杨蕊伊、鞍山中骏物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

杨蕊伊、鞍山中骏物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同

纠纷

【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院

【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院

【审结日期】2021.12.03

【案件字号】(2021)辽03民终4636号

【审理程序】二审

【审理法官】马宁葛一新冷新生

【文书类型】判决书

【当事人】杨蕊伊;鞍山中骏物业管理有限公司

【当事人】杨蕊伊鞍山中骏物业管理有限公司

【当事人-个人】杨蕊伊

【当事人-公司】鞍山中骏物业管理有限公司

【代理律师/律所】吴世举辽宁广佑律师事务所;刘婉晴辽宁瀛如律师事务所;王泰禄辽宁瀛如

律师事务所

【代理律师/律所】吴世举辽宁广佑律师事务所刘婉晴辽宁瀛如律师事务所王泰禄辽宁瀛如律

师事务所

【代理律师】吴世举刘婉晴王泰禄

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【代理律所】辽宁广佑律师事务所辽宁瀛如律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】杨蕊伊

【被告】鞍山中骏物业管理有限公司

【权责关键词】催告代理实际履行违约金支付违约金合同约定关联性合法性质证诉讼请求维

持原判强制执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院另查明，杨蕊伊于2020年6月4日，向鞍山市千山区人民法院提起诉讼，

请求法院判令鞍山中骏房地产开发有限公司、中骏物业对案涉房屋漏雨、地下脏水井返水进

行修缮，对由此造成的损失进行赔偿，并赔偿杨蕊伊另行租赁商铺产生的租金。鞍山市千山

区人民法院作出(2020)了0311民初631号民事判决，判令中骏物业对案涉房屋下水井进行清

掏和疏通，赔偿杨蕊伊租金80000元、案涉房屋负一层维修费2515.96元、鉴定费12000元

共计94515.96元，驳回了杨蕊伊的其他诉讼请求。杨蕊伊与中骏物业均不服，向本院提起上

诉，本院作出(2021)辽03民终1070号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院对一审法院查

明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点是：1.前期物业合同是否已经终止？杨蕊伊应否向

中骏物业缴纳物业费？2.中骏物业是否按照约定履行了物业服务义务？ 关于争议焦点

1，前期物业合同已经终止，杨蕊伊应向中骏物业缴纳物业费。根据已经查明的事实，2013

年4月23日，杨蕊伊与中骏物业签订前期物业服务合同，该合同合法有效。合同约定服务期

限5年，合同到期后，双方未签订书面物业服务合同，《中华人民共和国民法典》第九百四

十八条第一款规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的

决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定

期。”第九百五十条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务

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人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请

