辽源百乐休闲购物广场
业态及经营定位建议书
同（百乐）字第003号自2003年4月12日我司接受贵司商业顾问委托以来，我司董事长张璋、执行总裁陈世剑等领导均亲临辽源考察，并委派副总裁程建国到双龙项目组指导工作，直接参与双龙百乐休闲购物广场的前期规划等工作。我司领导、商业研究中心和项目组成员针对双龙百乐休闲购物广场业态及经营定位多次召开专题会议，进行了全面深入的分析、研究和讨论，同时就此问题多次与双龙集团董事长姜玉轩、总经理姜平进行了深入的沟通和交流。项目组成员用半个月的时间，对辽源市零售业、餐饮、娱乐、休闲项目进行了全方位的摸底调查，先后调查了辽源市图书馆、公安局、统计局、人民大街、西宁大街、世纪步行街及分布于该商圈内的商业网点（联贸大厦、集贸商城、华泰商城、凯玛购物中心、恒客隆超市、第一百货、铭旺商城、友谊商城、袜子城及专卖店和沿街店铺），调查了健康路、文化广场周边的装饰材料、家居、家具类店铺、商场，包括东方商城、吉源家具城、建材市场以及辽源市的餐饮、娱乐、休闲项目，并组织商业研究中心人员、各方面专家，对实地调查的结果进行认真科学的分析、整理和反复比较、研究，得出结论。为了充分发掘和提升双龙百乐休闲购物广场的商业地产价值，确保双龙房地产开发有限公司得到良好的投资回报，
树立良好的社会形象，我司就双龙百乐休闲购物广场业态及经营定位问题提出如下建议：
一、本建议书综合考虑的前提和因素
考虑因素一、辽源市经济发展和城市发展进程的需要
辽源市近几年经济和城市发展都呈现出健康、快速、高效的良好势头，工业、农业、交通运输、邮电通讯、能源电力、商业、固定资产投资等都有较快的发展，2002年国内生产总值增长率达到了10.6%。辽源市委、市政府把不断满足人民日益增长的物质和文化生活需要作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代化生活环境，为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时充分考虑利用了这一有利条件。
考虑因素二、辽源市商业发展的需要
辽源市商业发展还处于相对落后的状态，现代商业业态的综合大卖场、精品百货、购物中心等业态还未凸现，连锁经营的发展也相对滞后，但辽源市沿街品牌专卖已逐渐多起来，超市业态亦深得消费者青睐，辽源商业正处于发展初期，各商业企业在近几年内必将进行调整、改造或重新整合资源，逐步朝布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出的方向发展，新的商业业态必将在辽源诞生，本项目定
位亦必须遵循这种发展趋势和规律。
考虑因素三、辽源市居民生活和消费习惯变化的需要
在辽源市城市和经济快速发展的前提下，城市和城镇居民收入有了较大提高，人民生活得到了很大改善，社会消费品零售总额持续增
长，城市居民消费类别中居住消费、餐饮、服装类消费及休闲娱乐类消费比重保持平稳、健康、快速增长，人们生活消费习惯从讲究经济实惠逐步趋向于品牌化、时尚化、个性化消费，本项目的定位应顺应这一市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需求。
考虑因素四、提升本项目在所在商圈发展水平和竞争力的需要辽源市以世纪步行街为中心的商圈是经过多年的演变发展逐渐形成的，辐射辽源市两区一县。在这个商圈内，集中了辽源市的品牌专卖店，已开业、未开业和在建的商场，包括零售业态的市场、超市及家具商场等，但缺乏设施配套、功能齐全的购物广场，而双龙百乐休闲购物广场地处辽源市唯一商圈的中心，本项目的业态定位在考虑填补商圈业态空白的同时，以前瞻性的战略眼光和辽源商业领跑者的姿态直面商圈内的竞争对手，如何更好地解决本项目自身生存和竞争、发展的问题，这也是本建议书需要长远考虑的因素。
考虑因素五、现代商业业态巨大生存空间的吸引
严格的说，辽源市现代商业业态发展到目前为止，只有品牌专卖和超市，铭旺商城经营虽不成功，但已初开精品百货之先河。超市和品牌专卖在一定程度上获得了成功，成为辽源中高收入者购物光顾的场所，导致了消费需求市场变化的加剧，现代商业业态呈现巨大的生存和发展空间，潜在的品牌消费、时尚消费市场能量巨大，是本项目定位时必须要考虑的重要因素。
考虑因素六、最大限度地发挥地源优势，扩大投资回报的需要为了保证投资方及时回笼资金，提高投资回报率，最大限度地提
升本项目的商业地产价值。准确的市场定位，可以在保证本项目房地产价值得到更好的实现，在此基础上进一步挖掘和提升本项目的商业价值，使项目整体价值随着项目发展实现保值和逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。
考虑因素七、树立双龙商业地产品牌形象，实现项目社会价值回报的需要
本项目的成功运作，双龙集团除获得可观的投资回报外，更要实现本项目的社会价值，从而树立双龙地产的品牌，提升双龙地产的美誉度和社会形象，因此，项目的定位不能简单计算地产销售的资金回
报，还要充分挖掘本项目产生的社会影响和社会价值，打造双龙地产的品牌战略，这是项目定位时考虑的潜在因素。
二、对本项目业态和经营定位的建议
建议一、关于本项目的业态定位
建议内容：我司建议本项目整体定位为“一站式”购物广场，经营主体包含8个主要业态，具体为：
1、中型标准超市。规划负一楼约4880平方米的建筑面积，引进
专业经营超市的投资商，自主经营，自主管理。
2、临街精品店铺。一楼步行街一侧和富康路一侧规划为临街店
铺，铺内使用面积以30~50平方米单位为主，共规划出铺内
使用面积约1100平方米，引进中高档品牌专卖店，出售产权，
业户自主经营，自主管理。
3、室内步行街和室内精品商铺。一楼、二楼和三楼、四楼的一
部分，共计14300平方米建筑面积，经营代表消费潮流和趋
势的中低档品牌商品，商铺铺内使用面积大小以8~20平方米
为主，出售产权，业户自主经营，商场统一管理。
4、个体时尚店铺。在三楼规划半层楼约2700平方米建筑面积，
经营时尚化、个性化的中低档商品，规划铺内使用面积10~15
平方米为单位，出售产权，业户自主经营，商场统一管理。
5、百元街市。在四楼规划半层楼约2700平方米建筑面积，经营
时尚化的小商品和饰品，价位均在100元以下，商铺铺内使
用面积以4~12平方米为单位，出售产权或出租，业户自主经
营，商场统一管理。
6、家居广场。五楼、六楼共11240平方米建筑面积经营家居类
商品，进行统一规划，统一招商，以租赁为主要经营方式，
业户自主经营，商场统一管理。
7、餐饮广场。在七楼规划出3500平方米建筑面积经营中餐、小
吃、咖啡屋、茶房，租赁为主，自主经营，自主管理。
8、休闲娱乐城。在七~九楼规划出约10000平方米建筑面积经营
洗浴、休闲、娱乐等项目，租赁为主，业户自主经营，统一
管理。
建议理由：双龙百乐休闲购物广场作为商业地产项目，首先具有规模优势，建筑面积55000平方米，地上九层，地下两层，共十一层，地下有2300平方米的停车场和仓库，是辽源市最具规模的商业地产项目；其次，具有地理优势，地处世纪步行街的中段，是辽源市商圈中
