深圳城市更新项目投资测算分析
PRESENTED BY刘利兵
PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标
房地产开发项目的核心评价
指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。
对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要参考指标为：IRR、EBITDA。
房地产开发项目的核心评价
指标
参考评价指标
权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入
IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。
实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。
房地产开发项目的核心评价
指标
参考评价指标（持有物业评价指标）
EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。
EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。
EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，一般考虑为持有物业EBITA15年平均值/持有物业总投资
