个⼈对商业地产与⽂旅地产的认识细化
摘录整理
个⼈对商业地产与⽂旅地产的认识细化
关于商业地产的认识
关于商业地产的认识
随着城市化进程的⾼速推进，城市商业的现代化与商业地产紧密相连，⼀个商业项⽬要在经营上取得成功，⽆疑需要涉及到很多⽅⾯的⼯作。从前期市场调研、商业规划及建筑规划等，到后期招商、销售及商业运营管理，每项⼯作都需要专业化的投⼊。
商业地产就是⼀个具有地产、商业与投资三重特性的综合性⾏业。它兼有地产、商业、投资三⽅⾯的特性，它既区别于单纯的投资和商业，⼜有别于其他传统房地产⾏业。
⼀、商业地产的概念：
⼴义上是⽤于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健⾝、休闲等经营⽤途的房地产形势，从经营模式、功能和⽤途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形势。
⼆、⽬前商业地产分类：
Ø 从业内商业形态来分，可以分为商业⼴场、商业街、SHOPPING MALL、⼤型商铺、购物中⼼、步⾏街、商业⼴场、专业市场、社区商业等；Ø 按照投资价值来分，可分为“都市型商铺”、“专业街市型商铺”、“社区商铺”、“住宅底层商铺”等。
Ø 按照开发形式进⾏分类，可分为商业街商铺、社区商铺、购物中⼼、百货中⼼、休闲⼴场、步⾏街、专业市场等。
三、商业地产经营模式：
商业项⽬的操作：由于我国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不⾼，因此⼤型购物中⼼普遍都选在市中⼼商业区，因为这⾥商业繁荣，消费能⼒好，交通便利，客流量⼤。⽐如成都的春熙路、重庆的解放碑、北京的王府井、上海的城隍庙等。对于位置⽋佳的区位操作商业地产，也不是没有成功的可能性，只要⽬标消费⼈群的定位精准，街区商业、主题商业也可以作为操盘的选择。⽐如深圳的华南MALL。
项⽬市场定位⼀定要规划好，现代商业地产的开发实际表⾯，商业项⽬的市场定位从某种意义上讲⽐选择地段更重要。 详细的调研，清晰的判断，宏观统筹，果断的决策，都是定位的要件。把握好市场脉搏，确定不同类别的经营模式，创造最⼤差异化，从⽽引领市场。
1、位置定位。
商业地产的选址和商业地产的定位是密不可分的。商业地产的位置原则贵在⼀个“准”上。现在⼤型购物中⼼的选址中有⼀句名⾔：“成功的第⼀条件是选址，第⼆条件也是选址。”
购物中的选址三条件：
Ø 地理位置能代表城市商业的新趋势；
Ø 必须拥有相当数量的中⾼收⼊的消费群体；
Ø 交通便利，停车⽅便。
2、商业优先。
有很多⼈说“商业地产就是⼀半商业，⼀半地产。”个⼈认为商业地产虽然是地产的⼀种，但毕竟是商业经营场所，所以核⼼还是商业。所以在地产与商业的对接上⼀定要把握好。
把市场调查清楚，这个地⽅需要什么商业？需要什么业态？业态如何分配？有多⼤的消费体量？区域消费能⼒如何？通过商业调研、商业策划设计、建筑规划设计、营销策划、⼴告策划的顺序合理进⾏操作。在营销策划的过程⾥也要“商业优先”的原则。
33、策划思维逆向推⼴。
在营销推⼴中，重点从消费者着⼿，在消费的最终环节上加⼤⼒度。因为只有尽可能满⾜消费者需求的商业场所，⽣意才可能⽕爆。
Ø管理先⾏。
⽆论是投资者还是经营者，相信任何⼀个关注商业地产并意欲通过这种项⽬投资来创造经济收⼊。因此必须通过销售阶段的销售管理展⽰（类似于住宅销售的“样板间”、“⽰范区”），提前是客户感受商业为的管理模式，增强他们对商业地产经营前景的信⼼。
Ø反住宅策划思维。
做商业地产策划本着从“商业”出发的⾝份定位，时时刻刻从“商业”的⾓度出发考虑问题、解决问题，⽆论是战略制定，还是战术执⾏，都要苛守商业原则。
反住宅策划原则贯穿于商业地产策划的众多环节，从战略思想、形象定位、案名、 logo的制定、平⾯表现，到营销推⼴形式、推⼴渠道、卖场环境甚⾄销售⼈员的形象，处处都表现出与住宅策划的明显差异性，因此商业地产策划时时要注意⼀个“商”字！
