2014年12月份西乡塘片区市场调研报告
调查地点：
写字楼与其他商业物业市场的调查：
1、路段：西乡塘片区（主要路段为：大学路、鲁班路、明秀路、北湖路、秀灵路，友爱路、科园大道以及快环部分路段等）
2、项目：正恒商业广场、时代天骄、世贸西城、城市碧园、东凯商业广场、莱福国际（科园财富中心）、科信时代广场、瑞西投资大厦、火炬大厦、盛世龙腾、华成都市广场、嘉信时代广场、远信大厦、地铁1号商业街、盛天时代、大嘉汇·尚悦、秀隆商业街、天域·香格里拉商业广场、城市坐标等主要商业物业的售楼中心。
调查方式：暗访踩盘、文献查阅；
调查时间：2014年12月2日—12月4日；
调查对象：各主要街道商铺的经营者，主要竞争对手的房地产销售人员；
调查人员：----心❤音----；
调查目的：
通过有针对性的了解西乡塘片区各商业街区的业态、租金、经营情况及各在售、待售相关写字楼商业房地产项目的产品概况、销售概况等信息，进行统计、对比和分析，以期为东盟项目的商铺业态定位及商业物业规划的决策提供市场依据。
目录
一、西乡塘区区位分析
二、区域商业架构与经营环境分析
三、区域各大商业中心调查分析
四、区域各业态分布
五、区域各路段商业消费习惯分析
六、主要竞争对手项目概况
七、总结
一、西乡塘区区位分析：
区域概况：西乡塘区位于广西首府南宁市中西部，与武鸣县、隆安县接壤，毗邻兴宁区，与江南区隔江相望。总面积1298平方公里，总人口100多万人，其中，常住户籍人口76万人，流动性人口25万人左右。
1）蓬勃的经济发展：2012年西乡塘区GDP完成539.67亿元，同比增长14.5%；城市居民可支配收入实现20180元，同比增长13.02%；社会消费品零售总额完成240.46亿元，同比增长17.5%
2）西乡塘区的城乡贸易、仓储服务，个体私营经济发展迅速，专业市场建设加快，商业网点形成网络，服务设施日臻完善。初步形成了“大市场、大贸易、大流通”的发展格局。
3）便捷的交通优势：西乡塘区处在大西南出海大通道上，有发达的交通路网，南宁市新建的快速环道、高速外环连接城区东南两端。地铁一号线预计2015年底建成通行，建成后将大大提升东西城区之间的交流。
4）雄厚的科教优势：西乡塘区聚集着广西最大的教育科技资源，南宁市乃至广西的80％的大中专院校都聚集在西乡塘辖区内。南宁国家高新技术产业开发区、相思湖新区以及未来的相思湖大学城、科技城也坐落于西乡塘区。
广西大学
广西财经学院
广西民族大学
广西师范学院
广西工业职业技术学院
广西机电职业技术学院
广西南宁职业技术学院
广西建设职业技术学院
…….
⏹随着南宁城市建设及经济发展重心由“南湖时代”走向“邕江时代”西乡塘
区迎来了新的发展机遇。
二、项目周边商业架构与经营环境分析
◆鲁班路商业业态分析
1概况：鲁班路是广西大学西边一条城市主干道，与大学东路交汇。商业沿鲁班路两边分布于住宅底层。
2经营业态：主要为餐饮、地产中介、金融机构、超市、农贸市场等。
3主要消费人群、消费水平：主要满足小区、西大西门附近居民、附近上班的工作人员的消费需求，本区居民消费水平较高。商业氛围一般。
4有无停车：周边楼盘配有充足的停车位，靠路边也规划有停车位，基本满足停车需求。
5面积：20-500㎡。主要为小区底层商业，面积20-50㎡为主，和500㎡左右
的大型餐饮。⑥租金/售价：100-250元/㎡月；其中临街二手铺面转让费9万左右；一手铺面价格均价3-4万/㎡。
◆大学路商业业态分析
1概况：大学路是贯穿西乡塘区的城市主干道。目前广西大学正门前处于修建地铁状态，上下班高峰期道路拥堵，同时该路段是大学路最繁华地带。
2经营业态：主要有世贸西城、城市碧园及时代天骄等商业中心。主要经营服饰、鞋包、餐饮、百货超市等一站式消费中心。
3主要消费人群、消费习惯：各大高校学生，周边居民等。晚上20:00-23:00时段人流量最大。
4有无停车：周边小区和部分商场规划有停车场，基本满足停车需求。
5面积：20-500㎡，餐饮、百货超市能达到300-2000㎡。
6租金/售价：70-250元/㎡·月左右。二手铺面售价约5万/㎡左右。
◆火炬路商业业态分析
1概况：火炬路位于广西大学南门和广西财经学院西门之间，连通大学东路与农院路，是周边多所高校的主要街区之一。
2经营业态：美发、便利店、文体店、服饰、诊所、金融机构、餐饮以小型餐饮为主。
3主要消费人群、消费习惯：白天主要为周边居民、业主、少量学生，晚上主要以周边大学生为主及青年群体，晚上20:00-23:00人流最大。
4面积：临街10-80㎡，其中银行所占面积最大约500㎡左右。
5经营情况：西大商圈人流最大的路段之一，经营状态良好。
6租金/售价：300-500元/㎡·月，4.5-7.5万/㎡。
◆农院路商业业态分析
1概况：农院路位于几所高校交汇处，学生人流量最大，租金最高。为大学生口碑最好的美食一条街。
2经营业态：主要有美丽潮流、时尚商城、华业街、华商街、爱尚潮流等服装商场。美食、烧烤、酒店、快餐等。
3主要消费人群、消费习惯：主要消费群体有大学生、周边居住年轻人，整体消费档次一般。白天客流少，晚上客流量大，约晚上20:00-24:00人流最大。
4面积：服饰、包包、鞋店面积6-15㎡，餐饮、烧烤面积60-500㎡。⑤经营情况：白天少量服装处于关门状态，经营最好的为餐饮、小吃、烧烤、夜市服装。
5租金/售价：150-500元/㎡·月，2.25-7.5万/㎡。夜市服装店铺转让费5万左右，一级街铺转让费约9-12万。
◆明秀路商业业态分析
1概况：明秀路作为西大商圈主干道，平时大车较多，常现拥挤。
2经营业态：东路主要以五金为主、建筑涂料、塑胶管道、西路餐饮、服装、银行机构等。
3主要消费人群、消费习惯：附近上班人员、少部分学生等。大部分购买
