项目发展规划

项目计划书

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东

路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优

建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多

层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、

7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，

顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品

牌形象，无意中构成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

此刻，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中

159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这

两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计

4500万元。预英语俱乐部英文 售许可证预计某某年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户

型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大

户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障

碍，是我们应对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路

南段沿沿线、航海东路与107国道沿线项目策划书样本--策划书5篇项目

策划书样本--策划书5篇。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花太原到成都 苑、东方明珠等中高档楼盘组

成。在郑汴路商圈的支撑下，那里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位

于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，

没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌

内涵介入竞争，不仅仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期

制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争十分激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼

盘组成。

航海东路与107国道沿线是某某年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、

悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户

型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米

现房构成明确的竞争关系。

b、小户型市场概况。

自某某年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速

发展起来。尤其是某某年初，青年居易(eay-go)以1900余套的投放量冲

击市场，构成了小户型的市场黑洞，彻底打破了市场的竞争格局，实现了

小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小

户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的

开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，

此刻燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到

小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与

我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅

75平米，三室两厅95平米)。能够说，同燕归园的户型配比上比较，我

们没有优势。

一、前言

食用菌是可供食用的大型真菌，是全世界，尤其是欧盟区、美国和日

本极为推崇的高蛋白、低脂肪、食疗兼用的绿色食品。在我国，香菇、黑

木耳、磨菇、金针菇等被人们用作上等菜肴;猴头菇、灵芝、银耳等，具

