上诉人咸秀英与被上诉人王华、王彬、王群、赵玉琴房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省南京市中级人民法院
【审理法院】江苏省南京市中级人民法院
【审结日期】2020.11.02
【案件字号】(2020)苏01民终5691号
【审理程序】二审
【审理法官】方兴宇徐松松陈晓霞
【审理法官】方兴宇徐松松陈晓霞
【文书类型】判决书
【当事人】咸秀英;王华;王彬;王群;赵玉琴
【当事人】咸秀英王华王彬王群赵玉琴
【当事人-个人】咸秀英王华王彬王群赵玉琴
【代理律师/律所】方蓉江苏苏泓律师事务所
【代理律师/律所】方蓉江苏苏泓律师事务所
【代理律师】方蓉
【代理律所】江苏苏泓律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】咸秀英
【被告】王华;王彬;王群;赵玉琴
【本院观点】根据各方当事人的陈述，本案二审的争议焦点为：1．上诉人咸秀英是否知道王孟生将诉争房屋出售给被上诉人赵玉琴；2．上诉人是否以实际行为追认王孟生的售房行为；3．赵玉琴买受该房屋是否系善意取得。
【权责关键词】无效欺诈胁迫恶意串通国家、集体或者第三人利益社会公共利益以合法形式掩盖非法目的显失公平无权处分追认代理善意取得合同合同约定第三人当事人的陈述自认质证诉讼请求维持原判发回重审
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【本院查明】经本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、（2019）苏0104民初3346号民事判决书、不动产权证书、协议书、银行转账记录等证据证实。
【本院认为】本院认为，根据各方当事人的陈述，本案二审的争议焦点为：1．上诉人咸秀英是否知道王某将诉争房屋出售给被上诉人赵玉琴；2．上诉人是否以实际行为追认王某的
售房行为；3．赵玉琴买受该房屋是否系善意取得。 关于咸秀英是否知道王某将509室房屋出售给赵玉琴，经查，本案各方当事人均确认509室房屋出售前后，上诉人夫妇与王彬矛盾较大，结合王某出售房屋后即雇面包车将生活用品搬至淮安的事实，应认定王某夫妇出售房屋系与王彬存在矛盾有关，而非上诉人在二审所述系王某本人受中介欺骗，结合一审王华、王群陈述内容，应认定咸秀英知道王某将509室房屋出售的事实。二审中，上诉人虽提交了接处警记录、王华书写的情况经过和录音等证据，但该情况经过内容系反映其家庭人际关系，王华与王某的录音证据内容系两人讨论认为房屋售价偏低，上述证据均不能证明咸秀英不知将509室房屋出售的事实。上诉人还提交了接处警记录证明，报警时间为2019年7月26日，发生于王华、王彬、王群兄妹三人就卖房款达成分配协议并经上诉人同意之后，故本院依法不予采信。 关于上诉人是否以实际行为追认王某的售房行为，经查，2019年6月28日，王华、王彬、王群三人就卖房款等事项签订协议，王华将协议内容告知咸秀英，咸秀英明确表示认可，结合上诉人明知王某将售房款转账给女儿而未提出异议等事实，应认定上诉人对王某的售房行为予以认可。 关于被上诉人赵玉琴买受该房屋是否系善意取得，经查，上诉人夫妇长期共同生活，两人始终互相扶养、照顾，并无矛盾。上诉人夫妇系因与其子存在矛盾而出售房屋，故出售509室房屋系上诉人夫妇真实意思表
示，上诉人认为赵玉琴买受该房屋系恶意取得，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，上诉人咸秀英的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17400元，由上诉人咸秀英负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-03 21:13:18
【一审法院查明】一审法院认定事实：1998年9月16日，王某与南京天宇医疗器械总公司签订《南京市公有住房买卖契约》，南京天宇医疗器械总公司自愿将位于南京市秦淮区的公房出售给王某。王某与其妻子咸秀英共生育三个子女：王华、王彬、王群。2018年11月16日，赵玉琴与王某签订《南京市存量房买卖合同》，合同约定：赵玉琴购买509室房屋，总价140万元，双方定于2018年11月16日正式交付该房屋，王某应在正式交付房屋前腾空房屋，合同生效之后3日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。当日，赵玉琴向王某支付140万元，双方办理了房屋过户登记手续，产权登记于赵玉琴名下。2018年11月22日，王某及妻子咸秀英搬离该房屋，两人共同至淮安其侄子处居住，三个月
