对裙楼用途的策略性调整建议
一、 前言
平安金融大厦裙楼有四层，共计建筑面积26232平方米。从建筑设计阶段开始，就准备将此裙楼部分作为商场之用，对于本案的商业规划，高力公司忠于业主的委托，倾力于商业组合的可行性、可及性、其分析报告已如前章所述。在作业过程中，我们认为此裙楼的商业用途可以考虑规模的调整，例如降低商业零售比例，或是增加其为办公楼的空间使用，或许更符合将来的收益。在此亦就策略修正建议分述如后。
二、 从建筑设计角度考虑
（一）建筑外观设计
从平安金融大厦的效果图很明显就可以看出来，该裙楼部分的设计风格属于古典式廊柱型建筑。该建筑设计典雅庄严，体现了业主深厚的文化内涵和强大经济实力。但此裙楼的外观设计并不适合用作商场。该设计不具备一个现代商场外观所必需的时尚、明快、富于动感的风格。而且，该外观设计也使裙楼的外立面不再适合张贴广告，做彩色霓虹灯，这一点也使该裙楼在用作商场规划时存在困扰。从我们进行的消费者研究也可以发现，在无提示条件下，消费者们都认为该建筑外观设计象博物馆、海关、政府办公楼，没有人认为该建筑是商场。
（二）建筑平面设计
从裙楼的1－4层平面图可以看出，裙楼每一层的平面设计均可分成四小块，每一个小块面积不过1000平方米，小块之间只有狭长的通道相连，这样的布局使每一层平面均显得非常零散，不仅大型商家难以在其中开展营业活动，消费者的活动动线也不会形成对消费影响巨大的回廊效果。显然，这样的平面布局非常不适合用作商场。高力公司在以前的报告中也曾经提出过对这些不利方面的修改
意见，比如在中庭东侧增加一条廊道，以形成回廊效果；取消旋转楼梯并加宽中庭边的廊道，使消费者在不同区块间通行更方便等。然而，这些建议只能改进了这些不利因素，无法从整体上改变裙楼平面不统一的状况，毕竟，裙楼为塔楼部分做出了重大让步。
三、 从市场角度考虑
平安金融大厦所在的陆家嘴金融区，是上海的CBD。无论从目前的状况还是将来的规划来看，该区域都是以办公为主导的功能。大量的人流在早上7－9点到此地上班，然后在下午5－7点下班回家。晚上8点以后人车均很少，显得冷清。虽然消费者调研时发现在本地的上班人员都希望这里有更多的商业设施，这样他们有更多的选择。但从平安对面目前已经开业的正大广场来看，本地的上班人员能填满多大的商业面积有待观察。正大广场开业三年，至今的出租率仅在70％左右。正大广场的现状对平安金融大厦裙楼是一个重要的参照。
当然，我们也需要注意到，平安金融大厦相对正大广场，在商业方面也存在一些优势：有更多的人流，有地铁上盖的便利；同时平安金融大厦更小的面积总量更适合进行准确的商业定位。
在项目开始之初，我们也曾经思考过平安金融大厦裙楼除了做商场外，是否还有其他更好的选择。根据当时平安提供的城市规划部门对该裙楼用途的限定条件：“非配套公用面积”，我们考虑过并研究过会务和展示拍卖两种用途，但均被否决了。原因如下：一、在陆家嘴有浦东国际会议中心，专业从事会务，平安与之相比，在客源、固有形象、管理经验、成本控制等方面都没有优势。而且如果从事会务，还会有收入不稳定的后顾之忧。因此我们得出结论平安金融大厦裙楼不适合用作会务。二、我们走访了如上海敬华、朵云轩等艺术品拍卖公司，发现艺术品拍卖对展示面积要求很小，时间也很短，而且普通的商厦过于大众化，不适合拍卖行业风格。艺术品拍卖公司更倾向于短期（3＋2天）租赁五星级酒店做展示、拍卖之用途。因此得出结论是平安金融大厦不适合整体用作展示拍卖之用，但小面积的用于展示拍卖则是可以的。
四、 从投资收益角度考虑
通过模拟租金试算，我们得出如果平安金融大厦现在已经建好，则可达到的平均租金是1.57美元/平米/天，按照9月份的最新设计图纸，平安金融大厦1－4层裙楼净出租面积为7958平方米（原计算的9305平方米还包括了地下室部分面积1346平方米）。因为裙楼为塔楼部分作出了重大让步，使裙楼的使用
