物业费合同纠纷代理⼆审获得胜诉案例律师观点分析
上诉⼈顾##因与被上诉⼈XXXX物业管理股份有限公司、原审被告开封XX公司物业服务合同纠纷⼀案，不服开封市⾦明区⼈民法院（2018）豫0211民初****号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8⽉8⽇受理后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
顾##上诉请求：1、撤销开封市⾦明区⼈民法院（2018）豫0211民初****号民事判决，查明事实依法改判，驳回XXXX物业管理股份有限公司的诉讼请求；2、⼀、⼆审费⽤由XXXX物业管理有限公司、开封XX公司承担。事实与理由：1、⼀审法院认定事实错误，实际上，顾##根本没有享受到XXXX物业管理有限公司任何物业服务。⾸先，顾##租⽤的商铺位于⼩区之外，商铺⽆法进⼊⼩区，商铺与⼩区之间是完全隔离状态，XXXX物业管理有限公司为⼩区提供的绿化、保洁、维修、安保等物业服务均在⼩区之内，顾##租⽤的商铺根本不在上述服务范围内，XXXX物业管理有限公司⽆论服务的质量如何好、服务的次数如何多均和顾##没有任何关系。其次，顾##租⽤的店铺门前仅有约3平⽅⽶的地⽅属于XXXX物业管理有限公司保洁服务范围，可是XXXX物业管理有限公司的物业⼈员从来没有打扫过，每天都是顾##⾃⼰打扫，顾##在⼀审时出⽰了照⽚和证⼈证⾔，充分证明顾##是⾃⼰清理门前的垃圾并将垃圾倒在⼤街上市政的垃圾箱内。可见，XXXX物业管理有限公司没有为顾##提供过保洁的服务；XXXX物业管理有限公司没有为顾##提供过安保服务，由于顾##的店铺在⼩区外，物业⼈员根本不负责⼤门之外的店铺的安全，顾##⽆奈只好⾃⼰聘⽤专业的安保公司提供安全服务。XXXX物业管理有限公司没有为顾##提供过任何维修服务。顾##的
店铺⽬前仍有渗⽔情况，XXXX物业管理有限公司从来不管不问，在渗⽔严重的情况下均是顾##⾃⼰找⼈维修。2、⼀审法院认定的事实没有任何证据⽀持。⼀审庭审时，XXXX物业管理有限公司没有提供任何证据来证明其为顾##提供了物业服务，相反，顾##在⼀审庭审时，提供了充分的证据来证明XXXX物业管理有限公司没有提供绿化、保洁、安保等任何物业服务、⼀审法院在没有任何证据的情况下就盲⽬认定被上诉⼈提供了物业服务，完全是主管臆断，不客观，不真实。3、⼀审法院适⽤法律错误。权利和义务是对等的，只有履⾏了义务才能享受权利，XXXX物业管理有限公司没有履⾏合同约定的任何义务，就没有资格享受权利。在⼀审庭审查明的事实来看，XXXX物业管理有限公司没有履⾏任何物业服务，依据约定就没有收取物业费的权利。⼀审法院罔顾事实，在XXXX物业管理有限公司没有履⾏任何物业服务的情况下判决顾##缴纳物业费，明显违背权利义务对等的原则，也违反法律规定，明显属于适⽤法律错误。
XX**物业管理股份有限公司辩称：1、顾##称其从未享受物业公司提供的物业管理服务⽆事实依据，物业公司⾃从与开发商签订了《前期物业管理合同》之后⼀直在塞纳左岸⼩区提供物业服务，因此顾##所述不实；2、顾##陈述其所承租的房屋漏⽔，这属于房屋质量问题，与XXXX物业管理有限公司⽆关。顾##所提供的照⽚等证据不⾜以证明XXXX物业管理有限公司未提供物业管理服务。XXXX物业管理有限公司为整个⼩区的保洁卫⽣均已按照约定进⾏打扫，并在公共区域放置有专⽤垃圾箱，顾##作为塞纳左岸⼩区的⼀部分不可能没有享受到该服务。3、顾##称其房屋属于沿街商铺，但是该房屋的公⽤部位，
公⽤设备的维修，养护和管理均由物业公司统⼀负责，顾##使⽤的房屋作为XXXX物业管理有限公司的塞纳左岸⼩区的⼀部分其享受了XXXX物业管理有限公司所提供的物业服务。综上，顾##所提出的上诉理由均缺乏相应的事实及法律依据，请求⼆审法院驳回上诉，维持原判。
开封A有限公司未答辩。
XX**物业管理股份有限公司向⼀审法院诉请：依法判令顾##、开封XX公司交纳物业费10033.2元和违约⾦5664.2元，共计15697.4元，并由开封XX公司与顾##承担诉讼费。
