物业管理方案

物业管理方案范文

物业管理方案1

针对xx学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保

学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学

校日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管

理。

一、安全管理

1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责

人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，

物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，

增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。

2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管

理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。

3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。

4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人

员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与

节假日而中断。

4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每

层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防

火监督教育工作。

5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵

害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与

物品安全。

6、完善各项管理制度

（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须

在保卫处等待。

（2）男女生不得互相串宿舍。

（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。

（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，

及时回报给校方。

（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。

（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学

校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方

便的物业管理服务。

7、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、

谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。

8、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。

二、环境卫生管理

1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。

2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良

卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。

3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而

异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支

持下公开其不文明行为以儆效尤。

4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至

内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两

片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清

运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯

具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后

的灯具无灰尘，灯具内无

无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯

无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸

屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净

无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污

渍、无杂物。

三、水电及公共设施管理

1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：

（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落

实清理工作。

（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。

（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线

等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情

节轻重报校方后给予一定的处罚。

（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行

维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。

（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。

（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美

观、完好、清洁、开关运行无影响等。

2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以

务出现突发事件后联系。

3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大

修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。

物业管理方案2

一、XX项目物业分析：

1、物业地域范围开阔，封闭性交强

2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私

密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设

施及服务的管理。

二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针

对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目

区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直

接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要

时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的

管家式的服务体系。

三、物业管理提供日常服务的内容：

1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季

节放养鱼类加强河道景观效果；

2、对市政道路的保洁；

3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积

累或落叶）？

4、24小时水电维修；

5、对业主生活垃圾的定时清运；

6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

7、项目范围内绿化的种植与养护；

8、业主能源费用的代收代缴；

9、定期花木杀虫及灭鼠；

10、暂住证等社区性证明的办理；

11、业主院落档案的管理。

四、物业特约服务－管家式服务体系：

1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为

主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过

物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、

出行等方面的需求。

2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可

能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能

的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业

主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效

率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业

人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

3、管家式服务的内容：

A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？

B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

室内清洁

搬家、搬物

地板、地毯的清洁养护

代收洗、补、烫衣物

室内插花、装饰

代购日常生活用品

车辆清洗服务

家庭看护管理

宠物看护管理

C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

五、XX项目的安全保卫管理：

1、保卫部门日常工作内容：

24小时固定安全岗位的值勤

24小时流动岗位的安全及消防巡视

车辆停放的安全管理

特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

2、保卫部门的设施设备：

中央控制室

与中控室连接的门禁对讲系统

设像监视系统

电子巡更系统

业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

3、保卫部门提供的'委托性特约服务：

礼仪性保卫

短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）

六、突发事件应急处理体系的建立

业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式

外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的

损失降低。应急处理体系流程如下：

1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物

业管家）；

2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安

赶赴现场，控制事态不继续发展；

3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、

120、999等）

物业管理方案3

一、物业管理公共服务质量标准

1、房屋共用部位、共用设施设备的维护

（1）房屋

A、房屋完好率达98%以上；

B、房屋零修、急修及时率92%以上；

C、房屋零修工程合格率98%以上；

D、外观良好、整洁、无缺损现象；

E、房屋装修贴合管理规定。

（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工

作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。

（3）环卫设施完好无损。

（4）道路畅通，路面平整。

（5）消防设施完好无损，可随时启用。

2、安全护卫

（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；

（2）安全护卫人员24小时巡查；

（3）小区24小时监控；

（4）交通、车辆管理有序；

A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。

B、机动车辆按序停放。

（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；

（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶

化，协助保护现场。

（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。

3、绿化与环境卫生

（1）绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；

（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；

（3）修剪及时，整齐美观；

（4）绿化品味高，有较高观赏价值；

（5）小区内全方位持续清洁；

（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；

（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次

污染及隐患；

（8）环卫设施整洁；

（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；

（10）噪音等贴合环境标准。

4、收费管理

（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标

价；

（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌

小区；

（3）建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产

权人、使用人公布服务费收支状况；

（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收

费行为；

（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以

上，回访率100%；

（6）业主意见反馈满意率90%以上。

5、相关条件

（1）硬件环境

A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；

B、小区楼宇、建筑等各类标识明显；

C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；

D、停车场分类（汽车、摩托车、自行车可分别存放）；

E、有集中监控设备；

F、有生活服务配套设施；

G、有教育、文体活动及商务服务设施；

二、物业管理公司带给的服务项目（分期逐步到位）

1、便民服务（部分收费）

（1）清洗空调过滤网；

（2）室内清洁；

（3）检修电器（室内自用部位）；

（4）修理家具配件；

（5）安装、更换配件；

（6）修理，开关、插座、电话盒等；

（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；

（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；

（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；

（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；

（11）代办缴纳电费；

（12）代办缴纳电话费；

（13）代办电话开户；

（14）代办有线电视开户；

2、商务服务（部分收费）

（1）代办收订报纸杂志、邮递；

（2）代订车、船、机票；

（3）中英文打字、传真；

（4）电话留言服务；

3、社区娱乐、文化活动服务

（1）棋类；

（2）牌类；

（3）球类；

（4）健身活动；

（5）书刊阅览；

（6）欢庆节日；

（7）义务服务活动。

三、物业管理企业

1、企业须持有物业管理企业资质证书；

2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；

3、人员培训，持证上岗；

