大型超市在城市中的经济学分析

和谐城市规划——2007中国城市规划年会论文集

大型超市在城市中的经济学分析

於晓磊

【摘要】 研究上海市曲阳地区大型超市群的发展历程，从经济学的视角来分析城市大型超市业态的发展规律与配置方式，利

用经济学的思维来寻求合理的大型超市网点空间分布与组合，探索使城市商业空间整体功能优化，经济与社会效益最佳的有效

途径，并尝试从技术和管理两个层面上提出相应对策。

【关键词】大型超市；城市经济学；上海市曲阳地区；土地市场；空间外部性；经济竞争

1 引 言

城市商业空间作为一种公共空间，是城市环境的重要组成部分。对商业空间布局的研究不但直接使商业购物行

为主体和商家受益，也对城市基础设施配套建设，乃至城市功能空间的优化以及引导城市土地高效集约利用有重要

意义。近10年来，在北京、上海、广州等大都市，大型超市、仓储商场、购物中心一类的新业态不断出现在非传统

商业中心地区，如城市居住区、城市边缘区。这些以大型超市为主的新业态的区位选择和空间布局形成了一种新型

的商业空间，对中心区的传统商业空间和城市整体空间结构有很大的影响。目前，仅落户上海的大型超市、大卖场

就有350多家。几乎每个居住区或新城都有一个以上超市门店，相比核心区传统商业销售额增幅趋缓，大型超市销

售却出现火爆场面。虽然这种新型业态进人中国时间不长，但其商品价格低廉，商品齐全，已经得到越来越多消费

者的认可。从经济学角度观察，大型超市网点是一种社会稀缺资源，其网点配置还远远未能满足社会的需求。就是

在国内超市业发展最迅速的上海市，也还有许多新建居民区未能得到大型超市网点就近配置带来的便利和实惠。然

而与此同时，另一些区域却又出现了大型超市网点配置过密，分布不尽合理，同业过度竞争的趋势，影响了超市业

的持续协调发展，不符合和谐社会的商业空间布局要求。以下，笔者将以上海市曲阳地区大型超市群的发展演化为

例，从经济学的视角来分析城市大型超市业态的发展规律与配置方式，利用经济学的思维来寻求合理的大型超市网

点空间分布与组合，探索使城市商业空间整体功能优化，经济与社会效益最佳的有效途径。

2 曲阳地区大型超市群发展历程的经济学分析

上海市曲阳社区是上世纪80年代初建成的大型居民住宅区，位于上海市东北角的虹口区，属于中心城区的边缘

地带，社区面积约3平方公里，常住人口超过10万。经过20多年的发展，现在的曲阳新村，已经成为一个各类公

共服务设施齐全的成熟社区。早在80年代，大型超市出现之前，曲阳社区居民的购物还仅仅依靠农贸市场和各类零

散于社区各条道路的小型商业，商业门类不足，品质不高，有的摊位甚至会影响附近居民的正常生活，如果要购置

稍大一点的日常生活用品则必需搭乘当时还不甚发达的城市公交，去南京路、淮海路这类市级商业街采购。若按当

时的说法，到市中心就是“进城去”。这种80年代典型的新村商业空间随着第一家大型超市座户于曲阳社区而得以

彻底改变。

2.1 家乐福开创先河——城市土地市场做出的必然选择

1996年法国零售巨头家乐福和上海联华超市有限公司联手，选取曲阳生活圈作为在中国上海开办的第一家大卖

场的所在地。作为进入中国市场最早的大型超市之一，家乐福选址在曲阳地区是经过深思熟虑的，而城市土地市场

的运行规律在此起到了决定性作用。

从经济学理论来看，商业地租是决定商业区位的关键，它不仅受制于不同区位因素的协同作用，还受制于市场

所处的位置和城市中心区系统，两者是通过零售业的分布相联系的。1990年代以来，城市土地有偿使用加速了上海

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城市功能空间的更新和用地集约化，不仅商业、居住、工业等用地存在圈层结构，在商业用地内部，从城市核心到

