一、房地产经济基本理论
区位是空间方位和距离上的关系；分自然（天文和自然地理）和社会(经济文化政治）.趣味的特征：综合性、确定性、层次性、历史性。农业、工业区位理论。克里斯大热:均值平原收入和消费一直；统一的交通系统；经纪人；不收关税限制.。商务高度指标等于建筑总面积除基底.强度：等于用地面积除以总建筑面积。需求因素：价格水平、收入水平、偏好、相关价格水平、未来预期。供给因素：价格水平、成本、技术水平、未来预期。
（三)地租地价理论
地租：超额报酬恶化收益，奴隶、劳役、实务地租等地租形式；级差地租(土地肥力、相对位置、开发程度不同）、地租等于市场价格减去生产成本减去平均利润。绝对地租（凭借垄断）和垄断地租；地价等于地租/平均利息率.
（四）城市化理论
城市非农人口,容积率大,用地类型多样、政治经济文化中心。地形地貌分：平原、山地；地理位置分南北方；平面几何形状分块状代状星状。道路格局分棋盘、放射、不规则。城市发
展:绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散。城市化引起：城市体系动态书香特征变化、城市形态、城市生态、城市性态
二、房地产征收征用
（一）房地产征收征用概述
房地产征收:为了公共利益,强制,给予公平补偿.征用是抢险救灾征用
(二）房地产征收的前提条件
公共利益客观性、共享、不确定、不同于国家或政府利益
（三)集体土地征收与补偿
补偿程序：申请、审查（5）、批准（30，土地行政主管部门内部会审,人民政府批准）、公告、补偿。必须国务院:农田、耕地35公顷、土地70公顷.补偿标准：土地补偿费（3年平均产值6倍）、安置补助费(）土地附着物补偿费、青苗补偿费。被征地农民安置：货币、保障、农业生产、择业、入股分红、异地移民。补偿安置的步骤：登记、标准、征求意见
、组织实施、使用（3个月)
(四)国有土地上房屋征收与补偿
房屋征收货币和房屋产权调换。补偿方式、金额、支付期限
三、建设用地使用制度
（一）建设用地概述
建设用地：所有权分为国有、集体；产业类型：农业非农业；用地来源:新增、存量；规模：大中小；用途：工业民用军事。建设用地的取得方式：征收、划拨、出让、租赁、作价出资或授权经营；转让、集体转移；
（二）国有建设用地使用权划拔和有偿使用
划拨：机关军事、基础设施和公益、重点扶持、其他;程序：申请、审批、拨地、发证。出让：招标、拍卖、挂牌、协议。商业旅游、娱乐40年其余50年和70年。挂牌一个竞买人不低于低价成交，报价相同看时间。协议出让不低于基准地价70%
四、房地产市场调研
（一）房地产市场调研概述
房地产市场调研：提供科学依据，客观性和科学性,具有实用性、时效性和实践性；房地产市场调研的程序(确定调研目标—-先确定,制订调研计划——指导纲领，设计调查问卷-—基本工具、确定抽样方案，，整理分析调研资料，撰写调研报告）
（二）房地产市场调研的内容
房地产市场环境调研的内容:政治法律环境（政府类、法律政策)、经济环境(金融、经济发展、居民收入、消费无假货遂平)、社会文化环境（居民置业构成、教育程度、文化水平;家庭人口规模及构成;生活习惯审美观念及价值取向；消费者民族与宗教信仰、社会风俗)、区域环境(繁荣、文化氛围、居民素质、交通教育便利、卫生空气税源、安全保障、景观、购物条件）;，房地产市场需求调研的内容:房地产消费者（数量、构成)、消费动机（购买意向，购买动机的因素和类型）、消费行为；房地产市场供给调研的内容(房地产市场行情、市场反响、竞争对手-—竞争企业和产品).
