅设备及家具 2000万元

灶具、炊具、厨具、餐具；餐台、餐椅、餐车、吧台等。

（12）宾馆住宿设备及家具 3000万元

床具、家具、电视、电脑；床上用品，卫生洁具。

（13）宴会大厅及会议中心多媒体系统1000万元。

（四）新建项目投资11亿元

1、养老公寓2000套，共10万㎡，包含土建工程、道路、桥梁、排水，

管线、园林绿化等需要3亿元；

2、养老公寓内床具、用具、卫生洁具、电器设备、供电、供水、供气、

通讯设备、网络设备、运输设备、管理设备等需要2亿元；

3、三甲医院4万㎡，包含土建工程、道路、桥梁、排水，管线、园林

绿化等需要2亿元；

4、医院内床具、用具、卫生洁具、电器设备、供电、供水、供气、医

疗设备、通讯设备、网络设备、运输设备、管理设备等需要2亿元；

5、急救中心的装备1亿元。

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6、通用航空机场1亿元。

共计：20亿元人民币。

六、资源开发利用与环境评价

（一）温泉资源的开发利用

“某某温泉养老基地” 项目地处某市设立的温泉度假区内，温泉的开

发利用已经列入城市资源利用计划，无需项目公司再行申请。尽管如此，

项目建设和运营管理当中，仍然需要注意节约资源，防止造成对资源的破

坏和浪费。

“某某温泉养老基地” 项目所倚靠的资源不仅仅是某市的温泉资源，

还有独特的海洋气候资源和阳光资源。项目建成之后，要主动的保护环境，

珍惜当地干净的海岸、阳光、淡水资源。

（三）生态环境影响分析

1、生态环境的现状

某市的生态现状是什么？海岸干净，海水湛蓝，是蓝天白云，是山清

水秀，是空气新鲜（“某市的空气可以原装出口”）。是最适宜居住的城

市，生态环境非常好！

某市市委市政府2010年立志打造“蓝色休闲之都、世界宜居城市”的

城市名片，如今被人们誉为：中国最著名的海滨度假旅游之城是威海，三

面临海，却并不潮湿，这在全国海滨城市中是少有的。“红瓦绿树，碧海

蓝天”，威海是一副秀美的山水画，四季都如此宁静。看繁花似锦，树影

婆娑，海阔天空，琼楼玉宇。分不清海在城中，城在山中，还是楼在林中，

人在绿中。

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2、项目对生态环境的影响

某市温泉镇的温泉资源是独一无二的，温泉镇因此被中国矿业联合会

评定“中国温泉之乡”（全国仅19个）。设立“温泉旅游度假区”是市政府

的决定，列入了城市发展的总体规划。而“某某温泉养老基地”项目的前

身是“温泉度假村”项目，用地规划、建设规划、环境评价全部按照政府

规定完成审批手续的。建设施工也是完全执行相关规程的，确保项目施工

不出问题。

“某某温泉养老基地”项目将充分考虑资源的容量、利用和返补，要

在客源安排、洗浴方式要统筹协调，杜绝资源的浪费。项目所产生的生活

污水要先处理合格之后再排放，防止资源被破坏。

环保部门的评价是：项目选址合理，年计划开采温泉地热水5万吨的

方案可行，建设用地为适宜，矿山建设为基本适宜。

“某某温泉养老基地”项目中的三甲医院建设将遵守国家规定，做好

选址、规划、环境评价等工作，经营当中会妥善处理噪音、医疗垃圾问题，

保护好周边环境。因此，项目对生态环境的安全的。

七、企业组织、劳动定员、人员培训

（一）企业组织架构图

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股东会

监事会

总经理办

董事会

副总经理 总经济师 总工程师 总会计师

工程技术 资产管理 信息中心 物资配送 投资部

财务结算

部

温泉洗浴 养老公寓 温泉酒店 三甲医院 急救中心 旅游休闲

（二）劳动定员

据估算，基地共大约需要员工2000名，由各个单位根据劳动岗位确定

聘用员工数量。

（三）人员培训

所有员工都要经过2～4周的专业培训，经过考核合格才能聘任上岗；

每个季度进行一次在岗任职考核，实行末位淘汰制，首次考核不合格的，

转入后备人员培训斑，第二次考核不合格，必须换岗或者辞退。

八、经济、社会效益分析

（一）经济效益分析

1、“某某温泉养老基地”项目总投资20亿元，二年建设期，项目全部

工程完工后，共建成：

1、养老公寓15万m,单位面积60m的养老公寓1500套，可安排床位

2 2

5000张，可安排5000名老人入住；

2、公寓式酒店300间19304㎡，每天可接待500多人入住；

3、室内温泉娱乐中心12800㎡，日接待游客500多人；

4、室外露天温泉娱乐中心总面积约16000㎡，日接待游客500多人；

5、总面积4万㎡医疗康复（三甲）医院一座，日接诊量1000人以上。

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6、一个配备有直升飞机的通用机场，高机动性能、覆盖范围达500公