城市边缘也存在明显的圈层结构，形成零售——批发——综合性批零的商业功能圈层结构。其中核心区与近郊区功

能空间的层次较为明显，外层则尚处于发育阶段，商业空间出现逐渐向外围扩展的趋势。探究其机理可以用商业地

租理论来解释，地价杠杆对商业布局起到自发配置的作用，恒隆、太平洋这类的高级零售业所能承担的地价租金高

于一般的批发业和一般零售业，可以在城市核心区生存；但家乐福这样的大型超市占地大，单位面积的商业利润略

低，最适合于在地租相对便宜的次级城区发展，这是商业圈层空间布局差异的主要动因，于是土地市场促使商业按

照支付能力由城市中心向外围放射状分布。一般看来，像上海这样的中国大都市市区商业网点已经趋向饱和，且地

租高（南京路、淮海路的地租甚至在每月2000元/平方米以上），大型超市业态难以进人，而像90年代曲阳地区这

样的城市边缘区，不仅空间充足，地租便宜，停车也方便。所以出于商业成本的考虑，大型超市和大卖场等新业态

多布局在郊区。即使没有考虑区位，中心城区的低级零售业由于受到高地租成本的限制，也必然被迫呈现外迁的趋

势。

由于充分考虑了城市土地市场的决定因素，以及曲阳地区10多万居民的巨大市场和人民生活水平的不断提高支

撑，家乐福超市在建成后的几年里经营状况颇为成功。然而，在市场经济下，超市网点在各区域的布点，是社会稀

缺资源在市场机制引导下的一种自动配置的过程。资源的配置是受需求驱动的，各超市公司出于经济人的本能，都

力图把拥有的网点资源配置在营运成本低，获取利润大的区域。一旦发现某区域购买力对超市网点的需求增加，出

现了增加超市网点可以增加赢利的空间，超市公司会立即进入布点。于是很快，家乐福超市的第一个竞争者便出现

了。

2.2 易买得引入竞争——空间外部性的正负效应

1997年，易买得超市落户于曲阳地区北部，从此改变了家乐福超市在该地区一家垄断的局面。值得注意的是，

家乐福与易买得同处于曲阳路沿线，两者仅有约800m之隔。当然，易买得超市也是在考虑过城市土地市场状况的因

素之后，做出入驻该地区的决策，只是此时的曲阳地区对大型超市来说已不是白纸一张，在这一过程中我们更应该

分析一下新大型超市带来的空间外部性的正负效应。

外部效应一词出自于公共经济学术语，是指“为了自身目标而努力的经济单位，在努力过程中使其他经济单位

获得了意外的收益或损害的现象。这种正的或负的效应一般不会记入前者的成本或收益，所以称为外部效应”

[1]

。在

这里，易买得超市的空间外部性，便可描述为易买得超市这种活动(或区位)作为其他无法控制的活动的成本或效益

的结果。通过观察和研究，不难发现易买得超市本身的活动至少通过三种不同方式引发了三个周边活动的不同效应：

1. 负效应：首当其冲的是位于同一街区的大型超市家乐福，因为与易买得超市直接竞争，导致有限的市场份额

被分割，超市销售额必然受其影响而下降。对于这一现象，王德等学者还以曲阳地区居民为例，对该地区市民选择

家乐福或易买得两超市的行为特征作了分析，结果表明：距离、价格和商品质量是选择去超市的主要影响因素，其

中距离(即购物的便利性)为首要考虑因素

[2]

。由此可见，对距离最近的直接竞争对手家乐福来说，易买得的外部负效

应是非常明显的，而对于距离较远的超市或距离较近的非直接竞争业态来说，类似的负效应也同时存在，只是不那

么显著罢了。

2. 正效应：与家乐福相反，那些临近易买得超市的商务中心家电城和建材市场，因为出售不同的商品，而受益

于易买得增加的人流。就商务中心家电城来说，它始建于1996年9月7日，比易买得超市略早，1997年超市开张之

后，两个互补型商业联动双赢，在提高自己市场份额同时也给对方带来了巨大商机，经历三次大规模扩容之后，如

今的家电城营业面积己达到20000多平方米，是上海最大的家电市场。商务中心家电城是在激烈的市场竞争中创建、

发展起来的，可以说，在这一过程中易买得超市的外部正效应功不可没。通过观察大型超市周围的非竞争性商业可

以发现，它们的生存状态或多或少地得益于超市空间外部性影响而好于一般地段的同行，正因为如此，那些国际餐

饮业巨头（如必胜客和麦当劳）也非常精明地选址在了家乐福周边50m半径内，它们所看重的也是这一点。

3. 矛盾的正负效应：当曲阳地区的大型超市从一家变为两家，附近的居民必然将受其空间外部性影响，可是情

况在这里变得有点复杂：一般来讲，居住社区对商业设施倾向于两种互相矛盾的态度。一方面，居民喜欢由附近多

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家商场带来的便利和竞争，从而在价格竞争中获益，易买得的出现确实做到了这一点；但是在获得好处的同时，附

