新型城市化

浅谈新型城镇化建设

城镇化是指人口向城镇集中的过程。这个过程表现为两种形式，一是城镇数目的增多，

二是各城市内人口规模不断扩大。城镇短文章 化伴随农业活动的比重逐渐下降、非农业活动的比重

逐步上升，以及人口从农村向城市逐渐转移这一结构性变动。城镇化也包括既有城市经济社

会的进一步社会化、现代化和集约化。城镇化的每一步都凝聚了人的智慧和劳动。城市的形

成、扩张和形态塑造，人的活动始终贯穿其中。另一方面，城市从它开始形成的那一刻起，

就对人进行了重新塑造，深刻地改变人类社会的组织方式、生产方式和生活方式。

所谓新型城镇化，是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动

城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学

发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小

城镇协调发展的城镇化建设路子。新型城镇化就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空

间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较

高品质的适宜今生最爱王程明 人居之所。城镇化的核心是农村人口转移到城镇，而不是建高楼、建广场。农

村人口转移不出来，不仅农业的规模效益出不来，扩大内需也无法实现。新型城镇化的本质

是用科学发展观来统领城镇化建设。新型城镇化的“新”在于以人为本，人是新型城镇化的

主体,人是新型城镇化的核心,人是新型城镇化的工作对象和可持续发展要素,这是毫无歧义

的概念。也就是说人口城镇化是新型城镇化的核心，人口城镇化承载着释放内需潜力、转变

经济发展方式、实现城乡一体化的重大使命。

新型城镇化的核心是人口的城镇化，也就说明了新型城镇化不仅仅是建高楼大厦，不是

建造一个个无人居住的鬼城，新型城镇化与房地产化有一定的联系但又不单单是房地产化，

就中国目前的发展状况来说，新型城镇化是要求现代农业跟房地产业相辅相成。

那么国外在城镇化进程中是怎么做的呢？我们以个别发达国家为例，他们的方式主要

有：

（一）制定并实施完善的公共干预政策

英国是工业革命的发源地，也是全球第一个实现工业化和城市化的发达国家。从15世

纪末的“圈地运动”开始到19世纪中叶，英国大约用了三个世纪的时间完成城市化。从20

世纪20年代开始，英国北部的传统工业城市出现经济衰退的迹象。为解决城市化发展中区

域经济发展不均衡的问题，政府始终扶持北部区域的发展，防止南部区域的过度发展，在一

定程度上缓解了区域经济发展的不均衡。二战结束以后，随着大规模重建、人口快速增长和

小汽车日益普及，英国出现郊区化趋势。对此，政府采取设臵环城绿化带和建设新城的城市

规划政策，强调新城居住人口和就业岗位之间的相对平衡，较为成功地遏制了大城市的无序

蔓延。20世纪末，英国的城市人口比重达到近90%。1909年颁布的《住宅与规划法》是世

界上第一部城市规划法律。1947年，颁布《城乡规划法》，奠定了英国现代规划体系的基础。

中央政府在城市规划体系中发挥了显著的主导作用。

（二）城镇协调发展成为城市化加快推进的主旋律

首先，形成合理城镇体系。以美国为例。美国共有51个州，3043个县（郡），35153

个市、镇。其中300万以上人口的城市有13个，20万—100万人口的城市有78个，10万

—20万人口的城市有131个，3万—10万人口的城市878个，几千到3万人口的小城市（镇）

达34000多个。可见，美国城市的规模差别很大，但以10万人以下的小城市（镇）居多，

大约占城市总数的99.3%。

其次，中心城市和城市群的地位将会更加突出。从世界城市化未为什么会长闭口 来发展的基本趋势来看，

由中心城市形成的大都市带或城市群成为全球经济竞争的重要节点，当今世界一些最为发达

国家的大城市地区已经成为世界经济、贸易、金融中心。例如美国的纽约—波士顿—华盛顿

城市带，人口约占美国的25%，不仅是美国最大的商业贸易中心，还是世界最大的国际金融

中心。加拿大、美国西海岸的城市带也成为很重要的经济中心区，城市发展呈现区域内城市

优势互补、联动发展的态势，形成更大范围、更高层次的都市圈甚至跨国的城市圈。同时，

随着大城市的不断扩张，使若干个城市之间的边缘逐渐靠近，最终连成一片，形成巨大的“城

市带”。

（养肝护肝有什么药 三）发展城市主导产业是城镇化快速发展的基础。

发达国家的不少城市都立足于自己的资源特色、环境条件、确定城市的产业发展战略定

位，使城市迅合伙协议合同范本 速形成了自己的核心竞争力。比如瑞士的达沃斯，一年一度的“世界经济论坛”