求业主支付该期间的物业费。”本案中，自2019年1月1日至2021年8月31日，杨蕊伊未

向中骏物业缴纳物业费，杨蕊伊与中骏物业虽然在前期物业服务合同期满后未再续订物业服

务合同，但杨蕊伊所在中骏汤泉香墅小区并未另行聘请其他物业服务人，中骏物业仍然提供

物业服务。杨蕊伊、中骏物业之间成立不定期物业服务合同，杨蕊伊应按合同约定缴纳物业

费，故一审判令杨蕊伊向中骏物业缴纳该期间的物业费11545.6元于法有据，本院予以维

持。关于杨蕊伊主张其因中骏物业服务质量低劣、下水井堵塞导致其房屋不能使用及房屋漏

雨问题造成损失，故不缴纳物业费的抗辩。经查，针对上述问题，杨蕊伊已另案提起诉讼，

鞍山市千山区人民法院作出了(2020)辽0311民初631号民事判决，本院作出了(2021)辽03

民终1070号民事判决，对上述问题作出了处理，杨蕊伊主张的损失已获得赔偿，且物业公司

提供服务并非针对某一特定业主，故杨蕊伊以此为由抗辩不缴纳物业费不能成立。 关

于争议焦点2，中骏物业按照前期物业服务合同的约定基本履行了物业服务义务。《中华人

民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区

域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理服务等物业

服务，业主支付物业费的合同。”本案中，虽然中骏物业公司在履行物业服务过程中存在瑕

疵，但杨蕊伊关于中骏物业未提供物业服务抗辩不能成立，其亦未提供证据证明杨蕊伊所在

小区业主委员会已经与中骏物业解除了物业服务合同。如前所述，虽然双方之间的前期物业

服务合同已经到期，但双方之间形成了不定期物业服务合同。杨蕊伊关于小区业主及业主委

员会已经不再与中骏物业存在合同关系，中骏物业无理由再向其收取物业费用的主张无事实

及法律依据，本院不予支持。 综上所述，杨蕊伊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审

判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百

七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费89元，由杨蕊伊负担。 本判决为

终审判决。

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【更新时间】2022-09-25 05:08:43

【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年4月23日杨蕊伊与鞍山中骏房地产开发有限

公司签订商品房买卖合同购买其开发的“中骏·汤泉香墅”第87幢0单元-1-2层11号房屋

(产籍号为43-22-107-11)(以下简称案涉房屋)。同时，杨蕊伊与中骏物业签订《前期物业服

务合同》，约定中骏物业为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务杨蕊伊所购住宅建筑面积为

206.15平方米商业物业费按1.75元/平方米/月收取；业主应于商品房交付使用之日起缴纳

物业服务费用；业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴

纳当月的物业服务费用；物业服务期限自商品房交付使用之日起5年；本合同期限未满、业

主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。2013年9

月2日，杨蕊伊接收了涉案房屋，接受中骏物业的物业服务，但自2019年1月1日起，杨蕊

伊未依约缴纳物业费。此款经中骏物业催要，杨蕊伊至今未给付，至起诉之日2021年8月

31日尚欠物业服务费11425.35元(计算方式为1.75元/平方米/月×206.15平方米×32月

=11545.6元)。

【一审法院认为】一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。中骏物业与杨蕊伊签订的

《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定合法有

效。中骏物业为杨蕊伊按照合同约定提供物业服务杨蕊伊理应按照合同约定交纳物业服务

费，经中骏物业催要后仍不按时交纳物业费的行为已构成违约应承担相应的违约责任。根据

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义

务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第九百四

十四条第二款：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内

支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”的规定，故对

中骏物业要求杨蕊伊支付2019年1月1日至2021年8月31日的物业服务费11545.6元的诉

讼请求，该院予以支持。关于中骏物业要求杨蕊伊支付利息的诉讼请求，因中骏物业未能提

供证据证明杨蕊伊未交纳物业服务费对其造成的实际损失，且鉴于该小区的实际情况，为更

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好的维护双方的合法权益，化解纠纷，故对该项诉讼请求该院不予支持。关于杨蕊伊提出的