Ø 活动主导
商业地产推⼴应把重点精⼒放在商业活动的组织上，在着⼒组织⼤型商业活动的同时，利⽤平⾯媒体给予适当的宣传报道，加⼤活动的知名度和声势。
商业活动重点要围绕“商”字开展，充分提升项⽬前期的商业氛围，并通过⼀系列的前期活动来展现项⽬商业运营管理的成熟度和⼯作模式。增添整体商业的经营氛围，增强投资者、经营者和消费者对该商业的信⼼。活动必须由策划⼈、招商⼈员和商业运营公司齐⼼合⼒的配合下共同完成。活动主导原则是商业策划的⼯作重点也是应投⼊⼤量⼈⼒、物⼒的环节，应给予⾜够的重视。
Ø 战略协调
商业地产的操盘运做是⼀个庞⼤的管理体系，涉及到的⼈⼒、物⼒和财⼒都相当可观，这些都是住宅操作不可企及的。在此且不谈商业地产操作中的其他环节，只营销策划⼀项⼯作所需要的⼯作量就⽐较惊⼈，因此要求策划团队必须具备很⾼的思想⾼度，⽤战略统筹的眼光看待每⼀项具体⼯作，各项⼯作必须协调统⼀、每个⼈的思想必须统⼀，有时⼯作频率都要保持统⼀。
在战略思想的指引下，全体成员必须以相同的速度前进，战略⽬标是⼤家共同的奋⽃⽅向，齐⼼协⼒、相互配合、永远以⼤局为先，创造⼀⽀坚不可摧的“总预备队”，实现商业地产策划的最佳⼈⼒组合.
⼆、商业地产招商思路：
商业项⽬的招商⼯作是⼀项系统、长期、艰巨的系统⼯程。商业地产的成功，离不开成功的系统招商⼿段。没有⾏之有效的招商⼿段，不能与商家建⽴起长期有效的品牌同盟和沟通渠道，将直接导致整个商业物业的经营失败。
1、要维护项⽬的经营⽐例。
商业项⽬中零售、餐饮、娱乐52：18：30，这种⽐例是商业项⽬经营的黄⾦⽐例。此⽐例特别适⽤于超⼤型综合性的购物中⼼Shopping Mall。招商要注意维护和管理好这个经营⽐例。（这个⽐例当然不是绝对的。）譬如⼴州天河的正佳⼴场和上海的虹桥购物乐园就是⼤致按照这个⽐例来招商的。
2、要维护项⽬的统⼀主题形象、品牌形象。
⼤型的商业主题项⽬虽然是多业态组合的商业组织模式，但它却不是⼀个⼤杂烩，⽽是有⼀个明确的经营主题和巨⼤创造⼒的品牌形象企业。⽐如珠海长隆
3、功能和形式上同业差异、异业互补。
同业差异就是市场有⼀定的承受⼒，不能盲⽬招同⼀品类的店。
异业互补就是要满⾜顾客消费的选择权，并能让顾客⾝⼼体验变化，提⾼消费兴趣。譬如百货、超市互补，零售与餐饮互补等。这⽅⾯⽐较成功的案例就是⾹港的太古⼴场、⼴州的天河城⼴场等。
4、经营⽅式的选择原则。
商业项⽬的经营⽅式基本有三种：⾃营、联营和租赁。核⼼主⼒店经历⾃营⼀部分或全部；其次可增强其他商户与之合作的信⼼，第三可以提⾼⾮主⼒店的提成或租⾦收⼊。对于⾮主⼒商店尽量以联营为主，租赁为辅。
5、招商顺序原则
核⼼主⼒店先⾏，辅助点随后的原则；零售购物项⽬优先，辅助项⽬配套的原则。
6、核⼼主⼒店招商布局原则
核⼼主⼒店适合放在经营轴线（或线性步⾏街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能打到组织⼈流的效果。
7、特殊商户招商优惠原则
“特⾊经营，以点带⾯”是商业项⽬特别的超⼤型综合性购物中⼼Shopping Mall的经营特点。特殊商户是指具有较⾼⽂化、艺术、科技含量的经营单位，对他们给予优惠政策，邀请⼊场，能够增强⽂化氛围，活跃购物中⼼⽓氛作⽤。例如深圳华侨城购物中⼼就邀请三百砚斋，展⽰中国的砚⽂化。当然特殊商户的经营范围与购物中⼼的经营主题及品牌形象相吻合。
8、租赁经营采⽤放⽔养鱼的原则。可以理解为“先做⼈⽓，再做⽣意。”
购物中⼼具有长期性特点，采⽤合理租⾦与优质服务，将购物中⼼做热，稳步调租，与商户⼀同成长。
9、统⼀招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统⼀服务。
10、具备完善的信息系统，提供便利的服务。
