房地产商的资本运营特点及分析
在市场为主导主地产经济条件下，金融是经济的核心，资金和土地将成为我国房地产业经济活动的第一推动力，尤其资金像血液一样渗透到房地产生产、分配、交换和消费的全过程。目前，我国房产业现有的资本运营模式虽然在一定程度上促进了房地产的发展，但其运作模式仍过于单一且运作力不够，还存在企业规模小、竞争能力差、盲目收购与兼并，专业运营人才缺乏及体制方面障碍等问题，限制了房地产业的进一步发展，难以充分体现资本运营的经济效益性。房地产必须寻求新的融资渠道，实现资产剥离、改革上市与阶段性股权融资模式，从资本动作上寻找最佳出路，为不同企业的资本运营提供更多的选择。
资本运营是市场经济相伴随的重要经济现象，是生产要素优化配置和生产结构动态调整的重要手段。在现代企业中，随着企业生产经营活动的顺利开展，客观上要求必须对资本进行有效的运营。尤其在土地供应方式市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等方面影响下，冲击并改变着固有的房地产开发模式，房地产行业的核心开始由开发营建向金融动作转接。房地产企业开始寻求资金渠道多元化的运作过程，并把重视资本运作这个环节提到了前所未有的高度。从国外成熟的经验看，国外企业一直以来都把资本运营
当作获取利润，实现其战略目标的重要手段。因此，我国要提高房地产企业资产的利用效率、注重其资产的保值、增值，且把房地产企业搞活，进一步提高房地产企业的经济效益，就迫切需要房地产企业更加注重资本运营，借鉴不同行业、不同国家先进的资本运营理论与经验，探索出一条适合于我国房地产的资本运营之道。
企业资金的管理，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。因此，作为开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言，房地产企业生产过程主要包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。
一、 房地产开发企业资本运营特征
1、流动性。房地产投资期限一般比较长，但在完善的金融市场条件下，房地产资本通过恰当的运营，可以在流动循环中实现增值。也可以通过兼并、收购托管等形式进行资产重组，盘活沉淀和利用效率低下的存量资产，使房地产本能根据自身运营特点而改变其形态，
提高资本增值效率和效益。房地产企业主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节，销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资金快速回笼，进入销售后期，资金流入趋缓，并最终归零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经营进入稳定期，资金回收呈稳步增长。
2、开放性。资本运营要求经营者打破地域、行业以及部门界限、积极参与国内外市场的竞争。房地产企业可以面向国内外市场，通过与国内外大企业的战略联盟、合作等形式，加速企业资本运营的国际化进程。
3、增值性。资本运营的目的是实现企业资本价值最大限度地增加，它是以资本运作为中心的导向机制，要求企业运营的重点放在加速资本周转以及在经济活动中始终以资本的保值增值为核心，注重投入产出，提高资本积累的效率，使有限的资本取得最大的经济效益。在房地产方面，因投资于不动产的资本在资本运营过程是对利润的追求，所以它也是具有增值性。
4、扩张性。房地产企业资本运营不但要重视企业内部的资源，而且还要最大限度地支配和使用企业外部资本，使企业内部资本与社会资源相结合进行优化配置，以原资本增值。
二、 房地产企业资本运营面临的问题
虽然房地产企业资本运营有着多元化的发展，但在经济全球化条件下，资本市场对于国内房产业发发展的影响正在是益凸显。要走出一条适合我国房地产业自身发展阶段的资本运作之路，房地产企业资本运营也面临着一些问题：
1、内部问题
（1）企业规模小产、竞争能力差。无论是与美国房地产企业的市场占有率相比，还是从中国房地产企业自身的发展情况来看，我国房地产到目前为止未能向外地拓展和跨区合作、投资的项目也不多，没有开成一定的规模，从而导致房地产商自身的资本运营能力有限。
（2）专业资本运营人才缺乏。我国房地产发展的历史不长且发展并不规范，使目前从事房地产业的人员缺乏一定的专业素质，资本运营人才更加缺乏。而对于刚刚启动的房地产企业资本运营，更加需要具备财务、法律、营销等方面知识的专业人才。
（3）对资本运营的认识不足。房地产企业兼并、重组都是资本追求利润最大化的结果，也是资本运营的必然现象。然则由于对资本运营的认识不足，加之企业在自身的管理方面存在着诸多问题，盲目收购与兼并的现象经常出现，使有的企业食而不化，陷入困境，背负上更加沉重的包袱。
（4）融资渠道有待待拓宽和规范。中国的房地产企业资本融资大多还是依赖于银行贷款，而直接融资却很少，这无形中增加了潜在的信贷风险。
2、外部问题