（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；

（2）档案管理规范，资料齐全；

（3）用心使用新技术，广泛使用计算机管理。

结构及外观：

1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设

施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；

2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；

3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于

装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。

阳台及门窗：

1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；

2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净；

3、严禁改动入户门、门套；

4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；

5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。

管道：

1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；

2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；

3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；

4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。

厨房及卫生间：

1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；

2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全

因素存在；

3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；

4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；

5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造

成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；

6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。

智能设施及管线：

严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。

空调：

1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；

2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一；

3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。

【额外附赠精品范文2篇】

【附赠范文一：《物业的管理方案（精选5篇）》】

物业的管理方案1

一、概述

项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地

理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水

准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的

服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物

业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因

此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反

馈运行机制组织结构图经营环境图

四、人事

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交

付时设计）。

五、经营预测

a)经营收入：19.14万元（年度，以下省略），物业管理费：11.34万元应

收12.6万元30000x12x0.35=126000（元）预计收入11.34万元（收缴率

90%），维修服务费：0.5万元，特约服务：5.8万元，其他收入：1.5万元

b)支出：20.25万元，人员工资福利：14万元，办公费用：2.5万元（办

公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等），维修保养费用：1.5万元税金：1.05

万元，不可预见费用：1.2万元

六、前期物业接管

a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可

从物业管理角度向开发商提出建议）。

b)物业接管验收，既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站

在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；供电、

给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；房屋幢、户编号已经有关部门确

认；落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项

目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；

接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、

技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。接管小组

按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检

查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开

发商，请求给予协助解决。接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全

面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。在

保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及

时上报开发商，请求尽快解决。抄水、电、气表的底数，记录备案。接管验收

中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问

题加固补强、整修，直至完全合格。接管验收符合要求后，物业管理企业应签

署验收合格凭证，签发接管文件。当物业管理企业签发了接管文件，办理了必

要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、入伙

1、准备工作，治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；

统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；，车辆管理：增设区间道路标志；封闭小

区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；，垃圾清运：

增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等，楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸

式等)，分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服

等；，制定入住流程；，印刷入住表格；

2、协调工作，与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好

联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。，代业主与电话公司联系

电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。，与学校、派出所和居委会联系，

了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、

花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请

政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰

尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序发函办入伙手续签约。

5、办理入伙手续程序已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同确认业主

身份缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章业主签署

向业主八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装

修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装

修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，

业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、

领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证

金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合

格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需

如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物

业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

八、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理

时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移

交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设

备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科

技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物

业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽

可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从

空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物

到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在

规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以

充实。

九、日常管理

（一）房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访

回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未

然每周三次100%标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无

乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1%以下。无违章

装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢

数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电

话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相

符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序8：00~8：30向总值班了解和处理

业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案。

（二）绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作

要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早

晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木

一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍

8H/天春夏季一遍，严重者随缺随补标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、

无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM长势优

良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7：00~9：30浇

水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补

缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥。

（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡

视清理室内维修室外维修及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水

供电供气路灯频度8H内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/

月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24H内，中修二

天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，

每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即

修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查

一遍，即坏即修标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用

设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无

堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率

100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏

隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷

无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏

灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保

修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内

容定岗检查流动检查学习与训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶

停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练频度24H每周一遍24H，

每20分钟一遍24H5分钟内到达现场每周一次，每次1H标准人车进出有序，车

辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率

100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2%违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人