⼀审法院认定事实，XX**物业管理股份有限公司与开封XX公司签订《⿍诚?塞纳左岸⼩区住宅前期物业服务合同》，就开封XX公司开发建设的位于开封市××以西与××以南××处，建筑⾯积为13万平⽅⽶的塞纳左岸楼盘提供物业服务，约定商铺物业收费为2.5元/⽉/平⽅⽶。按每⽇所⽋费⽤的千分之⼆标准⽀付违约⾦。合同期限⾃2012年4⽉30⽇⾄⼩区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同⽣效时⾃动终⽌。并约定，期满后，业主委员会仍不与XXXX物业管理股份有限公司续签合同，⼜未选聘新的物业服务企业的，XXXX物业管理股份有限公司可终⽌服务。塞纳左岸商铺9-8号房产系A所有，建筑⾯积为195.45平⽅⽶，顾##于2015年3⽉30⽇与开封XX公司签订房屋租赁合同。开封XX公司与顾##⾃2016年4⽉15⽇⾄2017年12⽉31⽇拖⽋20个⽉16天的物业费共计10033.2元。
⼀审法院认为：XX**物业管理股份有限公司与A签订的《前期物业服务协议》，合法有效，对开封XX公司
和顾##具有约束⼒。XXXX物业管理股份有限公司与顾##履⾏了合同义务，对⼩区管理进⾏了服务，开封XX公司和顾##享受了XXXX物业管理股份有限公司提供的服务，亦应交纳相应的物业服务费⽤。开封XX公司与顾##从2016年4⽉15⽇开始⾄2017年12⽉31⽇拖⽋物业费，按照每⽉2.5元每平⽅⽶计算，共计10033.2元，应⽀付给XXXX物业管理股份有限公司。XXXX物业管理股份有限公司在履⾏物业服务的过程中，存在⼀定瑕疵，故对XXXX物业管理股份有限公司要求开封XX公司与顾##⽀付违约⾦的诉求，不予⽀持。开封XX公司与顾##所述拖⽋物业费的理由，按照双⽅所签订的合同，依法不能成⽴，对此，⼀审法院不予⽀持。依照《中华⼈民共和国合同法》第六⼗条、第⼀百零九条、《最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼀条、第六条和《中华⼈民共和国民事诉讼法》第六⼗四条之规定，判决：⼀、顾##于本判决⽣效后⼗⽇内⽀付XXXX物业管理股份有限公司物业服务费10033.2元，开封XX公司承担连带清偿责任。⼆、驳回XXXX物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履⾏给付⾦钱义务，应当依照《中华⼈民共和国民事诉讼法》第⼆百五⼗三条之规定，加倍⽀付迟延履⾏期间的债务利息。案件受理费75元，由顾##、开封XX公司负担。
⼆审审理过程中，⼆审中，当事⼈围绕上诉请求提交新证据，本院主持了证据交换并质证。本院认定事实与⼀审事实⼀致。
本院认为，XX**物业管理股份有限公司与开封XX公司签订的《前期物业服务协议》系双⽅当事⼈的真是意思表⽰，双⽅均应当履⾏各⾃的义务。XXXX物业管理股份有限公司依照约定提供了相应的服务，开封XX公司应当缴纳相应的物业费⽤。本案中，顾##租赁开封XX公司的房屋，为涉案房屋的实际使⽤
⼈，故顾##应当缴纳涉案房屋的物业费⽤，顾##⾃2016年4⽉15⽇⾄2017年12⽉31⽇拖⽋物业费共计10033.2元，顾##与开封XX公司应当将上述款项缴纳给XXXX物业管理股份有限公司。鉴于XXXX物业管理股份有限公司在服务过程中存在⼀定的瑕疵，故⼀审法院对于XXXX物业管理股份有限公司要求开封XX公司与顾##承担违约⾦的诉讼请求不予⽀持的判决结果，并⽆不当。顾##上诉称XXXX物业管理股份有限公司从未对其提供过物业服务，但是其未向本院提供有效的证据证明其主张，对其上诉请求，本院不予⽀持。综上所述，顾##的上诉请求不能成⽴，应予驳回；⼀审判决认定事实清楚，适⽤法律正确，应予维持。依照《中华⼈民共和国民事诉讼法》第⼀百七⼗条第⼀款第（⼀）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
⼆审案件受理费150元，由顾##负担。本判决为终审判决。