后两人回到南京租房居住，后王某因生病住院治疗，咸秀英被其子王彬接回509室房屋居住至今。2019年3月18日赵玉琴诉至一审法院，要求王彬搬出509室房屋并赔偿租金损失，一审法院根据查明事实，依法作出（2019）苏0104民初3346号民事判决书，判决：一、王彬于判决生效之日起30天内搬出位于本市秦淮区房屋。二、王彬于判决生效之日起十日内向赵玉琴支付占用房屋期间所产生的房租损失16100元（自2018年11月16日起至2019年5月9日止）。王彬不服一审判决，上诉至本院，本院依据查明事实依法作出（2019）苏01民终5857号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
【一审法院认为】一审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益;(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2018年11月16日，赵玉琴与王某就509室房屋签订《南京市存量房买卖合同》，现咸秀英以509室房屋系其与王某的夫妻共同财产，
王某未经其同意出售该房屋，系无权处分，赵玉琴购买509室房屋的价格远低于同时段同地区市场价，赵玉琴非善意取得，要求确认该买卖合同无效，并要求追回该房屋。首先从咸秀英与王某的三个子女即本案被告王华、王彬、王群的陈述可以认定咸秀英夫妻二人与王彬之间的矛盾很大，咸秀英本人亦陈述：“王彬把我们骂的狗血喷头，不知道为什么骂我们"；从王群的陈述可以认定咸秀英夫妻因与王彬矛盾大，生活不愉快，在509室房屋买卖合同签订之前咸秀英夫妻两人已经决定将509室房屋出售他人，然后到淮安其侄子处生活，并委托王群通过中介寻找买房人；王华亦陈述:“母亲明确告诉本人其知道卖房子的事情，并说如果不卖房子，不早点走的话，被弟弟王彬害死的可能性都有，父亲也告诉本人卖房子的事情母亲也知道。"，综合以上情况，一审法院依法认定赵玉琴与王某签订的《南京市存量房买卖合同》系王某的真实意思表示，合法有效，咸秀英知道或者应当知道王某与赵玉琴签订《南京市存量房买卖合同》，并将509室房屋出售给赵玉琴的事实；其次，即使如咸秀英所称其对王某将509室房屋以140万元的价格出售给赵玉琴开始是不知情的，但其后在其明知王某将售房款中的50万元给付王群时并没有提出异议，咸秀英起诉时亦自认其于2019年4月已知房屋出卖事宜，且在其知晓2019年6月28日王华、王彬、王群签订协议将售房款140万元平均分配时，亦予以认可，综合以上情况，一审法院依法认定对于
王某将509室房屋以140万元的价格出售给赵玉琴，咸秀英事后是予以追认的。综合以上情况，咸秀英的诉讼请求因无事实及法律依据，一审法院不予支持。
【二审上诉人诉称】咸秀英上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判将本市秦淮区房屋（以下简称509室房屋）恢复登记至上诉人名下。2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1．一审法院认定上诉人知道或应当知道509室房屋出售，且事后追认，与实际情况不符。王华、王群曾因争夺售房款大打出手，且不顾医院反对催父亲王某办理银行转帐手续，两人完全是为了侵占售房款而在一审法院做不实陈述。三子女平分售房款，上诉人是事后知道，并非追认；2．购房人赵玉琴系房产中介经营者赵玉狼的姐姐，受让509室房屋是恶意的，且没有支付合理对价。该房屋至今尚未交付，上诉人至今仍居住其中。赵玉琴在一审陈述其对509室房屋市场价格、居住情况均不知情，该房屋买卖过户由赵玉狼一手操办，在未看房情况下，当天签合同、当天付款、当天过户交易，且其在庭审中陈述卖房时上诉人不在场，上诉人不需知情，对于房屋市场价不知道等，均明显不符合常理。509室房屋经鉴定评估价值为223.07万元，而赵玉琴仅支付了140万元。赵玉琴明知上诉人之夫王某出售该房屋时其妻不知情，而王某转让房屋时已经80多岁高龄，被上诉人利用自己的优势地位哄骗老人以不合理低价转让房屋，明显有违上诉人的真实意思表
示，显失公平。二审中，上诉人提交了以下证据：1．接处警记录证明，以证明2019年7月26日王华曾陪同上诉人去派出所报警称王某在家人不知情的情况下将509室房屋出售给他人；2．王华书写的情况经过一份，内容为照顾王某的情况经过等，以证明该内容与王华在一审陈述相违背，王华在一审陈述不真实；3．王华与王某的录音证据两份（当庭播放录音），以证明2019年7月20日王华在与其父亲交谈时多次表示父亲被骗，她事先不知情，也与其在一审谈话笔录内容相违背。以上三组证据共同证明王华、王群因利益纠纷，为谋取509室房屋售房款而在一审做不实陈述，从而导致一审法院认定事实错误。经质证，赵玉琴对三组证据的真实性均不认可，认为这些证据反映的是上诉人家人之间的事情，其不清楚情况，其认为509室房屋买卖是真实的、善意的、合法的，是正常的交易。王华、王彬、王群未发表质证意见。综上，上诉人咸秀英的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