100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明

安全护卫纪律健身、队列等常规训练。

（四）安全护卫、停车管理

（五）保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频

度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一

次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无

杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无

杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无

味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂

密度室内15M2或室外管道20M内3只以下程序5：00~7：00地面清扫；7：

00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：

30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁。

物业的管理方案2

为落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理

活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根

据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定

本方案：

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指

导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、

提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业

管理健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题

的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；20xx年新进入市场的楼盘，在

商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达

到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达

到100%。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成

立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查

结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及

相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内

先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强

我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承

担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，

建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的

问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整

改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房

屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及

时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住

宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机

制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我

市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招

投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必

须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅

区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘

物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企

业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对

于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临

时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理

企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，

并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资

质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出

现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资

质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。

建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，

监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，

对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企

业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相

应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要

件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照

《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对

物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业

人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及

项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗

位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制

度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位

证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义

务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加

强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动

街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项

关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在

充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心

强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行

为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条

件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率

达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项

服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主

自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各

自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的

宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套

文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法

规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

四、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长：邢凯

副组长：王铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各

区政府。

领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立

相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

五、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原

则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责

此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问

题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实

施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验

收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管

理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题

的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审

查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期

规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的

物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的

住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整

改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动

更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问

题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认

真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

六、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工

作内容，今年要分三个阶段进行实施。

（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配

合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问

题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的

整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后

的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

七、保障措施

（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当

作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街

道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各

自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓

出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密

切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的`整改措施，认真抓好整

改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部

达标。

（三）加强宣传

要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大

力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关

政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使

物业管理逐步走向良性循环轨道。

（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作

为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整

改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维

护广大居民的切身利益和社会稳定。

物业的管理方案3

一、基层员工培训

基层员工总的来说，对物业管理服务的认识尚欠了解，专业服务意识有待

提高。针对此等情况，拟通过进行有步骤、有计划的系统培训，提高其职业素

养，使大厦投入运行时即可保证较高之服务水准。

A.共同培训内容－由培训主管负责主讲

1.公司的企业文化、宗旨及工作方针；

2.公司组织架构及各主要负责人；

3.各相关部门工作关系介绍；

4.公司人事制度，员工手册、管理手册；

5.公司基本之财务政策；

6.基本培训手册内容；

B.各岗位培训内容－由各部门负责推荐主管级以上员工主讲

（一）工程部

1.工程部管理手册；

2.各类工作制度；

3.各类岗位职责；

4.各类工作表式；

5.各设备、设施位置；

6.各机房规章制度；

7.各机房钥匙领用及移交制度；

8.交接班制度；

9.对讲机使用及呼叫规范；

10.报修单操作流程；

11.紧急情况处理流程；

12.各机电设备/设施的维修保养计划；

13.安全操作守则；

14.设备台帐、设备运行记录、设备检修记录；

15.备品备件申领制度；

16.对外服务礼仪及沟通技巧；

17.节能意识培训；

（二）保安部

1.保安部管理手册；

2.各类工作制度；

3.各类岗位职责；

4.各类工作表式；

5.各保安设备、设施位置；

6.公共地区各通道钥匙领用及移交制度；

7.交接班制度；

8.巡检路线图、巡检流程；

9.对讲机使用及呼叫规范；

10.各类保安工具的使用；

11.消防培训（消防设施的位置、消防设备器材使用、消防制度、报警程

序、紧急疏散程序及路线）；

12.保安计划的制订及实施；

13.突发事件处理流程；

14.对外服务礼仪及沟通技巧；

15.外来施工人员管理；

（三）清洁部

1.清洁部管理手册；

2.各类工作制度；

3.各类岗位职责；

4.各类工作表式；

5.交接班制度；

6.各类公共区域的清洁要求；

7.各类设备/设施的清洁流程；

8.清洁器械/工具的使用要求；

9.清洁剂的使用要求；

10.各类清洁用品的申领制度；

11.突发事件处理流程；

12.对外服务礼仪及沟通技巧；

13.节约能源意识；

14.绿化园艺常识；

（四）管理部

1.管理部管理手册

2.各类工作制度；

3.各类岗位职责；

4.各类工作表式；