里急救中心。

经济效益预测表

每年数据 客人数 人均消费 销售收入 利税 备注

（人） （元） （万元） （万元）

养老公寓 5000 60000 30000 15000 按300天计

温泉酒店 150000 1000 15000 7500 按300天计

洗浴养生 150000 200 3000 1500 按300天计

温泉娱乐 150000 500 7500 4500 按300天计

医院收入 165000 1000 11650 5500 按300天计

合计 67150 34000 320000人次

以上经济效益预测基于客人100%入住率，住满300天来计算的，根据

调查得到的数据表明，对养老基地的认可程度情况是空前的，山东省济南

市、淄博市、枣庄市等污染较严重的城市客户的反映更加热烈，表示一定

会申请入住。

随着医院投入使用，患有老年病、特慢病的老人入住的人数会大幅度

增加，同时也将会带动亲属、朋友来加入温泉旅游度假客源，预计酒店的

入住率会大幅提升。

（二）经营成本分析

经营成本预测表

项目名称 数量（人） 人均开支（元） 累计（万元） 说明

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原材料 6500 20035.55 13023.1 食物等

80000 16000 员工工资福利 2000

0.6元/kwh 1200 电费 2000万度

3.2元/吨 58.40 水费 18.25万吨

3.4元/M408 天然气 12万立方

3

9000元/吨 328.5 车用燃料油 365吨

1% 2000 维护维修费 投资额度

每月1万元 12 卫生清洁费 生活医疗

每月10万元 120 应急公关 不可预见费用

33150 合计

不含急救中

心的费用

（三）经营策略分析

1、养老基地经营的对象：既有政府安置的享受低保的老年人、无子女

老人、残障老人、荣誉，给予这部分老人提供基本养老保障，让他们

能够安度晚年；还有安置自愿入住的老人，保险机构委托照顾的加入房子

养老计划、保险养老计划的老人，亲属委托照顾的老人，疗养度假的老人。

2、养老基地的经营原则：经营为主，安置为辅，采取差异性费率，提

供差异化服务，根据客人的要求和消费能力提供服务。

3、基地经营目标：以养老带动消费，以消费支撑养老安置和基地维护，

实现收大于支的盈余预算，略有结余，自负盈亏，平稳发展。

4、经营策略：做好基地优势的宣传推广，吸引国内国外的老年人前来

入住；不断提高软硬件水平和服务质量，树立海源温泉养老的品牌，千方

百计保证客源饱满，这是基地长久兴旺发达的根本保证。

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以上预估成本费用开支都是必须的、合理的。因此印证了养老基地项

目属社会保障性行业，其特点就是投资大，见效慢，收益稳定，回收期长

的行业。需要政府给予税收的优惠政策。

（四）社会效益分析

“某某温泉养老基地” 项目的经济效益虽然没有其他行业显著，其社

会效益却是十分巨大的。

1、很好解决老年人老有所养，老有所医，安度晚年的社会问题。山东

省为例，某市的“某某温泉养老基地” 项目可以安排5000人养老，如果

每一个城市举办几个这样规模的基地，那么全省25%的老人养老安置问题就

解决了，这恰好是需要社会托管养老老人所占的比例。

2、养老基地所提供的养老公寓，全部设施、设备都是根据老年人特点

进行设置配置的，让老年人不仅使用方便，而且减少事故风险；养老基地

配备的服务人员都是经过职业教育的专业人员，素质都很高。

3、安排就业接近2000人，给当地大量劳动力提供就业机会。

4、带动消费，按照5000个床位，每个床位每天采购消费150元计算，

每年可以拉动当地消费22500万元。

5、通过“某某温泉养老基地” 项目的宣传推广，让更多的人被某市

“最适宜居住的城市”的城市名片所吸引，将会有更多的国外老人尤其是

欧洲、中东、东南亚地区的老人愿意到这个安全、宁静、清洁、优美的城

市来养老、度假。

（五）养老方式正悄然发生改变

据山东省老龄办提供的信息，某市及周边城市的养老系统还是停留在

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敬老院的层次，托管养老、医疗养老、保险养老等新型养老方式还没有形