有极好的食疗价值，素有“山珍”之美称。食用菌除鲜食外梦见上大学 ，还可进行精

深加工，开发系列产品，国际国内市场潜力巨大，个性是秀珍菇、姬菇等

珍稀品种，发展前景极为广阔。

我县有多年食用菌栽培历史，所处的地理位置和气候等生态条件个性

适合食用菌发展，但都受分散经营，品种单一，销路不畅、效益低下等诸

多问题的影响，没有构成产业化经营。20某某年10月18日，县人民政

府出台了《宁乡县蘑菇基地建设实施方案》，引进了作为龙头企业的科盟

菇业公司，取得了必须在成效。但作为一个农业大县，在党和国家高度重

视“三农”问题的这天，应全方位的调整农业产业结构，需要多个龙头公

司来带动千千万万个家庭，增加农民收入。

在县科协等部门的指导和支持下，我们对食用菌市场进行了广泛调查

和深入论证，制订了“珍稀食用菌亿元产业项目”计划，并组建“三通食

用菌公司”，负责本项目计划的实施。

二、目的与好处

1.为农民增收、农村稳定、农业发展服务。

根据安仁等地的调查状况，一个家庭利用农闲时间栽培珍稀品种姬菇、

秀珍菇1万袋，一个生产周期(约6个月)可获利1万元以上。这样，既不

误农时，又可消耗农闲时间，把农民从麻将桌上或其他无益活动中拉回到

菇棚内，可减少诸多社会问题。

2.为农业产业化探索新的途径或模式。

我县农业领域的牲猪、烟叶、养鸡、养鱼、苗木都有了很好的基础，

食用菌栽培历史虽然较长，但尚未构成气候。我们期望能探索出一条新路

子，为其他农业产业化发展带给借鉴和经验。

3.开展农业技术培训，体现农村职业高中的特点。

我县职校很多，但基本上都是非农专业。三通创办食用菌公司，学校

也同时开办食用菌专业和培训班，从事食用菌教学、科研和产业化建设，

弥补了我县职业高中在这方面的空白，同时，也为校办产业闯出一条新路。

三、产业化的可行性分析

1.市场前景广阔。

2.生态环保产业，贴合社会礼貌进步要求。

食用菌栽培主要以棉籽壳和稻草为原料，不用木材，其栽培场地可在

室内、可在房前屋后空坪或山坡疏林地搭设简易阴棚即可生产。稻草家家

都有，既节省成本，又废物利用，农村空屋多，空地多，不需占用耕地。

产品是绿色食品，其栽培料又是蔬菜、花木、农作物有优质有机肥料，可

谓一举多得。

3.县情适应发展食用菌产业。

我县地处亚热带季风气候区，气候比较温和，除5月至9月这五个月

因气温较高不能出菇外，一年有7个月时间能够出菇。西部山区夏季气温

较低，有可能栽培反季菇，实现周年化生产。

我县是农业人口多，山区贫困户多。本产业技术并不复杂，男女老少

均可操作，为产业化带给了超多的劳力资源。

我县有必须的栽培基础。80年代即栽培过平菇等，目前有众多的散

户仍在栽培，还有一批技术骨干。只要有龙头公司来组织，在我县是完全

能够实现其产业化的。

4.有各级政府的高度重视，

“三农”问题，党中央、国务院和各级党委、政府高度重视的问题。

从县人民政府的相关文件和对科盟菇业公司的支持力度来看，充分证明了

县委、政府对食用菌产业化的高度重视，并作为我县调整农业产业结构，

增加农民收入的重要措施。这使我县实施食用菌产业化工程具有了坚强、

有力的后盾。

5.有成熟的栽培技术。

食用菌栽培历史悠久。个性是近十年来，新技术、新品种的在食用菌

生产中被广泛利用，大大提高民产量和质量。从农户小规模栽培到工厂化

大规模生产的成套技术均相当成熟。此外，受聘但任三通茹业技术顾问的

省食用菌协会喻初权教授，从事食用菌研究生产、基地建设、经营管理

20余年，有从育种、栽培、收购、销售、加工等一整套的经验和模式。

所以，本项目技术成熟，且有专家技术支撑和保障。

6.有较高的经济效益。

此外，其出菇后的栽培料是优质有机肥料，还具有必须的价值。

四、企业设计与产业组织

(一)企业基本构架

1.公司名称和性质：企业全称为“长沙市三通食用菌公司”。简称为

“三通菇业”(以下为叙述方便，统称公司)。公司性质为民营企业。

2.公司住所：宁乡县玉潭镇鲁家桥。

3.项目投资：800万元。其中启动资金300万元。

4.经营范围：食用菌栽培技术培训、食用菌生产与经营、塑料大棚骨

架及配件生产、食用菌研究。

5.机构设置：总经理办、财务室、技术部、基地办(本部基地、乡村

基地)、加工部。适时增设市场部和研究所。

6.企业宗旨：订单菇业，服务三农。

7.企业精神：诚信、专业、稳健。

8.组织模式：公司为龙头，基地为纽带，农户为基础。由公司统一供

应原料、菌种，负责技术指导，保护价回收产品。

(二)企业发展思路

1.品牌化。公司将注册“三通”商标(寓意绿色、营养、保健)，其鲜

菇或深加工品统一品牌，并利用各种方式和机会，扩大品牌的知名度和美

誉度，使其成为消费者信赖的绿色保健食品。

2.标准化。从菌种培育到生产、从分级到包装等各个环节都制订严格

的操作程序，实行规范化经营。

3.机械化。食用菌生产环节中的装袋、接种、消毒等工作量大、繁琐，

污染机率高，是制约食用菌产业化的一大因素。公司将逐步采用最新技术，

机械化直接生产栽培袋。

4.网络化。公司将开辟国际互联网站。进行产品推介和销售。在各大