5.交接班制度；

6.对外服务礼仪及沟通技巧；

7.客户投诉处理流程；

8.客户入伙流程；

9.装修管理规程；

10.客户相关服务手续办理；

11.紧急事件处理流程；

12.英语培训；

（五）财务部

1.财务部管理手册；

2.公司各类财务制度；

3.各类财务表式；

4.各类财务法律、法规；

5.各类付款/报销流程；

6.控制财务成本；

（六）人事部

1.人事部管理手册；

2.公司各类人事制度；

3.各类人事表式；

4.各类人事法律、法规；

5.员工招聘、培训、赏惩、晋升、解聘等考核流程；

6.控制员工数量及用工成本；

二、主管级员工培训－由经理级以上人员主讲

1.服务意识；

2.管理艺术；

3.行业理念；

4.团队合作能力；

5.与其他部门的协调能力；

6.与各供应商及政府机关的沟通合作能力；

7.语言表达及文字写字能力；

物业的管理方案4

一、物业管理法律体系

1．国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的

物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章

居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋

管理规定》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管

理条例》等。

2．最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关

于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关

于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题

(一)物业管理招投标

通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物

业管理水平的需要。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标

的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制

定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无

法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。

(二)物业管理服务

建设部发布了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的

监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理

模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物

业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理

条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合

同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承

接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位

选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业

管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规

范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、

准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和

国家工商行政管理总局1997年发布的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物

业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容

过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同

法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导

致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。

(三)物业装饰装修管理

装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，

使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活

动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:《物业管理条

例》的第四十六条和五十三条的规定。

(四)业主自治

《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法

院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了

业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为

了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国

住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了

《业主临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。

国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自

治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业

管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。

(五)物业使用与维护

《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权

利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工

程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保

证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗

连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施

维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若

干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。当前

法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠

纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线

电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责

任被强制扩大。

(六)物业服务收费

涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权

益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办

法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调

整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府

指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过

程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不

一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问

题。

三、物业管理的立法完善

