商铺投资回报率和投资回收期
年商铺投资回报率与投资回收期计算方法
商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。
投资回报率
一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）
按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）
注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。
投资回收期
一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12
按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12
注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。
投资者注意防范五重风险
风险第一重：资金成本
商铺作为本小利大的投资品种一直为投资者所青睐。因为商铺虽然单价较高，但总面积相对不大，总价相对住宅而言不是很高。但实际上衡量商铺投资回报率如何是通过净投入与净产出之差来计算的，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。
商铺由于存在一定的空置期，投资者如果指望以租还贷，风险比较大。商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60％，贷款期限最长不超过10年。虽然部分银行已经对于商铺贷款“松绑”，最高贷款放宽到7成，贷款利率按照人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行，但与普通住宅相比，商铺投资有着更大的不确定性。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。
■风险防范：投资者应量力而行，选择适当的按揭成数及年限，充分估计未来的收入水平及支付能力；此外投资时应将商铺初始售价的高低作为重要因素考虑进去。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。
风险第二重：延期交房
投资者看好地产＋商业的美好收益前景，美滋滋地交了钱盼着交房，却很可能陷入商铺开发商和后期物业管理公司谋划的陷阱。商铺开发商和经营管理公司交接存在的不规范行为
往往导致了购买者的投资风险，使其陷身于商铺开发商和后期物业管理公司间的连环官司。
开发商往往炒作“售后返租”概念促销商铺：曾有一外地商铺来沪招租，许诺8％－10％的高收益率，消费者购买踊跃，但交房时却大呼上当。因为建设部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》中曾明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。因此开发商先与小业主签订买卖合同，之后开发商另成立一家物业管理公司进行后期招租和经营管理，让小业主再与物管公司签订包租协议。这样看似并不违规，但里面却暗藏危机。该商铺开发商延期交房，业主依照买卖合同追究违约责任，但紧接着物业经营管理公司依据包租合同追究业主延期交房的违约责任，且包租合同约定的违约金为买卖合同约定的3倍。最终导致业主陷入连环官司，真是欲哭无泪。
■风险防范：消费者不能被开发商许诺的高收益率冲昏头脑，一定要仔细审察合同。交房日期应予以明确注明，并对违约责任进行具体约定。另外，要注意两份合同中关于违约金条款的不对等。上一例即是因为投资人法律意识太过薄弱，对违约责任约定失衡，使自己陷入困境。投资者一定要谨防暗藏的陷阱，保护好自己的权益。
风险第三重：售后包租
近年来，“售后包租”风是掀起商铺投资风潮的一大助动力。尽管上文提到建设部规定禁止开发商自己“售后包租”，但开发商目前往往引进第三者暨经营管理公司来操作这一块。这样就绕开了“禁令”，但把更多的风险转嫁到投资者身上。
在国家有关部门采取非市场经济手段加以禁止又不能奏效的情况下，投资者树立良好的风险意识和法律意识来规避法律风险显得尤为重要。因为我国房地产市场处于起步阶段，在制度不健全的情况下，其操作运行尚不规范。再加上投资者（业主）在所谓高额回报率的鼓动下存在非理性投资行为，常使投资者面临极大的法律风险。
“售后包租”的风险一方面在于开发商往往在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期就很难保证，届时投资者将蒙受损失。
另一方面开发商往往由于资金紧张，才采用“包租套现”开发模式，一旦融资成功，可能并
不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。
其三，来自于市场、政策面等的风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少；政策面变化也会带来风险。如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。
■风险防范：律师认为，既然“售后包租”行为是合同行为，那么应通过违约责任、担保等法律手段来防范合同风险。
首先，业主在投资之前，应当进行充分的调查。主要调查所要投资购买的楼盘所处位置、升值潜力，开发商的资信能力、声誉，承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。尤其是商业铺面，要对该项目的前景有比较清醒的认识和分析。从某种意义上讲，这既是风险防范的第一步，也是至关重要的一步。
其次，在签约时，要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。特别是在与中介公司或租赁公司签订租赁合同或委托租赁合同时，不但要明确租金、租期、租金的交付
方式等事项，更重要的是要明确相关责任人的违约责任。需要特别指出的是，开发商在作广告宣传的时候所承诺的回报率通常是比较高的，因而其所售房价也会被事先提高。因此，违约责任的承担必须能够补偿业主因购买高价房屋而遭受的差价损失及其他损失，甚至可以更高，以便更有效地约束中介公司及开发商。
最后，应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。要知道，开发商之所以推出“售后包租”的销售模式，主要是为了解决其资金困难。而现在采取的是由中介公司或租赁公司等第三人承租或受托包租的方式，业主付清房款后，便与开发商没有任何法律关系，无论如何，开发商皆坐收渔利。且一旦出现投资失败、不能获取预期回报时，业主便无法追究开发商任何责任，显然有失公允。因此，应约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。值得注意的是，开发商以其经营收入提供担保是没有任何意义的，因为其经营收入根本不具有可预知性。
风险第四重：经营管理
商铺，顾名思义，有商才有铺。经营管理对于商铺来说非常重要。时下商铺“重销售，轻经营”的现象越来越严重。
一方面开发商销售完毕，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。另外，商场整体营销没有跟上，商场不统一进行季节性或节日性活动，难以积聚消费者人气。甚至一些经营不好的商铺退出后，没有后续者经营。闲置商铺的数量如果不断增加，对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无法实现。
另一方面商铺本身的经营者如果缺乏经营管理经验，不懂养铺技巧，“生铺”就不可能作成“熟铺”，也会形成投资风险。而生铺要成熟需要一段时间，投资回报率较低。
此外，转租经营潜藏风险。转租中，可能遇到市场变化带来的商铺贬值的风险。找到了转租对象后，可能对方缺少扭亏为盈的能力，会带来进一步拖欠租金的风险。而转租后转换经营模式更有可能产生纠纷风险。
■风险防范：经营管理是商铺投资成败的关键。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题，因此，投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管
理能力。自营商铺时，要选择有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业。行业前景不佳、毛利薄恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金，因此倒闭或转行的风险也会加大。投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力，作为投资决策重要依据。
风险第五重：回购兑现
为打消购房者的顾虑，为促销并表示对商铺前景的自信，不少开发商在销售时打出“回购”招牌，同意在和购房者签订的买卖合同中注明回购方案。双方除签了包租协议作为买卖合同的附件，约定租期和租金外，还约定若到期后购房者不愿再出租房屋，则由开发商以高于原房价回购。看上去万无一失，零风险操作，而实际上问题很多。最主要的问题在于承诺如何兑现。
■风险防范：律师提醒购房者，面对回购促销一定要谨慎。合同中对“回购”承诺应明确注明，并约定相对严厉的违约责任，一旦违约要赔偿相应的违约金。但是这样也不能保证完全防范风险。实际上，一旦回购时开发公司破产，只能清偿资产还债。此时该公司若存心
转移资产或资不抵债，购房者也只能自认倒霉。因此，购房者应注意开发公司实力，选择实力较强的大房地产开发公司。另外，要注意该公司的营业执照上的经营期限，是否能够经营到合同约定的回购期限。一定要谨慎很多“短命”的项目公司开发的产品和应允的承诺。因为项目公司一般都是由几个单位临时组建而成，盖好房子卖出去就解散了。一旦出现问题根本无法追究责任。总之，回购兑现有风险，购房者切勿轻信。
如何用计算公式来计算投资回报率
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？
如何计算投资回报率
有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％
