房地产行业不良资产处置财务报表分析
摘要:财务报表分析是对企业日常编制的财务报表、预算报表和内外部审计报告数据，通过的不同分析处理方法，对企业的经营业绩、财务状况、企业未来发展的趋势进行分析和评价的过程。房地产企业存在前期投入金额大、项目周期长、资金回收慢等特点，因此房地产企业的财务报表分析具有其特殊性。首先对财务报表分析进行了概述，其次分析了财务报表的不同分析方法，最后以房地产行业财务报表案例为例，具体说明财务报表的应用。
关键词:房地产行业;财务报表分析;项目投资财务分析
一、财务报表分析概述
财务报表分析的目的是形成对报表使用者有用的信息、发现企业存在的薄弱环节以达到改进工作的目的;利用趋势分析，评价企业的管理水平，同时预测企业的发展趋势;通过与同行业标杆企业指标进行比较，判断企业在行业中所处的位置，找出差距，达到吸取先进经验的目的;通过与预算指标比较，分析企业的预算完成情况，揭示差异产生的原因，找出企业内部的管理漏洞。
二、财务报表分析方法及应用
(一)比较分析法。比较分析法是对两个或两个以上相关的可比数据进行比较，从而发现趋势或差异的一种分析方法。运用比较分析法时有两个层次的问题:首先解决"和谁比”的问题，其次是“比什么的问题。揭示比较对象有3方面:第一，和历史数据比较。根据以往两期或多期的财务报表项目金额或财务指标进行对比，得出相比的差额，发现企业财务状况和经营状况变化的趋势和方向。第二，和同行业中的企业财务数据、指标相比。与同行业的平均指标比较、与标杆企业的指标进行对比，可以揭示出企业在行业中所处的地位，与标杆企业的差距。但要注意规模等可比性问题，最好运用比率指标比较。第三，和本年预算标准相比。计算预算的完成情况，这种方法有利于企业发现问题和完善管理。确定了和谁比后，进一步要落实指标中谁和谁比的问题:第一，和总量指标比。总量是指财务报表某个项目的金额，如总资产、净利润、应收账款、存货等。如:流动资产占总资产的比、存货占总资产的比等。由于不同企业的会计报表项目的金额之间不具有可比性，因此总量比较的方法主要用于同一企业中历史数据、预算数据比较。一般用于同一企业的纵向比较。第二，和财务比率比。财务比率是一个项目金额和另一个项目金额之间用分数的形式相比，反映各会计要素的相互关系和内在联系，反映了企业某项的特殊情况，如净资产收益率，
资产负债率等指标。可以解决不同规模企业的比较。因此可以用于同一企业的历史数据、预算数据的比较，另外还可以用于不同企业间的比较。第三，结构百分比。结构百分比是用百分率表示某一报表项目的内部结构。如销售毛利率等指标，它反映该项目内各组成部分的比例关系。结构百分比和财务比率一样克服了规模的影响，可以用于本企业历史比较、预算比较和其他企业的比较。(二）因素分析法。是根据财务指标与构成财务指标的驱动因素之间的关系，从数量金额上确定因素对该指标影响程度一种方法。因素分析法主要有两种:一种是连环替代法，一种是差额分析法。连环替代法是按照影响该指标的各个因素进行分解成多个可以计量的因素，并根据各个因素之间的相互关系，假设一个因素变化，其他因素不变的情况下，顺序用各个因素实际值替代标准值或计划值的方法，测算出各个应收变动对分析指标影响的程度。差额分析法是连环替代法的简单方法，他是直接利用各个因素的实际值与标准值之间的差额，来计算确定各个因素对分析指标的影响程度。应用这些方法时应注意:差额分析法只适用于当当该指标内各因素之间连乘或连除时。当综合指标是通过因素间"加"或`减形成时，不能用差额分析法。
三、房地产行业财务报表案例分析