物业合同已终止的抗辩主张，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条“物业服务期

限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服

务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”规定，杨蕊伊没有另聘物业服

务人员，且中骏物业继续提供物业服务，故对该项抗辩主张该院不予采纳。关于杨蕊伊提出

的房屋漏雨、地下水井处理不及时不同意缴纳物业费的抗辩主张，因杨蕊伊对房屋漏雨、地

下返水等问题已诉讼法院，法院已依法作出判决对其损失进行赔偿并且中骏物业现在就上述

问题依然履行物业服务义务，故对该项抗辩主张该院不予采纳。 综上，对中骏物业要求

杨蕊伊2019年1月1日至2021年8月31日的物业服务费11545.6元的诉讼请求，该院予以

支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百四十四条、九百四十八条之

规定，判决：一、杨蕊伊于判决生效后十日内给付鞍山中骏物业管理有限公司2019年1月1

日至2021年8月31日物业服务费11545.6元；二、驳回鞍山中骏物业管理有限公司其他诉

讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉

讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元，鞍

山中骏物业管理有限公司已预交，减半收取103.5元，由杨蕊伊负担103.5元，于判决生效

之日起七日内向鞍山市千山区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由鞍山中骏物业

管理有限公司负担0元，应予退还207元。

【二审上诉人诉称】杨蕊伊上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回中骏物业的诉讼请求(不服

金额11545.6元)；2.中骏物业承担所有诉讼费用。事实及理由：一审判决认定事实不清，适

用法律错误。1.由于被上诉人服务质量过于低劣，导致上诉人148万购买，并且豪华精装修

的门市房闲置多年无法使用，根本就没有享受到被上诉人的物业服务。2013年4月23日，

上诉人购买了该商业门点进行了精致的豪华装修，用于上诉人开办的鞍山市紫明都装饰工程

有限公司及鞍山市蓝川房地产营销策划代理有限公司的办公用房，从2014年11月起，由于

周围饭店等含有油脂的脏水排放，导致下水井的排水管道堵塞，脏水井内的脏水无法通过井

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内管道排进公共管网，形成死井，井内水面经常高于上诉人商铺的排水口，被上诉人不进行

井内管道的疏通，导致脏水经常性回灌进上诉人的商铺，造成上诉人重大损失。由于经常性

的返水室内，导致屋内臭气熏人，令人窒息，同时导致上诉人室内的下水无法排放，下水管

道完全堵塞，自来水也无法使用，迫使上诉人无法使用该商铺。从2016年春被迫搬离另租商

铺。经过近两年的诉讼，以被上诉人赔付上诉人9万多元另租门点等损失告终。被上诉人于

今年的5月24日才在鞍山中级人民法院法官的干涉下，被迫对上诉人的排水管道进行了维修

通透，该事实详见千山区人民法院(2020)辽0311民初631号判决及鞍山市中级人民法院

(2021)辽03民终1070号民事判决，也就是说由于被上诉人的物业服务不合格，导致上诉人

门市房这几年一直闲置无法使用，上诉人根本就没有也无法享受到被上诉人的物业服务。难

道上诉人还要向其全额缴纳物业费吗？这于情于理恐怕都说不通；2.上诉人与被上诉人之间

的物业合同早已终结，被上诉人无权再向上诉人收取物业费。上诉人于2013年4月22日购

买了案涉门市房，并同时与被上诉人签订了前期物业服务合同，合同第5条明确约定了物业

服务期限至商品房交付之日起5年。也就是说到2018年4月22日，本合同便已到期终止，

所以上诉人和被上诉人已经完全不存在物业服务合同关系，被上诉人无权向上诉人收取物业

费用；3.被上诉人完全没有按照前期物业服务合同约定履行物业合同，服务质量低劣，服务

态度蛮横，基本就是放任不作为。小区内大量的房屋存在漏雨、墙面漏水等情况，报修到物

业后基本就是不管，有时简单处理一下，也根本没有解决问题，排水管道经常堵塞不通，导

致下水井内的脏水、污物反灌入室内，造成室内财产损失，室内臭味熏天，室外各种违建随

处可见，对一些住户破坏小区环境的乱堆乱放情况也是听之任之，不能有效管理。上诉人周

围有商户将楼顶的雨水排水口堵死，上诉人楼顶的雨水不能及时排水，楼顶汪水加重了楼顶

漏雨，反映到被上诉人处，被上诉人不管不问不解决，对业户的诸多报修不及时处理，甚至

完全不处理。小区内管理异常混乱，引发大批业主不满物业服务并拒绝再交纳物业费；4.小

区业主管理委员会已经书面决定，不再与被上诉人续签物业合同，被上诉人无理由拒绝撤

出，妄图强行收取物业费用。由于被上诉人低劣的物业服务，广大业主通过业主委员会强烈

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要求不再与之续签物业合同并拒绝缴纳物业费。小区的业主委员会先后下发《关于物业服务

