滨海商业中心商场运营方案（初订）
前言
随着工业区的发展，商贸业，服务业也乘机快速形成，购物中心创建顺势而为是具有战略眼光。通过前期公司对针对工业区的消费水平，商业情况，周边人口较详细详细深入调研，通过市场分析和营销策划，现做出以下商业中心商场整体运营方案。
一、经营定位：
经营风格，结合商业中心建筑群体构造和总体规划，商场以商场形式和商业街风格兼容，以商场经营管理模式和商业街形式相结合虽有区分其为一体新颖模式。以当地的低中档商品为主要商品定位，中档为主，高档点睛，低档补充定位，实施品牌战略。通过以人为本的管理，促进双赢合作，强化公司凝聚力和创造力，垄断该地区的主要商品零售市场。
二、 经营品项：
1、 项目
商场作为较大型购物消费中心，在单体建筑内和商业街形式里，整合购物多品种商业形态，为消费者提供综合服务的大型综合商场来所，是滨海现代生活方式的集中所在。
b. 首层可由化妆品、首饰及名品、保健品，商业街以各式鞋并可加入药店等组成；
c. 二层可由潮流青春休闲服装，海内外精品男士服装、服饰，西欧风情咖啡厅等组成；
d. 三层可由流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰，中式传统茶嗣等组成；
e. 四层可由主流家用电器，家居精品广场，儿童新天地等组成。
2、 经营品类规划：
F1：国际名品服装店、国内外名表中心、环球化妆品总汇、经典眼镜世界、至尊首饰珠宝行、极品鞋行等；
F2：潮流青春休闲服装、海内外精品男士服装、服饰等；
F3：流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰;名品针棉服装、新潮时装总汇
F4：主流家用电器、家居精品广场及儿童新天地等。
三、 经营规划布局设计：
第一：规划布局要购物中心的商品品类经营黄金比例。
业内人士都比较认同女装及服饰、男装及服饰、其它辅助综合商品类、52：18：30的这个商场品类经营黄金比例，也适用于品牌经营构成比例。
第二：规划布局要维护商场的主题形象和企业品牌形象。
购物中心是一种综合的商业组织模式，它不是一个大杂烩，而是一个拥有明确经营主题和较大创造力的企业。规划布局时要始终维护和管理好已确定的经营主题和企业形象。
第三：经营规划布局目标要能够在消费层次和类型风格上同类差异、异类互补。
同类差异就是社会市场购买力群体复杂，不能盲目引进在风格和价位相互雷同的品牌商品同时进店。新商场招商，就不能招多家基本上雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜。异类互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴
趣。休闲服装、时装因为款式风格不同，可以互补
第四：规划布局顺序原则。
核心品牌商品先行，辅助品牌商品随后的原则；服装服饰类商品优先，辅助项目配套的原则。
第五：规划布局着重考虑核心主力品牌专柜对于人流所起的关键作用
其布局直接影响到新商场的形态。新商场的主力品牌专柜适合放在经营轴线的端点，不宜集中放置在中间，才能达到组织人流的效果。
第六：规划布局要以“以点代面，特色经营"为目的，也是大型综合性商场的经营特点。品牌供应商是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃新商场气氛之作用。供应商的经营范围要与商场的经营主题及品牌形象相吻合。
五、建筑规划设计：
整体建筑规划设计是由主楼？层？副楼？，裙楼地上？整个建筑规划符合现代商业经营运做需要。对商场经营区室内结构再做合理修饰改造，能符合商业经营需要。
六、运营管理设计
购物中心运营管理沿用什么样的经营管理模式。
“现代化大型商场”，购物者天堂。采用什么样的商业经营管理很重要，商业领域中不断的磨合验证、探索更新，逐步形成完整的商业经营管理体系更重要，并且要申请ISO9001-2000质量体系认证，体现当今商业管理模式的实用价值。
现运行中的各项管理性文件和各工作流程操作性文件，是新公司的运营管理的依据及指导蓝本。
七、招商设计：
1、招商优势:
为工业区零售市场订制最佳适宜的品牌经营合作方案，以利益共享、双赢经营我主导，
运用品牌为依托，打造环滨海区域独家中高档名店，垄断该地区的高中档商品零售市场。
2、招商范围：
诚招有特色、有风格、有品位的名优中、高档服装、服饰等百货类品牌，范围是以“穿”为主的商品，包括：服装服饰、珠宝首饰、化妆品、运动休闲、生活家居、箱包皮具、名品钟表等
3、招商要求：
国际、国内中高档知名品牌及服务品牌的厂商、代理商、经销商。
与具有有效的营业执照、税务登记证、组织机构代码证的经营主体共同合作。
品牌商品具有有效的商标注册文件，产品合格证书和检验报告等质检资料，进口商品提供海关报关单及商检证明。
4、经营合作方式：
品牌专柜（店），利润月保底+扣率形式为主 。
各品类主要标志性品牌供应商重点引进，合作条件合理优惠；其他品牌条件优与同等市场条件。
5、经营合作标准：
F1
1. 名表 劳力士、欧米茄、浪琴、雷达、帝驼、等梵高、名威、世爵、英纳格、天梭（选取可商议而定）每1平方米柜台利润月保底X元，扣率Y%
2. 珠宝首饰 周大福、六福、老凤祥、谢瑞麟、