、具备完善的信息系统，提供便利的服务。
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便利各有不同：管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。
三、商业项⽬经营管理
在现阶段，我国商业物业和物业的管理与经营分⼯并不明确，经营管理很容易被忽略，易出现前期销售、租赁⽕爆，但坚持不了多久就⼈去楼空，惨淡经营。
1、如何经营。
着重点在项⽬经营推⼴上，包括项⽬经营分区管理、整体形象的宣传、节假⽇促销活动的组织，商户经营品质的监管、商家的退租、转让等。应该招聘专业的经营管理⼈才，成⽴⾃⼰的商业经营管理公司忙活着其他灵活⽅式，让项⽬的经营⾛上正规。
2、商业项⽬经营管理基本思路。
项⽬要有精准定位：⽬标群定位、主题定位、商场定位、经营定位、经营品项、规划布局设计等。
开业后如何吸引⼈流到本商场（需要有效的推⼴活动）
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如何将⼈流留在商场内（科学的⼈流导向设计和有效的引导措施）
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如何增加⼈流停留在商场的时间（科学的商场规划）
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如何通过有效的措施引导、激发消费者的购买欲（有效的促销措施、购物氛围环境的营造）
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如何保持商场持续的吸引⼒、竞争⼒（长期有效的维护商场统⼀的主题形象和品牌形象、具吸引⼒和合理的货品组合、经营规划、定期的推⼴、优秀的经营管理等）
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3、推⼴
推⼴⽅式和活动可以多样化，与商户联办，配合⼀定的⼴告宣传（可借助于节假⽇）吸引消费者。
4、做好管理⼯作：
、做好管理⼯作：强⼒打造和长久保持项⽬的“时尚坐标、资讯坐标”形象，维护好项⽬的主题形象和统⼀品牌形象。
5、将⼈流吸引过来是商业项⽬经营管理者的主要任务，⼈流导向是经营管理的⼯作重点。与⼤型主⼒店联动，最⼤限度带来更多的⼈流。
6、做好充⾜准备⼯作，迎战项⽬开业后的三个重要时期。
⼀般来说商业项⽬开业后普遍会有三个重要阶段：头三个⽉、半年、⼀年。在这三个时期，管理者要做好充分的准备和突然事件的应急处理准备。
7、长远来看，项⽬的经营管理者要考虑好成本问题。
总结：综上所述，商业地产的核⼼问题除了选址与项⽬精准定位，然后就是经验管理与招商。
对于⽂旅地产的认知与理解
⼀、⽂旅地产的概念
⽂旅地产从字⾯上理解是“⽂化+旅游+地产”，其本质和核⼼是“⽂化旅游”⽽⾮“地产”。⽂旅地产蕴含着区域运营的概念，是当今房地产⾏业中的⼀个新模式，是具有很⼤发展潜⼒的复合型房地产业，也是地产⾏业的新型转化和市场需求。
⽂旅地产发展的意义不仅是迎合市场需求，更多的是通过城市地位与优势资源的梳理，从⽽判断竞争能⼒。更有凝聚⼈⼼，聚集⼈群之说。把⼈和⼈之间链接起来，产⽣认同感。⽂化能够潜移默化的来改变⼈的⽓质和内⼼，⼈⽓和客流量越⼤的地点，商业价值⼀定也会越⼤。⽂旅地产的意义就是把这些都聚集在⼀起。
⼆、⽂旅市场特点
近年来,⽂旅地产⼤多以特⾊⼩镇、特⾊⽂化为基点，依靠“镇旅融合”的概念在⽂旅项⽬中占有⼀席之地。例如，浙江龙泉青瓷⼩镇、景宁畲族⾃治县畲乡⼩镇、杭州西湖龙坞茶镇、丽江复华雪⼭⼩镇等，看似特⾊迥异、各具千秋，但深挖其经营理念就会发现，这些特⾊⼩镇⼤多是以树⽴独特旅游形象为出发点，依托原⽣态民俗⽂化，成功打造出了⽂旅项⽬。
三、
⽬前发展现状
三、⽬前发展现状
1、区域分布失衡
