商业广场商业分析及业态设计初步方案
目 录一、 深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2
二、 深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17
三、 宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45
四、 正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54
五、 竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56
六、 正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62
七、 正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65
八、 不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68
本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考
察论证后做出正式设计方案。
关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。
一、 深圳市区核心商业圈分析
深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳
零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一
方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体
力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着
深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一
定区域内形成了各具特色的不同商圈。
2002 年 8 月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳
八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这
商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？
深圳商圈的划分
在 2002 年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的
“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主
题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深
南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休
闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。
在 2003 年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断
涌现：中心区 CBD 商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁
、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈
。
老商圈：东门、人民南、华强北。次新商圈：南山（分南头、南油中心区、南油蛇口）、深南中、华强城、宝安
、龙岗。
新兴商圈：皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。
各商圈的特点及竞争优势
（一） 东门商圈
东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的历史可以上追溯到 300 多年前的明
末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的
商业旺区。东门商圈的形成、繁荣和发展，得益于东门步行街的改造，改造后
东门商业步行街区由 12 条步行街相连，有 20 多家大型商场和数百家小型商铺
，已投入运营的商业面积超过 50 万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商
业区，因此吸引了大量顾客前来东门购物，目前日均客流量达 35 万人次，节假
日更高达 50 至 60 万人次，年营业额逾 50 亿元。主要百货店有茂业百货、太
阳百货、天虹商场。
图 1 东门主要商业步行街
（二） 华强北商圈
位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买
卖交易场所。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳主打商业旺
区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大
动脉深南大道横贯其中，面积达 1.6 平方公里。商圈内拥有 50 多万居住人口，
大小企业一千多家，工薪白领 10 多万人，交通四通八达，20 多路公交车穿行
其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高达 50 万人次。
发展中的华强北是深圳“业态最全”的商圈：拥有全国最有影响的电子信息、钟
表、珠宝、服装等 20 多家专业市场；有铜锣湾、华强电子世界、紫荆城等 30
多家商业品牌大型商场，其中面积在一万平米以上的就达 14 家；拥有大小商家
560 多家，各式门店 3400 多家；有金融和证券机构 40 多家；保龄球馆、迪厅
、酒吧等 60 多家；同时又是达声、桑达、华发等 20 多家上市公司的总部所在
地。整个商圈年销售总额逾 200 亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息
流量最大的商业区之一。
目前，华强北正在不断升级扩容。一是政府对华强北进行二期改造，进一步完
善交通、人行系统，加强步行街的建设；二是电子市场进一步扩大，新建 4000
0 平米的新亚洲电子商城即将开业运营；三是国美、苏宁两家家电巨头的进入
，使华强北专业化经营趋势越来越明显；四是茂业百货进驻华强北，已填补了
华强北路缺少大型综合百货的空白，将进一步带动华强北百货业的发展，同时
茂业百货的进驻，已使曼哈、俪人世界、东方时尚进行重新调整、定位，形成
良性的错位经营、优势互补的格局；五是铜锣湾将投巨资打造铜锣湾新干线，
将把振中路建设成购物、娱乐、饮食一条街。可以预见，未来几年内，华强北将变得更加繁荣。
图 2 华强北街
（三） 人民南商圈
人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路
，西至和平路，总面积约 1.3 平方公里。
人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，现有各类建筑 840 多幢，总
建筑面积 493 万平方米，建筑占地面积为 47．6 万平方米；拥有、国际商场、
西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等 11 家大型商
场，16 家金融机构，33 家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭
年等 5 座五星级大酒店；39 家高档次娱乐场所，数百家餐饮业和 1 万多家公司
。有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦的马
士基公司等；全市外资金融机构的 90％在该片区。但近年来，随着片区开发的
急剧膨胀，交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展
的需要，加之东门、华强北商圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。
作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头作
用，应充分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势，因此深圳市政府已出
台总投资额达 3.1 亿元的改造方案，力争把人民南打造成代表城市水平和景观
形象的标志性商业街区和国际化的知名商业大街。
根据改造后人民南“立足于豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依
托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民”的市场定位，西武、国贸
商场等也对卖场作进一步调整、升级，70000 平米的“金光华购物广场”已经开
业。人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区
域型现代化商业文化中心。
图 3 开业后金光华广场
对于深华商场的商业市场调查，我们曾受深圳景亿投资公司委托进行估价与论
证，该区域在地铁开通后增强商业活力。
图 4 人民南商业圈