资金收支情况的质询函》、《关于业委会接受部分业主委托与物业公司交涉物业费的通

知》，但被上诉人拒绝改善服务。2019年5月5日，小区业委会在下发《关于暂停向物业公

司交纳物业费的通知》不见效果后，2020年6月27日再次下发了《小区业委会关于不与中

骏物业公司签订新的物业服务合同的通知》，明确告知被上诉人及全体业主“小区业委会以

前从未与你公司签订过物业服务合同，今后也将不与你公司签订新的物业服务合同”，并将

书面通知被上诉人，同时也发布在物业公司的微信群，要求被上诉人撤出小区，由此可见小

区业主及业委会已经不再与被上诉人存在合同关系，被上诉人无理由再向业主收取物业费

用。一审法院完全无视前期物业合同已经到期终止，并且小区业主与业委会不同意再与之续

签合同，并且已经书面通知的事实，错误地认定双方存在“不定期”的合同《中华人民共和

国民法典》第九百四十八条第二款规定：当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应

当提前60日书面通知对方。小区业委会早于2020年6月27日便已书面通知被上诉人，可见

这“不定期”合同也早已解除。《辽宁省物业管理条例》第62条规定“合同期满继续收费，

业主有权拒绝”，可见一审法院的判决明显错误，故上诉人不服一审判决，依法上诉恳请二

审法院查明事实真相，驳回中骏物业的无理诉请。 综上所述，杨蕊伊的上诉请求不能成

立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国

民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

杨蕊伊、鞍山中骏物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省鞍山市中级人民法院

民事判决书

(2021)辽03民终4636号

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当事人 上诉人(原审被告)：杨蕊伊。

委托诉讼代理人：孙玉红。

委托诉讼代理人：吴世举，辽宁广佑律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：鞍山中骏物业管理有限公司。住所地：鞍山市千山区汤岗

子镇汤岗子村。

法定代表人：彭跃权，该公司执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：刘婉晴，辽宁瀛如律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王泰禄，辽宁瀛如律师事务所律师。

审理经过 上诉人杨蕊伊与被上诉人鞍山市中骏物业管理有限公司(以下简称中骏

物业)物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院(2021)辽0311民初2781号民

事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审

理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 杨蕊伊上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回中骏物业的诉讼请

求(不服金额11545.6元)；2.中骏物业承担所有诉讼费用。事实及理由：一审判决认定

事实不清，适用法律错误。1.由于被上诉人服务质量过于低劣，导致上诉人148万购

买，并且豪华精装修的门市房闲置多年无法使用，根本就没有享受到被上诉人的物业服

务。2013年4月23日，上诉人购买了该商业门点进行了精致的豪华装修，用于上诉人开

办的鞍山市紫明都装饰工程有限公司及鞍山市蓝川房地产营销策划代理有限公司的办公

用房，从2014年11月起，由于周围饭店等含有油脂的脏水排放，导致下水井的排水管

道堵塞，脏水井内的脏水无法通过井内管道排进公共管网，形成死井，井内水面经常高

于上诉人商铺的排水口，被上诉人不进行井内管道的疏通，导致脏水经常性回灌进上诉

人的商铺，造成上诉人重大损失。由于经常性的返水室内，导致屋内臭气熏人，令人窒

息，同时导致上诉人室内的下水无法排放，下水管道完全堵塞，自来水也无法使用，迫

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使上诉人无法使用该商铺。从2016年春被迫搬离另租商铺。经过近两年的诉讼，以被上