我国⽂旅地产主要集中在⾃然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三⾓三⼤区域的项⽬数量最多，分别占全国⽂旅地产总数量的21%、17%和16%；最近⼏年，西南、两⼴和闽东南地区⽂旅地产发展也⾮常迅速；六⼤区域占到全国⽂旅地产总数的78%，不同区域有其各⾃的特⾊标签特征。
·海南：⽂旅地产先⾏者。海南由于优渥的⽓候条件及滨海景观资源，是全国⽂旅地产开发量最⼤、最为集中区域，近两年开发已逐步回归理·海南：
性；
·西南：⽂化旅游为导向；集中于成都、重庆、贵阳和丽江等城市，项⽬注重⽂化特⾊的开发与打造；
·西南：
·长三⾓：
·长三⾓：⼤城市群落的5+2消费需求；长三⾓区域经济发达，城市化⽔平较⾼，因此相对可利⽤的资源开发有限。区域内项⽬主要满⾜⼤城市群落的5+2的休闲度假需求，此外，长三⾓区域各类各具特⾊的⽂旅⼩镇近年来发展迅速；
·环渤海：滨海度假向多元复合⽅向发展；环渤海区域满⾜北⽅客群就近度假旅游需求，该区域拥有滨海、滨湖、森林等珍稀度假旅游资源，⽬·环渤海：
前旅游地产项⽬中规划有⾼⼭滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合；
·两⼴与闽东南：后起之秀；两⼴区域⽓候宜⼈，滨海资源优渥，闽东南区域⼭体、湖海、温泉等⾃然资源丰富。这两个区域⽬前以滨海、⼭·两⼴与闽东南：
体、主题三⼤旅游地产项⽬为主，另有⼩部分滨湖、温泉、⾼尔夫和古镇项⽬，未来有⼴阔的发展前景。
过度依赖⾃然资源
2、过度依赖⾃然资源
⽂旅地产核⼼卖点⼤多为⼭地、湖滨和滨海等⾃然资源，三者分别占全国⽂旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%。随着我国⽂旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不⾜的问题已开始显现。因此近年来纯粹以⾃然资源（滨海、湖滨、⼭地）为卖点开发的项⽬已有下降趋势——14年占⽐78%，15年占⽐64%。
近年来发展势头良好的主题乐园、⽂旅⼩镇等⽂旅地产，销售依赖性相对较弱。前者具有拿地成本低、持续的门票收益以及配套商业和地产项⽬的快速回现等优势。后者的开发不需要巨⼤的硬件投⼊，关键在于开发者如何解读、升级项⽬⾃⾝的历史⽂化价值，在业态、建筑和运营服务等层⾯打造项⽬的独特之处。在城镇化趋势下，未来市场机会巨⼤。
3、⽂旅地产发展回望
野蛮⽣长（2012-2014）
野蛮⽣长（2012-2014）
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2012-2014年是我国⽂旅地产疯狂发展时期，年均新增项⽬近2200个，平均增速达83%。⼀些开发商打着 “⽂化”、“旅游”的幌⼦疯狂圈地，导致低层级、同质化项⽬遍地开花。截⽌⾄2014年底，根据国家统计局统计，全国⽂旅地产项⽬7965个，其中⼤型在售项⽬有589个，这些在售项⽬平均存量达到2043套，⽽平均去化速度为12套/⽉，完成存量去化需要14年。
转折（2015）
转折（2015）
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2015年，之前过快开发引起的问题逐步显现：之前⼀批盲⽬跟风、定位不清，以销售为主导的项⽬逐渐被市场淘汰；⽽市场存量过⾼，整体进⼊销售滞销期，导致我国⽂旅地产开发陷⼊低潮。15年我国仅有736个新增项⽬，增速⼤幅回落⾄9%。值得注意的是，这新增的736个项⽬由601家企业投资开发；另⼀⽅⾯，截⽌⾄15年底，我国开发和运营⽂旅地产项⽬的企业共有5297家，较2014年减少27家；这些数字表明，我国⽂旅地产⾏业集中度正在上升，⾏业洗牌调整正逐步拉开序幕。
增速回升（2016）
增速回升（2016）
