购物中心规划设计的六大误区
工作 2007-12-26 21:54:38 阅读255 评论2 字号：大中小
目前，国内的很多购物中心项目在开发运营出现的种种问题，除了城市管理部门对商业网点规划滞后，出现“扎堆”现象外，更多的是在前期规划设计过程中，存在着很多误区所致。
购物中心规划至少存在以下六方面的误区：
误区一 用建筑设计代替商业设计
建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术，他们通常没有商业理性认知，因而也不能很好地把握商业需求；而商业规划设计是以商业需求为导向的，是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计。
建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的，以建筑设计理念设计的购物中心不适应商业，不得不关门。
误区二 建筑设计先于商业设计
购物中心的建设，国内一般是开发商先拿地，进行建筑设计，报规划等流程。而前期忽略了商业规划设计。
一旦建筑设计完成了，商业物业的墙面、层高、柱距、荷载和中庭等硬件设施就确定了，这样就会导致商业的业态和功能在设计上出现很大的局限性。
比如一个购物中心，至少要有通风排水、煤气管、垃圾处理等设计，如果之前没有考虑到就没有办法满足后期商户的需要，满足不了消费者的需要。使项目处于进退两难的境地。
误区三 营销策划代替商业规划
销售代理公司为商业项目进行营销策划的目的是为了促进销售，而商业规划则是为了促进经营管理，二者的根本出发点和利益点是不同的。
由于销售公司不能很好地把握商业功能和商业需求，所以单纯的营销策划是不能解决商业规划问题的，进而也使得一些商业项目在销售之后存在着一些经营和管理上的漏洞。
误区四 重外观形象、装修标准，轻内部结构、配套适用
一些购物中心为了打造标志性商业建筑或城市地标，往往对建筑外观投入巨资，而忽视了商业物业内部的结构，毕竟，消费者是在商业内部消费的，内部功能是否完善也是消费者关注的问题。
我曾经接触过南宁规划的一个大型的家居建材购物中心，其中有一个很重要的方面，就是物流的拐弯半径。但在前期的整个设计里面，根本是不考虑的，更多的是关心这个物业做得多么好看，物业销售额有多少。”
再比如购物中心中洗手间的配套设计，有的女厕所只有三个蹲位，而男厕所一大排。事实上，一个商场里面，肯定是女性消费者多。
误区五 重共享空间设计，轻经营成本测算
共享空间确实对商场经营起到一定的作用，但我们也应该认识到这是一把“双刃剑”，做很大、很豪华的共享空间是会浪费经营面积，大幅度增加运营成本的，所以一定要精准地核算成本与收益。
曾接触过的一个项目，是加拿大设计公司设计的，共享空间做了1000多平方米，确实很漂亮，但是在一个不到30万人口的小城市里，做这样一个共享空间显然是不合适的，导致开发商的运营成本高居不下。
误区六 过分迁就主力店要求
购物中心引进主力店的目的是通过主力店来带动项目的招商和经营，促进销售，提升项目和物业的整体价值。
一些开发商迫于主力店的名声和影响力，过分地迁就主力店，而忽视了其他的品牌店、专业店，和进行休闲、娱乐经营的商户。
虽然主力店具备主导性，但项目的核心竞争力并非主力店。在认同主力店的同时，必须兼顾所有商家的需求。