行行行、宝玉龙、皮尔卡丹 按X元/平米，利润月保底，扣率Y%
3. 化妆品 姿生堂、欧珀莱、CD、美宝莲、
欧莱亚、玉兰油、雅芳、羽西 每平方米月保底销售 X元，扣率Y%
4. 皮鞋 百丽、瑕步士、爱步、其乐、都彭、史碧嘉、CD、欧枚柯、罗密瑞姿 按X元/平米，利润月保底，扣率Y%
5. 皮具 登喜路、都彭、华伦天奴、BOSS、
ELLE、POLO、新秀丽、皇冠 按X元/平米，利润月保底，扣率Y%
6. 国际名店 都彭、BOSS、马可波士、金狐狸、都彭、宝姿、温馨鸟、卡奴迪路 按X元/平米，利润月保底，扣率Y%
7. 眼镜 警察、古奇、CD、都彭、卡地亚、浪琴、纪樊希、登喜路、古加希 每1延长米柜台利润月保底X元，扣率Y%
F2
1. 青春休闲 ESPRIT、艾格、LEE、苹果、依恋、艾斯迪色彩、罗蒙迪可、雷柏高、
米奇、淑女屋、鳄鱼恤、美珂欧兰 租金按每月X元/平米；扣率Y%
2. 运动系列 耐克、阿迪达斯、锐步、迪阿多纳、
李宁、安踏、金莱克、乐图 租金按每月X元/平米；
扣率Y%
3. 男士正装
休闲装 沙驰、金利来、圣大保罗、卡尔丹顿、观奇、贝利龙、老人头、汤尼威尔、
华伦天奴、凯撒、鳄鱼、马克华菲、阿曼尼、迪可尼、仕东利、 租金按每月X元/平米；扣率Y%
4. 男士服饰 BOSS、百富、毕加索、巴黎世家、都彭、金利来、ZIPPO、瑞士军刀 租金按每月X元/平米；扣率Y%
F3
1. 女士时装 敦奴、魅力一生、哥弟、马天奴、AD、范怡文、七色麻、阿勒锦、
骆驼、玛丝菲尔、THE、玖姿 租金按每月X元/平米；扣率Y%
2. 女士服饰 黛可丽娜、利典安、米奇、梵高、
维弗拉氏、依慧达、泰盟诺迪 租金按每月X元/平米；扣率Y%
3. 女士正装 白领、柯里亚诺、柯罗芭、莉奥拉、
杜蕾娜、宝姿、吉芬、马克张、萨浓 租金按每月X元/平米；扣率Y%
4. 内衣 黛安芬、安莉芳、欧迪芬、皮尔卡丹、
曼尼芬、爱慕、奥戴莉、伊丝芬 租金按每月X元/平米；扣率Y%
5. 针棉 沙美娜、亭宜、宜而爽、皮尔卡丹、阿尔巴斯、鄂尔多斯、鹿王、日神、高尔夫、圣雪绒、雪莲、珍贝 租金按每月X元/平米；扣率Y%
F4 家居系列 多样屋、捷克水晶、韩国宇宙床品、友和贝印、黛安家品、双立人橱具、飞利蒲松下小家电、进口数码相机、随身听、MP3、复读机、电话 租金按每月X元/平米；扣率Y%
招商资料
6、招商工作程序:
（1）、 为营造很好的招商环境,吸引更多的品牌供应商加盟,增加合格候选供应商数量,制定本招商工作程序.
全国招商工作程序：可略
省城招商工作程序：
为第二程序,开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介（商报、晚报）发布新业信息，有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合绍兴市场需求的候选供应商。
当地招商工作程序:
为第三程序,也是重要和关键的招商工作程序，当地供应商黄金比例数量份额应占招商总量的半数以上，在保证合适特色品牌供应商数量
招商部人员队伍组建后须经过系统培训，实践后再投入实际工作状态。建立过硬的招商队伍，投入招商工作，这样才实际有效。先有计划对适合预选供应商评定，对理想品牌供应
商洽谈，购物中心能够容纳经营的品牌专柜数量与实际能够在市场运营的品牌供应商数量相差出入不是很大，而且能有准确的针对性，提高合作成功率。
宣传工作中心，应以购物中心即将登在本地滨海开张，成为购物的天堂、高档的象征，以全新的内涵震撼地乡，以上乘的品质服务于工业区发众等内容为，制造轰动性前奏和氛围，为下一环节的实质各项工作，做好铺垫。
调研现有市场运营品牌现状，制定商场招商各品类工作预案标准，初步接待来洽谈的品牌供应商，并认真填制初选供应商登记表，对重点目标备选供应商，保持主动接触，排除阻碍，建立合作伙伴关系。签订意项合作协议，收取合作预约订金。
（2）、购物中心业前招商工作进度
第一阶段：（筹备预案期）
总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；制定商品定位标准；拟定初步各商品类布局方案；拟定与供应商合作方式及条件标准。
第二阶段：（初选储备供应商期）
进入全国招商工作程序；进入省城招商工作程序，组织实施初选供应商资源储备；
招商团队组建，基础工作技能培训，团队协调性磨合；
招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，制各商品类经营指导方案
当地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；
制定完备的商品储备品牌资讯，对适合的预选供应商资源评定分类；
第三阶段：（评审确认供应商期）
确定正式的各品类商品定位标准和品类布局执行方案以及招商合作式方、合作条件标准等公司经营原则方案；
确定各品类最终执行的经营工作方案，各品类重点标志性经营品牌认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；
普通标准性品牌供应商洽谈合作条件，结果对比择优；
评审确认合格供应商，签订意项合作协议，收取合作预约订金；
第四阶段：（合作协议书签订期）