近居民却也会遭受交通、停车和噪声问题，特别是那些不受欢迎的零售和服务活动。有研究表明，大型综合超级市

场的建立大大增加了其所在地段的人流车流量，成为人流车流的主要集散点；另外超级市场的出现也促使周围地段

地价的不断上升形成新的城市公共活动中心，并使人流车流量进一步增大

[3]

。据调查，家乐福超市所在的交叉口车流

量和人流量就比同等级的交叉口高出很多。所以说，居民们的担忧不无道理，关键便是看大型超市如何降低空间外

部性的负面效应，给附近居民一个良好的生活环境。

易买得的竞争打破了平静，然而曲阳地区的超市大战并未就此结束。

2.3 物美异军突起——各利益群体间的经济竞争

2001年，第三家超市公司在曲阳生活圈布点，随着物

美超市的开张营业，三家超市的竞争呈现三足鼎立的白热

化状态，而如此一片仅2、3平方公里的区域内出现三家

大型超市扎堆的现象令人深思，顿时争议四起（图1表1）。

大型超市之间的有效竞争能促进商家提高服务质量与改

进商品的流通效益，使整个商业区充满活力，产生较高的

社会与经济效益。然而，并非所有的竞争都是有益的，过

度的竞争只会引起网点间的价格战，造成商业资源的浪

费，以至于整个商业区内的效益的下降。所以说，物美超

市的异军突起激化了各利益群体间的矛盾也就不奇怪了。

由于毗邻同济大学，如果没有同济大学学生的支持，物美

超市几乎无法在该地区生存下来，学生的购买需求强，更

消费者成为最后的赢家。

表1 不同利益群体对大型超市的争论

不同利益群体 态度 原因

提议建立新大型超市的开发商 支持 根据市场扩展和产品创新意识到有利可图

附近的大型超市（家乐福，易买得） 反对 因为外部负效应导致利益下降

市区的商人 反对 受商业设施过剩和购物吸引力远离市区以及大型超市连锁零售

进入的威胁

规划人员 两者兼有 支持规划大型超市作为一种新的零售形式，但是反对过量的零

售设施和竞争

市政官员 支持 零售投资可以增加财产税，降低服务成本，提高相关地区的市

政当局的竞争地位

相邻的居民 反对 遭受交通、噪音、光、土地使用的外部负效应

消费者（以同济大学学生为主） 支持 可以拥有更多的选择，更低的价格

图1 曲阳地区三家大型超市空间关系

习惯于超市的购物方式，而附近的两家大型超市距离学校又都在1000米以上。于是这场各利益群体间的经济竞争中，

客观地分析，反对者的声音虽多出于私利，但也不无道理。随着商业利润空间被不断压缩，零售业越来越成为

一个零和游戏，对商场过多的抱怨也将随着新商业的开发而越来越多。过多的商业设施和竞争容易导致商业结构和

环境品质的降低，同时对保存现有的商业设施也不利。而对于那些确实有必要增设的大型超市则必须处理好各种矛

盾，政府要建立适当渠道，向社会公众公布城区发展规划和建设进度，公布听证会的程序和使参加听证的超市公司

有一定的代表性

[4]