在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权

力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层

次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业

管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家

的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识

和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些

问题。

(一)加强理论研究工作，提高物业管理立法的针对性和有效性

我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理

的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密

结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发展过程中存在的问题，

明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正

确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和

有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。

(二)出台物业管理的专门法律《物业管理法》

出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细

化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律

层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住

户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业

主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同

的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的

解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费

用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提

高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法

可依，消除之前的法律盲点。

(三)做好纵向和横向两方面的法律协调工作

不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互

相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规

中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中

关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予

以修改;为避免地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、

收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况

制定细则的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理

发展的需要。

(四)加强物业基础保障型的法律规定，建立物业纠纷处理系统

完善物业管理的司法保障制度，明确业主个人、业主集团、业主委员会等

诉讼主体地位，对诉讼程序进行规范，并对监管、物业验收和保修等方面做出

细致规定，保障物业质量及配套机制的完善，为我国物业管理的长远和高效发

展提供保障。同时，建立专门处理系统，以解决物业管理纠纷为专职，不仅能

提供相关法律咨询，同时也有利于及时、高效地处理物业管理纠纷。

物业的管理方案5

提高服务中心的管理和服务质量，首先应高提高所有从业员工的专业化水

平，使其产生态度、信念和行为的改变，并能持续改善其工作和绩效，因此，

所有提高管理质量的立脚点，都应该是围绕人来展开的。

具体的实施当中，在工作方面，我们应该针对员工的实施全面质量监控，

持续追求专业化、精细化管理，具体操作应该朝向持续改善各种作业流程，以

及不断达成顾客满意的方向，其做法包括以业主为中心点、慎选稳定员工、教

育培训、企业文化宣贯、梳理流程、专业知识交流学习、关键阶段事件的稳妥

处置等形成内部管理的差异化特色；在员工业余文化生活及成长方面，人文的

关怀、业余活动、个人职业生涯的规划设计，以满足从业人员追求成长的需求

和产生归属感。我们服务中心将采取以下措施进行管理质量的提升：

一、加强技术技巧、物业知识、企业文化等的培训学习。

可以采用交流学习、重点案例讲解等多种形式的持续展开，提升员工的专

业化、技能水平，为全面提升服务水平奠定基础。每周例会一句企业文化标

语；每周例会轮流提出或讲解一个案例；每月一次个人技能展示。使员工正确

认识物业服务，树立员工的自信心，改善工作态度。

二、降低人事流动，稳定员工队伍。

物业管理市劳动密集型行业，薪酬和且进入的门槛很低，但建立一直稳定

的队伍对于管理和服务都有至关重要的作用。首先建立合理的薪金，已经制定

完毕；再者，周期性的给员工谈话，了解思想动态；给年轻或优秀的员工制定

合理的个人职业生涯规划；针对周围拆迁区域较多，给员工解决用餐等实际问

题；给员工争取各向娱乐设施的使用权，丰富员工的班后生活。

三、完善内部管理制度。

服务中心在坚决贯彻执行使用ISO9000表格、质量要求的基础上，制定了

适用于服务中心的各项制度和个性化表格，力争做到最完善的物业管理服务。

为加强安全管理，营造安全第一的工作氛围，面对服务中心点多面广的现实情

况，我们制定了节假日值班巡视表、各岗位员工工作注意事项、新员工工作内

容阅知等。为便于日常管理，通过整理、修改、补充服务中心适用的规章制

度，弥补了服务中心的管理缺陷，做到有章可循。

四、以业主需求为核心，注重日常细节服务。

服务中心通过保安、维修等工作亮点的建设，营造协同一致为业主服务的

氛围，不断改进和提升服务技能，及时发现并弥补物业管理上的漏洞。如物业

基础设施建设向业主提出的相关建议，业主意见回访等，将社会相关安全、卫

生等方面信息及时的通知业主，在各个小区设立物业服务专栏。

【附赠范文二：《酒店营销方案》】

酒店营销方案1

四川铁道大酒店拟定于9月试营业，她经过精心的设计和改造，将以三星

级的新面貌面向市场。但面临激烈的市场竞争，酒店高层为激励全体员工积极

地参予营销工作，特草拟以下全员营销奖励方案：

一、全员营销定义

全员营销即每位员工（前厅部的总台接待、总台收银和营销部所有人员除

外）都可作为酒店的一名销售人员，通过自身的人脉关系（即亲戚、朋友等）

为酒店介绍客源（团队和散客），以此增加酒店的销售收入。

二、团队定义

一次性用房在四间房以上称为团队。

三、营销收入界定

酒店客房、会议室、堂吧收入。

四、全员营销实施细则

1、对外报价

对散客、团队、会议室的消费统一按营销部的对外执行价报价。

2、统计管理

全员营销的预订单统一由营销部下单并统计，每月末交财务部审核。如未

经营销部下单，直接到前台预订或登记，不计入全员营销的`奖励范围。

3、奖励比例

A、散客销售奖励比例

销售价格240元/间。夜（含早）奖励10元/间

销售价格260元/间。夜（含早）奖励20元/间

销售价格300元/间。夜（含早）奖励40元/间

B、团队销售奖励比例

销售价格180元以上（含早，四间以上）奖励5元/间

C、会议销售奖励措施

按照客户消费总额部分的2%，奖励给员工个人。

4、奖励时间

每月月末经财务部审核确认后，统一发放。

5、奖励办法

A、如果是网络订房公司、旅行社来店消费的房间或会议，奖励对象只针对

网络订房公司或旅行社，不再奖励其他人。

B、散客自己来店消费的，不能作为员工业绩而奖励给个人。

C、营销部要核实消费者的真实情况，严禁弄虚作假，伪造证明，虚假消

费。一经查实除收回奖励外，给予营销部经济处罚500—1000元，当事者经济

处罚200—500元，并视情况给予行政纪律处分。

酒店营销方案2

根据目前酒店情况，首先树立“以市场为先导，以销售为龙头”的思想；