城市建立销售网络或渠道，并用心开拓国际市场。

(三)企业发展目标

1.五年内到达20个产业基地，加盟农户2000户，每个基地平均下料

100万袋以上，到达2000万袋生产规模。总产量为2500万公斤，总产值

1亿元以上。其中菇民纯收2500-3000万元。利税1000万元。

2.五年力争做到国内知名，湖南第一的食用菌企业。

(四)产业化生产组织形式

采用“公司+农户”的模式。具体描述为：以公司为龙头，基地为纽

带，兼职技术员为骨干，农户为基础的产业模式。实行“四统一”即：公

司统一供种，统一带给原料，统一技术指导，统一回收产品。

这种模式有如下优点：

第一，公司工厂化生产菌种，统一供应加盟农户，可保证菌种纯正，

有利提高产品质量和产量。

第二，兼职技术员在地乡村选聘，既是生产者，又承担发展菇民并负

责技爱国心 术指导的职责，联产计酬，有利于迅速扩大规模，构成产业。

第三，农户可利用空闲房屋，可自建简易用菇棚，不占用耕地;可自

给部分原料，妇幼老儒均可参与生产，不影响主业。同时公司也不需投巨

资建设菇棚。这样，对公司和农户均可起到降低成本，提高效益，减小投

资风险的作用。

这种模式也有二个明显的缺点或问题，一是难以实标准化生产，可能

影响鲜菇的等级和质量，二是难以保证能全部回收鲜菇产品。

为解决和防范这些问题，公司思考采用机械生化直接生产栽培袋，加

盟户的工作由栽培变成了养护。这样，加盟农户几乎没有风险，可大大提

高农民加盟的用心性，加快公司的发展和壮大。

(五)菌种选取

公司经过考察、咨询和论证，决定首先选用姬菇、秀珍菇为主导品种。

适时引进鲍鱼菇、鸡腿菇等珍稀品种。姬菇、秀珍菇是食用菌中的后起之

秀，属珍稀菌种，口感好，营养十分丰富，内含人体最需要的多种氨基酸

及微量元素，具有抗病毒、抗肿瘤，增强肌体免疫力和美容健美之功效，

越来越受到消费者的欢迎，鲜菇市场占用率不断攀升。这两个品种在栽培

上还具有如下特点：一是栽培料主要是棉籽壳和稻草，棉籽壳易购、价廉，

稻草自给，不需使用木材，有利保护生态环境。二是使用袋栽方式，可立

体栽培，提高菇房利用率，也便于操作。三是出菇时间较长，产量较高，

在摄低5度至34度，均可发育，出菇时间7个月，同时又避开了农忙季

节。四是对栽培条件要求不高，技术简单，易于推广。

对于专业户或劳力充足不受农忙季节影响的，将采用高、中、低温品

种搭配栽培，实现周年生产。

(六)示范基地建设

尽管采用“公司+农户”的产业化组织模式，但公司需要建设一个示

范基地。示范基地的功能主要有四个方面：

1.宣传示范阵地，

2.培训实习场所，

3.科学研究平台，

4.工厂化育种基地。

公司拟计划建设20亩示范基地，投资100万元，主要包括办公及工

人住房15间，冷藏库1间，教室一间，仓库500平方米，大型菇棚30个，

消毒灶一座，粉碎机一台，装运车一台，技术推广车一台，以及基地内道

路、水源、电源等设备设施。

示范基地的加盟户为城区下岗工人、居民和周边乡村民。

(七)abab式 乡村产业基地建设

基地选取是能否顺利推进产业化进程的关键。选取条件首先是乡镇领

导重视，村、支两委有强烈愿望和要求，二是要交通相对方便，民风淳朴，

三是要基地乡能为菇农带给小额贷款。

基地建设经稳步推进、务必成功为原则。20某某年上半年，公司将

争取关部门支持，落实第一个产业化基地，培养第一个基地的技术骨干和

兼职技术员。基地起点栽培量为30万袋，以后每年发展2-3个乡村产业

基地。公司需在基地乡建设冷藏库一个，仓库一个。配备三个固定工作人

员和必须数量的兼职技术员。

乡村产业基地可与乡(镇)政府合作，也可与村民委员会直接合作。要

力争得到扶贫整建单位的大力支持。

乡村产业基地建设涉及面方，任务大，另行制订实施方案。

(八)生产场所建设

现阶段国内各地农业产业化栽培以塑料大棚为主，但支架多采用竹、

木结构或钢木结构制作，在特定的高温、高湿的环境中，极易受腐蚀，严

重影响了使用寿命，通常2-3年需要重新更换一次，严重增加了塑料大棚

的建造成本，费工费时。且中间需加多根支柱支撑，影响了大棚内操作环

境，使其不能最大限度地利用空间。这样，在必须程度上影响了塑料大棚

的应用与推广。本项目需一种价格低廉、抗腐蚀、耐潮湿、抗老化的新型

大棚骨架来代替传统的竹、木钢材料。所以，公司引进《无支柱塑料大棚

骨架机》，自行生产大棚骨架。以满足示范基地、生产大户的生产需要。

加盟农户也可利用空闲房屋或自建简易大棚作为栽培场所。

(九)技术培训规划

示范基地的主要功能之一就是培养技术骨干。拟采用生产实际与理论

培训相结合的办法进行培训。由乡村基地选派具有必须素质、能作为科技

致富带头人和技术指导者的村民来承包生产一个周期。示范基地每年可培

训两个乡村基地所需的兼职技术人员20人。这些人在基地学习全套技术，

回乡每人发展10户农户加盟，本人既作为生产者，又作为公司兼职技术

员，享受联产计酬相关待遇。

加盟户技术培训主要安排在基地进行，由基地工作人员和兼职技术员

组织，公司派员主讲，兼职技术员作实习指导。(4)