使达沃斯小城出了名，会议经济进一步带动房地产、旅游、餐饮业、交通等相关产业。法国

戛纳一年一度的电影节，同样使戛纳家喻户晓。产业发展（产业结构的转换和演进）是城镇

化演进的重要基础。城镇化的实质是由于生产力变革所引起的人口和其他经济要素从农业部

门向非农部门转移的过程，转移的根本标志是农业比重的下降和非农业比重的上升，即产业

结构的变迁。从美国城市化的进程看，许多城市和小城镇原先都是围绕企业发展起来的。例

如西雅图市的林顿镇，因为波音公司而出名；硅谷的高科技企业云集，成为世界上最充满活

力的小城镇群带。尽管各国城市的规模大小不一，历史文化和市容市貌各不相同,但不同城

市的主导产业突出、特色鲜明。比如纽约是美国的商业、金融、文化娱乐和出版中心；西雅

图是微软总部所在地，电子信息产业非常发达；迈阿密是美国南部著名的旅游城市和退休老

人理想的休养地。巴西的圣保罗是南美洲最大的工业和商业城市，而伊瓜苏市则以旅游业闻

名。

根据国外的经验来可爱的狗种类 看，在城镇化进程中要有其他产业与之共同发展，只有这样城镇化才

能健康正常的发展，不能单单的僵化的城镇化—冰淇淋的画法 —农民上楼。真正的城镇化不是农民变市民

那么简单，是整个产业结构的转变。

那么新型城镇化对我们的房地产业又有什么样的益处呢？

首先，我认为新型城镇化代表着以户籍制度为主要特征的城乡二元结构将会被打破，社

会进入快速发展期。城镇化的发展有很多好处，最明显的就是可以缩小地区发展差距，促进

农业现代化以及社会服务业的发展。城镇化虽然不等同于发展房地产，但是会对房地产的发

展起到促进作用，特别是城中村及城市边缘地区的城镇化对地产业的促进作用将尤为明显。

同时，新型城镇化还能让更多还没有居住在城市的人群可以享受城市带来的便利和舒

适，居住品质得到提升，使城市平台能够被更多人共享，最终也就是使现有城市的规模扩大，

城市在不断扩大，也就意味着不断有土地被城市化开发，有住宅，有商业，有公共建筑，还

有公路和高速公路。按照常理，大力推进新型城镇化是房地产行业的发展机会，但参照中优秀教师简介 国

政府目前调控的现状，房地产业的市场化程度并不高，这种机会不一定会使所有行业内的公

司受益。考虑城市容量和可扩展空间等问题，我觉得这种城镇化进程带来的利好更多的机会

将出现在三、四线等中小城市。

城镇化建设怎样与房地产业协调发展？

房地产业作为一种先导性的、基础性的产业，对满足居民居住需要、促进经济发展、改

善城乡面貌，推动城镇化进程具有不可替代的作用；但它的开发建设必须要与百姓的需求、

当地经济社会的发展相适应。超前会导致房屋闲置、资源浪费；滞后会影响人口聚集和产业

发展；房价过高，对进城人口又有挤出效应。那么怎样实现城镇化建设与房地产业的协调发

展也是我们在城镇化进程中必须要解决的一个重要的问题。要想解决这个问题，我认为首先

我们应该构建科学合理的城市布局，使城镇化发展与区域经济发展、产业布局紧密衔接，房

地产与相关产业发展相协调；其次，应该坚持以人为本的理念，把有序推进农业转移人口市

民化作为城镇化的重要任务；第三，应该坚持把生态文明理念全面融入城镇化全过程，走集

约、智能、低碳、新型的房地产发展道路；同时，应该积极引导商业地产、旅游地产、产业

园区地产和老年住区的发展。当然，以上几点仅仅是简单的想法，并不一定能真正解决城镇

化建设与房地产业协调发展的问题。

处理好了城镇化建设与房地产业的协调发展问题也就是处理好了城镇化进程中最棘手

的问题，所以在城镇化进程中一定要处理好城镇化与房地产业的协调发展问题，才能使得城

镇化进程健康、快速的行进。我们要努力做到在城镇化建设快速发展的同时房地产业也健康、

蓬勃的发展。当然，这个问题不是简简单单的就能解决的，这需要我们所有人认真、严肃的

去思考。