诉人赔付上诉人9万多元另租门点等损失告终。被上诉人于今年的5月24日才在鞍山中

级人民法院法官的干涉下，被迫对上诉人的排水管道进行了维修通透，该事实详见千山

区人民法院(2020)辽0311民初631号判决及鞍山市中级人民法院(2021)辽03民终1070

号民事判决，也就是说由于被上诉人的物业服务不合格，导致上诉人门市房这几年一直

闲置无法使用，上诉人根本就没有也无法享受到被上诉人的物业服务。难道上诉人还要

向其全额缴纳物业费吗？这于情于理恐怕都说不通；2.上诉人与被上诉人之间的物业合

同早已终结，被上诉人无权再向上诉人收取物业费。上诉人于2013年4月22日购买了

案涉门市房，并同时与被上诉人签订了前期物业服务合同，合同第5条明确约定了物业

服务期限至商品房交付之日起5年。也就是说到2018年4月22日，本合同便已到期终

止，所以上诉人和被上诉人已经完全不存在物业服务合同关系，被上诉人无权向上诉人

收取物业费用；3.被上诉人完全没有按照前期物业服务合同约定履行物业合同，服务质

量低劣，服务态度蛮横，基本就是放任不作为。小区内大量的房屋存在漏雨、墙面漏水

等情况，报修到物业后基本就是不管，有时简单处理一下，也根本没有解决问题，排水

管道经常堵塞不通，导致下水井内的脏水、污物反灌入室内，造成室内财产损失，室内

臭味熏天，室外各种违建随处可见，对一些住户破坏小区环境的乱堆乱放情况也是听之

任之，不能有效管理。上诉人周围有商户将楼顶的雨水排水口堵死，上诉人楼顶的雨水

不能及时排水，楼顶汪水加重了楼顶漏雨，反映到被上诉人处，被上诉人不管不问不解

决，对业户的诸多报修不及时处理，甚至完全不处理。小区内管理异常混乱，引发大批

业主不满物业服务并拒绝再交纳物业费；4.小区业主管理委员会已经书面决定，不再与

被上诉人续签物业合同，被上诉人无理由拒绝撤出，妄图强行收取物业费用。由于被上

诉人低劣的物业服务，广大业主通过业主委员会强烈要求不再与之续签物业合同并拒绝

缴纳物业费。小区的业主委员会先后下发《关于物业服务资金收支情况的质询函》、

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《关于业委会接受部分业主委托与物业公司交涉物业费的通知》，但被上诉人拒绝改善

服务。2019年5月5日，小区业委会在下发《关于暂停向物业公司交纳物业费的通知》

不见效果后，2020年6月27日再次下发了《小区业委会关于不与中骏物业公司签订新的

物业服务合同的通知》，明确告知被上诉人及全体业主“小区业委会以前从未与你公司

签订过物业服务合同，今后也将不与你公司签订新的物业服务合同”，并将书面通知被

上诉人，同时也发布在物业公司的微信群，要求被上诉人撤出小区，由此可见小区业主

及业委会已经不再与被上诉人存在合同关系，被上诉人无理由再向业主收取物业费用。

一审法院完全无视前期物业合同已经到期终止，并且小区业主与业委会不同意再与之续

签合同，并且已经书面通知的事实，错误地认定双方存在“不定期”的合同《中华人民

共和国民法典》第九百四十八条第二款规定：当事人可以随时解除不定期物业服务合

同，但是应当提前60日书面通知对方。小区业委会早于2020年6月27日便已书面通知

被上诉人，可见这“不定期”合同也早已解除。《辽宁省物业管理条例》第62条规定

“合同期满继续收费，业主有权拒绝”，可见一审法院的判决明显错误，故上诉人不服

一审判决，依法上诉恳请二审法院查明事实真相，驳回中骏物业的无理诉请。

二审被上诉人辩称 中骏物业辩称，服从一审判决。

原告诉称 中骏物业向一审法院提出诉讼请求：1．判令杨蕊伊向中骏物业支付物

业服务费11545.6元(2019年1月1日至2021年8月31日期间)；2、判令杨蕊伊向中骏

物业支付违约金，以物业服务费11545.6元计算，按年15.4%计算，从2019年1月11日

起计算至实际履行之日止(暂计算至起诉之日4736.5元)；3、因诉讼发生的全部费用由

杨蕊伊承担。以上合计16282.1元。

一审法院查明 一审法院认定事实：2013年4月23日,杨蕊伊与鞍山中骏房地产开

发有限公司签订商品房买卖合同,购买其开发的“中骏·汤泉香墅”第87幢0单元-1-2

层11号房屋(产籍号为43-22-107-11)(以下简称案涉房屋)。同时，杨蕊伊与中骏物业签

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订《前期物业服务合同》，约定中骏物业为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务,杨蕊伊所