（1）法规不完善。由于房地产上市企业的管理规定及房地产证券法等方面仍不全面或缺乏法律法规的规范，直接阻碍着房地产业和证券市场的法制化、规范化的进程，阻碍了房地产企业在证券市场上的资本运营。
（2）受金融信贷规模制约。房地产的资本运营，需要庞大的资金支持。而对于刚刚向商业银行转化的各金融机构来讲，向房地产开展银团贷款也是一个全新的课题。银行本身的信贷风险控制能力不强，因此会影响到贷款的发放。
（3）与股票市场关联性不强。目前为止，我国上市地产类股票总量小，房地产上市公司、房地产股票的数量与房地产业发展的需要不相适应。房地产上市公司规模过小，难以形成规模经营，已对房地产乃至房地产业的发展产生不利影响。
（4）体制性障碍。房地产企业作为资金密集型企业，其资金、利润、税费的流向与部门息息相关。鉴于其重要，房地产企业即归建筑业管理，又在很大程度上受政府直接领导，进行资本运营，缺乏明确的股东代表，成为资本运营的制度性障碍。
三、 房地产企业资本运营应向多渠道发展
我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性。为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。在经济多元化发展的今天，融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下，以下渠道亦可供参考：
1、资产剥离。资产剥离是指将非经营性闲置资产、低效或无效的资产、已经达到预定目的的资产以及不适合公司长远发展方针的那部分资产从公司资产中分离出来。这种做法，从表面现象看是公司规模是收缩，但其实质是收缩后会更大幅度更高效率地进行资本扩张。
2、融资租赁与经营租赁。这是一种以短时间、低成本并通过特定程序把资金和设备紧密结合起来的资本动作方式。使用融资租赁与经营租赁等资本运作方式，不仅能够减轻房地产运营企业巨额设备采购支出，而且能降低企业成本。
3、改制上市或买“壳”上市。近年来国内主要电信运营企业都通过改制上市实现了融资的目的，并取得了非常好的成果。所以，我们可以借鉴其经验把运用在房地产企业的资本运作上。但是，应该注意的是改制上市一般只能运用于大型企业的资本运作当中。企业改制上市采用股权筹资，常见的有两种方式，即整体上市和分拆上市。整体上市是以企业的所有的资产为对象实施股份制改造，实现企业的公开上市；分拆上市指仅对的部分优良资产实施股份制改造，成立以原有的企业为控制股东的股份制公司，实现企业上市。待时机成熟，视企业的经营发展需要，再将母公司的资产逐步注入上市公司，实现企业分步上市。 “买壳”上市是股权筹资的一种，“买壳”上市是指非上市公司通过证券市场购入已上市公司的若干比例的股票来取得上市地位，然后通过“反向收购”的方式注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。实质上这种方式就是非上市公司利用上市公司的“壳”先达到绝对控投地位，然后进行资产和业务重组，利用目标“壳”公司的法定上市地位，通过合法的公司变更手续，使非上市公司成为上市公司。通过这种方式上市，可以绕过会计、法律、审计
、评估等规范化制度及繁琐的审批手续，从而节省大量的时间及人力、物力，因而深受境内企业的青睐。但是，企业买“壳”上市，必须选择所要收购的“壳”公司，要了解“壳”公司的背景及前途等情况，选择有发展潜力并与企业战略相关容的上市公司作为购并对象，以减少企业融合的难度。
4、阶段性股权融资模式。阶段性股权融资即阶段性资金拆借，是以股权的形式向房地产企业注入资金。其运作模式为：投资者以股权投资的方式向房地产公司注入资金，并获得房地产公司股权。
5、房地产信托融资。以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。
综上所述，2009年以来，受房地产市场回暖及宽松货币政策的影响，房地产开发企业再次成为银行的宠儿，导致大量信贷资金流入房地产市场，从而减缓了企业自筹资金的压力。目前来看，由于市场普遍担心过量的信贷资金流入房地产市场，造成房地产泡沫，银行近期重新严格执行了对二套房交易的信贷审批标准，而上半年大规模的新增信贷也使将使银行的放贷量受到限制，银行信贷将对房地产业收紧。
在缺乏足够的信贷支持的背景下，市场交易量预计将显著下降，价格趋于平稳。开发企业又将再次面临缴纳土地出让金的问题。因此，在市场繁荣期的过度扩张，很可能将导致开发企业再次面临资金短缺的压力。政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下，看清资金管理的实质，强化房地产开发企业资金运作与管理无疑将是一项长期的任务。
总之，房地产企业的资本运作是以资本增值最大化为根本目的，以价值管理为特征，通过企业全部资本、生产要素的优化配置和产权结构、产业结构的动态度调整，从而实现资本增值最大化的——企业迅速实现低成本资本扩张的有效方式。实施适度多元化资本运作组合，不仅能够为企业带来低成本外部融资，满足资金镇压不，更重要是的能够实现企业资金本的低成本扩张与增值，改善投资结构，提升资产管理效率。这将是今后国内房地产企业应对国内外市场激烈竞争的必备能力。