房地产行业因为自身的特点，开发经营周期长，前期耗用资金量大，资金回款慢，会计核算特殊，受国家政策影响大等特点。所以房地产企业的财务报表分析有其自身的特殊性，需要对财务报表项目数据进行调整，对一些指标的考核有其独特性。为了让报表使用者更好地了解所需的信息，可以从两个层次进行财务分析:房地产行业财务报表和项目投资财务分析。(一）房地产行业财务报表分析方向。第一，偿债能力的分析。按照债务时间的长短，可以分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。短期偿债指标有营业资本、流动比率、速度比率、现金流量比率;长期偿债指标有资产负债率、产权比率、利息保障倍数等。对于短期偿债指标一般情况下:流动比率>2，速度比率=1，企业情况比较好。当利息保障倍数<2时，银行是不借款的。对于长期偿债指标资产负债率一般保障在55%-65%比较合适，当>70%时就比较危险。但房地产行业有其自身的特点:投入资金大、开发周期长，所以负债率比较高。目前政府坚持稳地价、稳房价、稳预期的调控政策，中国房地产市场总体上呈现平稳增长的态势，房地产的暴力时代已经过去，对于靠高杠杆支撑的房地产企业偿债能力分析尤为重要。衡量房企负债情况的最佳指标是剔除预收账款后资产负债率，净负债率作为辅助指标。房地产企业的会计核算特点是收到客户的定金、预付款计入预收账款，在交房时才结转入收入。大部分预收款在交房时都是会转入收入的，而且不用交付现金，
如果在评价偿债能力时不剔除势必会造成资产负债率增加。剔除预收款后的资产负债率小于75%是合适的。第二，营运能力的分析。在房地产企业中关键的营运能力指标有资产周转率、存货周转率、总资产周转率等指标，在运用杜邦财务分析时资产周转率是经营政策的反应，是提高盈利能力的一种手段。选择何种战略，企业是选择薄利多销还是高利润政策。第三，盈利能力的分析。企业的盈利能力是企业利益相关者都关注的指标，它反映了企业的经营情况、获利能力。财务分析中衡量的指标有净资产收益率、资产收益率、销售净利率等。其中净资产收益率杜邦财务分析体系中的综合性核心指标，它涵盖了企业的营运情况和财务杠杆的贡献率。其中财务杠杆对企业的获利情况有放大作用。当企业盈利时，财务杠杆起到正的放大作用;当企业亏损时，财务杠杆起着反向扩大的作用。房地产企业有着自身的特点:经营周期长，少者2-3年，多者4-5年，甚至更长。投入金额大，回收时间长等特点。所以利润表长期处于负数状态，不能真实反映企业实际情况。在分析盈利能力时，剔除预收账款及项目成本分摊情况并结合项目财务分析一起进行。(二)项目投资财务分析。项目投资的财务分析对于投资者来说，主要是项目经济效益评价。项目的投资财务分析包括项目前期的项目经济效益预测和项目后期的整体项目分析。前期预测是为项目的可行性研究服务的，后期整体项目分析是为项目考核负责。其中一个是事前分析，一个
是事后分析。不管是事前分析事后分析都离不开动态指标和静态指标分析，因为房地产项目周期长，动态的指标尤为重要。其中动态指标考虑了时间价值因素，有现金流量现值，内含报酬率，动态回收期指标，从不同的角度分析项目的完成情况。其中内含报酬率是一个综合类指标，可以和企业的预期报酬率指标比较，考虑项目的可行性或完成情况。
四、结语
房地产企业选择"短平快"的方案一定不要忽略质量的问题，质量在任何时候都是不能忽视的。“短平快"就是快速拿地，尽可能地缩短开发的时间，尽快销售，实现资金的回笼。这于近年来房市的低迷，房地产利润的下滑有关，房地产企业不可以还像以前一样拿地后等着地价的上涨。开发速度慢带来的风险就是资金沉淀多，资金链断裂。“短平快"既是一种开发方式也是一门技术。企业要解决好"短平快"和"精细化"之间的矛盾。不能单纯地追求“短平快"而忽视了产品质量给客户、企业乃至社会造成不利影响。"短平快"是在周密的战略设计下进行的，要求有严格高效的管理。为了达到"短平快"不仅可以从技术方面着手，也可以从标准化方面着手，企业在这方面要多加研究。