（三）房地产市场调研资料的搜集
搜集资料的途径：访问交易双方当事人、访问房地产经纪人、准交易资料、租售经办人、各次级资料、与同业交流。搜集：初级（为特定目的直接搜集)、次级资料（内部、外部）、资料搜集内容：项目基地现状、人文社会经济、公共设施、房地产市场景气、租售资料、竞争项目
（四)房地产市场调研的类型和方法
房地产市场调研的类型（探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研）；房地产市场调研分定量、定性调研(基本特征、行为动机、倾向性、有关态度、反映和感觉）调研对象划分：全面偶差、重点调研。调研抽样方法：随机抽样、非随机。调研手段和形式：小组访谈、深度访谈和投射法。实地调研基本方法:询问法、观察法、实验法.
(五）房地产市场分析和预测
市场分析的内容：宏观因素、市场分析（供给、需求、不同项目需求重点不同）;市场预测:市场调研获得一定资料的基础上。预测时间分短期、中期、长期;预测对此昂奋：宏观、
微观；预测方法分：定性、定量。市场预测的方法：购买者意图调查法、销售人员意见法、专家意见法.预测定量分析：时间序列、回归分析、市场因子
（六）房地产市场调研报告
调研报告的基本要求：实事求是、易于理解、简洁明了、有针对性、客观独立。调研报告的语言：简明、严谨、朴实.基本结构：呈送函件、标题、目录、摘要(调研目的、原因、时间地点对象范围及主要项目、实施方法、手段及结构影响、调研执行结果）、正文（导言、调研方法、成果、限制条件、结论和建议
五、房地产开发项目策划
（一）房地产开发项目策划概述
策划的特点:地域、系统、创新、遇见、市场、操作.策划作用：为企业科学决策提供保证、增强项目竞争能力、实现与开发商优势互补、能有效整合项目资源。策划的程序：项目选址和取得、市场调研、市场定位、营销策划、经营策划
(二）房地产市场细分
具有共同特征的子市场；作用：有利于发现市场机会，促进销售;有利于组织生产和服务,提高企业效益;有利于提高声誉，建立品牌。细分依据：人口细分（家庭结构、年龄、收入水平)、地理细分(地区地域、人口密度、自然环境）、心里细分(购买动机、生活方式、个性）、行为细分（使用时机、追求利益、购买阶段）；细分的程序和方法：一二三轮市场细分；细分市场评估：有效性（可衡量、可进入、可盈利、可操作)
可行性（规模和增长性、结构吸引力、与企业资源适应性、与企业发展战略的符合性） (三)房地产开发项目目标市场选择
目标市场：企业决定进入的细分市场，以相应的商品和服务去满足需要和服务的销售群体.目标市场的决策关系项目的成败；影响目标市场选择的因素：市场规模（首要）、资源条件、环境条件、盈利性因素、风险性、政策性.分析为优势、劣势、机会、威胁。客户需求特征分析：消费能力（支付住房的资金数量、能承受的房屋总价和单价、信贷能力、接受的物业管理水平)、消费目的(自用、他用、投资)和消费方式(一次、按揭）
（四）房地产开发项目定位
塑造与众不同的鲜明个性和形象;定位包括客户定位和产品定位.定位策略：鼻腔定位和迎头定位、创新定位。定位步骤：分析现状，确定本企业潜在竞争优势、选择合适的竞争优势以建立市场定位战略、显示独特的竞争优势、重新定位。产品定位的原则：市场化原则、差异化原则、前瞻性原则、价格控制行原则.产品定位策略：属性、利益定位策略、价格性能定位、目标客户需求、竞争对手、符合定位.定位方案:以区位环境或配套设施(商业区域：商业和商业服务;风景园林为生态居住；居住区域为居住和生活服务；山水是住宅或旅游产品）、以项目本身的规划设计、建筑风格、以文化、生活方式
（五)房地产开发项目策划报告
分类:策划范围：全程、单项；作用分为决策、实施、运营；内容分为:产品、营销、投资、广告.策划报告的基本内容：市场调研、市场定位、产品策划、主题策划
、营销策划、推广计划、广告策划、投资分析.