。所以，规划者的任务便是在各种利益群体之间协调，避免过量的经济竞争，做好商业规划，使整

个地区的经济与社会效益得到和谐平稳的提升。

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3 总结与对策

综上所述，曲阳地区大型超市业态的发展历程向我们表明：

1. 城市社会经济的发展促使商业业态出现新变化，反过来，大型超市这类新商业空间的出现也映射了城市空间

结构和人口消费的空间变化，超市选址和空间布局对城市功能空间结构、商业经营和居民日常生活具有重要的影响，

最终将导致城市空间结构的变化。

2. 大型超市是城市中心之外最具有活力的商业区域之一，充分利用其外部正效应并减少负效应、合理增加其周

边的商业设施提高区域吸引力，便有可能使其成为新的区域增长极，成为该地区的活力源，但同时应注意合理配置

商业网络空间。

3. 不断升级的经济竞争已成为商业规划所必须要面对的问题，应该引起规划人员足够的重视，以协调各方关系

防止竞争过量，倘若处理不当则整个地区的经济与社会效益都将遭受损失。

应对分析结果，笔者尝试从技术和管理两个层面上提出相应对策，具体如下：

1.优化大型超市商业空间结构

对于城市规划部门来说，合理的商业网点规划有利于地区商业的健康发展。所以，规划有必要形成科学合理的

大型超市商业网络，充分考虑大型超市在城市中选址的特性，比如在居住区预留足够的超市用地，规划大运量的公

共交通设施与之配套，整合地区内的商业资源，减少超市在布局中的盲目性，使地区商业圈得到合理发展，增强地

区吸引力。

2.提倡大型超市周边商业网点的错位经营

实施错位经营，引导商家各自寻找赢利空间，从而避免大型超市与附近商业在同地域、同档次、同类型、同时

间的恶性竞争。根据关联效应，注重超市与周边商业之间的搭配关系，最好使其与其他商业企业之间形成“产业链”，

加强它们之间的分工与协作关系。然后，让大型超市与周边商店的相互整合，可以起到扩大地区商圈的作用。通过

合理分工、相互协作来提高整个商业区对消费者的吸引力，达到和谐的可持续发展目标，从而提高商业土地的利用

效率，获得更多的社会经济效益。

3.合理把握大型超市商业竞争的“度”

防止过度竞争，根据大型超市周边的商业状况与社区消费者的收入，教育水平、职业结构、行为特征等要素来

配置相应数量与等级的网点，用科学的理念创造富有吸引力的商业环境。充分考虑需求，规划具有一定弹性，合理

把握竞争与规划的“度”是保证地区商业健康、稳定发展的关键。

4.发挥管理者的宏观调控和组织协调作用

在复杂的商业空间里，不同利益群体的纷争几乎从没停止过，所以需要政府时刻介入解决争端。商业环境规划

的每一个环节都要求地方政府不同程度的参与：重新分区、关闭一条街、开辟停车场、修建一条新路及其他基础设

施，或是修建一条新的公共交通的连接线，等等都是切实可行的办法。管理者还可借鉴西方商业环境规划的经验，

各司其职，在大型超市发展过程中起到领头羊的作用，调控、协调不同的利益群体，用科学的理念创造富有吸引力

的商业环境，为构建和谐社会创造良好环境。

注 释

[1] 赵民，陶小马. 城市发展和城市规划的经济学原理[M]，高等教育出版社，2001 p.75

[2] 王德，周宇. 上海市消费者对大型超市选择行为的特征分析[J]. 城市规划汇刊，2002[4]：46-50.

[3] 韩西丽. 大型综合超级市场与城市交通关系的处理[J]. 规划师，2002（9）：34-37.

[4] 董川远. 市场失灵——超市业过度竞争的经济学解析[J]. 经济研究， 2OO4（11）：1-3

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参考文献

1 赵民，陶小马. 城市发展和城市规划的经济学原理[M]，高等教育出版社，2001

2 夏南凯. 城市经济与城市开发，中国建工出版社，2003

3 杨震，赵民. 论市场经济下居住区公共服务设施的建设方式[J]，城市规划，2002[5]：14-19.

4 王德，周宇. 上海市消费者对大型超市选择行为的特征分析[J]. 城市规划汇刊，2002[4]：46-50.

5 洪涛. 我国百货店业态创新发展空间分析[J]. 中国流通经济，2002[4]：39-42.

6 韩西丽. 大型综合超级市场与城市交通关系的处理[J]. 规划师，2002（9）：34-37.

7 管驰明，崔功豪. 中国城市新商业空间及其形成机制初探[J]. 城市规划汇刊，2003[6]：33-36.

8 董川远. 市场失灵——超市业过度竞争的经济学解析[J]. 经济研究， 2OO4（11）：1-3

作者简介：

於晓磊，男，（1980.11-），同济大学城市规划系研究生。

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大型超市在城市中的经济学分析

作者：於晓磊

作者单位：同济大学城市规划系

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