为了更好的开展销售工作，制定营销方案、市场推广计划，并在工作中逐步实

施。

第一章目标任务

一、客房目标任务：万元/年。

二、餐饮目标任务：万元/年。

三、起止时间：自年月————年月。

第二章形势分析

一、市场形势

1、20__(请自填)年全市酒店客房10000余间，预计今年还会增加1~2个酒

店相继开业。

2、竞争形势会相当激烈，“僧多粥少”的现象不会有明显改善，削价竞争

仍会持续。

3、今年与本店竞争团队市场的酒店有：鸿运大酒店、海外大酒店、海口宾

馆、海景湾大酒店、长昇酒店、宇海大酒店、海润酒店、金融大厦、黄金、万

华、南天、汇通、五洲、泰华、奥斯罗克等。

4、与本店竞争散客市场的有：泰华、海景湾大酒店、长昇酒店、海外、海

口宾馆、金融、鸿运、奥斯罗克、万华、南天、豪富等。

5、预测：新酒店相继开业团队竞争更加激烈；散客市场仍保持平衡；会议

市场潜力很大。

二、竞争优、劣势

1、三星级酒店地理位置好。

2、老三星酒店知名度高、客房品种全。

3、餐饮、会务设施全。

4、四周高星级酒店包围、设施设备虽翻新，但与周围酒店相比还是有差

距。

第三章市场定位

作为市内中档旅游商务型酒店，充分发挥酒店地理位置优势，餐饮、会务

设施优势，瞄准中层次消费群体：（1）国内标准团队。（2）境外旅游团队。

（3）中档的的商务散客。（4）各型会议。

一、客源市场分为：

（1）团队———————本省旅行社及岛外旅行社（北京、上海、广东、

东南亚、日、韩等）

（2）散客———————首先海口及周边地区，再岛外北京、上海、广州

等大城市的商务公司。

（3）会议———————政府各职能部门、驻琼企、事业机构及岛内外各

商务公司

二、销售季节划分

1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份（其中黄金周月份：10、2、

5，三个月）

2、平季：7、8月份

3、淡季：6、9月份

三、旅行社分类

1、按团量大小分成A、B、C三类

a类：省中旅、海王、风之旅、民间、山海国旅、金图旅行社、事达国

旅、扬帆、山海、港澳国旅、观光、悠闲、航空假日、南山锦江、金椰风、海

航商务、等。

b类：神州旅行社、省职旅、市职旅、天之涯、雁南飞、国航、春秋、东

方假期、天马国旅、神州、明珠国旅、华能旅行社等。

c类：其它。

*按不同分类制定不同旅行社团队价格

（1）稳定A类客户，逐步提高A类价格。

（2）大力发展B类、C类客户，扩大B、C类比例。

2、境外团旅行社：

（1）香港市场：港中旅、中航假期、康辉假期、关键旅游。

地接社：港澳国旅、海王国旅、山海国旅

（2）马来西亚东南亚市场

地接社：天马国际

（3）新加坡：山海国旅

（4）韩国市场——热带浪漫度假之旅

地接社：京润国旅

3、确定重点合作的旅行社：

省中旅、事达、东方假期、神州、扬帆、省职旅、华能、山海、港澳国

旅、海王、明珠、观光、悠闲、航空假日、南山锦江、风之旅、金椰风、民

间、海航商务、国航风情等。

第四章不同季节营销策略

在本章节中根据淡旺季不同月份、各黄金周制定了不同的价格，月日团

队、散客比例，每天营业收入，月度完成任务及各月份工作重点。

1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份

★20__(请自填)年1月（31天）3月（31天）、4月（30天）、20__(请

自填)年11月（30天）、12月（31天）：

A、每天团队与散客预定比例：6：4，

B、房价：团队价：110元/间，散平均价：180元/间

C、月平均开房率：90%即161间/日

D、每日收入：团队：9666元，散客：10948元

E、五个月总（153天）收入：315。3942万元，月平均：63。0788万元

F、各月工作重点：

20__(请自填)年1月份：

1、加强对春节市场调查，制定春节促销方案和春节团、散预订。

2、加强会务促销。3、加强商务促销和协议签订。

4、加强婚宴促销。

20__(请自填)年3月份：

1、加强会务、商务客人促销。

2、加强婚宴促销。

3、“五一”黄金周————————客房销售3月中下旬完成促销及接待

方案。

20__(请自填)年4月份：

1、加强会务、商务客人促销。

2、加强婚宴促销。

3、加强对五一节市场调查，制定五一节促销方案和五一节团、散预订。

4、制定“母亲节”活动方案并促销；母亲节——————以“献给母亲的

爱”为主

题进行餐、房组合销售。

（五月第二个星期天）

20__(请自填)年11月、12月份：

1、加强对春节市场调查。

2、加强会务促销。

3、加强商务促销和协议签订。

4、加强婚宴促销。

其中黄金周月份：10、2、5，三个月

各黄金周及月收入：

20__(请自填)年10月（31天）：

A“十一”黄金周：全部七天

1）2、3、4、5日，团队：散客=6：4，

房价：团：160元/间，散：280元/间

开房率：95%即170间/日

每日收入：团：16320元，散：19040元

2）1、6日，团：散=7：3，房价：团：120元/间，散：220元/间

开房率：90%即161间/日

每日收入：团：13524元，散：10626元

3）7日，团队：散客=7：3

房价：团：100元/间（含双早），散：160元/间

开房率：80%即143间/日

每日收入：团：10010元，散：6864元

4）黄金周收入：20.67万元

B当月余下24日收入：49.4736万元，

预定比例：团：散=6：4

房价：团队价：100元/间，散平均价：170元/间

开房率：90%即161间/日

每日收入：团：9666元，散：10948元

C、本月总收入：70。1436万元

酒店营销方案3

一、目的

调动员工全员营销意识，提高服务质量；

二、操作方案

适应对象：各部门员工。

1、提成方案

凡自己顾客在酒店任何部门消费都按实际消费金额提成2%算做个人业绩提

成；

2、业绩确认

员工客户必须由本人亲自向消费部门经理在客到之前提前预定有效；

适应对象二：各吧台收银、接待、预定员、DJ、足浴技师、部门主管、部

门经理

1、提成方案

凡自己的客户除去本部门消费外，在酒店其它部门消费都按实际消费金额

提成2%算做个人业绩提成；

2、业绩确认

员工客户必须由本人亲自向消费部门经理在客到之前提前预定有效；

三、操作规定

1、当日员工业绩统计，由各营业部门经理次日在上班之前，将统计表交到

陈玲处；

2、员工业绩提成月底统一在财务室领取；

3、同一批顾客在酒店的消费由第一预定人负责接待到底，其他接待人全力

协助接待；业绩算第一预定人的；

4、各营业部门经理必须认真履行好自己的职责，如出现不公、渎职、处理

不好各种协调工作或给员工解释不到位等情况，将受到相应处理；

5、顾客主动打电话到酒店任何部门预定都不算做个人业绩；

6、远大公司客户均不算业绩；（集团公司、工厂、贸易、房产、酒店内

部）

7、以下几种行为将受到酒店严厉调查处理；

（1）适应对象二利用职务之便将本部门业绩倒卖或馈赠给其他部门员工

的；

（2）接受他人利用职务之便馈赠业绩者；

（3）因抢客户造成顾客不适应、不满意者；

（4）因利益或者私人恩怨怠慢顾客者；

（5）以任务为借口或者透露酒店营销方案，从而给社会带来对酒店不良评

价者；

四、以上方案未尽之处以行政人力资源部通知为准；

酒店营销方案4

为了提高酒店经济效益，激发全体员工的营销意识与竞争意识，本着激励

与约束、效益与利益相结合的原则，特制定此营销方案。

一、办卡提成：

1、前台及其他部门员工销售会员卡按每张3元计提（会员卡29元/张）。

2、储值卡提成：一次性充值5000元以下按2%计提，5000元以上（含

5000元）按3%计提。

二、酒店全体员工，根据个人渠道介绍而来的客户，根据房价不同，比例

不同给予记提。

1、门市价入住：25元×入住房间数×天数

2、9折入住：20元×入住房间数×天数

3、8.5折入住：15元×入住房间数×天数

4、8折入住：10元×入住房间数×天数

入住房价低于8折，不予计提。

所有销售，必须由所介绍员工提前预订，入住当日必须由介绍员工本人、

前台当班员工、前厅经理同时签字确认，未提前预订或未签字确认的，不予计

提。

领导介绍、门市散客、网络订房、协议单位住宿、客户自己上门联系住宿

的会议团队不计入个人业绩。

三、出租车提成

凡出租车司机持本酒店出租车提成卡送客人，入住成功后，发放此编码提

成卡的员工每次给予5元提成奖励。

四、发放方法

前厅经理于每月初将营销统计表、出租车提成奖励统计表交于财务室，财

务根据所提交的营销金额核对是否现金到账，并签字确认。到账结算，一月一

结，随工资发放。未到帐的，提成计入到账当月发放。