商业业态布局规划建议
二00六年六月
一、业态规划的目的
1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。
2、指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。
3、为销售部提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。
二、业态规划的原则
1、租金贡献率优先原则。
入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。
2、人气贡献率优先原则。
入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。
3、高品质优先原则。
同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。
4、配套的原则。
所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足汉中市民购物休闲等日常和大件消费；必须保留部分业态用以满足本项目住宅、商务公寓、商场从业人员和购物客户的随机性和必备配套服务。
三、
商业区域的划分 根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的楼栋划分成若干个小商圈区域，各个区域都独有特点，连接后可以相互衔接协调。总体上将一楼作横向处理，其余按照各自楼栋的
楼层着重向处理。
1、横向关系：一楼的人流动线最为顺畅，势必要成为各个楼栋之间最紧密地联结体。通过一楼的整体业态布局带人流向各个方向分散，为楼上商家提供随机性客源支撑。
2、纵向关系：因为个楼栋相互独立，二楼以上的人流动线被架空的天井和走廊阻隔，业态定为主要考虑本楼各楼层之间的照应关系，其次再考虑相邻楼栋的之间关系。
结合纵横关系，将整栋建筑分成的区域如下。
3、一楼整层区域：包括1-5号楼的一层。主要以服装为主，其次细分层各个类别。
4、2号楼区域：包括2号楼的2-4层。主要以体现高品质的美容婚纱西餐为主要业态。
5、3号楼区域：包括3号楼的2-4层。主要以餐饮为主。
6、4号楼区域：包括4号楼的2-4层，主要以政府机构和健康消费为主题。
7、5号楼区域：包括5号楼的2-4层，主要以私密性消费和社区配套为主。
8、1号楼A区域：包括1号楼A的2-4层，主要以到达型消费和主题商场为主。
9、1号楼通道：包括1号楼AB结合走廊的部分，主要以能够聚集人流的小店面为主。
10、1号楼B区域：主力店。
四、主要业态划分说明
1、一楼区域
⏹主要业态：服装
⏹细分业态：品牌服装、休闲服装、体育服装和器材、普通服装、鞋帽、饰品化妆品、箱包皮具
⏹辅助业态：社区配套、银行、西式快餐、花鸟虫鱼
⏹定位原因：
服装最聚集人气，有利整个商场经营；
服装可以承受较高租金，支撑销售；
服装经营商家数量足够多，有利招商；
形成足够的规模，服装商场才有竞争力；
全国各地产权商场，一楼经营服装的居多，本项目比较安全。
⏹细分业态说明：
1、品牌服装：
临主干道方向需要有良好的店面形象和足够的租金承受力，需要实力厂家支持；
临主干道人气却不是最旺，最有利形象展示。品牌店不能够为商场创造人气，只能创造品质；
品牌服装安排在主力百货店两侧，容易形成良性互动；
此区域可以穿插个别高品质业态，比如珠宝、眼镜等等；
主要以成熟女性和成功男士为主要客户。
类比商家：七匹狼、哥弟、圣大保罗、ITAT、庄吉、ESPRIT、Ｕ２、艾格……
2、休闲服装
租金承受能力其次，人气聚集能力第一；此区域以具有一定品牌的专卖店为基本。能够衔接品牌服装和体育服装，同时为网吧提供客户。主要以青少年为主要消费对象。
类比商家：真维斯、美特斯邦威、以纯、班尼路……
3、体育服装
市场需求量不是很大，因而人气不旺，所以安排在项目的最后面；
租金贡献较好，安排在一楼次入口旁；
主要消费者为学生和年轻人，同楼上的网吧客户群体相呼应又可以承接休闲服装的客户继续消费。
类比商家：李宁、双星、耐克、鸿星尔克……
４、体育用品
体育用品的租金承受力和店面形象支持很好，人气吸引力却很弱，因而放在体育服装的后面，从人流动线来讲此区域将会是未来人气最少的地方之一。希望通过1栋通道能够聚集人气的化妆品和礼品等改善客源状况。
类比商家：巅峰户外、ZIPPO、澳瑞特……
５、花鸟鱼虫
延承该区域目前自发形成的市场的现状，在此基础上进行升级换代并统一规范经营，打造成为汉中独具特色的专业市场和客户休闲街道，主要的老年消费群体也会有益的补充项目的客户人流。
６、饰品化妆品玩具礼品
化妆品、饰品、玩具礼品等能够吸引众多年轻时尚的女孩，同时为一楼的普通服装提供客
源引导和疏散，解决狭长的走廊的人流聚集，同时为二楼的商家提供补充客源。
此区域配合部分休闲区域和随机性消费的休闲食品店，吸引往来客户停留休息。
类比商家：石头记、晶晶饰品、快三秒、珍珠奶茶……
７、普通服装鞋帽
中低价位的服装鞋帽产品对于大型商场的人气提升比较重要，鉴于单店面积偏小，因而适合通过外部环境营造后在内部商业街的经营，将会有力的支撑铺面小分割销售。内街经营可以避免该行业过高的更换率带来的不良影响。
８、社区配套
因本项目有相当体量的住宅和商务公寓，商业配套必须解决掉他们以及商场工作人员和购物人群的必备和随机性消费。
考虑到同周边社区的状况和接近住户的原则，安排在５号楼的一层。
类比业态：干洗店、票务、烟酒干杂、米面粮油、净菜净肉专卖、诊所、药店、中介……
９、银行金融
大体量的商业项目必须有２个以上的银行作为配套，但是由于银行不能够吸引人流，经常占据主要口岸的金融机构对于商业项目的整体商气又非常大的不良影响。建议将银行放在边角花鸟虫鱼的两侧，可以同其他项目间作一个过渡。同时必须限制银行的租赁面积不能太大，主要入口的转角和临天汉大道和太白路方向绝对不允许银行入驻。
2、1号楼A区域
⏹主要业态：居家生活广场（家具、床上用品、窗帘布艺）
⏹辅助业态：文化用品、办公用品、美发厅、个性小店
⏹细分业态：各市家具、桌椅、厨房成套设备、床上用品、窗帘、居家服、居家饰品
⏹备选业态：家电卖场、电脑通讯、书城、迪吧、漫摇吧、歌城、洗浴中心
⏹操作思路：
按照居家生活广场为蓝本进行招商统一运营，同各次主力店的谈判依然继续，最终根据实际情况进行权衡取舍。