率较低，净出租面积与建筑面积的比率仅为30％（该比例在普通商厦的比例为50％），折算成建筑面积的租金是0.47美元/平米/天，
无可置疑，陆家嘴是办公区，如果平安金融大厦裙楼能突破“非配套公用面积”的用途限制，全部或部分改成办公用途，会否有更好的收益。基于这样一个考虑，我们就按照裙楼全部作为商业、仅一楼做商业、一二楼做商业、全部做办公四种情况进行了比较分析。结果如下：
全部做商业用
途1楼商用，
2－4楼办公
1－2楼商用，
3－4楼办公
全部做办公
计算租金面积（平方米）7958 1楼：1826.2
2－4楼：
15504.7
1－2楼：3720.4
3－4楼：
10281.7
21515.3
平均单位面积租金（美元）1.66 1楼：2.8
2－4楼：0.65
1－2楼：2.36
3－4楼：0.65
0.65
2004年模拟收入
（美元）
4,819,207 5,544,866 5,644,088 5,104,498 2009年模拟收入
（美元）
6,150,665 7,076,810 7,203,445 6,514,777 经营10年内部收益
率（IRR）
7.23%8.46%8.62%7.73%
2004年财务净现值90,052,504 174,517,230 186,066,400 123,259,598
结论：在四种情况中，一二楼做商业、三四楼做办公的收益最高，与之比较
接近的情况是一楼做商业、二至四楼做办公，全部做办公的收益处于
第三位，而全部做商业的收益在四种情况中收益最低。
五、 结论
通过以上建筑设计、市场、投资收益等方面的分析可知，如果平安金融大厦能将裙楼的1－2楼或者仅1楼作商场，而将裙楼的其他部分做写字楼，将获得比全部做商业或全部做办公更好的收益。
这种策略性的调整，不仅基于商业收益的衡量，还考量到配比的均衡（与大楼本身定位及结构设计）以及经营管理的深度（中庭的共用已形成分隔的商场管理）。
高力公司感谢平安公司给予委托已作的机会与信任，也是基于对业主方权益的设想，回馈策略性的建议，以提供开发该案另一角度的参考。
平安金融大厦商业定位报告总结
一、 前言
通过前面四期共十六章的分析研究，高力国际向平安公司提供了包括宏观经济和行业分析、市场和竞争分析、项目市场定位和商家配置、投资收益、招商策略及内部管理建议等内容的咨询建议报告；在总结中，我们将就各阶段的要点归纳及裙楼用途的其他策略提出建议，其内容主要为：
各阶段调研分析要点归纳
裙楼用途的其他策略建议
二、 宏观经济和行业分析
（一）宏观经济分析
1． 自1992年以来，上海的经济已经连续12年保持两位数增长。人均GDP已经从1993年的2000美元达到了2003年的5642美元，上海是中国大陆经济最活跃、发展最快的城市，其领先优势与领先地位任将继续保持。
2． 陆家嘴金融贸易区是1990年国务院宣布开发开放浦东后，在上海浦东设立的中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区。陆家嘴金融中心区与繁华的南京路外滩隔江相望，占地一点七平方公里，规划建筑面积四百万平方米（现竣工和在建280万建筑平米），将成为上海中央商务区（CBD）的重要组成部分，未来的国际金融中心之一。
3． 金融中心区优越的地理位置、良好的投资环境和优惠的政策，吸引了国内外众多的投资者。几十家著名的中外银行和金融机构分别在区内建造自己的大楼，形成浦东著名的“金融街”。据《1990～2003 陆家嘴金融贸易区发展报告》显示：在面积1.7平方公里的小陆家嘴（陆家嘴金融中心区）地区，仅吸纳的外资银行资产总额就已超过200亿美元，平均每平方公里逾117亿美元。小陆家嘴地区已
成为中国资本密集程度最高的地区。有统计数据显示，金融区启动十几年来，平均每12天就崛起一幢约30层高的大楼。目前，区内已涌现了一批“亿元级（税收）办公楼”和“5000 万元级（税收）CBD（中