六、房地产投资项目可行性研究
(一）房地产投资概述
投资种类：直接（开发、置业)和间接);特点:投资品种多样性、投资变现复杂性、投资价值附加性、投资区域差异性、投资收益个别性、投资过程综合性、投资预期风险性、投资决策专业性。投资构成：国家、个人、企业。投资资金构成：企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资、利用外资、财政资金。
（二）资金的时间价值及等值计算
资金时间价值的产生:投资收益、通货膨胀、时间风险。
1、等额分付终值：F=A(1+i）n—1/i（期末，若不是应是期初乘以(1+i）、每笔金额相同、间隙相同)
2、等额分付偿债：A=Fi/(1+i)n—1
3、等额分付现值：P=A（1+i)n—1/i(1+i）n（期初）
4、等额分付资本回收：A=Pi(1+i)n/(1+i)n—1
（三)房地产投资项目的现金流量
出售型房地产开发项目（流入销售收入为主，流出为土地取得成本、开发成本——基础设施建设费用是指建筑物两米以外和项目红线范围内、开发费用、销售税费)、经营型房地产开发项目、房地产置业投资项目的现金流入和现金流出的构成。
（四)房地产投资项目的财务报表
基本报表：现金流量表（投资现金、资本金现金、各方现金)、资金来源与运用表、损益表（利润总额=经营收入—经营成本-运营费用—经营税金及附加；分配利润的分配为弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金和公益金、向投资者分配利润）、资产负债表(资产、负债、所有者权益）
辅助报表：房地产投资项目总投资估算表、借款还本付息计划表、经营收入估算表、经营税金及附加估算表。
（五）房地产投资项目经济评价指标和方法
房地产投资项目经济评价指标体系 |
投资项目类型 | 盈利能力指标 | 清偿能力指标 |
静态指标 | 动态指标 |
出售型房地产开发项目 | 成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期 | 财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期 | 借款偿还期、利息备付率、资产负债表 |
经营性房地产开发项目和房地产置业投资项目 | 投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期 | 财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期 | 借款偿还期、偿债备付率、资产负债表、流动比率、速动比率 |
| | | |
房地产投资项目财务评价是投资项目评价的核心内容;财务净现值:（评价盈利能力的绝对指标——FNPV=t期的净现金流量乘以（1+i）-t之和；净现金流量相等时的公式为——（净现金流量/目标收益率）乘以(1—1/（1+i）6-2乘以（1+i)-2 6为年份从0到6，2为1、2与3—6净现金流量不同.财务净现值与零比较看是否满足基准收益率或目标收益率的盈利水平）；财务内部收益率（FIRR财务净现值等于零时的折现率，所能支付的最高贷款率、公式FNPV=t期的净现金流量乘以（1+FIRR）—t之和等于0、内插法求解,公式FIRR=i+FNPV1/FNPV1+FNPV2的绝对值乘以（i2-i1），i1与i2不2％—5％，内部收益率比基准收益率高，则方案在经济上可行）、动态投资回收期Pb:=t期的净现金流量乘以（1+i）—t之和等于、Pb：=（累计净现金流量折现值出现正值的期数—1）+上期累计净现金流量折现值得绝对值/当期净现金流量折现值,大于基准投资回收期项目不可行；:成本利润率（开发价值—成本)/成本、投资利润率（税前利润总额/总投资）、资本金利润率(税前利润总额/资本金）、资本金净利润率（税后利润/资本金）、静态投资回收期：收益相同-—全部投资/每年净收益、收益不同——（累计净现金流量折现出现正值的期数—1）+上期累计净现金流量折现值得绝对值/当期净现金流量折现值;借款偿还期、利息备付率：税前利润/当期应付利息、偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额、偿债备付率不
低于1.3.资产负债率：期末负债/资产总额、流动比率:流动资产总额/流动资产负债、速动比率：（流动资产总额-存货）/流动负债.