购住宅建筑面积为206.15平方米,商业物业费按1.75元/平方米/月收取；业主应于商品

房交付使用之日起缴纳物业服务费用；业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具

体时间为每年首月10日前缴纳当月的物业服务费用；物业服务期限自商品房交付使用之

日起5年；本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同

生效的，本合同自动终止。2013年9月2日，杨蕊伊接收了涉案房屋，接受中骏物业的

物业服务，但自2019年1月1日起，杨蕊伊未依约缴纳物业费。此款经中骏物业催要，

杨蕊伊至今未给付，至起诉之日2021年8月31日尚欠物业服务费11425.35元(计算方

式为1.75元/平方米/月×206.15平方米×32月=11545.6元)。

一审法院认为 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。中骏物业与杨蕊伊签

订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,

合法有效。中骏物业为杨蕊伊按照合同约定提供物业服务,杨蕊伊理应按照合同约定交纳

物业服务费，经中骏物业催要后仍不按时交纳物业费的行为,已构成违约,应承担相应的

违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同

义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失

等违约责任”、第九百四十四条第二款：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服

务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉

讼或者申请仲裁。”的规定，故对中骏物业要求杨蕊伊支付2019年1月1日至2021年8

月31日的物业服务费11545.6元的诉讼请求，该院予以支持。关于中骏物业要求杨蕊伊

支付利息的诉讼请求，因中骏物业未能提供证据证明杨蕊伊未交纳物业服务费对其造成

的实际损失，且鉴于该小区的实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，故

对该项诉讼请求该院不予支持。关于杨蕊伊提出的物业合同已终止的抗辩主张，依据

《中华人民共和国民法典》第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出

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续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继

续有效，但是服务期限为不定期。”规定，杨蕊伊没有另聘物业服务人员，且中骏物业

继续提供物业服务，故对该项抗辩主张该院不予采纳。关于杨蕊伊提出的房屋漏雨、地

下水井处理不及时不同意缴纳物业费的抗辩主张，因杨蕊伊对房屋漏雨、地下返水等问

题已诉讼法院，法院已依法作出判决对其损失进行赔偿并且中骏物业现在就上述问题依

然履行物业服务义务，故对该项抗辩主张该院不予采纳。

综上，对中骏物业要求杨蕊伊2019年1月1日至2021年8月31日的物业服务

费11545.6元的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十

七条、第九百四十四条、九百四十八条之规定，判决：一、杨蕊伊于判决生效后十日内

给付鞍山中骏物业管理有限公司2019年1月1日至2021年8月31日物业服务费

11545.6元；二、驳回鞍山中骏物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期

间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规

定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元，鞍山中骏物业管理有限公

司已预交，减半收取103.5元，由杨蕊伊负担103.5元，于判决生效之日起七日内向鞍

山市千山区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由鞍山中骏物业管理有限公司

负担0元，应予退还207元。

本院二审期间，杨蕊伊提交了下列证据：证据1，《关于业委会接受部分业主委托与物业

公司交涉物业费的通知》、《关于物业服务资金收支情况的质询函》、《关于暂停向物

业公司交纳物业费的通知》、《小区业委会关于不与中骏物业公司签订新的物业服务合

同的通知》，上述4份证据均非原件，其上有中骏汤泉香墅业主委员会印章。拟证明上

诉人不再与中骏物业签订物业服务合同并曾要求中骏物业撤出小区；证据2，照片若干、

光盘一张，拟证明上诉人的房屋漏水、下水井返水、所在小区服务不及时不到位。中骏

物业质证意见：对于证据1，对该组证据的真实性、合法性及关联性均有异议。关于证据

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的来源，上诉人先陈述在一审开庭前无法取得，后又陈述系通过微信截屏取得，前后表