五、政府配套支持

相对传统农业产业而言，食用菌产业还是新型产业，多数农民不熟悉

“公司+农户”的食用菌产业发展模式，务必依靠政府强力支持和政策保

障，以确保本项目的顺利实施。

第一，纳入全县农业产业化总体规划之中，与作为重要的扶贫项目之

一给予支持。

第二，基地乡或村成立领导小组，专门解决推广中的相关问题。

第三，公司与基地乡或村签订合同，明确双方职责、权利和义务。

第四，基地乡村要为培训兼职技术员和加盟农户带给小额贷

一、项目简介：

“龙江汽车网”是一种B2c电子商务形式汽车网站。随着互联网宽带

和技术应用的成熟，能够预见，电子商务将成为互联网普及应用的主流，

必将影响着千家万户的生活和经济行为，并日益成为社会商业活动的重要

形式。

纵观国内互联汽车网站，中国汽车网、太平洋汽车网、中国汽车新网

和三大门户网站的汽车网为B2C电子商务汽车网的主要集散地，占据了网

上汽车商务大部分份额。此外，国内仍然还有几百家小型B2C汽车网站，

受规模和潜力限制，发展缓慢，步履维艰，艰难的维持现状，并残酷地争

夺着剩下为数不多的份额。更有甚者，许多拥有丰富资源信息，期望透过

互联网开展汽车网上商务的却苦于无法找到进入B2C电子商务的门槛，或

对互联网的泡沫经济心有余悸而不得作罢。然而消费者若进行网上浏览选

购时却又发现，很多汽车网中相关车型数据介绍仍然嫌少(很多只是带给

汽车行业中的新闻)，不能及时找到自己想了解的车型参数或经销商介绍。

所谓网站的特色服务。“龙江汽车网”的出现旨在改变特色特色服务

困难这一局面，开发出特色网站栏目。透过特色栏目来吸引广大的汽车爱

好者，和汽车经销商厂商的关注。避开其他汽车网站的锋芒，构成自己的

品牌和服务壁垒，提高准入难度，持续现有优势，确保业绩稳中有升。

二、行业现状分析与市场需求预测：

新概念汽车服务有限公司的“龙江汽车网”网站成立20某某年2月

28日，我们首先就此网站进行一下分析。

龙江汽车网介绍：我们有4年的大型汽车网站领域丰富经验，致力于

建立黑龙江省乃至中国最大最专业的汽车网站。为入驻商户带给覆盖全国

2500多个城市的专业化服务。

龙江汽车网服务：功能完善、展示信息丰富的汽车商务平台;针对企

业的网上销售系统;开放式远程客户管理和针对个人的网站采购销售系统;