成气候。随着国家政策的调整，享受低保养老的人群逐步减少了，新型养

老方式被越来越多的人接受，这是政策红利、经济发展的红利，有一定规

模、口碑良好的养老基地逐渐成为老年人信任的归宿。

“某某温泉养老基地” 项目将立足于某市，服务于某市、烟台市、青

岛市乃至山东全省。同时也欢迎国内外的老年人入住。

九、投资风险分析

（一）投资风险分析

项目投资风险主要有资金风险、政策风险、市场风险、经营风险。

1、某市某某温泉养老基地有限公司对于投资“某某温泉养老基地”项

目充满信心，与某资本公司的资金合作已经确定，全部资金已经落实，双

方本着“真诚合作，互利共赢”的原则，确保投资按时到位，项目按时开

工建设，按时完工，按时投入运营。

2、“某某温泉养老基地”项目是在国家鼓励民间资金投资养老的政策

公布之后上马的，可以享受国家的政策红利；利用原来的“海源温泉养度

假村”项目进行改造、扩建而成，建设期短，手续简单，成本比新建低，

投入运营的速度快。投资风险降低不少。

3、“某某温泉养老基地”项目是以投资基础设施、设备为主，受市场

价格波动供求影响的程度非常有限，风险不大。

4、尽管养老产业的投资回收期比较长，配合政府安置的特殊养老对象

基地来养老、消费，基地的运营就不会亏损，投资风险还是可控的。

（二）政策、行业竞争等因素导致的风险

1、我国已经放开养老产业的准入，并且鼓励民间资金投资养老产业，

目的是充分利用各种资源来解决我国的养老难问题，现在平均需要七个半

劳动力供养一个老人，发达地区需要六个劳动力来供养一个老人。有将近

25%的孤寡老人或者身边无子女的老人、残障老人、荣誉需要社会托管。

随着社会分工的细化和家庭独立化，越来越多的老人愿意接受集体供养。

民办养老公寓、敬老院养老已经成为发展趋势。相信国家的政策会对养老

产业有更多的倾斜。

2、竞争是推动行业进步，不断创新的推手，并还是坏事。行业内部竞

争首先是硬件的竞争，其次是软件的竞争。“某某温泉养老基地”项目占有

天时地利人和，有某市政府各部门的大力支持，某市的良好生态环境，有

得天独厚的温泉，得到强大的资金实力支持，有海源人的团结拼搏精神，

有充裕的客源。

3、海源人不惧怕竞争！某市某某温泉养老基地有限公司决心在某市打

响养老产业的第一炮，以“某某温泉养老基地”项目的建设、运营当中、

发现、选拔、培养人才，不断增强企业的核心竞争力，争当行业的排头兵

和旗手！

十、结论

社会效益巨大，市场巨大，前景乐观，投资风险可控。

十一、附件

1、项目单位营业执照扫描件；

2、并购企业营业执照、信用代码证扫描件；

3、原项目的土地证；

4、用地规划证；

5、建设规划许可证；

6、建设施工许可证；

7、原项目的环境评价报告；

8、股权转让协议 ；

9、项目效果图；

10、项目现场照片。

1、经营企业：某市某某温泉养老基地有限公司执照

2、原项目单位执照

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原项目单位信用代码证

3、项目土地证111号、号、113号112

4、用地规划证

5、建设规划许可证

6、建筑许可证

7、项目环境影响评价报告表（部分）

、

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8、原项目公司股权转让协议

9、项目设计效果图

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关于项目改建立项的说明：

2023年2月1日某市区发改局正式受理“某某温泉养老基地”项目立

项申请，承诺在三个工作日内发放《某某温泉养老基地》项目备案证。

2023年2月1日某市区民政局正式受理“某某温泉养老基地”项目筹

办申请，承诺在三工作日内发放《某某温泉养老基地》项目筹办准许文件。

10、项目现场照片

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公寓大门

温泉酒店外景

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酒店大堂

酒店客房

温泉休闲洗浴中心外景

温泉洗浴中心内部

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室内温泉娱乐区

室外温泉娱乐区

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通往项目基地的道路已经铺设完毕

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