述矛盾，不能证明证据的合法性。同时该4份证据与本案待证的争议焦点无关。在前期

物业合同期满后，中骏物业一直在实际履行合同，小区也并没有聘请新的物业公司。根

据区和街道的决定，小区业主委员会已经停止职能，且小区业主委员会无权作出不缴纳

物业费的决定。上述证据在另案生效判决中均未予采信；关于证据2，对证据的真实性没

有异议，部分照片在一审已经质证，部分照片拍摄时间与打印时间不一致。对证据的关

联性有异议，涉及的问题已经在另案生效判决中予以处理。该组证据不能证明上诉人关

于本案争议焦点的主张。本院认证如下：对于证据1，因该组证据均非原件，且上诉人未

能提交中骏汤泉香墅业主委员会会议记录予以佐证，该组证据的真实性无法核实，故不

予采信；关于证据2，对证据的证明目的不予认可，依法不予采信。

本院查明 本院另查明，杨蕊伊于2020年6月4日，向鞍山市千山区人民法院提

起诉讼，请求法院判令鞍山中骏房地产开发有限公司、中骏物业对案涉房屋漏雨、地下

脏水井返水进行修缮，对由此造成的损失进行赔偿，并赔偿杨蕊伊另行租赁商铺产生的

租金。鞍山市千山区人民法院作出(2020)了0311民初631号民事判决，判令中骏物业对

案涉房屋下水井进行清掏和疏通，赔偿杨蕊伊租金80000元、案涉房屋负一层维修费

2515.96元、鉴定费12000元共计94515.96元，驳回了杨蕊伊的其他诉讼请求。杨蕊伊

与中骏物业均不服，向本院提起上诉，本院作出(2021)辽03民终1070号民事判决，驳

回上诉，维持原判。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为 本院认为，本案的争议焦点是：1.前期物业合同是否已经终止？杨蕊伊

应否向中骏物业缴纳物业费？2.中骏物业是否按照约定履行了物业服务义务？

关于争议焦点1，前期物业合同已经终止，杨蕊伊应向中骏物业缴纳物业费。根

据已经查明的事实，2013年4月23日，杨蕊伊与中骏物业签订前期物业服务合同，该合

同合法有效。合同约定服务期限5年，合同到期后，双方未签订书面物业服务合同，

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《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款规定：“物业服务期限届满后，业主

没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物

业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”第九百五十条规定：“物业服务合同

终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，

原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”本

案中，自2019年1月1日至2021年8月31日，杨蕊伊未向中骏物业缴纳物业费，杨蕊

伊与中骏物业虽然在前期物业服务合同期满后未再续订物业服务合同，但杨蕊伊所在中

骏汤泉香墅小区并未另行聘请其他物业服务人，中骏物业仍然提供物业服务。杨蕊伊、

中骏物业之间成立不定期物业服务合同，杨蕊伊应按合同约定缴纳物业费，故一审判令

杨蕊伊向中骏物业缴纳该期间的物业费11545.6元于法有据，本院予以维持。关于杨蕊

伊主张其因中骏物业服务质量低劣、下水井堵塞导致其房屋不能使用及房屋漏雨问题造

成损失，故不缴纳物业费的抗辩。经查，针对上述问题，杨蕊伊已另案提起诉讼，鞍山

市千山区人民法院作出了(2020)辽0311民初631号民事判决，本院作出了(2021)辽03

民终1070号民事判决，对上述问题作出了处理，杨蕊伊主张的损失已获得赔偿，且物业

公司提供服务并非针对某一特定业主，故杨蕊伊以此为由抗辩不缴纳物业费不能成立。

关于争议焦点2，中骏物业按照前期物业服务合同的约定基本履行了物业服务义

务。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定：“物业服务合同是物业服

务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关

秩序的管理服务等物业服务，业主支付物业费的合同。”本案中，虽然中骏物业公司在

履行物业服务过程中存在瑕疵，但杨蕊伊关于中骏物业未提供物业服务抗辩不能成立，

其亦未提供证据证明杨蕊伊所在小区业主委员会已经与中骏物业解除了物业服务合同。

如前所述，虽然双方之间的前期物业服务合同已经到期，但双方之间形成了不定期物业

服务合同。杨蕊伊关于小区业主及业主委员会已经不再与中骏物业存在合同关系，中骏

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物业无理由再向其收取物业费用的主张无事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，杨蕊伊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适

用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一

项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费89元，由杨蕊伊负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 马 宁

审 判 员 葛一新

审 判 员 冷新生

二〇二一年十二月三日

法官助理 于仁美

书 记 员 闻梓妤

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