强力搜索引擎支持。

龙江汽车网招商范围：网站广告发布、汽车经销商商家驻入、消费者

团队采购、汽车配件采购平台诚信通会员、企业网站的建设、服务器租用

以及域名注册等服务。

龙江汽车网的发展思路源于王峻涛离开my8848与西单商场合作开发

igo5的时候，一句话概括就是：利用自身的平台优势，吸引商家入住进

行网上销售(商家有无网站均可)，丰富自身信息资源，实现双赢，即所谓

的商业街模式。

综上，龙江汽车网的优势是：具有强大的品牌、经验、技术和资源优

势，对新产品的推广强有力，能够做到短平快，适合大型商家和高需求量

商品销售。龙江汽车网也有不足和待改善的地方：已经有网站的公司或企

业若加盟龙江汽车网须放下现有网站;汽车配件采购平台诚信通会员费用

不低，将阻挡许多个人或小型商家;各商家同业竞争不在保护之列，容易

造成恶性竞争;龙江汽车网野心十足，立志于网罗所有中小型汽车网站和

商家，大有一统河山之势。众所周知，产业垄断与过分集中对各类中小型

“散户”是危险的讯号，不得不堤防。

中国的汽车消费市场及其特征

随着中国改革开放的推进以及二十多年的经济高速增长，中国居民收

入大幅度增加。农村居民家庭人均纯收入20某某年到达了2366.4元，较

1978年增加了4倍，年平均增加速度为7.28%;城镇居民家庭人均可支配

收入20某某年到达了6859.6元，较1978年增加了3.16倍，年平均增加

速度为6.4%。大城市居民收入的增加速度更快。城镇居民的消费支出中

吃、穿的比重逐年降低，而用于医疗保健、交通通讯、娱乐教育文化服务、

居住的部分逐年上升。城乡居民储蓄20某某年底到达73762.4亿元，目

前已超过了80000亿元，且每年储蓄的增幅都在增加。中国已经发展成为

一个极具潜力的汽车消费市场。估计目前我国有购车潜力的家庭到达700

万户，20某某年更将到达4200万户。到20某某年，中国有可能成为全

球仅次于美国和日本的第三大汽车市场。

从汽车的实际购买来看，汽车作为中国居民家庭拥有率最低的一种高

档耐用消费品，随着居民收入水平的不断提高和中国政府鼓励轿车进入居

民家庭政策的出台，个性是20某某年5月放松对生产企业的价格管制，

加之制约需求的各种不合理费用逐步取消和汽车贷款正在被越来越多人所

理解，汽车正在快速进入普通家庭，开始代替家电成为新一代领航消费品。

根据中国国家统计局统计数据，20某某年1—7月，全国限额以上批发零

售贸易业汽车零售额419.4亿元，比上年同期增长45.4%，其数英语 中7月份销

售76.1亿元，增长75.3%，成为各类商品中零售增长速度最快的商品。

由于购车热扑面而来，一些汽车销售出现断档脱销，一些品牌要提前预订，

出现了目前市场上的旺销局面。

而此刻消费者在买车之前超过50%的人群都会选取透过网络媒体了解

自己所选购的汽车性能技术参数价格、和经销商详细状况等信息。这样汽

车专业网站就成为了他们的首要选取。

三、可行性分析

栏目特色：龙江汽车网根据长期对访问者的跟踪分析得出了哪些栏目

比较受欢迎，我们独立开发了“驾驶员模拟考试系统”“新车价格查询系

统”“汽车车型查询系统”“二手车交易系统”和汽车配件采购平台等几

大栏目，尤其是驾驶员模拟考试系统是在汽车网中首家推出，受到网友的

极大欢迎，并且成为很多汽车网站模仿的对象。

1、网站概述：

“龙江汽车网”网站是一个B2C电子商务汽车网站，网站的核心仍然

是各种车型的分类展示、介绍、经销商、评论等。每一种车型在网站介绍

主要参数的时候，均会标明该车型的专营经销商，点击经销商就能够查看

到经销商的详细信息。

2、栏目编排：

首页：各栏目导航、重点推荐产品图文展示、热门搜索词、站内搜索、

专题产品展示、招商通道、大幅广告等

周刊：每周一期，重点介绍某一家或多家厂商和企业的产品，或紧扣

时政和生活主题进行主题推介活动;订阅了电子杂志的用户可定期收到该

周周刊

访问者能够注册成为网站普通会员，可发表评论，可进行投票，可对

展示商品提出意见或疑问。

填补网络行业空白，品牌价值巨大;替客商搭筑网上销售平台。

龙江汽车网目前共有400多种车型的价格和详细参数介绍，能满足访

问者网上看的需要，20某某年7月龙江汽车网发布了新车价格查询系统，

在网上发布以后使用用户十分广泛，使网站知名度又一次大提高，(潍方

搜索分站，安徽汽车网等目前还在使用我们的系统)在20某某年12月推

出了全新的驾驶员网上模拟考试系统等到了广大网友的好评，网站2004

年5月相继进行了2次大的改版，并整合了一些栏目，删除了以前的信息

平台栏目，增加了二手车交易栏目和200某某年8月推出的汽配采购平台

栏目，龙江汽车网的明天将是完美的明天!